Auf einen Blick

  • Überlege, ob Du das geerbte Haus selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen willst
  • Berücksichtige steuerliche Aspekte wie Erbschafts- und Spekulationssteuer bei der Entscheidung
  • Bewerte die Optionen unter Berücksichtigung der Erbengemeinschaft und möglicher Konflikte
  • Beweise Deinen Eigentumsanspruch mit Testament, Erbvertrag oder Erbschein bei einem Verkauf

Wirst Du durch das Erbe unverhofft zum Immobilieneigentümer, ist dies im ersten Moment ein Grund zur Freude. Schließlich ist das Objekt mit einem gewissen Wert verbunden, der Dir über das Erbe zufließt.

Gleichzeitig geht die Immobilie auch mit einer großen Verantwortung einher. Ist das Objekt vermietet, bist Du der neue Ansprechpartner und steht ein Verkauf im Raum, sind einige steuerliche Aspekte zu beachten.

Planst Du das Haus nicht langfristig selbst zu nutzen und erscheint die Vermietung für Dich nicht attraktiv, ist der Verkauf die einzige sinnvolle Alternative. Wie gehst Du hierbei am besten vor und welche Steuern könnten anfallen?

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Grundvoraussetzung beim geerbten Haus

Bevor Du voreilig den Verkauf der geerbten Immobilie anstrebst, sind einige Vorüberlegungen anzustellen. Das Erben stellt in Deutschland eine komplexe Angelegenheit dar, sodass Du nicht voreilig handeln darfst. Werde Dir über die folgenden Punkte bewusst, um die nächsten Schritte zu planen.

Nutzung der Immobilie

Zunächst musst Du in Ruhe überlegen, welche Verwendung für die Immobilie sinnvoll ist.

  • Bewohnen der geerbten Immobilie

Befindet sie sich in einer attraktiven Lage in der Nähe Deines Arbeitsplatzes und ist für Dich komfortabel geschnitten, könntest Du es selbst bewohnen. Du verlässt Deine jetzige Wohnung und ziehst lieber in das geräumige Haus um.

Zu beachten ist hierbei, dass selbst eine abbezahlte Immobilie mit einigen Kosten einhergeht. Die Energiekosten[1]https://www.entega.de/energie-rund-ums-haus/energiekosten/ sind wesentlich höher und Du musst eine Instandhaltungsrücklage bilden, um genügend Kapital für mögliche Sanierungsarbeiten aufzubauen. Prüfe vorab sehr genau den Zustand der Immobilie, um zu erfahren, ob sich die Nutzung überhaupt lohnt. Ist das Objekt im schlechten Zustand und bist Du handwerklich wenig begabt, könnte die Selbstnutzung zu einem teuren Vergnügen werden.

  • Vermietung des geerbten Hauses

Selten erfüllt die geerbte Immobilie die eigenen Anforderungen. Sie befindet sich einem fernab gelegenen Ort und ist zur Selbstnutzung nicht geeignet. Um dennoch Kapital daraus zu schlagen, ist eine Vermietung denkbar.

Person liegt wach im Bett
Bestehender Mietvertrag

Ist die Immobilie bereits vermietet, ändert das Erbe an der Situation des Mieters zunächst nichts. Der Mietvertrag bleibt weiterhin bestehen und eine Sonderkündigung oder ähnliche Optionen bestehen nicht. Daher ist der Spielraum deutlich eingeschränkt.

Angesichts des angespannten Mietmarktes sollte die Vermietung mit einer ordentlichen Rendite einhergehen. Ist das Objekt bereits vermietet, bleibt der Mietvertrag bestehen. Das Erbe bricht den Mietvertrag nicht, sodass dieser zu den festgehaltenen Konditionen weiterläuft.

Das Vermietertum geht allerdings mit einem gewissen Arbeitsaufwand einher. Du musst Dich um die Angelegenheiten des Mieters kümmern und etwa Mängel ausbessern. Zwar nimmt Dir eine Hausverwaltung hierbei einige Arbeiten ab, doch muss das Vermietertum Dir gefallen, um mit dieser Entscheidung glücklich zu werden.

  • Geerbtes Haus verkaufen

Empfindest Du das Vermieten als einen zu hohen Aufwand und würdest lieber die Verpflichtungen, die mit der Immobilie verbunden sind, loswerden, ist der Verkauf eine endgültige Entscheidung. Aus dem Verkauf erhältst Du einmalig den Erlös und musst Dich um nichts Weiteres in der Zukunft kümmern.

Berücksichtige, dass beim Erbe sowie Verkauf Steuern anfallen könnten. Lege die entsprechenden Anteile zurück, sodass Du die Forderungen des Finanzamtes bedienen kannst.

