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Auf einen Blick

  • Beim Mietkauf lebst Du vor dem Kauf in der Immobilie und kannst diese ausgiebig prüfen
  • Die Zahlungen verteilen sich beim Mietkauf über einen längeren Zeitraum, was die finanzielle Belastung senkt
  • Der Mietkaufvertrag regelt, dass die Miete auf den vereinbarten Preis angerechnet wird und erfordert eine Anzahlung
  • Als Mieter beim Mietkauf bist Du für die Instandhaltung des Hauses verantwortlich und trägst die üblichen Hausbesitzerpflichten

Der Kauf einer Immobilie stellt eine enorme Verpflichtung dar. Häufig fällt die Entscheidung nach nur einer Besichtigung und als Käufer musst Du Dir sicher sein, dass das Haus Deinen Vorstellungen entspricht.

Beim Mietkauf musst Du nicht mehr die „Katze im Sack“ kaufen, sondern erhältst vorab ausgiebig die Möglichkeit, das Haus zu bewohnen. Dadurch wirst Du mit der Immobilie vertrauter und kannst gleichzeitig weiteres Eigenkapital aufbauen.

Nach der festgelegten Vertragsdauer erhältst Du die Option, das Haus zu den vereinbarten Konditionen zu kaufen. Lohnt sich der Mietkauf von Immobilien und was musst Du dabei beachten?

Mietkauf eines Hauses erklärt

Beim gewöhnlichen Kauf einer Immobilie erfolgt die Zahlung des Kaufpreises vor dem Einzug in das Haus. Dies bedeutet, dass Käufer üblicherweise ein Darlehen für die Finanzierung aufnehmen und eine gewisse Eigenkapitalquote aufbringen müssen.

Der Mietkauf von Immobilien hingegen geht nicht mit solch einer hohen einmaligen finanziellen Belastung einher, sondern verteilt sich über einen längeren Zeitraum. Verkäufer und Käufer schließen keinen gewöhnlichen Mietvertrag ab, sondern gezielt einen Mietkaufvertrag[1]https://www.anwalt.de/rechtstipps/mietkaufvertrag_muster .

Darin ist festgehalten, dass der Käufer für eine bestimmte Dauer im Haus als Mieter lebt. Die geleistete Miete wird dabei auf den vereinbarten Preis angerechnet. Mit dem Auslaufen des Mietvertrages bezahlt der Käufer nur noch die offene Restsumme, sodass ein mögliches Darlehen deutlich geringer ausfällt.

Zudem ist mit dem Mietbeginn meist eine Anzahlung zu leisten. Damit besteht für den Verkäufer eine größere Sicherheit, dass der Käufer über die finanziellen Mittel verfügt und später den offenen Restbetrag leisten kann.

Aufgrund der hohen Zahlungsverpflichtungen ist der Mietkaufvertrag nur mit einer notariellen Beurkundung gültig. Es fallen also zusätzliche Kosten an, die bei einem einfachen Mietvertrag nicht entstehen würden.

Sinkende Restsumme
Attraktives Modell für Käufer

Anstatt mit einem Mal vor dem Einzug die gesamte Kaufsumme zu zahlen, erstreckt sich dies beim Mietkauf über die Mietdauer. Die geleistete Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet, sodass später die Darlehenssumme geringer ausfällt.

Des Weiteren trägt der Mieter die Verantwortung für die Instandhaltung des Hauses. Treten Mängel auf, darf Er sich nicht einfach an den Vermieter wenden, sondern muss dafür selbst aufkommen. Somit trägt er die üblichen Pflichten eines Hausbesitzers, obwohl im rechtlichen Sinne der Vermieter weiterhin der Eigentümer ist.

In diesem Sinne stellt der Mietkauf von Immobilien die Möglichkeit dar, die Zahllast über die vereinbarte Mietdauer von 5 bis 15 Jahren zu verteilen. Einmalig ist nur eine verhältnismäßig kleinere Anzahlung zu leisten und während der Mietdauer werden die Zahlungen auf den Restbetrag angerechnet.

Für Käufer mag diese Vorgehensweise mit einigen Vorteilen verbunden sein. Doch in der Praxis ist dieses Modell kaum relevant. Die meisten Verkäufer möchten nicht erst die Mietdauer abwarten, um endlich den vollen Kaufpreis zu erhalten. Du musst daher einen größeren Suchaufwand betreiben, um einen Verkäufer zu finden, der sich auf den Mietkauf einlässt.

