Auf einen Blick

  • Die Spekulationssteuer erhöht Dein zu versteuerndes Einkommen, der Steuersatz variiert
  • Ein Hausverkauf ist steuerfrei, wenn Du das Objekt selbst nutzt oder die Spekulationsfrist von 10 Jahren einhältst
  • Selbstnutzung erlaubt einen steuerfreien Verkauf innerhalb von 10 Jahren, wenn das Objekt im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren genutzt wurde
  • Bei Erbschaft und Mietkauf gilt auch die 10-Jahres-Spekulationsfrist; der Kaufzeitpunkt des Erblassers ist entscheidend, nicht das Erbe selbst

Der Verkaufsgewinn der Immobilie könnte der Spekulationssteuer unterliegen. Dies bedeutet, dass der Gewinn Dein zu versteuerndes Einkommen erhöht. Entsprechend ist darauf die Einkommensteuer abzuführen, sodass es sich nicht um einen fixen Steuersatz handelt, sondern dieser variabel ist.

Als privater Eigentümer ist der Hausverkauf steuerfrei, wenn Du das Objekt dauerhaft selbst genutzt hast. Daher ist die Spekulationsfrist vorwiegend für Investoren relevant, die die Immobilie zumindest kurzzeitig vermietet haben.

Ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist löst eine Steuerpflicht aus. Dann ist ein Teil des Gewinnes an das Finanzamt abzuführen.

Wie lange läuft die Spekulationsfrist und welche Vorgaben bestehen hierfür? Halte die gesetzlichen Fristen ein, um die Immobilie steuerfrei zu verkaufen.

Reguläre 10-Jahres-Frist

Die Voraussetzungen für die Steuerpflicht beim Immobilienverkauf sind in § 23 EStG[1]https://www.buzer.de/23_EStG.htm festgelegt. Dort steht beschrieben, dass die reguläre Spekulationsfrist 10 Jahre beträgt. Erst nach Ablauf dieser Frist ist der Verkauf, unabhängig von der Nutzung der Immobilie, steuerfrei.

Hältst Du Dich an die Frist, ist selbst der Verkauf eines vermieteten Objekts steuerfrei. So profitierst Du sowohl von den Mieteinnahmen als auch der Wertsteigerung. Durch das Einhalten der Frist minimierst Du Deine Steuerlast, sodass mehr vom Gewinn bei Dir verbleibt.

Verkauf nach Spekulationsfrist
Steuerfreier Verkauf

Warte nach dem Kauf der Immobilie mindestens 10 Jahre. Dann ist auch der Verkauf eines vermieteten Objekts steuerfrei. Du nimmst die Wertsteigerung komplett mit und musst vom Gewinn nichts an das Finanzamt abgeben.

Die Frist beginnt mit Unterschrift des Kaufvertrages. Wartest Du 10 Jahre ab diesem Datum, ist der Verkauf steuerfrei. Behalte also ganz genau die Verträge im Auge, um nicht versehentlich die Steuerpflicht auszulösen.

Oftmals lohnt es sich noch wenige Jahre mit dem Verkauf zu warten, damit keine Steuern auf den Gewinn fällig sind. So steigerst Du durch das geschickte Abwarten die Rendite Deiner Investition.

Spekulationsfrist bei Mischnutzung

Wurde die Immobilie erst vermietet, aber danach von Dir selbst genutzt, hat der Gesetzgeber hierfür andere Voraussetzungen für einen steuerfreien Verkauf geschaffen. Die reguläre Spekulationsfrist von 10 Jahren, ist nur eine Option, um die Steuerlast zu vermeiden.

Eine weitere Vorgabe besteht darin, dass Du die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt haben musst. Es gilt also eine verkürzte Spekulationsfrist, sodass auch innerhalb von 10 Jahren ein steuerfreier Verkauf möglich ist.

Die Selbstnutzung bedeutet nicht zwingend, dass Du im Haus dauerhaft wohnst. Auch die Angabe als Zweitwohnsitz erfüllt die Bedingung. Somit lässt sich auch ein Ferienhaus steuerfrei verkaufen. Allerdings darf hierbei keine zwischenzeitliche Vermietung an Dritte stattfinden, da dann wiederum die Spekulationsfrist von 10 Jahren maßgeblich wäre.

Beachte, dass bei dieser Form der Nutzung die Kalenderjahre für die Spekulationsfrist gelten. Es findet keine taggenaue Berechnung der Frist statt, sondern als Vorgabe gelten die Zeiträume des Kalenderjahres. Daher reicht bei einer Mischnutzung die Spekulationsfrist von knapp über zwei Jahren bis etwas weniger als drei Jahren.

Frist bei Erbschaft

Interessant ist die Spekulationsfrist auch bei der Erbschaft. Als Erbe musst Du ohnehin die Erbschaftssteuer bezahlen, sodass in den meisten Fällen ein Verkauf der Immobilie angedacht ist. Musst Du zusätzlich noch die Spekulationssteuer zahlen?

Bei einer Erbschaft gilt ebenfalls die Spekulationsfrist von 10 Jahren. Du hast die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern von jemandem Dritten übernommen. Daher greift der steuerfreie Verkauf wegen Selbstnutzung nicht.

Kaufdatum Erblasser
Kaufdatum des Erblassers relevant

Bei einer Erbschaft orientiert sich die Spekulationsfrist am Kaufdatum des Erblassers. Liegt der Erwerb mehr als 10 Jahre zurück, fällt beim sofortigen Verkauf der Immobilie für die Erben keine Spekulationssteuer an.