Alleiniges Erbe oder Erbengemeinschaft

Oftmals erbst Du das Haus gemeinsam mit anderen Erben. Dies können Geschwister oder weitere nahe Verwandte sein, die ebenso Ihren Anteil an der Immobilie erben.

Die Erbengemeinschaft[2]https://www.rosepartner.de/erbengemeinschaft-immobilie-haus-wohnung.html erschwert das weitere Verfahren mit der Immobilie. Denn sie ist nur gemeinsam handlungsfähig und sämtliche Entscheidungen sind einstimmig treffen. Bestehen Interessenskonflikte, weil eine Partei die Immobilie lieber selbst bewohnen würde, während andere Erben den Verkauf bevorzugen, stellt dies nicht nur finanziell ein Problem dar. Auch auf zwischenmenschlicher Ebene sind an einem geerbten Haus schon einige Beziehungen zerbrochen.

Bevor Du das geerbte Haus verkaufst, musst Du Dich informieren, ob Du Alleinerbe bist oder eine Erbengemeinschaft besteht. Darauf ist die gesamte Handlung abzustimmen.

Erbschaftssteuer beachten

Die Erbschaftssteuer fällt unabhängig vom weiteren Umgang mit dem Haus an. Grundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer stellt der Verkehrswert dar. Dieser gibt an, welchen Verkaufserlös die Immobilie auf dem Markt erzielen würde.

Übersteigt der Verkehrswert den Freibetrag, fällt auf die restliche Summe die Erbschaftssteuer an. Die Freibeträge wiederum sind abhängig vom Verwandtschaftsgrad der verstorbenen Person. So erhalten Ehepartner Freibeträge von 500.000 Euro, während die Grenze für Kinder bei 400.000 Euro liegt.

Erbschaftssteuer

Erbschaftssteuer berechnen

Erbschaftssteuer

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Der übersteigende Betrag unterliegt der im Gesetz genannten Steuerklasse, welche sich aus dem Verwandtschaftsgrad sowie der Höhe ergibt. Beachte, dass die Erbschaftssteuer bereits vor dem zukünftigen Verkauf anfällt.

Nachweis der Erbschaft

Steht der Verkauf des geerbten Hauses im Vordergrund, musst Du einen Nachweis darüber erbringen, dass Du neuer Eigentümer der Immobilie bist. Üblicherweise steht der Eigentümer im Grundbuch, worüber ein sicherer Nachweis gelingt. Im Falle einer Erbschaft würde dies jedoch mit zusätzlichen Kosten und einem Zeitaufwand einhergehen. Daher erfolgt der Verkauf des geerbten Hauses häufig ohne die Eintragung in das Grundbuch.

Der Nachweis der Erbschaft gelingt dementsprechend auf anderen Wegen. Hierfür dienen folgende beglaubigte Dokumente:

  • Testament
  • Erbvertrag
  • Erbschein

Unter Vorlage des Dokumentes findet eine Eintragung in das Grundbuch statt, sodass Käufer eine größere Sicherheit besitzen, dass Du tatsächlich der Eigentümer bist. Andernfalls ist auch der Verkauf ohne Grundbucheintrag möglich, indem Du den Nachweis der Eigentümerschaft auf andere Weise lieferst.

Ob Du für den Verkauf eines geerbten Hauses einen Erbschein benötigst, hängt von der Eintragung in das Grundbuch ab. Bist Du als neuer Eigentümer im Grundbuch ausgewiesen, ist der Erbschein nicht zwingend erforderlich. Ohne den Grundbucheintrag dient der Erbschein als Nachweis des Eigentums und erlaubt die Eigentumsumschreibung.

Steuern beim Verkauf eines geerbten Hauses

Die Erbschaft einer Immobilie mag einen großen Gewinn für Dich darstellen. Angesichts der enormen Wertsteigerungen der vergangenen Jahre profitierst Du von einem Verkauf umso mehr.

Dringend musst Du bei der Erbschaft die Steuern beachten. Gehst Du zu naiv vor, könnte am Ende eine hohe Steuerlast auf Dich warten.

Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuer fällt mit dem Zeitpunkt des Erbes an. Sie ist unabhängig davon, ob Du das Haus verkaufen oder selbst nutzen möchtest.

Um die Steuerlast zu ermitteln, ist zunächst der Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen. Das Finanzamt führt hierzu eine Berechnung durch, um einen realistischen Preis des Hauses zu ermitteln. Bist Du der Ansicht, dass der Verkehrswert zu hoch angesetzt ist, besteht die Möglichkeit eines Widerspruchs. Dann übernimmt ein unabhängiger Sachverständiger die Bewertung.

