Als Eigentümer einer Immobilie besteht ein nachvollziehbares Interesse daran, dass das Haus in der Familie verbleibt. Um sicherzustellen, dass Dein Lebenswerk in guten Händen ist, könnte eine Schenkung noch zu Lebzeiten infrage kommen.

Mit der Schenkung möchtest Du eigentlich etwas Gutes bewirken und frühzeitig die Eigentumsverhältnisse klären. So vermeidest Du im Todesfall einen Streit zwischen den Erben und schaffst Klarheit.

Doch mit der Schenkung einer Immobilie überträgst Du auch einiges an Verantwortung sowie Kosten. Es könnte eine Schenkungssteuer fällig werden und es sind weitere Fallstricke zu beachten.

Wann lohnt sich die Schenkung der Immobilie und wie gehst Du dabei am besten vor?

Schenkung des Hauses an das eigene Kind

Die Schenkung einer Immobilie kommt vorwiegend zwischen Eltern und Kindern in Betracht. Hier besteht das Ziel dabei, möglichst günstig das Eigenheim innerhalb der Familie zu halten. Als Eigentümer möchtest Du vermeiden, dass es zu einem Konflikt zwischen den Erben kommt und der Verkauf des Familiensitzes im Raum steht.

Frühzeitig besteht daher der Gedanke, die Immobilie an ein Kind zu verschenken oder das Haus für 1 Euro zu kaufen. Mithilfe der Übertragung entscheidest Du selbstbestimmt über den Verbleib der Immobilie.

Obwohl es sich um eine Schenkung im Sinne des § 516 Abs. 1 BGB^[1]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__516.html handelt, darfst Du diese an bestimmte Bedingungen knüpfen. Dadurch ist etwa trotz der Übertragung des Eigentums sichergestellt, dass Du weiterhin das Haus bewohnen darfst.

Folgende Varianten sind in der Praxis bei einer Schenkung üblich. Denn ganz ohne Gegenleistung geschieht dies in den seltensten Fällen.

Verkauf unter Wert

Eigentlich nicht als Schenkung gewertet, könnte der Verkauf der Immobilie unter dem Verkehrswert stattfinden. Dabei ist zu beachten, dass der Preisnachlass vom Finanzamt als Schenkung gewertet wird. Daher solltest Du den Verkaufspreis so ansetzen, dass der Freibetrag der Schenkungssteuer maximal ausgeschöpft wird.

Auf diese Weise erhält das Kind die Immobilie zu einem deutlich günstigeren Preis, ohne dass darauf Steuern an das Finanzamt abzuführen wären. Zwar ist wahrscheinlich die Aufnahme eines Darlehens erforderlich, aber so günstig lässt sich keine Immobilie auf dem freien Markt erwerben.

Aufgrund der Bewertung des Rabatts als Schenkung nützt es übrigens nichts, das Haus für einen Euro zu verkaufen. Dies würde regelmäßig zur Zahlung der Schenkungssteuer führen, da sich das Finanzamt nicht auf solch einfachem Weg austricksen lässt.

Wohnrecht vereinbaren

Im fortgeschrittenen Alter besteht eine Option darin, das Haus zu verkaufen und in eine Wohnung zu ziehen. Eine Wohnung geht mit einem deutlich geringeren Aufwand einher und aus dem Verkaufserlös lässt sich die Rente aufbessern.

Es könnte aber auch der Wunsch bestehen, bis ans Lebensende in der Immobilie zu wohnen. Dies ist selbst dann sichergestellt, wenn per Schenkung der Eigentümer gewechselt ist.

Möglich machen dies das Wohnrecht oder der Nießbrauch. Diese werden im Grundbuch eingetragen und erlauben die Nutzung des Objekts bis ans Lebensende.

Aufgrund solch einer langen Verpflichtung mindert der Nießbrauch den Wert der Immobilie. Dies reduziert die Steuerlast, sodass auf diese Weise noch eine Ersparnis für den Beschenkten entsteht.

Leibrente zahlen

Grundsätzlich besteht bei der Schenkung zwischen den beiden Parteien eine Vertragsfreiheit. Demzufolge ist frei verhandelbar, unter welchen Bedingungen die Übertragung der Immobilie erfolgt.

Denkbar ist daher auch die Zahlung einer Leibrente^[2]https://www.finanztip.de/immobilienverrentung/leibrente/. Das Kind zahlt bis zum Lebensende oder über einen vereinbarten Zeitraum monatlich einen festgelegten Betrag. Dieser dient etwa zur Deckung des Lebensunterhaltes oder der Miete, falls der Umzug in eine altersgerechte Wohnung erfolgt.

In Summe erweist sich die Leibrente günstiger als die Finanzierung der Immobilie. Somit stellt dies weiterhin eine lohnenswerte Übertragung dar.

