Die Corona-Jahre besaßen einen vielfältigen Einfluss auf den Immobilienmarkt. Zunächst sanken die Zinsen auf ein Rekordtief, während die Preise ungeahnte Höhen erreichten. Mittlerweile hat sich der Trend jedoch umgekehrt. Eine Erhöhung des Leitzinses wirkt sich spürbar auf das Marktgeschehen aus und ließ die Nachfrage sinken.

Die finanzielle Ebene ist nur ein Bereich, in welchem die Corona-Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt sichtbar sind. Politische Maßnahmen haben ebenso einen nachhaltigen Eindruck hinterlassen.

Hierbei sind insbesondere die Anreize zum Homeoffice hervorzuheben. Um die persönlichen Kontakte zu minimieren und ein Ausbreiten der Viren im Büro zu verhindern, galt das Homeoffice als Lösung, um weiterhin produktiv zu bleiben.

Selbst mit Abklingen der Pandemie bleiben die Vorzüge des Homeoffice bestehen. Kürzere Arbeitswege für Arbeitnehmer und geringere Kosten für Arbeitgeber haben zu einem Umdenken geführt. So schufen einige Unternehmen Regelungen, die dauerhaft das Homeoffice ermöglichen. Was bedeutet dies für den Immobilienmarkt?

Wachsender Leerstand bei Büroimmobilien

In Innenstädten ragen die hohen Bürogebäude hervor, die mit einer namhaften Adresse Eindruck verschaffen und einfach zu erreichen sind, für die Arbeitnehmer. Lange Zeit galten sie als sichere Investition und die sinkende Leerstandsquote vor den Corona-Jahren bestätigte die Sinnhaftigkeit der Bauvorhaben. Schließlich stieg der Anteil der Arbeitnehmer, die im Büro beschäftigt waren, stetig an, sodass der Bedarf nach neuen Büroflächen bestand.

Die Pandemie hat diese Entwicklung allerdings komplett verworfen. Anstatt Mitarbeiter täglich in das eigene Büro zu bestellen, dürfen diese teilweise aus dem Homeoffice arbeiten und dort Ihre Aufgaben erledigen.

Diese Verlagerung hat zu einer Verschiebung der Nachfrage geführt. Wohnflächen werden zu Büroflächen umfunktioniert, sodass einige Arbeitnehmer aus dem Homeoffice auf der Suche nach einer größeren Wohnung sind, um dort das Arbeitszimmer unterzubringen, während Unternehmen die bestehenden Verträge für Ihre Büroflächen teilweise auslaufen lassen.

Lag die Leerstandsquote im Jahr 2019 noch bei 3,4 Prozent, ist diese mittlerweile auf 4,8 Prozent angewachsen. Interessant ist hierbei, dass der Trend des wachsenden Leerstands anhält. Zu begründen ist dies mit der geringen Flexibilität der Büroflächen. Denn selbst wenn während der Pandemie kein Bedarf bestand, waren Unternehmen an die laufenden Mietverträge gebunden und konnten sich nicht entsprechend verkleinern.(Quelle:Statista[1]https://de.statista.com/statistik/daten/studie/912966/umfrage/leerstandsquote-fuer-bueroimmobilien-in-deutschland/ )

Dass das Homeoffice langfristig für einige Arbeitnehmer eine Alternative darstellt und der Bedarf an Büroflächen abnimmt, zeigt sich hinsichtlich der Neuvermietung. So sind in Berlin im Jahr 2023 lediglich knapp 530.000 m² an Büroflächen neu vermietet worden. Dies sind rund 236.400 m² weniger als noch im Jahr 2022 und entspricht einem Rückgang von 31 Prozent. (Quelle:JLL[2]https://www.jll.de/de/trends-and-insights/research/bueromarktueberblick )

Die Folgen des geringeren Flächenumsatzes zeigt sich anhand der gestiegenen Leerstandsquote. In Berlin liegt diese mit 5,4 Prozent noch über dem Bundesdurchschnitt, wobei eine steigende Entwicklung zu beobachten ist.