Nicht der gesamte Verkehrswert unterliegt der Erbschaftssteuer. Je nach Verwandtschaftsgrand bestehen unterschiedliche Freibeträge sowie eine Einteilung in drei Steuerklassen. Während Ehegatten und Lebenspartner von einem höheren Freibetrag sowie günstigeren Steuersätzen profitieren, müssen entfernte Verwandte mit einer höheren Steuerlast rechnen.

Konkret erfolgt die Berechnung auf Grundlage der nachstehenden Tabelle.

VerwandtschaftsgradFreibetragSteuerklasse
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner500.000 EuroI
Kinder und Stiefkinder400.000 EuroI
Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind400.000 EuroI
Enkel, deren Eltern noch leben200.000 EuroI
Urenkel, Eltern und Großeltern100.000 EuroI
Geschwister, Nichten und Neffen20.000 EuroII
Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern20.000 EuroII
Geschiedene Ehegatten und getrennte Lebenspartner20.000 EuroII
alle anderen Erben20.000 EuroIII

Daraus ergibt sich für ein Kind, welches eine Immobilie im Wert von 700.000 Euro vom verbliebenen Elternteil erbt, eine Steuerlast von (700.000 – 400.000) * 0,11 = 33.000 Euro. Als Kind folgt die Einordnung in die Steuerklasse I und beim Wert des Erbes ist der Freibetrag bereits abgezogen. So errechnet sich die Erbschaftssteuer von 11 Prozent.

Spekulationssteuer

Ist die Entscheidung zugunsten des Verkaufs der geerbten Immobilie gefallen, musst Du neben der Erbschaftssteuer auch die Spekulationssteuer berücksichtigen. Diese dient eigentlich dazu, um die Spekulation am freien Immobilienmarkt zu dämpfen. Durch die Erhebung der Steuer sollen Häuser eher für private Zwecke genutzt werden und nicht als Investitionsobjekt dienen.

Doch je nach genauen Voraussetzungen könnte die Spekulationssteuer auch Dich betreffen. Dies ist dann der Fall, wenn zwischen dem Erwerb der Immobilie und dem Verkauf weniger als 10 Jahre vergangen sind.

Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Erwerbs des Erblassers. Die Immobilie muss also mehr als 10 Jahre im Eigentum des Verstorbenen gewesen sein, damit Du das Haus steuerfrei verkaufen darfst.

Person liegt wach im Bett
Verkauf innerhalb von 10 Jahren

Findet ein Verkauf der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren statt, könnte die Spekulationssteuer auf den Gewinn fällig sein. Dies ist dann der Fall, wenn Du die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie den beiden vorherigen Jahren nicht selbst bewohnt hast. Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Kauf der Immobilie des Erblassers, sodass es sich lohnen könnte mit dem Verkauf zu warten, bis die Frist verstrichen ist.

Erfolgt der Verkauf innerhalb der 10 Jahre, ist darauf die Spekulationssteuer fällig. Dieser bezieht sich auf den Gewinn, der durch den Verkauf erzielt wird. Hat die Immobilie nach dem Kauf eine Wertsteigerung erfahren, musst Du den Gewinn versteuern.

Als Grundlage dient der ursprüngliche Kaufpreis. Davon abzuziehen sind die Nebenkosten, die mit dem Verkauf anfallen. Dies betrifft im Wesentlichen die Maklerkosten.

Der daraus entstandene Gewinn unterliegt der Spekulationssteuer. Nutze diesen Rechner für die Spekulationssteuer, um die genaue Steuerlast zu erfahren. Diese besagt einfach, dass der Gewinn Dein zu versteuerndes Einkommen erhöht. Dementsprechend kommt Dein persönlicher Einkommensteuersatz zum Tragen und daraus ergibt sich die Steuerlast.

Mitunter lohnt es sich, mit dem Verkauf eines geerbten Hauses noch warten, um die Spekulationsfrist einzuhalten. Du könntest zwischenzeitlich das Haus vermieten und es im Anschluss steuerfrei verkaufen.

Steuerbefreiung

Eine Ausnahme bezüglich der Erbschaftssteuer betrifft überlebende Ehegatten oder Lebenspartner. Diese sind von der Zahlung befreit, insofern Sie die nächsten 10 Jahre weiter in dem Haus leben. Dadurch sind die Hinterbliebenen nicht zum Verkauf gezwungen, um daraus die Erbschaftssteuer zu bezahlen.

Verkauf als Erbengemeinschaft

Bist Du Alleinerbe, bist Du in der Lage selbst zu bestimmen, was mit dem Haus passiert. Es ist allein Deine Entscheidung, ob Du es lieber verkaufst oder vermietest.

