Steigende Zinsen, Inflation und die geringere Nachfrage nach Immobilien haben es Verkäufern im Jahr 2023 besonders schwer gemacht. Die schwächelnde Konjunktur und die Kostensteigerungen in praktisch jedem Bereich haben zu einem Rückgang des Interesses an Wohneigentum geführt.

Besonders schwer war das letzte Jahr für Eigentümer, die Ihre Immobilie verkaufen wollten oder deren Zinsbindung auslief. Die Anschlussfinanzierung ging mit enormen Mehrkosten einher, sodass höhere Raten zu bedienen waren.

Aufgrund dieser zunehmenden Belastungen ist es nicht verwunderlich, dass einige Eigentümer in eine finanzielle Schieflage geraten sind. Sie konnten die Raten nicht mehr bedienen und eine Einigung mit der Bank war nicht möglich.

In der Folge bleibt als letztes Mittel nur die Zwangsversteigerung zur Deckung der offenen Restschuld. Die Auswirkungen der wirtschaftlich schweren Zeiten zeigen sich anhand der Daten über Zwangsversteigerungen deutlich.

7,9 Prozent mehr Zwangsversteigerungen in 2023

Im Jahr 2023 waren deutlich mehr Termine für Zwangsversteigerungen angesetzt. Diese haben die 22.000 Marke durchbrochen und stellen einen Anstieg von 7,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr dar. Entsprechend zeigen sich die Auswirkungen der schwierigeren Finanzierungsumgebung und die geringere Nachfrage am Immobilienmarkt.(Quelle:CRES Marktreport^[1])

Angesichts der drastischen Anhebung des Leitzinses und dem Rückgang der Nachfrage ist dieser Anstieg jedoch noch verhältnismäßig niedrig. Die Auswirkungen seien zwar sichtbar, doch liegen noch hinter den Erwartungen der Marktexperten. Diese befürchteten vielmals ein höheres Wachstum angesichts der Zinssteigerungen.

Dass die Zwangsversteigerungen nur ein Wachstum im einstelligen Bereich erfuhren, ist maßgeblich den langfristigen Finanzierungsvereinbarungen zuzuschreiben. Durch die üblichen Zinsbindungsfristen von 10 bis 15 Jahren würden Eigentümer die Folgen der Zinssteigerungen nicht unmittelbar spüren.

Zinsbindungen, die im Jahr 2023 ausgelaufen sind, wurden häufig noch zu vergleichbaren Konditionen abgeschlossen. Somit sei die Mehrbelastung relativ gering und würde sich kaum auf die Finanzierung auswirken.

Innerhalb der Zwangsversteigerungen liegen Einfamilienhäuser vor Eigentumswohnungen sowie Mehrfamilienhäusern. Erwähnenswert hierbei ist, dass kein nennenswerter Anstieg bei Gewerbeimmobilien zu beobachten ist. Dies ist angesichts der höheren Leerstandsquote beachtlich, da bei Eigentümern größere Einnahmeverluste infolge der Home-Office-Politik besteht.

Regionale Unterschiede

Die wirtschaftliche Schwächephase betrifft die ostdeutschen Bundesländer besonders stark. Das Residualeinkommen der Einwohner ist deutlich geringer, sodass bei der Finanzierung ein geringerer Spielraum verbleibt. Steigende Zinsraten lassen sich kaum mit dem eigenen Budget vereinbaren, sodass häufiger Zwangsversteigerungen die Folge sind.

Dies zeigt sich anhand der Anzahl der Zwangsversteigerungen, aufgeschlüsselt nach der Einwohnerzahl. Verhältnismäßig schneiden die alten Bundesländer besser ab, während Thüringen und Sachsen-Anhalt auf Platz 2 bzw. 3 liegen.

Hervorzuheben ist zudem, dass die Zwangsversteigerungen in den Stadtstaaten relativ gering sind. Dies lässt vermuten, dass Eigentümer in (Groß)-Städten sich in einer komfortableren Position befinden. Dort tragen in den vergangenen Jahren die größten Wertsteigerungen auf, während die Nachfrage auch trotz Zinssteigerungen annähernd konstant bleibt.

In ländlicheren Regionen sind die Folgen der Zinssteigerungen deutlicher zu spüren. Dort sind Eigentümer häufiger zu einer Zwangsversteigerung gezwungen, da sich auf dem regulären Weg kein Käufer findet.

Größere Abschläge beim Immobilienpreis

Zwangsversteigerungen stellen die letzte Maßnahme dar, um die Restschuld zu bedienen und einen Kreditausfall zu verhindern. Als Sicherungsmaßnahme vergeben Banken Kredite nur bis zur Beleihungsgrenze, sodass ein gewisses Sicherheitspolster bis zum Verkehrswert erfolgt.

Dennoch sind Zwangsversteigerungen üblicherweise mit einem geringeren Erlös verbunden. Die Verhandlungsposition der Verkäufer ist minimal und Sie müssen praktisch jeden Preis annehmen.

Besonders stark betroffen von den Preisabschlägen waren Eigentümer in Thüringen, Sachsen sowie Sachsen-Anhalt. Dort sind die Immobilien oftmals nur für einen Preis von 50 Prozent der ursprünglichen Angebotspreise versteigert worden.(Quelle:Stern^[2])

Demgegenüber können Eigentümer in den übrigen Bundesländern wenigstens auf einen Erlös von 2/3 des vorherigen Angebotspreises hoffen. Somit sind die Preisnachlässe durch die Zwangsversteigerungen dort geringer, sodass sich die Restschuld begleichen lässt.

Besonders starker Anstieg bei Teilungsversteigerungen

Innerhalb der Zwangsversteigerungen nehmen Teilungsversteigerungen einen größeren Anteil ein. Hierbei stehen Erbengemeinschaften im Vordergrund, die keine gemeinsame Lösung für die Nutzung der Immobilie finden und in der Konsequenz eine Versteigerung des Anteils anstreben.

Anstatt finanzieller Probleme würden hierbei eher zwischenmenschliche Probleme zur Zunahme führen. Erbengemeinschaften können sich nicht auf einen gemeinsamen Verkauf oder eine anderweitige Verwendung der Immobilie einigen, sodass die Teilungsversteigerung das letzte Mittel darstellt.

Allerdings lässt sich hier kaum bewerten, inwiefern die finanziell angespannte Lage der Erben zu immer häufigeren Konflikten führt. Denn während manche Erben daran interessiert seien, das Elternhaus innerhalb der Familie zu halten und aufgeschobene Sanierungen durchzuführen, seien diese Investitionen für die übrigen Erben finanziell kaum durchführbar.

Somit zeigen sich auch hier die regionalen Unterschiede. In strukturschwachen Gebieten lässt sich schwerer eine Einigung finden, sodass die Teilungsversteigerung zur Anwendung kommt.