Auf einen Blick

  • Erhöhe die Grundschuld, wenn Du weitere Kredite planst und günstigere Konditionen erzielen willst
  • Die Grundschulderhöhung ist sinnvoll, wenn Dir Eigenkapital fehlt und eine Fremdfinanzierung notwendig ist
  • Beachte, dass die Höhe der Grundschuld auf die Beleihungsgrenze der Immobilie limitiert ist
  • Sei Dir bewusst, dass die Erhöhung der Grundschuld Kosten verursacht und die Zinsbelastung erhöht

Die Grundschuld stellt die Absicherung des Darlehensgebers dar. Kommt es zu einem Zahlungsausfall, darf die Bank per Zwangsversteigerung die Immobilie versteigern und aus dem Erlös die Forderung bedienen. Dabei gelten die Grundschuld sowie die Grundschuldzinsen als Grundlage für den Schadensausgleich.

Eine Erhöhung der Grundschuld könnte sinnvoll sein, wenn Du planst, einen weiteren Kredit aufzunehmen. Mit einer höheren Grundschuld erhältst Du günstigere Konditionen und die Bank lässt sich eher von einer Zusage überzeugen.

Wann ist es möglich, die Grundschuld zu erhöhen und wo besteht die Grenze?

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Gründe für die Erhöhung der Grundschuld

Die Aufnahme weiterer Schulden sollte wohlüberlegt sein. Die Erhöhung der Grundschuld ist nur dann anzuraten, wenn keinerlei weiteres Eigenkapital mehr vorhanden ist und dadurch nur eine Fremdfinanzierung infrage kommt.

Häufig liegen die Zinsen oberhalb der bisherigen Baufinanzierung, sodass der neue Kredit wesentlich kostspieliger ist. Plane daher nicht leichtfertig mit der Erhöhung, sondern sei Dir bewusst, dass es eher eine der letzten Maßnahmen darstellt.

Finanzierungslücke schließen

Während der Bauphase könnte sich aufzeigen, dass die ursprüngliche Finanzierungssumme nicht ausreicht, um den Finanzbedarf zu decken. Die Kosten sind in die Höhe gegangen[1]https://www.agrarheute.com/management/finanzen/baupreise-steigen-steil-baukosten-heizungen-extrem-teuer-615213 oder es sind weitere Wünsche aufgetreten.

Eine Nachfinanzierung ist dann unumgänglich, wenn keinerlei eigene Reserven mehr vorhanden sind. Durch das zusätzliche Darlehen wird die Grundschuld erhöht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass oftmals deutlich schlechtere Zinskonditionen angeboten werden. Denn mit der ursprünglichen Finanzierung ist die Immobilie bereits zu einem wesentlichen Teil beliehen.

Zinsen Mehrbelastung
Teure Nachfinanzierung

Durch die Aufnahme eines neuen Darlehens rückt die Finanzierungssumme näher an die Beleihungsgrenze. Dies stellt ein höheres Risiko für den Kapitalgeber dar, weshalb dieser sich mit höheren Zinsen dagegen absichert.

Für den Darlehensgeber ist das Risiko höher, dass bei einem Kreditausfall dieser auf einer offenen Summe sitzen bleibt. Zur Absicherung dienen daher die höheren Zinsen, sodass die Nachfinanzierung ein teures Unterfangen ist.

Sanierung durchführen

Ist bei einer älteren Immobilie eine umfangreiche Sanierung nötig, lässt sich der Umbaukredit mit einer Erhöhung der Grundschuld absichern. Da die Immobilie als Sicherheit dient, sind die Konditionen günstiger als bei einem Sanierungskredit ohne solch eine Absicherung.

Voraussetzung ist allerdings, dass noch Spielraum beim Beleihungswert besteht. Reizt die bestehende Grundschuld den Immobilienwert aus, könnte eine Erhöhung der Grundschuld abgelehnt werden.

Weitere Immobilienfinanzierung

Ebenso könntest Du eine Erhöhung der Grundschuld zur Finanzierung eines weiteren Immobiliendarlehens anstreben. Das neue Objekt dient als Investition und um zu günstigeren Konditionen den Kredit zu erhalten, führst Du eine zusätzliche Beleihung Deines Hauses durch.

Sei Dir dabei im Klaren, dass bei einer Fehlinvestition das Risiko einer Zwangsversteigerung des Eigenheims im Raum steht. Lasse Dich nicht von Renditeversprechen blenden, sondern betrachte die Investition realistisch.

Voraussetzung für Erhöhung der Grundschuld

Die Erhöhung der Grundschuld geht für den Darlehensgeber mit dem Risiko einher, dass ein Teil der Kreditsumme nicht mehr vom Immobilienwert abgedeckt wäre. Käme es zu einer Zwangsvollstreckung, könnte der Erlös nicht die gesamte Forderung decken, sodass ein Schaden zu erwarten ist.

