Auf einen Blick

  • Unterschätze nicht den Aufwand beim Verkauf einer Immobilie – investiere in Fachleute, um den Prozess zu erleichtern
  • Überlege einen Makler einzusetzen, um Aufgaben zu delegieren und professionelle Hilfe bei Verhandlungen zu erhalten
  • Setze einen realistischen Verkaufspreis an – nutze Gutachter und Vergleichsobjekte, um den Marktwert zu ermitteln
  • Erstelle ein ansprechendes Exposé und führe ausreichende Marketingmaßnahmen durch, um Deine Immobilie hervorzuheben

Fehler bei einem Hausverkauf können Dich teuer zu stehen kommen. Denn bereits geringe Wertverluste bedeuten in absoluten Zahlen, dass Dir tausende Euro entgehen. Dies ist kostspieliges Lehrgeld, welches Du für die begangenen Fehler bezahlst.

Beachte die nachstehenden Tipps, um die Fehler zu vermeiden. Dann gelingt der Immobilienverkauf ohne größere Probleme und Du erhältst den maximalen Verkaufspreis.

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1 Unterschätzung des Aufwandes

Den Verkauf der Immobilie möchtest Du möglichst in Eigenregie übernehmen. Sämtliche Arbeiten führst Du selbst durch, um Kosten zu sparen. Anstatt aufwendige Arbeiten an Handwerker oder andere Fachleute abzugeben, glaubst Du, alles selbst durchführen zu können.

Doch beginnst Du mit der Entrümpelung des Hauses bemerkst Du, mit welch hohem Aufwand dies verbunden ist. Daher solltest Du von Anfang an nicht abgeneigt sein, etwas Geld zu investieren, um Arbeiten auszulagern.

Dadurch nimmst Du Dir einige Lasten von den eigenen Schultern und steigerst wahrscheinlich noch den Verkaufspreis. Denn lässt Du etwa einen Immobiliengutachter die Bewertung des Objekts durchführen, kommt dieser zu einer realistischeren Einschätzung des Verkehrswertes.

Zudem sind die Ergebnisse der Handwerker deutlich zufriedenstellender und professioneller. Unterschätze den gesamten Aufwand beim Hausverkauf nicht und plane bereits mit einem Budget, welches Du noch in den Verkaufsprozess investierst.

Vorteilhaft sind hierbei mögliche Steuervorteile. Denn die mit dem Verkauf verbundenen Kosten darfst Du vom Gewinn abziehen. Sollte der Immobilienverkauf der Spekulationssteuer unterliegen, sind die Investitionen letztlich wesentlich günstiger.

2 Hausverkauf ohne Makler durchführen

Gleiches gilt auch für den Verkauf ohne Makler. Es ist richtig, dass dieser eine nicht unerhebliche Provision verlangt. Insgesamt beträgt diese für Käufer und Verkäufer üblicherweise über 7 Prozent des Verkaufspreises.

Doch für Dich als Verkäufer ist der Makler eine wichtige Unterstützung. Er kennt sich mit dem Prozess aus und nimmt Dir einige Arbeiten ab. Idealerweise übernimmt Er einen Großteil der Bürokratie, sodass Du Dich darin nicht erst einarbeiten musst.

Makler für Hausverkauf
Wichtige Unterstützung beim Hausverkauf

Ein Makler mag zwar eine beachtliche Provision verlangen, doch erleichtern seriöse Anbieter den Verkaufsprozess enorm. Dadurch sind die Kosten gerechtfertigt und der Aufwand hält sich in Grenzen.

Als Vermittler findet Er zudem Kaufinteressenten und versucht bei der Preisverhandlung eine möglichst wohlwollende Einigung für Dich zu finden. Dadurch erzielst Du einen höheren Preis und Dein fehlendes Verhandlungsgeschick wirkt sich nicht negativ aus.

Sei Dir bewusst, dass Du vor der Beauftragung den Makler sorgfältig auswählen musst. Denn leider sind einige unseriöse Anbieter auf dem Markt aktiv, die nicht die versprochene Leistung erbringen. Hole Dir Erfahrungswerte von anderen Kunden ein und lies Dir die Bewertungen durch. In einem persönlichen Gespräch erhältst Du einen besseren Eindruck davon, ob eine Zusammenarbeit infrage kommt.

Gleichermaßen ist auch der Hauskauf ohne Makler nicht zu empfehlen. Als Experte bewahrt dieser Dich vor teuren Fehlinvestitionen.