Kostenvergleich

Aus Sicht des Käufers ist der Mietkauf deutlich praktischer und mag auf den ersten Blick günstiger sein. Schließlich ist zunächst keine teure Finanzierung erforderlich, bei welcher Du monatlich Zinsen an den Darlehensgeber zahlst.

Doch ist der Mietkauf tatsächlich mit Kostenvorteilen verbunden oder tritt sogar ein Mehraufwand ein? Nutze den nachstehenden Rechner, um einen genauen Überblick über die Kosten zu erhalten und eine Einschätzung zu erhalten, wie teuer der Mietkauf wirklich ist im Vergleich zu einem Darlehen.

Annuitätenrechner Mietkauf

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Ablauf des Mietkaufs

Der Mietkauf ist aus Sicht des Käufers ein interessantes Modell, um die Zahllast auf einen längeren Zeitraum zu verteilen. Wie genau ist der Ablauf des Mietkaufs und welche einzelnen Schritte sind dabei zu beachten?

Vorbereitungen

Obwohl der Mietkauf rein finanziell deutlich entspannter scheint, geht der Unterschrift des Vertrags eine Bonitätsprüfung voraus. Der Verkäufer prüft Deine Schufa, verlangt einen Einkommensnachweis und möchte Belege über Deine Rücklagen erhalten.

Ebenso solltest Du ganz Dein Budget berechnen und kalkulieren, ob die Miete mit Deinem Einkommen vereinbar ist. Zudem muss ein ausreichend großer Spielraum bestehen, damit Du die Instandhaltungsrücklage aufbauen kannst.

Mit dem Beginn der Mietlaufzeit musst Du zudem eine Anzahlung leisten. Diese sollte vollständig aus Deinem Eigenkapital erfolgen, sodass Du noch nicht gezwungen bist, ein Darlehen aufzunehmen.

Lege Dir bereits einen Finanzierungsplan für die Restsumme zurecht. Soll diese über ein Darlehen bezahlt werden, solltest Du frühzeitig bei verschiedenen Banken eine Finanzierungszusage einholen. So hast Du eine Sicherheit darüber, dass das Darlehen mit Deinem Einkommen vereinbar ist.

Ähnlich wie beim direkten Kauf einer Immobilie musst Du auch beim Mietkauf sorgfältig vorgehen. Prüfe das Grundbuch und stelle sicher, dass dieses frei von Belastungen ist.

Beauftrage einen Gutachter, welcher den Zustand des Hauses genau unter die Lupe nimmt. So vermeidest Du, dass während der Mietdauer böse Überraschungen auf Dich zukommen, die zu einer teuren Sanierung führen.

Mietlaufzeit

Hast Du Dich mit dem Verkäufer auf die Konditionen geeignet, erfolgt die Unterschrift beim Notar. Meist beträgt die vereinbarte Anzahlung rund 15 bis 25 Prozent des Kaufpreises, die Du vor dem Einzug leisten musst.

Danach beginnt der reguläre Mietvertrag zu laufen. Du zahlst die monatliche Miete, welche auf den Kaufpreis angerechnet wird.

Sanierung Haus
Zusätzliche Kosten als Mieter

Beim Mietkauf ist der Mieter üblicherweise für die Reparaturen und Instandsetzung des Objekts verantwortlich. Ein Abwälzen der Kosten auf den Vermieter, wie bei einem gewöhnlichen Mietvertrag, ist nicht möglich.

Während der Mietdauer musst Du beachten, dass Deine Pflichten deutlich umfangreicher sind als bei einem gewöhnlichen Mietvertrag. So musst Du für die Instandhaltung aufkommen und teilweise die Sanierungsarbeiten übernehmen.

Achte genau auf die Formulierungen im Mietvertrag und welche Partei die Kosten übernimmt. Entsprechend solltest Du über genügend Rücklagen verfügen, falls das Dach repariert oder die Heizung modernisiert werden muss.

Ende des Mietvertrages

Die vereinbarte Mietdauer beim Mietkauf beträgt einige Jahre. Üblich sind Zeiträume von 5 bis 15 Jahren, in denen Du bereits der wirtschaftliche Eigentümer der Immobilie bist.