Um dies zu vermeiden, ist die Höhe der Grundschuld begrenzt. Hier legt der Darlehensgeber den Beleihungswert fest. Dieser beträgt ca. 70 bis 80 Prozent des Verkehrswertes. Zudem behalten sich die meisten Banken noch einen zusätzlichen Sicherheitspuffer vor, sodass die Beleihungsgrenze üblicherweise bei 60 bis 70 Prozent des Wertes der Immobilie liegt.

Erreicht die ursprüngliche Grundschuld bereits diesen Wert, ist eine weitere Erhöhung nicht möglich. Die Entscheidungsgewalt liegt nicht allein bei den Banken, denn diese müssen sich an die Regularien der BAFIN[2]https://www.bafin.de/DE/Verbraucher/KrediteImmobilien/Immobilienfinanzierung/Immobilienkredit_auf_einen_Blick/Immobilienkredit_auf_einen_Blick_node.html halten. Ist die Beleihungsgrenze bereits erreicht, ist eine Erhöhung der Grundschuld rechtlich nicht zulässig und würde zu einem Verstoß der Vorgaben führen.

Demzufolge ist diese Finanzierungsoption nur möglich, wenn noch ausreichend Spielraum bei der Grundschuld vorhanden ist. Dieser könnte auch durch eine Wertsteigerung entstehen, sodass Eigentümer diese ohne Verkauf der Immobilie, sondern durch die Aufnahme eines neuen Darlehens nutzen.

Kosten für Anhebung der Grundschuld

Die Erhöhung der Grundschuld ist mit gewissen Kostenpunkten verbunden. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass solch eine Änderung nur mit Unterstützung eines Notars zulässig ist und auch die Bank möchte von diesem Vorgang profitieren.

Notarkosten

Um eine höhere Grundschuld im Grundbuch festzuschreiben, ist zunächst die Löschung erforderlich. Die Kosten hierfür sind mit ca. 300 Euro noch überschaubar. Kostspieliger ist demgegenüber die Neueintragung der Grundschuld. Die Gebühren betragen hierfür rund 0,2 Prozent der neuen Grundschuldhöhe.

Notargebühren
Kosten abhängig von der Grundschuldsumme

Wie hoch die Kosten für die Eintragung der Grundschuld sind, ist von deren abhängig. Im Regelfall musst Du mit Gebühren im vierstelligen Bereich rechnen. Möglicherweise ist die Aufnahme eines anderen Darlehens günstiger als dafür die Grundschuld zu erhöhen.

Je nach gewählter Grundschuld kommen schnell Gebühren von mehr als eintausend Euro zusammen. Diese sind bei diesem Vorgang zu berücksichtigen.

Zinsbelastung

Rückt die Grundschuld näher an die Beleihungsgrenze, bedeutet dies ein leicht erhöhtes Risiko für den Darlehensgeber. In der Folge gleicht dieser mit Anpassungen der Zinskonditionen die Gefahr eines Zahlungsausfallrisikos aus.

Du musst also damit rechnen, dass eine Mehrbelastung durch die zusätzlichen Zinsen entsteht. Hattest Du ursprünglich einen besonders niedrigen Zins erhalten, würde die Erhöhung mit deutlich negativen Folgen für Dich einhergehen.

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Mehr Spielraum für das Immobiliendarlehen

Besteht ein nachträglicher Finanzierungsbedarf, lässt sich dieser über die Erhöhung der Grundschuld decken. Dies ist immer dann eine Option, wenn die Beleihungsgrenze bislang nicht ausgereizt ist.

Über die Grundschuld lässt sich das Darlehen absichern, was zu günstigeren Konditionen führt. Sei Dir jedoch bewusst, dass diese Vorgehensweise dennoch mit einigen Kosten einhergeht.

Kalkuliere bei der Baufinanzierung lieber mit einem kleinen Sicherheitspuffer, sodass eine Nachfinanzierung selbst bei leicht gestiegenen Kosten nicht erforderlich ist. Auch andere Kreditoptionen sind zu vergleichen, um die günstigste Variante zu finden.

Häufige Fragen

Die Kosten für die Erhöhung einer Grundschuld setzen sich aus Notar- und Grundbuchkosten zusammen. Sie sind abhängig von der Höhe der Aufstockung und variieren regional, wobei durchschnittlich mit 1 bis 2 Prozent des Erhöhungsbetrages gerechnet werden sollte.

Deine Grundschuld zu erhöhen ist möglich und oft sinnvoll bei einer Umfinanzierung oder Aufnahme zusätzlicher Kredite. Dafür musst Du einen Notar beauftragen, um eine Abänderungserklärung ins Grundbuch eintragen zu lassen.

Eine Änderung der Grundschuld ist durchführbar. Sie erfordert jedoch ebenfalls einen notariellen Akt und die Eintragung ins Grundbuch durch das zuständige Amtsgericht.

Es gibt Situationen, in denen die Grundschuld höher als das Darlehen ist. Das kann vorkommen, wenn der Kreditnehmer einen Sicherheitspuffer für zukünftige Finanzierungsvorhaben einplanen möchte oder wenn die Immobilie im Wert gestiegen ist und man diesen Mehrwert finanzieren will.

Sebastian Jacobitz

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