3 Unrealistischer Verkaufspreis

Einer der größten Punkte beim Hausverkauf ist der festgesetzte Preis. Für Dich als Verkäufer soll dieser möglichst hoch sein, ohne jedoch sämtliche Interessenten zu verschrecken. Daher ist es wichtig, weder einen zu hohen, noch zu niedrigen Verkaufspreis anzusetzen.

Zur Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises[1]https://www.mcmakler.de/immobilienbewertung/wertermittlung-haus stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung. Als erste Orientierung gelten Vergleichsobjekte in der direkten Umgebung. Sind diese kürzlich verkauft worden, solltest Du deren Rahmendaten mit Deinem Objekt vergleichen und eine ungefähre Einschätzung erhalten, wie hoch der Verkaufspreis ausfallen könnte.

Hilfreich für die Preisfindung ist ein Wertgutachten der Immobilie. Hierfür kannst Du Dich an Immobiliengutachter wenden, die ein entsprechendes Kurzgutachten erstellen. Die Kosten liegen üblicherweise bei etwas mehr als 1.000 Euro.

Dafür erhältst Du eine genaue Einschätzung über den realistischen Verkaufspreis. Dies stärkt Dir bei der Preisverhandlung zudem den Rücken, wenn der Käufer den Preis drücken möchte.

4 Wenig ansprechendes Exposé

Das Exposé ist das Aushängeschild Deiner Immobilie. Mit diesem sprichst Du die Interessenten an und lädst Sie dazu ein, sich näher mit Deinem Objekt zu beschäftigen. Wirkt das Exposé wenig ansprechend, sticht es aus der Masse an Häusern nicht hervor und wird eher übergangen.

Um ein möglichst großes Interesse zu erzeugen, ist ein professionelles Exposé die Grundlage. Lade in den Portalen nicht einfach nur zufällige Schnappschüsse Deiner Immobilie hoch, sondern fertige bewusst die Fotos an. Achte auf das Licht und setze das Haus bestens in Szene.

Präsentation der Immobilie
Professionelle Präsentation der Immobilie

Die Bilder und Beschreibung der Immobilie müssen so gestaltet sein, dass sie ein möglichst große Interesse erzeugen. Achte auf die Präsentation der Immobilie, um aus der Masse an Objekten herauszustechen.

Auch die Beschreibung soll die Interessenten davon überzeugen, einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Halte dort alle wichtigen Eigenschaften der Immobilie fest. Dazu gehören u.a.:

  • Größe des Grundstückes
  • Wohnfläche
  • Alter des Hauses
  • Anzahl der Zimmer
  • Art der Heizung
  • Energieeffizienzklasse

Je mehr Du über die Immobilie preisgibst, desto weniger offene Fragen bleiben bestehen. So können Kaufinteressenten besser einschätzen, ob ein Kauf des Hauses für Sie infrage kommt.

5 Kaum Vermarktung betrieben

Die Zeiten, in denen sich eine Immobilie förmlich von selbst verkaufte, scheinen vorüber. Mittlerweile sinken die Preise leicht und Käufer finden eine größere Auswahl vor. Daher müssen Verkäufer wieder größere Anstrengungen betreiben, um das eigene Objekt zu vermarkten.

Hierzu gehört mindestens das Einstellen der Anzeigen auf sämtlichen Immobilienportalen. Dadurch lässt sich eine größere Zielgruppe erreichen.

Des Weiteren lohnt sich auch das Aufstellen eines Verkaufsschildes und die Bekanntmachung in der direkten Nachbarschaft. So lässt sich womöglich ein Käufer aus der direkten Umgebung finden, der die Anzeigen im Internet nicht sehen würde.

6 Ungünstigen Zeitpunkt gewählt

Besteht kein Zeitdruck beim Hausverkauf, könnte es sich lohnen, abzuwarten. Denn steigen die Bauzinsen, fallen die Immobilienpreise sowie die Nachfrage. Käufer können sich die Zinsen nicht mehr leisten, sodass die Zielgruppe deutlich kleiner ausfällt.

In solchen Zeiten könnte das Abwarten sinnvoll sein. Ist zu erwarten, dass die Zinsen sinken, steigen die Marktpreise, sodass ein höherer Verkaufsgewinn möglich ist.

Beobachte den Markt und wähle den richtigen Zeitpunkt. Auf diese Weise passt Du den Moment ab, an dem die Preise möglichst hoch sind.