Mit Ablauf des Mietvertrages sollst Du auch rechtlich der Eigentümer werden. Hierzu sind zwei verschiedene Varianten denkbar, um den vollen Kaufpreis zu zahlen:

  • Zahlung des Kaufpreises über höhere Miete

Über die Mietdauer könnte die Vereinbarung bestehen, dass mit der monatlichen Miete die Zahlung des gesamten Kaufpreises erfolgt. Die Miete ist so kalkuliert, dass keinerlei offener Restbetrag mehr verbleibt.

Sinnvoll ist dies, wenn der Zeitraum mehr als 10 Jahre beträgt. Dann verteilt sich der Kaufpreis auf einige Jahre, sodass die monatliche Zahllast mit dem Budget vereinbar ist. Je kürzer die vereinbarte Mietdauer, desto höher wäre die Miete, welche dann weit über der üblichen Empfehlung der „Drittel-Regelung“ des Haushaltseinkommens ausfallen würde.

  • Offene Restsumme zahlen

Möglich ist auch, dass die Miete sich auf dem örtlichen Marktniveau befindet. Da diese in Summe nicht ausreicht, um den Kaufpreis vollständig zu zahlen, ist am Ende der Mietdauer eine Restsumme offen. Diese ist einmalig zu zahlen, wobei hierfür meist die Aufnahme eines Darlehens erforderlich ist. Plane genügend Eigenkapital ein, um den vereinbarten Restbetrag mithilfe eines Kredites zahlen zu können.

Die beiden üblichen Varianten

Die Konditionen für den Mietkauf sind von Verkäufer und Käufer grundsätzlich frei verhandelbar. So variieren die Anzahlung, die monatliche Miete und ob ein offener Restbetrag fällig ist.

Darüber hinaus haben sich zwei grundsätzliche Varianten etabliert. Diese unterscheiden sich im Wesentlichen, ob eine Verpflichtung zum Kauf der Immobilie besteht.

Klassischer Mietkauf

Beim „klassischen“ Mietkauf besteht keine Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Die Unterschrift zum Mietkaufvertrag bedeutet gleichzeitig, dass die Verpflichtung besteht, das Haus zum vereinbarten Zeitpunkt zu kaufen.

Für den Verkäufer ist diese Variante mit einer größeren Planungssicherheit verbunden. Sollten sich für den Käufer jedoch Zweifel ergeben, darf dieser nicht auf den Kauf verzichten. Entsprechend ist eine gründliche Vorbereitung und Prüfung des Objekts erforderlich.

Optionskauf

Der Optionskauf ist eine leichte Abwandlung des bereits erwähnten Mietkaufs. Hierbei besteht kein bindender Kaufvertrag, sondern lediglich die Option, die Immobilie zum Ende der Mietlaufzeit zu kaufen.

Für den Käufer bedeutet dies, dass die Mietdauer einer Probezeit entspricht. Stellt dieser keine Mängel fest und entspricht das Haus den eigenen Vorstellungen, bestehen keine Zweifel mehr bei der Kaufentscheidung.

Höherer Gesamtaufwand
Teurere Konditionen

Der Optionskauf bietet dem Mieter eine größere Flexibilität. Er darf zum Ende der Mietdauer sich für oder gegen den Kauf der Immobilie entscheiden. Diese Entscheidungsfreiheit geht jedoch mit einem Aufpreis einher, sodass der Gesamtaufwand höher ist als beim Mietkauf mit bindendem Kaufvertrag.

Auf der anderen Seite geht der Optionskauf mit höheren Kosten einher. Der Kaufpreis ist etwas höher und auch die Miete liegt über dem Marktniveau. Somit müssen Käufer die Flexibilität teuer erkaufen.

Zielgruppe des Mietkaufs

Der Mietkauf einer Immobilie stellt eine besondere Form des Kaufvertrages dar. Für welche Zielgruppen ist diese Vorgehensweise besonders interessant?

Junge Familien

Die Baufinanzierung für junge Familien ist mit einigen Herausforderungen versehen. Sie stehen noch am Anfang des Berufslebens, haben kaum Rücklagen aufgebaut, möchten sich aber so schnell wie möglich den Traum vom Eigenheim erfüllen.

Der Mietkauf ist dann interessant, wenn ein regelmäßiges Einkommen besteht, das ausreicht, um die höhere Miete zu bezahlen. Anstatt direkt das gesamte Eigenkapital aufzubrauchen, verteilen sich die Zahlungen auf einen längeren Zeitraum.