Weitere Bedingungen

Neben den bereits genannten Bedingungen könnten weitere Vereinbarungen mit dem Beschenkten getroffen werden. Möglich ist zum Beispiel die Pflicht zur Pflege des Elternteils, welches weiterhin im Haus wohnt. Möchten Eltern in jedem Fall vermeiden, dass Sie bei gesundheitlichen Schwierigkeiten in eine Pflegeeinrichtung gegeben werden, ist solch eine Pflegevereinbarung^[3]https://www.dingeldein.de/Pflegevertrag-zwischen-Angehoerigen.php eine Zusicherung, im Eigenheim wohnen zu bleiben.

Vorteile der Schenkung des Hauses

Die Schenkung einer Immobilie ist sowohl mit einem bürokratischen Aufwand als auch mit Kosten verbunden. Daher stellt sich die Frage, wie sinnvoll diese Vorgehensweise ist, anstelle das Haus per Testament zu vererben.

Die folgenden Vorteile sprechen für die vorzeitige Schenkung des Hauses.

Als Eigentümer schaffst Du mit der Schenkung Fakten und hast sichergestellt, wem zukünftig die Immobilie gehören soll. Auf diese Weise vermeidest Du Streitigkeiten innerhalb der Familie und versuchst einen Konflikt zu umgehen.

Ebenso könntest Du durch die Schenkung vermeiden, dass Erben von der Immobilie profitieren, die zu Lebzeiten kaum eine Verbindung zum Haus haben. Hat sich ein Kind besonders hervorgetan und selbst Zeit oder Geld in die Immobilie investiert, ist es nur fair, wenn dieses mit der Schenkung bevorzugt wird.

Im besten Fall lässt sich durch die Schenkung Steuern sparen. Denn der Freibetrag von 400.000 Euro gegenüber den Kindern erneuert sich alle 10 Jahre. Dies bedeutet, dass nach dem Ablauf der 10 Jahresfrist eine erneute Nutzung des Freibetrags möglich ist. So könntest Du günstig weitere Vermögenswerte übertragen.

Die Freibeträge beim Erbe erneuern sich logischerweise nicht. Würden also mit einem Mal die Immobilie sowie die Ersparnisse und weitere Vermögenswerte übertragen werden, ginge dies mit einer höheren Steuerlast ein.

Allgemein gilt der Grundsatz, dass eine Schenkung nicht an Bedingungen geknüpft sein sollte. Was bei kleineren Geschenken nachvollziehbar ist, ist im Falle der Schenkung einer Immobilie kaum anwendbar. Es handelt sich um einen so hohen Vermögensgegenstand, dass Hausbesitzer die Schenkung guten Gewissens an Bedingungen knüpfen dürfen.

So ist es denkbar, ein Wohnrecht oder Nießbrauch zu vereinbaren, um bis an das Lebensende im Haus wohnen zu bleiben. Ebenso ist die Aufbesserung der eigenen Rente möglich, indem monatlich ein Geldbetrag gezahlt wird.

Durch die Vertragsgestaltung sichern sich Eigentümer vor finanziellen Problemen oder dem hohen Aufwand der Instandhaltung der Immobilie ab. Sie können diese Verantwortung durch die Übertragung abgeben und gleichzeitig im Haus wohnen bleiben.

Im Testament sind nicht alle Einschränkungen hinsichtlich des Erbes erlaubt. Kinder besitzen einen Pflichtteilanspruch, sodass Sie im Erbfall immer einen Anteil an der Immobilie erhalten würden.

Möchtest Du, aus welchen Gründen auch immer, verhindern, dass ein Kind einen Anteil an der Immobilie erhält, ist dies nur mit einer frühzeitigen Schenkung zu Lebzeiten möglich. Zwar sind auch hier Ansprüche zu beachten, doch sinken diese pro Jahr um 10 % und erlöschen nach 10 Jahren komplett.

Schenkungssteuer berechnen

Die Schenkung ist für den neuen Eigentümer meist mit der Zahlung der Schenkungssteuer verbunden. Denn der Wert der Immobilie übersteigt die Freibeträge, sodass hier genau zu berücksichtigen ist, wie hoch später die Zahllast ausfällt.

Grundsätzlich gelten die gleichen Freibeträge wie bei der Erbschaftssteuer. Dies bedeutet, dass jedes Kind vom Elternteil innerhalb der 10 Jahresfrist maximal 400.000 Euro steuerfrei geschenkt bekommen darf. Jeder Euro, der über diesen Freibetrag hinausgeht, unterliegt der Schenkungssteuer.

Die Freibeträge wiederum beziehen sich auf den Verwandtschaftsgrad. Dabei sind folgende Schenkungsklassen zu berücksichtigen.