Leerstehende Büroflächen als Chance bei Wohnungsmangel

Während die Nachfrage nach Büroimmobilien sinkt, sieht dies beim Wohnraum anders aus. Insbesondere in den Metropolen besteht eine Knappheit, was sich in der Praxis anhand der gestiegenen Mieten ausdrückt.

Die Möglichkeiten zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, sind unter den aktuellen Bedingungen eingeschränkt. Zwar sind die höheren Mieten attraktiv für Investoren, doch stehen die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten den Vorhaben entgegen.

So ist die Insolvenz der Signa-Gruppe[3]https://www.tagesschau.de/wirtschaft/unternehmen/signa-insolvenz-100.html kein Einzelfall. Im Jahr 2023 sind die Insolvenzen um rund 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr angestiegen. Zahlreiche Bauprojekte sind in der Folge zum Erliegen gekommen und die eigentlich dringend benötigten Wohnungen wurden nie fertiggestellt.(Quelle:Merkur[4]https://www.merkur.de/wirtschaft/baukrise-zieht-immer-mehr-firmen-in-den-abgrund-naechste-insolvenz-zr-92842961.html )

Der Neubau von Wohnungen geht entsprechend nur langsam voran und trägt kaum zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt bei. Alternative Lösungen sind gefragt, um den Wohnungsmangel zu reduzieren.

In diesem Sinne gilt die Umwandlung von Büros in Wohnungen als eine Möglichkeit, den Bedarf zu decken. Rund 11.300 neue Wohnungen könnten auf diese Weise in den sieben größten Städten Deutschlands, nach Berechnung des Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL), entstehen.(Quelle:Stern[5]https://www.stern.de/wirtschaft/news/immobilien–umbau-von-bueros-kann-11-000-wohnungen-in-metropolen-schaffen-34531566.html )

Umfangreiche Sanierungen erforderlich

Die Umwidmung von Büroflächen in Wohnraum ist in der Praxis allerdings mit einigen Herausforderungen verknüpft. Denn die Anforderungen an Büros sind gänzlich anders als an Wohnungen. So sind die Grundrisse eher auf große, zusammenhängende Flächen ausgelegt, die für Büros zwar viel Spielraum geben, aber kaum zum Wohnen einladen. Auch die hohen Decken sowie die direkte Infrastruktur in der Umgebung sind weniger auf die Anwohner ausgelegt. So würden etwa Schulen, Kindergärten und Spielplätze in Innenstädten fehlen, die vorwiegend von Büroimmobilien geprägt sind.

Dennoch würde sich die Umwandlung der Büroflächen in Wohnungen lohnen. Zwar seien Investitionen erforderlich, doch würden diese nur bei rund 50 Prozent im Vergleich zum Neubau liegen. Da nicht absehbar sei, dass die Büroflächen in Zukunft wieder benötigt werden, wäre eine solche Umwandlung eine günstigere Maßnahme, um auf den steigenden Bedarf an Wohnungen zu reagieren.

Kaum Anreize für Eigentümer

So nützlich die Idee der Umwandlung von Büros in Wohnraum wäre, so ist die Umsetzung schwierig. Denn Eigentümer hätten kaum Anreize, solche Maßnahmen durchzuführen. Liegen Büromieten durchschnittlich über Wohnungsmieten und würden höhere Einnahmen versprechen.

Um aus den Büros schnellstmöglich zusätzliche Wohnungen zu schaffen, sind Anreize seitens der Politik gefragt. Zwar gibt es bereits Zuschüsse[6]https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/kurzmeldungen/Webs/BMWSB/DE/2023/12/trafo-gzw.html , doch sind diese bisher äußerst zaghaft. Erst durch ein Gesamtpaket an finanziellen Helfen, Lockerungen bürokratischer Hürden sowie Investitionen in die umliegende Infrastruktur sei die Schaffung des Wohnraums umsetzbar.

Sebastian Jacobitz

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