Auf diese Weise können junge Familien mit vergleichsweise niedrigem Einkommen bereits in die Vorzüge der eigenen Immobilie kommen. Anstatt mühsam über viele Jahre das Eigenkapital aufzubauen, beziehen Sie direkt das Haus und zahlen über die monatliche Miete die Raten ab.

Voraussetzung ist dennoch, dass zumindest genügend Kapital für die Anzahlung vorhanden ist. Ganz ohne Eigenkapital ist der Mietkauf daher nicht möglich, aber selbst mit geringen finanziellen Mitteln, können Familien das Eigenheim beziehen.

Personen mit geringer Kreditwürdigkeit

Kompliziert ist die Finanzierung auch für Personen, die gerade eine Privatinsolvenz abgeschlossen haben oder noch einen befristeten Arbeitsvertrag besitzen. Die Chancen auf ein Darlehen sind relativ gering, sodass Sie alternative Finanzierungsmöglichkeiten benötigen.

Der Mietkauf von Immobilien ist für diese Personengruppe interessant, wenn ein regelmäßiges Einkommen sowie entsprechende Sicherheiten vorhanden sind. Über die Mietdauer lässt sich die Bonität weiter verbessern, sodass zum späteren Zeitpunkt die Darlehensaufnahme sicherer erscheint.

Jedoch müssen Käufer in dieser Situation mit einem Risikoaufschlag bei der Miete rechnen. So wirkt sich die geringere Bonität negativ auf die Konditionen aus und Sie sollten genau prüfen, ob diese Vorgehensweise mit dem eigenen Budget vereinbar ist.

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Vor- und Nachteile

Bisher wurde der Mietkauf für Käufer hauptsächlich mit Vorteilen verbunden. Im Vergleich zu einem gewöhnlichen Kauf geht dieses Modell allerdings auch mit Nachteilen einher. Wäge die nachstehenden Vor- und Nachteile ab, um für Dich die Entscheidung zu treffen, ob der Mietkauf infrage kommt.

Vorteile

  • Geringeres Eigenkapital erforderlich

Beim Kauf einer Immobilie musst Du damit rechnen, rund 30 Prozent des Kaufpreises plus die Nebenkosten zu Beginn der Finanzierung einzubringen. Du musst entsprechend das Eigenkapital angespart haben, um eine Zusage für die Immobilienfinanzierung zu erhalten.

Der Mietkauf hingegen ist mit einem deutlich geringeren Eigenkapitalanteil möglich. Die Anzahlung fällt deutlich geringer aus und ein Großteil der Nebenkosten des Hauskaufs ist erst mit Ablauf der Mietdauer zu zahlen. Somit besteht die Möglichkeit, während der Mietdauer noch das Eigenkapital anzusparen.

  • Kauf ohne Darlehen denkbar

Die Dauer einer gewöhnlichen Baufinanzierung beträgt gerne zwischen 20 und 30 Jahre. Dehnst Du die Mietdauer ebenfalls auf einen längeren Zeitraum aus, könntest Du die Immobilie komplett aus dem Eigenkapital bezahlen. Die gezahlte Miete innerhalb der 15 Jahre reicht aus, um vollständig das Haus abzubezahlen.

Sind Deine Rücklagen hoch genug, bist Du im besten Fall nicht auf ein Darlehen angewiesen. So sparst Du Dir die Zinsen, musst aber auch damit rechnen, dass die Miete entsprechend höher ausfällt.

  • Hohe Planungssicherheit

Im Mietkaufvertrag sind die wichtigsten Details zur Finanzierung festgehalten. Dies betrifft die Anzahlung, die monatliche Miete sowie eine mögliche Restsumme. Du wirst nicht von einer plötzlichen Mieterhöhung überrascht, sondern kannst genau die Finanzierung planen und abschließen.

  • Miete zählt als Tilgung des Kaufpreises

Der größte Vorteil besteht darin, dass die Miete entweder vollständig oder anteilig zur Tilgung des Kaufpreises beiträgt. Würdest Du weiterhin zur gewöhnlichen Miete wohnen, würde der gesamte Betrag an den Vermieter fließen.

Beim Mietkauf zählt die monatliche Miete jedoch als Zahlung des Kaufpreises, sodass der Betrag Deinem Vermögensaufbau zugutekommt.

Nachteile beim Mietkauf

  • Gesteigerte Gesamtkosten

Die Gesamtbelastung fällt beim Mietkauf in der Regel höher aus, als wenn der Kauf des Hauses direkt per Finanzierung erfolgt. Daher lohnt sich das Modell für Personen, die über ein höheres Eigenkapital sowie eine einwandfreie Bonität verfügen, nicht.