7 Spekulationssteuer nicht beachtet

Hinsichtlich des Zeitpunktes ist auch die Spekulationssteuer relevant. Denn die Steuerbelastung könnte vorliegen, falls Du die Immobilie nach dem Kauf vorübergehend vermietet hast.

In diesem Fall gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Ein Gewinn aus dem Verkauf unterläge dann dem persönlichen Einkommensteuersatz. Dieser ist an das Finanzamt abzuführen, was den Gewinn deutlich schmälert.

Steuerbelastung Hausverkauf
Mögliche Steuerbelastung

Verkaufst Du eine vermietete Immobilie lohnt es sich meist die Spekulationsfrist von 10 Jahren einzuhalten. Dadurch fällt beim Verkauf keine Steuer an und Du darfst den Gewinn vollständig behalten.

Hast Du nach der Vermietung im Jahr des Verkaufs sowie den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie selbst genutzt, entfällt die Spekulationssteuer. Ebenso ist bei einer dauerhaften Eigennutzung seit dem Kauf keine Steuer fällig.

Beachte die Spekulationsfrist, falls eine Vermietung vorlag. Durch ein Abwarten des Verkaufs umgehst Du die Spekulationssteuer und darfst den kompletten Gewinn für Dich behalten.

8 Schlechter Zustand der Immobilie

Die Immobilie solltest Du nicht nur im bestmöglichen Zustand präsentieren, sondern auch notwendige Sanierungsarbeiten durchführen, die mit einer deutlichen Wertsteigerung einhergehen. Führe eine Entrümpelung vor dem Hausverkauf durch, damit das Haus auf den Fotos sauberer und ordentlicher aussieht. Der erste Eindruck ist entscheidend, da Käufer daraus ableiten, wie der Zustand der Bausubstanz ist und ob ein Investitionsstau vorliegt.

Selbst kleinste Mängel trüben den Gesamteindruck. Sie mögen für Dich kaum wahrnehmbar sein und Dich nicht weiter stören, doch erwarten Käufer, dass die Immobilie sich im bestmöglichen Zustand befindet.

Führe daher sämtliche Reparaturen durch, die Du bisher aufgeschoben hast. Sie steigern im besten Fall den Wert, sodass mit der Arbeit eine Rendite verbunden ist.

9 Dokumente nicht vorbereitet

Der Hausverkauf geht mit einigem bürokratischem Aufwand einher. Nicht nur der Notar bzw. die Behörden benötigen einige Dokumente, sondern auch die Käufer verlangen umfangreiche Informationen zur Immobilie. Schließlich stellt die Kaufverpflichtung ein lebensveränderndes Ereignis dar.

Damit der Verkaufsprozess nicht ins Stocken gerät, sollten Verkäufer möglichst alle Dokumente zur Hand haben, noch bevor sich ein Interessent gefunden hat. Andernfalls verzögert sich der Hausverkauf womöglich um einige Wochen und der Kaufinteressent findet in der Zwischenzeit ein anderes Objekt.

Zu den meist angefragten Dokumenten gehören:

  • Energieausweis
  • Grundriss
  • Grundbuchauszug
  • Dokumentation der Sanierungsmaßnahmen

10 Mängel bewusst verschwiegen

Die Immobilie möchtest Du bestmöglich präsentieren. Mängel passen hierzu nicht ins Bild und anstatt diese auszubessern, versuchst Du sie lieber zu verstecken. Schließlich gilt der Grundsatz „gekauft wie gesehen“.

Ganz so einfach ist dies bei Immobilien nicht. Denn treten nach dem Kauf Mängel auf, die Du als Verkäufer bewusst verschwiegen hast, könnte ein Anspruch auf Schadenersatz[2]https://www.hausfrage.de/versteckte-maengel/ bestehen. Dies könnte insbesondere teuer werden, falls das Dach oder die Rohre undicht sind. Möglicherweise musst Du für die Schäden aufkommen, was wesentlich teurer ist, als die ursprüngliche Instandsetzung.

Mängelbeseitigung
Mängelbeseitigung

Bevor Du die Immobilie verkaufst, solltest Du sämtliche Mängel beseitigen. Dies steigert nicht nur den Gesamteindruck, sondern Du schützt Dich auch vor Schadensansprüchen.

Dementsprechend bleibt Dir nur die Option, die Mängel zu beseitigen oder damit offen umzugehen. Eine Klausel im Kaufvertrag, welche sämtliche Mängel ausschließt, erweist sich vor Gericht oftmals als unwirksam.