Kompliziert wird es hingegen, wenn eine Erbengemeinschaft besteht. Also neben Dir noch weitere Erben als Eigentümer des Hauses gelten. Sie könnten andere Interessen verfolgen und mit Deinem Plan nicht einverstanden sein.

Hier sind unterschiedliche Vorgehensweisen denkbar.

  • Gemeinsamer Verkauf der geerbten Immobilie

Die einfachste Lösung stellt ein einvernehmlicher Verkauf dar. Die Erben sind sich einig, dass das Haus verkauft werden soll und teilen den Erlös entsprechend des Anteils an der Immobilie auf. Dadurch ist das Kapitel Immobilie abgehakt und weiteres Konfliktpotenzial besteht nicht.

  • Auszahlung der Miterben

Besteht der Wunsch, selbst im Haus zu wohnen, muss der Erbe die weiteren Erben auszahlen und Ihren Anteil abkaufen. Die Miterben verkaufen Ihren Teil, sodass nur ein alleiniger Eigentümer verbleibt. Hierbei sind die üblichen Regelungen der Immobilienfinanzierung zu beachten, da die Auszahlung der Erben oftmals nur mit einem Darlehen finanzierbar ist.

  • Teilungsversteigerung

Findet keine Einigung unter den Erben statt, ist die letzte Konsequenz in der Teilungsversteigerung[3]https://www.ratgeber-erbengemeinschaft.de/teilungsversteigerung/ zu finden. Diese ist eine Form der Zwangsversteigerung, um einen Erlös aus dem Verkauf der geerbten Immobilie zu erzielen und Klarheit zu schaffen.

Das Verfahren ist jedoch mit einem großen Aufwand verbunden und der Erlös liegt oftmals weit unter dem Verkehrswert. Daher sollte dies nur die letzte Option darstellen, wenn langfristig keine anderweitige Lösung zu finden ist.

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Das geerbte Haus verkaufen

Erbst Du eine Immobilie, stellt dies zunächst einen netten Vermögensgewinn dar. Das Haus könnte mehrere hunderttausend Euro wert sein, welche Deinem Vermögen zufließen.

Doch mit dem Haus gehen auch einige Verpflichtungen einher. Diese sind im Wesentlichen bürokratischer Natur und mit dem Finanzamt zu regeln.

Beachte, dass die Zahlung einer Erbschaftssteuer fällig ist, wenn die Immobilie in Dein Eigentum übergeht. Dies ist unabhängig davon, ob Du das Haus verkaufst, vermietest oder selbst nutzt.

Planst Du den Verkauf, musst Du die Spekulationsfrist von 10 Jahren berücksichtigen. So könnte es sinnvoll sein, diese Frist abzuwarten, um danach das Haus steuerfrei zu verkaufen.

Liegt eine Erbengemeinschaft vor, sollte eine gemeinsame Lösung im Vordergrund stehen. Hier kommen ein einvernehmlicher Verkauf oder die Auszahlung der Miterben infrage. Eine Teilungsversteigerung ist zu vermeiden, da der Erlös niedriger ausfällt und das gesamte Verfahren mit einem hohen Aufwand verbunden ist.

Indem Du diese Tipps berücksichtigst, gehst Du verantwortungsvoll mit dem geerbten Haus um. Der Erlös kommt Dir und Deiner Familie zugute, sodass Du finanziell abgesichert bist und das Erbe noch einen sinnvollen Zweck erfüllt.

Häufige Fragen

Ein geerbtes Haus darf sofort nach dem Erbfall verkauft werden, vorausgesetzt, alle Erben stimmen dem Verkauf zu und es liegt kein Testament oder Erbvertrag vor, der dies untersagt. Dabei ist zu beachten, dass Du eine Erbschaftssteuer zahlen musst, wenn der Wert des Hauses über dem Freibetrag liegt.

Beim Verkauf eines geerbten Hauses solltest Du auf verschiedene Aspekte achten. Es ist wichtig, den Wert der Immobilie korrekt zu ermitteln. Du könntest einen Gutachter beauftragen oder einen Makler hinzuziehen. Zudem sind eventuell anfallende Erbschaftssteuern und mögliche Renovierungskosten zu berücksichtigen.

Du bist berechtigt, ein geerbtes Haus ohne Sanierung zu verkaufen. In diesem Fall musst Du allerdings mit einem geringeren Verkaufspreis rechnen, da potenzielle Käufer die notwendigen Sanierungskosten in ihre Kaufentscheidung einbeziehen werden.

Sebastian Jacobitz

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