Die monatliche Miete liegt über dem Marktniveau und teilweise verlangen Verkäufer einen Aufschlag auf den Kaufpreis. So mag sich zwar die Zahllast über einen längeren Zeitraum verteilen, aber mit einem Mehraufwand verbunden sein.

  • Größere Verpflichtungen

Gehst Du einen Mietkauf ein, bist Du während der Mietdauer bereits für die Instandhaltung und Reparaturen verantwortlich. Du trägst die Kosten, obwohl der Vermieter rechtlich noch der Eigentümer ist.

Solltest Du bei einem Optionskauf später vom Kaufvertrag zurücktreten, hast Du womöglich einiges an Kapital investiert, welches Du nicht wiedersiehst. Sei Dir bewusst, mit welchen Kosten ein Haus einhergeht und dass die Miete nicht der einzige Kostenpunkt darstellt.

  • Genaue Bewertung des Objekts erforderlich

Der Mietkauf von Immobilien ist in Deutschland eher unüblich. Häufig handelt es sich um Objekte, die schwer verkäuflich sind. Sie befanden sich für einige Zeit auf dem Markt, haben aber keinen Abnehmer gefunden.

Ist der Mietkauf möglich, musst Du besonders skeptisch sein. Ziehe einen Gutachter zu Rate, um den Zustand zu bewerten. Prüfe, ob der Kaufpreis fair ist und welche Hintergründe bestehen, die den Verkäufer zum Mietkauf bewegen.

Immobilienkauf per Mietkauf

Eigentlich fließen Mietzahlungen vollständig dem Vermieter zu. Dieser verbucht die monatliche Miete als Einnahme und bezahlt damit den Kredit der Immobilie oder das Geld steht zur freien Verfügung.

Möchtest Du als Mieter, dass die Miete dem eigenen Vermögensaufbau dient, ist der Mietkauf eine interessante Variante für den Erwerb der Immobilie. Anstatt das Haus über ein Darlehen vom Verkäufer zu erwerben, mietest Du zunächst das Objekt über einen Zeitraum von üblicherweise 5 bis 15 Jahren.

Du zahlst zu Beginn eine Anzahlung und die Miete fließt vollständig oder zu einem Großteil in die Begleichung der Kaufsumme ein. Auf diese Weise zahlst Du das Haus über die Mietdauer ab, sodass am Ende keinerlei oder nur ein geringer Restbetrag offen ist.

Als Käufer verteilst Du die Zahllast und per Optionskauf besteht die Möglichkeit vom Kaufvertrag zurückzutreten. Verfügst Du nur über geringes Eigenkapital und bevorzugst die Flexibilität, ist der Mietkauf eine interessante Alternative zur Finanzierung des Eigenheims.

Häufige Fragen

Beim Haus Mietkauf handelt es sich um einen Vertrag, der dem Mieter das Recht gibt, die gemietete Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Der Käufer zahlt hierbei regelmäßige Mieten, die teilweise auf den Kaufpreis angerechnet werden. Nach einer vereinbarten Zeitspanne hat der Mieter die Möglichkeit, das Haus zu erwerben.

Ein wesentlicher Nachteil des Mietkaufs liegt in dem Risiko einer finanziellen Überlastung. Oft sind die monatlichen Belastungen höher als bei herkömmlichen Mietverhältnissen, da zusätzlich zum Mietzins ein Teil des Kaufpreises gezahlt wird. Wenn der Mieter den Kauf doch nicht realisieren kann, verliert er die bisher geleisteten Zahlungen.

Ob ein Mietkauf zu empfehlen ist, hängt von den individuellen Lebensumständen und finanziellen Möglichkeiten ab. Für Personen, die zum aktuellen Zeitpunkt nicht genug Eigenkapital für einen Direktkauf haben, aber eine klare Vorstellung von ihrem zukünftigen Eigenheim besitzen, kann es eine passende Lösung sein.

Die Dauer eines Mietkaufvertrags variiert und wird individuell vereinbart. Üblich sind Zeiträume zwischen fünf und dreißig Jahren. In dieser Zeit zahlt der Mieter regelmäßig seinen Anteil am Kaufpreis bis zur vollständigen Begleichung oder bis zur Ausübung seines Kaufrechts.

Weiterführende Links[+]

Sebastian Jacobitz

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