Sei ehrlich gegenüber dem Kaufinteressenten und steigere dadurch auch das Vertrauen. So schützt Du Dich nicht nur vor Schadensansprüchen, sondern verkaufst die Immobilie auch mit einem guten Gewissen.

11 Keine Prüfung der Bonität des Käufers

Besteht ein ernsthaftes Kaufinteresse, sollte frühzeitig eine Bonitätsprüfung stattfinden. Der Käufer erbringt einen Nachweis über ein ausreichendes Eigenkapital und legt Seine Schufa-Auskunft vor. Dadurch erhältst Du einen Überblick darüber, ob sich weitere Verhandlungen lohnen und ersparst Dir einigen Aufwand, falls der Käufer die Immobilie ohnehin nicht finanzieren kann.

Am sichersten gelingt der Nachweis der Bonität mithilfe der Vorlage einer Finanzierungszusage durch eine Bank. Diese gibt die Bestätigung über die Kreditwürdigkeit des Kaufinteressenten, sodass dem Abschluss des Kaufvertrages nichts im Wege steht.

12 Überhastet agieren

Der gesamte Prozess des Hausverkaufs erstreckt sich in der Regel über einige Monate. Daher gilt der Grundsatz, dass Du nicht überhastet agieren darfst. Dies gilt sowohl bei der Erstellung der Fotos, des Exposés als auch im Rahmen der Preisverhandlungen.

Nimm Dir für jeden einzelnen Schritt genügend Zeit, um diese bestmöglich abzuschließen. Die Qualität sollte zu jedem Zeitpunkt die oberste Priorität haben, um den maximalen Verkaufspreis zu erzielen.

Gehe beim Notar nicht auf das erstbeste Angebot ein, sondern gönne Dir eine ausreichende Bedenkzeit. Erst dann bist Du Deiner Entscheidung bezüglich des Hausverkaufs sicher. Lass Dich vom Käufer nicht unter Druck setzen, sondern gehe mit großer Sorgfalt vor.

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Häufigsten Fehler beim Hausverkauf

Fehler beim Hausverkauf können teure Folgen für Dich haben. Du verkaufst die Immobilie zu günstig oder musst für Mängel haften, die später zu einem Schaden führten.

Beachte die hier aufgeführten Fehler und gehe sorgsam beim Immobilienverkauf vor. Scheue nicht die Investition für eine professionelle Unterstützung, sodass Du Dein Haus oder die Wohnung möglichst gewinnbringend verkaufst.

Häufige Fragen

Verschwiegene Mängel beim Hauskauf beziehen sich auf alle Defekte oder Probleme, die der Verkäufer nicht offenlegt, obwohl er davon Kenntnis hat. Das können zum Beispiel strukturelle Schäden, Wasserschäden, Schimmel oder Ungezieferbefall sein. Diese Mängel haben oft Auswirkungen auf den Wert des Hauses und könnten zu erheblichen Kosten für den Käufer führen, wenn sie nach dem Kauf entdeckt und behoben werden müssen.

Die Haftung nach dem Hausverkauf hängt von den spezifischen Vertragsbedingungen ab. In Deutschland gilt jedoch grundsätzlich eine zweijährige Gewährleistungsfrist ab Übergabe der Immobilie an den Käufer. Während dieser Zeit kann der Käufer Mängel geltend machen und gegebenenfalls eine Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz fordern.

Beim Hausverkauf können unterschiedliche Probleme auftreten. Ein potenzieller Fehler könnte darin bestehen, dass der Verkäufer den Marktwert des Hauses falsch einschätzt und es entweder zu einem zu hohen oder zu niedrigen Preis anbietet. Auch kann es vorkommen, dass während des Verkaufsprozesses verborgene Mängel entdeckt werden, die den Wert des Hauses mindern und zu Rechtsstreitigkeiten führen können.

Faktoren, die den Kaufpreis eines Hauses mindern können, sind unter anderem der Zustand der Immobilie, die Lage sowie das Marktumfeld. Ein schlechter baulicher Zustand des Hauses, eine weniger attraktive Lage oder ein allgemein schwacher Immobilienmarkt können dazu führen, dass der Kaufpreis sinkt. Auch verborgene Mängel, die erst nach dem Kauf entdeckt werden, können den Preis nachträglich mindern.

Sebastian Jacobitz

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