Schenkungsklasse	Verwandtschaftsgrad zum Schenkenden	Freibetrag
Steuerklasse I	Ehepartner	500.000 €
Steuerklasse I	Leibliche Kinder | Stief- und Adoptivkinder | Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind	400.000 €
Steuerklasse I	Enkel	200.000 €
Steuerklasse I	Eltern | Großeltern	100.000 €
Steuerklasse II	Geschwister | Nichten | Neffen | Stiefeltern | Schwiegerkinder	20.000 €
Steuerklasse III	nicht verwandte Personen	20.000 €

Je nach Grad der Verwandtschaft variiert nicht nur der Freibetrag, sondern auch der Steuersatz. Zwischen Ehepartnern kommt noch ein relativ günstiger Satz von nur 7 % zur Anwendung. Besteht keinerlei Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem ehemaligen Eigentümer und dem Beschenkten, ist hingegen ein Steuersatz von 30 % fällig.

Der Berechnung der Schenkungssteuer liegt der Verkehrswert zugrunde. Dieser wird über verschiedene Verfahren ermittelt, wobei das Finanzamt eine Schätzung vornehmen könnte.

Vom Verkehrswert sind der Freibetrag sowie die Kosten für die Schenkung abzuziehen. Wird ein Nießbrauch vereinbart, wirkt sich dieser ebenfalls wertmindernd aus, sodass der Wert der Immobilie sinkt, was sich positiv auf die Steuerlast auswirkt.

Übersteigt unter Betrachtung der hier beschriebenen abzugsfähigen Kosten der Wert der Schenkung den Freibetrag, ist dies dem Finanzamt anzuzeigen. Sowohl der Schenker als auch der Beschenkte müssen die folgenden Informationen in einem formlosen Schreiben mitteilen:

Da die Schenkung einer Immobilie einer notariellen Beurkundung bedarf, übernimmt dieser in der Regel die Mitteilung. Du musst Dich also nicht selbst an das Finanzamt wenden, sondern der Notar sollte diese Arbeit übernehmen.

Ist keine Schenkungssteuer zu zahlen, erhältst Du in der Regel keine Rückmeldung mehr vom Finanzamt. Du bist Deiner Anzeigepflicht nachgekommen und musst nichts Weiteres unternehmen.

Kommt das Finanzamt jedoch zum Ergebnis, dass die Schenkung steuerpflichtig ist, erhältst Du einen Vordruck sowie ein Informationsblatt zum Ausfüllen für die Schenkungsteuererklärung. Dieses Formular übermittelst Du an das Finanzamt und anschließend erhältst Du die Aufforderung zur Zahlung der festgestellten Steuer.

Schenkungsvertrag anfertigen

Die Übertragung einer Immobilie ist in Deutschland an bestimmte Formvorschriften gebunden. Ein rein privater Kaufvertrag entfaltet keine Gültigkeit.

Die Schenkung ist daher nur mithilfe eines schriftlichen Vertrages sowie einer notariellen Beurkundung gültig. Selbst zwischen Eltern und Kindern ist daher die Anfertigung eines Schenkungsvertrages erforderlich.

Vor der eigentlichen Schenkung sollten sich beide Parteien im Klaren darüber sein, zu welchen Konditionen diese stattfindet. Sollen eine Leibrente, der Nießbrauch oder eine Pflege mit der Übertragung verbunden sein, muss dies im Vertrag enthalten sein.

Vorab lohnt es sich einen Fachanwalt aufzusuchen, um eine Beratung darüber zu erhalten, welche Gestaltungsmöglichkeiten erlaubt sind und welche Konsequenzen damit einhergehen. Denn teilweise sind die gewünschten Ziele nicht mit dem Gesetz vereinbar, sodass die Schenkung zu Lebzeiten zu anderen Bedingungen stattfinden muss.

Haben sich beide Parteien auf die Rahmenbedingungen der Schenkung geeinigt, fertigt der Notar den Schenkungsvertrag an. Er tritt als neutraler und aufklärender Vermittler auf, der die Benachteiligung einer Partei verhindern soll.

Bestehen Fragen hinsichtlich der Schenkung, solltest Du diese beim Notartermin ansprechen. Erst, wenn Du vollständig verstanden hast, welche Inhalte im Schenkungsvertrag festgeschrieben sind, solltest Du diesen unterschreiben.

Kosten der Schenkung

Die Schenkung einer Immobilie ist nur mithilfe eines Notars rechtsgültig möglich. Dieser muss sicherstellen, dass beide Parteien über die Vertragsinhalte aufgeklärt und sich der Konsequenzen bewusst sind. Sollte es zu einem Fehler kommen, haftet der Notar persönlich, sodass hier eine hohe Sorgfaltspflicht besteht.