Allerdings ist zu beachten, wie lange der Kauf der Immobilie durch den Erblasser zurückliegt. Denn hierbei kommt wiederum die 10-Jahres-Frist ins Spiel.

Liegt der Kauf durch den Erblasser mehr als 10 Jahre zurück, musst Du beim Verkauf des geerbten Hauses keine Spekulationssteuer zahlen. Demzufolge beginnt die Frist nicht mit dem Zeitpunkt des Erbes, sondern hängt wesentlich vom Kaufzeitpunkt des Erblassers ab.

Spekulationsfrist mit Mietkauf umgehen

Die reguläre Spekulationsfrist beträgt ganze 10 Jahre, welche sich nach der Vermietung nur mithilfe der Eigennutzung reduzieren lässt. Möchtest Du die Immobilie weiterhin vermieten und hast kein Interesse an der Selbstnutzung, ist der Mietkauf[2]https://www.sparkasse.de/pk/ratgeber/wohnen/immobilie-erwerben/mietkauf.html eine Möglichkeit, um die Spekulationssteuer zu umgehen und die gesetzliche Frist einzuhalten.

Hierbei besteht das Ziel darin, dass die Mieter nach einer festgelegten Dauer das Objekt selbst kaufen. Der Kaufzeitpunkt liegt so weit in der Zukunft, dass die Spekulationsfrist von 10 Jahren eingehalten wird.

Mithilfe eines Vorvertrages besteht eine gewisse Verpflichtung zum Kauf. Ein Rücktritt ist mit einer Strafe belegt, sodass eine größere Verbindlichkeit und Planungssicherheit besteht.

Wichtig bei der Vereinbarung ist, dass keinerlei Anzahlung fließen darf. Dies würde zu einer Vorverlegung des Kaufzeitpunkts führen, sodass der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren erfolgen würde.

Verlange also weiterhin nur die übliche Miete, sodass der Kauf erst nach Ablauf der Spekulationsfrist vollzogen wird. Auf diese Weise besteht keine Steuerpflicht.

Höhe der Spekulationssteuer

Möchtest Du von der Wertsteigerung unmittelbar profitieren und kommt ein Abwarten für Dich nicht infrage, solltest Du die Spekulationssteuer selbst berechnen. Die Steuerlast ist maßgeblich dafür, wie hoch die Rendite ausfällt und ob ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist lohnenswert ist.

Beim Immobilienverkauf gilt die Grundlage, dass ausschließlich der Gewinn der Steuer unterliegt. Dieser berechnet sich aus dem ursprünglichen Kaufpreis minus des Verkaufspreises abzüglich der Kosten, die mit dem Verkauf in Verbindung stehen.

Spekulationssteuer Rechner

Immobilie Informationen

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Kirchensteuerpflichtig
Immobilie in den letzten beiden Jahren selbst bewohnt?
Länger als 10 Jahre Eigentümer der Immobilie?

Berechnung Spekulationssteuer

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Vom Gewinn darfst Du also Kostenpunkte, wie den Notar oder Makler abziehen. Diese mindern den Gewinn, sodass die Steuerlast geringer ausfällt.

Der so berechnete Gewinn erhöht Dein zu versteuerndes Einkommen. Dieses ist in der Steuererklärung anzugeben und unterliegt Deinem persönlichen Steuersatz. Entsprechend musst Du bis zu 45 Prozent des Gewinnes an das Finanzamt abführen.

Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf einhalten

Hast Du eine Immobilie gekauft, um diese zu vermieten, ist dies nur ein Weg, um daraus einen Gewinn zu erzielen. Auch der Verkauf des Objekts könnte lohnenswert sein, falls eine Wertsteigerung vorlag.

Angesichts der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren, ist eine deutliche Preissteigerung zu erwarten. Der Verkaufspreis liegt deutlich über dem Kaufpreis, sodass ein Gewinn auf Dich wartet.

Verkaufst Du die Immobilie innerhalb von 10 Jahren, musst Du den resultierenden Gewinn in der Steuererklärung angeben und versteuern. Erst, wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist, ist der Immobilienverkauf für Dich steuerfrei.

Halte Dich an die gesetzlichen Fristen, um Deine Steuerlast zu optimieren. In den meisten Fällen lohnt sich das Abwarten, sodass erst nach Ablauf der 10-Jahres-Frist der Verkauf sinnvoll ist.

Häufige Fragen

Die Spekulationssteuer bei Immobilien fällt dann nicht an, wenn Du die Immobilie mindestens zehn Jahre lang besitzt, bevor Du sie verkaufst. Eine weitere Ausnahme besteht, wenn Du die Immobilie selbst genutzt hast – in diesem Fall bist Du von der Spekulationssteuer befreit, unabhängig von der Besitzdauer.

Die 10-jährige Spekulationsfrist bei Immobilien startet mit dem Datum des notariellen Kaufvertrages. An diesem Tag beginnt Dein Eigentum an der Immobilie und somit auch die Frist für eine mögliche Besteuerung von Gewinnen aus einem späteren Verkauf.

Die Berechnung der Spekulationsfrist bei Immobilien erfolgt anhand des Datums des notariellen Kaufvertrages und dem Datum des Verkaufsvertrages. Dabei zählt das vollständige Kalenderjahr des Kaufs bereits als erstes Jahr, unabhängig davon, zu welchem Zeitpunkt im Jahr der Kauf stattfand.

Zur Abschaffung der Spekulationsfrist existieren bislang keine konkreten Pläne oder Daten. Sie ist ein Bestandteil der deutschen Steuergesetzgebung und Änderungen würden durch den Gesetzgeber festgelegt.

Sebastian Jacobitz

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