Im Rahmen des Hausverkaufs hast Du wahrscheinlich bereits von der Spekulationssteuer gehört. Denn geht der Verkauf einer Immobilie mit einem Gewinn einher, hält der Fiskus die Hand auf und möchte seinen Anteil daran erhalten.

Da die Abgabe Deinen Gewinn schmälert, möchtest Du dies vermeiden. Insbesondere bei einer Immobilie zur Selbstnutzung siehst Du nicht ein, weshalb der Staat daran noch verdienen sollte. Schließlich handelst Du nicht mit den Immobilien gewerblich, sondern hast einfach Glück gehabt, dass Dein Haus oder die Wohnung im Wert gestiegen sind.

Wie gelingt der steuerfreie Verkauf einer Immobilie und welche Voraussetzungen musst Du erfüllen? Nachstehend erfährst Du, wann der Gewinn aus dem Verkauf der Steuer unterliegt.

Spekulationssteuer bei Verkauf der selbst genutzten Immobilie

Erzielst Du mit dem Immobilienverkauf einen Gewinn, könnte dieser der Spekulationssteuer unterliegen. Der Gewinn berechnet sich dabei aus dem Verkaufspreis abzüglich der Nebenkosten beim Hauskauf. Fällt der Erlös höher aus als die Aufwendungen, die mit dem Kauf der Immobilie einhergingen, stellt dies einen Gewinn dar.

Der Begriff der Spekulationssteuer ist dabei etwas unpräzise. Denn eigentlich handelt es sich dabei nur um Deinen persönlichen Einkommensteuersatz^[1]. Würde der Gewinn nicht steuerfrei sein, müsstest Du diesen im Rahmen der nächsten Steuererklärung abführen. Wie hoch die Belastung ist, hängt von Deinem Gesamteinkommen ab. Daraus ergibt sich der Einkommensteuersatz, welcher im Höchstfall 42 bzw. 45 Prozent beträgt. Dein Gewinn schmälert sich und Dir bleibt nur ein geringerer Anteil übrig.

Ob der Verkauf der Immobilie der Steuer unterliegt, ist von der Art sowie der Dauer der Nutzung abhängig. Denn der Staat beteiligt sich nicht an jedem Hausverkauf. Er belastet in erster Linie den gewerblichen Immobilienhandel, deren Tätigkeiten darauf ausgelegt sind, einen Gewinn mit dem Kauf und Verkauf zu erzielen. Reine Privatverkäufe unterliegen nicht der Steuer, insofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Anhand der folgenden Szenarien erhältst Du einen Überblick darüber, ob der Verkauf der Immobilie steuerfrei ist. Berücksichtige dies bei Deinen Planungen, da die steuerliche Belastung schnell im sechsstelligen Bereich liegen kann, sodass dieser Geldbetrag Dir nicht mehr zur Verfügung steht.

Verkauf der Immobilie nach einem Jahr der Eigennutzung

Verschiedene Umstände könnten dazu führen, dass Du Dich dazu entscheidest, eine gerade gekaufte Immobilie wieder zu verkaufen. Du musst den Arbeitsplatz wechseln oder hast ein Objekt gefunden, welches Dir eher zusagt.

Hast Du das Glück, dass der Wert Deines Hauses gestiegen ist, steht nach dem Jahr mit dem Verkauf ein Gewinn zu Buche. Du hoffst, dass Du dieses Geld für den Kauf einer neuen Immobilie einbringen könntest.

Dabei musst Du beachten, dass bei einem Hausverkauf nach einem Jahr der Eigennutzung stets die Spekulationssteuer anfällt. Der Gewinn unterliegt also Deiner Einkommenssteuer, wenngleich Du darin selbst gewohnt hast. Die Dauer der Eigennutzung im Rahmen der Spekulationssteuer ist zu kurz, um die Steuerlast zu umgehen^[2].

Verkauf der Immobilie nach zwei Jahren der Eigennutzung

Sind zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie bereits zwei Jahre vergangen, kannst Du Dich glücklich schätzen. Denn jetzt unterliegt der Gewinn wahrscheinlich nicht mehr der Spekulationssteuer. Somit wäre ein steuerfreier Verkauf möglich, insofern folgende Bedingungen erfüllt sind. Diese ergeben sich aus dem Einkommensteuergesetz (EStG) § 23 Abs. 1 Satz 1^[3].