Die Kosten des Notars sind im Gerichts- und Notarkostengesetz^[4]https://www.lexsoft.de/cgi-bin/lexsoft/justizportal_nrw.cgi?xid=5787228,1 (GNotKG) festgeschrieben. Der Notar darf die Gebühren also nicht frei festlegen, sondern ist an das Gesetz gebunden.

Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Die Beurkundung des Vertrages beträgt in der Regel mehr als 1.000 Euro zuzüglich der Umsatzsteuer. Zudem fallen weitere Gebühren für die Änderung des Grundbuchs an. Verwende den Notarkostenrechner, um die genauen Kosten dafür in Erfahrung zu bringen.

Rückforderung der Schenkung

Eigentlich gilt bei einer Schenkung die Grundregel, dass diese nicht rückgängig gemacht werden darf. Es gehört sich nicht, das Geschenk wieder zurückzuverlangen.

Rein rechtlich ist dieser Grundsatz jedoch nicht haltbar. Denn unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Rückabwicklung der Schenkung möglich. Hierzu gelten folgende Grundlagen:

Im § 530 BGB^[5]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__530.html ist festgehalten, dass eine Schenkung rückgängig gemacht werden darf, falls der Beschenkte sich grob undankbar zeigt. Dies könnte sein, wenn der Beschenkte gegenüber dem Schenker Beleidigungen oder Bedrohungen ausspricht.

Auch Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Immobilie könnten für einen groben Undank sprechen. Falls also das Haus zusehends verfällt und keine Instandhaltungsmaßnahmen erfolgen, könnte dies eine Rückabwicklung der Schenkung erlauben.

Ein weiterer Spezialfall liegt vor, wenn durch die Schenkung der Schenker verarmen würde. Hierfür gilt der § 528 BGB^[6]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__528.html als Grundlage.

Würde durch die Schenkung der Schenker nicht mehr Seinen Lebensunterhalt bestreiten können, ist eine Herausgabe des „Geschenkes“ möglich. Der Beschenkte kann die Rückabwicklung verhindern, indem dieser für den Unterhalt aufkommt.

Daher bietet es sich beim Schenkungsvertrag an, entweder ein Wohnrecht oder eine Leibrente zu vereinbaren. Dadurch ist sichergestellt, dass der Schenker Seinen Lebensunterhalt bestreiten kann und sich nicht auf den Wert der Immobilie berufen muss.

Vorsicht bei Pflichtteil für Erben

Mit der Schenkung zu Lebzeiten könnte das Ziel bestehen, das Erbe vorzeitig zu regeln. So könnten Kinder oder andere berechtigte Erben vom Pflichtanteil der Immobilie ausgeschlossen werden.

Doch selbst mit einer Schenkung ist zu beachten, dass ein Anspruch auf den Pflichtteil weiterhin besteht. Dies ist dann der Fall, wenn innerhalb der 10 Jahresfrist der Todesfall eintritt.

Hat ein Elternteil also die Immobilie an ein Kind übertragen in dem Bewusstsein, andere berechtigte Parteien vom Erbe auszuschließen, ist dies innerhalb der 10 Jahresfrist nicht möglich. Tritt der Todesfall vor dem Ablauf der Frist ein, besitzen die weiteren Kinder trotz der vollzogenen Schenkung weiterhin einen Anspruch auf Ihren Pflichtteil.

Während der 10 Jahre besitzen Kinder selbst nach der Schenkung noch einen Anspruch auf den Pflichtteil. Dieser beträgt 50 % des Erbteils. Sollte die Immobilie also 500.000 Euro wert sein, bestünde das Recht, zumindest 1/2 * 250.000 Euro vom Beschenkten ausbezahlt zu bekommen.

Diese Höhe des Pflichtteilanspruches verringert sich jährlich um 10 Prozent. Es ist daher sinnvoll, die Schenkung so früh wie möglich zu vollziehen und nicht erst im fortgeschrittenen Alter, um solch einen Anspruch zu vermeiden.

Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten an das eigene Kind

Der Besitz einer Immobilie geht mit einer großen Verantwortung sowie einem gewissen Aufwand einher. Eigentümer müssen sich um die Bürokratie und kleinere Reparaturen kümmern. Im Alter könnten jedoch die körperlichen und finanziellen Ressourcen schwinden, sodass die Immobilie eher eine Last darstellt.

Als Entlastung könnte die Schenkung an eines der Kinder stattfinden. Mithilfe der Schenkung ist eine frühzeitige Regelung des Erbes möglich und rechtlich findet eine Übertragung der Eigentumsverhältnisse statt.

Mit der Vereinbarung des Nießbrauchs dürfen die Eltern weiterhin in der Immobilie leben, während die unangenehmen Aufgaben an den Beschenkten übergehen. So ist die Schenkung für beide Seiten mit Vorteilen verbunden und auch aus steuerlicher Sicht häufig günstiger.

Häufige Fragen