Demnach ist der Verkauf im dritten Jahr steuerfrei, insofern Du die Immobilie oder die Wohnung in den beiden Jahren zuvor selbst zu Wohnzwecken genutzt hast. In diesem Fall ist keine Spekulationssteuer fällig, sodass Dir der gesamte Gewinn verbleibt.

Zu beachten ist hierbei, dass bei einem Neubau die Frist bereits ab dem Kauf des Grundstücks beginnt. Es ist also nicht der Einzugstermin maßgeblich, sondern der Zeitpunkt des Kaufs des Grundstücks.

Ebenso bedeutet die Nutzung zu Wohnzwecken nicht, dass Du diese ständig selbst bewohnt haben musst. Du könntest die Immobilie auch als Zweitwohnsitz nutzen und Dich nur unregelmäßig darin aufhalten. Auch dann ist die Voraussetzung der Selbstnutzung erfüllt.

Verkauf der selbst genutzten Immobilie bei längerer Wohndauer

Folgt ein Verkauf einer Immobilie nach zwei Jahren, ist genau zu prüfen, ob bestimmte Fristen erfüllt sind, damit keine Steuer anfällt. Es könnte sich also lohnen, mit dem Verkauf noch etwas zu warten, um die Anforderungen zu erfüllen.

Wohnst Du in dem Haus oder der Wohnung länger als drei Jahre, hast Du die Spekulationsfrist mit Sicherheit überschritten. Dann besteht nicht die Vermutung, dass die Immobilie lediglich zu Gewinnzwecken gekauft wurde.

Einschränkend könnte lediglich die „drei Objekt Grenze“ wirken. Diese unterstellt einen gewerblichen Handel, falls Du mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkaufst, die kürzlich angeschafft wurden. Bei solch häufigen Transaktionen wäre wiederum die Spekulationssteuer zu zahlen. Mit dem Spekulationssteuer Rechner findest Du heraus, wie hoch der zu zahlende Betrag ist.

Handelst Du jedoch nicht mit Immobilien und kaufst bzw. verkaufst nicht ständig Häuser, bist Du mit den drei Jahren der Selbstnutzung auf der sicheren Seite. Erzielst Du mit dem Verkauf Deiner Immobilie einen Gewinn, bleibt dieser steuerfrei.

Höhe der Spekulationssteuer

Im Idealfall gelingt es Dir, die Spekulationssteuer zu umgehen, indem Du die vorgesehene Spekulationsfrist für Immobilien einhältst. Du bewohnst die Immobilie lieber etwas länger, damit der Gewinn steuerfrei ist.

Besteht diese Möglichkeit jedoch nicht und Du bist gezwungen, die Immobilie schnell zu verkaufen, solltest Du selbst berechnen, wie hoch die Steuer ausfällt. Denn das Geld musst Du zurückhalten und an das Finanzamt abführen. Es steht Dir nicht frei zur Verfügung und durch die frühzeitige Berechnung bist Du nicht von einer hohen Nachzahlung bei der nächsten Steuererklärung überrascht.

Die Spekulationssteuer stellt keine eigene Steuerklasse dar. Sie gibt eigentlich nur an, dass die Veräußerung der Steuerpflicht unterliegt. Den entstandenen Gewinn gibst Du in Deiner Steuererklärung an und zahlst darauf den ermittelten Satz der Einkommenssteuer.

Der Gewinn wiederum berechnet sich aus der Differenz zwischen Kaufpreis und dem Verkaufspreis. Zu berücksichtigen sind hierbei noch die Nebenkosten als Aufwendungen. Hierzu zählen etwa der Notar oder ein Makler, welche Du vom Gewinn abziehst.

Beim Hausverkauf der selbst genutzten Immobilie die Spekulationsfrist beachten

Bewohnst Du eine Immobilie selbst, ist ein Verkauf nach mindestens zwei Jahren steuerfrei. Dies bedeutet, dass der Gewinn nicht der Einkommenssteuer unterliegt. Du darfst den Gewinn komplett für Dich behalten und musst nichts an das Finanzamt abführen.

Halte Dich an diese Fristen, um die Spekulationssteuer zu umgehen. Dann ist ein steuerfreier Verkauf des Hauses einer selbst genutzten Immobilie möglich, sodass Dir am Ende wesentlich mehr Geld zur Verfügung steht.

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