Nachrichten des Immobilienmarktes sind keinesfalls mehr nur eine Randnotiz, die allenfalls für Personen aus dem direkten Umfeld interessant sind. Ausgelöst von der Insolvenz der Signa-Gruppe[1]https://www.wiwo.de/unternehmen/dienstleister/signa-gruender-rene-benko-meldet-insolvenz-an-konkursverfahren-eroeffnet/29695148.html sowie den Verlusten der Adler Group besteht die Sorge, dass die schwache Wirtschaftssituation sich zu einer handfesten Immobilienkrise ausweiten könnte.

Diese beträfe keinesfalls mehr nur den Immobilienbereich, sondern würde die wirtschaftliche Situation Deutschlands als Gesamtes belasten. Schließlich besteht weiterhin die Sorge, dass eine Krise wie 2008 vom Immobilienbereich ausgelöst werden könnte.

Demzufolge besteht ein hohes Interesse an den Geschäftszahlen von Vonovia[2]https://www.vonovia.com/investoren/news-publikationen/berichte-publikationen . Als größter Wohnimmobilienkonzern Deutschlands besitzt dieser einen maßgeblichen Einfluss auf den Immobiliensektor und gilt als richtungsweisend, wenn es um die zukünftige Entwicklung geht.

Wertverlust der Immobilien trifft Vonovia

Waren die vergangenen Jahre für Eigentümer von Immobilien besonders erfreulich, haben sich die Vorzeichen deutlich geändert. Die Abkehr von der Nullzinspolitik hat zu einem Anstieg der Finanzierungszinsen geführt. Sowohl private Eigentümer als auch Unternehmen sehen sich steigenden Kreditaufwenden gegenüber, die eine Mehrbelastung darstellen.

In der Folge ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt deutlich eingebrochen. Immer weniger Käufer sehen sich in der derzeitigen Finanzierungsumgebung in der Lage, eine Immobilie zu erwerben. Um die gestiegenen Zinsen auszugleichen, ist ein höherer Eigenkapitalanteil erforderlich, welcher zunächst über einige Jahre mühsam angespart werden muss.

Entsprechende Auswirkungen sind bereits auf dem Immobilienmarkt zu beobachten. Verkäufer stehen einem geringeren Interesse gegenüber und müssen die Preise nach unten korrigieren. Seit Beginn des Anstiegs der Zinsen ist der Wert der Immobilien um wenige Prozent gesunken, was sich in den Geschäftszahlen Vonovias deutlich niederschlägt.

Als Immobilienunternehmen beruht der Wert in erster Linie auf dem eigenen Portfolio. Die Wertverluste treffen Vonovia daher besonders hart. Im vergangenen Jahr betrug die Abwertung der Immobilien rund 6,7 Milliarden Euro. Zudem wurden Immobilien veräußert, um den Verschuldungsgrad zu reduzieren. Dieser soll von zuletzt 47,3 Prozent auf unter 45 Prozent gedrückt werden.

Zusammen ergaben die Abschreibungen sowie Veräußerungen einen Wertrückgang des Immobilienportfolios von mehr als 10 Milliarden Euro. Wurden die Immobilien im Jahr 2022 noch mit 94,7 Milliarden bewertet, ist der Wert in 2023 auf 83,9 Milliarden gesunken.

Eine schnelle Erholung ist auf dem Immobilienmarkt nicht zu erwarten. Daher gilt auch für das laufende Jahr, dass weitere Abschreibungen wahrscheinlich sind, obwohl nach Meinung führender Analysten die Talsohle erreicht wurde. Optimistisch könnten daher Zinssenkungen zum Jahresende stimmen.

Operativer Gewinn

Die Bilanz Vonovias fällt für das Jahr 2023 auf den ersten Blick ernüchternd aus. Demgegenüber erweist sich das operative Geschäft weiter als robust. Dort konnte Vonovia einen Gewinn von 1,8 Milliarden Euro erwirtschaften. Dies bedeutet zwar einen Rückgang von 9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, stellt sich angesichts der Wirtschaftslage aber als solides Ergebnis heraus.

Getrieben wird der Gewinn vor allem von den steigenden Mietpreisen. Aus der Vermietung konnte Vonovia einen höheren Erlös erzielen. Insbesondere in Ballungsräumen ist die Nachfrage ungebrochen. Die Vermietung erweist sich weiterhin als äußerst profitabel, wohingegen die Projektentwicklung und zusätzliche Dienstleistungen etwas schwächeln.

Anleger dürfen zudem auf eine leicht erhöhte Dividende hoffen. Diese steigt voraussichtlich von 0,85 Euro auf 0,90 Euro. Dies ist ein deutliches Signal, dass der Konzern solide aufgestellt ist.

Ähnlich sehen es auch die Börsenteilnehmer. Die Aktie von Vonovia bewegt sich nach Veröffentlichung der Geschäftszahlen weiterhin um einen Wert 27 Euro.

Einschätzung der wirtschaftlichen Lage

In den Nachrichten werden derzeit hauptsächlich die Buchverluste von 6,7 Milliarden Euro präsentiert. Vermittelt dies doch den Eindruck, dass das Unternehmen dem Schicksal der Signa-Gruppe folgen könnte.

Doch solch eine Panikmache ist nicht angebracht. Die Situationen sind kaum vergleichbar und aufgrund des hohen Bestandteils von mehr als 550.000 Wohnungen, verfügt Vonovia über ein Portfolio, welches konstante Einnahmen generiert.

Demgegenüber war die Signa-Gruppe überwiegend auf Wertsteigerungen aus. Das eigene Portfolio wurde zu Zeiten günstiger Zinsen massiv erweitert in der Hoffnung, dass die Kredite sich allein aus den Wertzuwächsen bedienen lassen würden. Das operative Geschäft rückte in den Hintergrund, während die Spekulation mit Immobilienwerten im Vordergrund stand.

Daher ist nicht zu erwarten, dass Vonovia in eine wirtschaftliche Schieflage rückt. Zwar stellt der Wertverlust eine deutliche Warnung dar und führt zu höheren Finanzierungskosten, doch lassen sich diese noch aus dem operativen Geschäft sowie dem bestehenden Immobilienportfolio stemmen.

Eine Immobilienkrise, wie sie einige Schwarzmaler gerne heraufbeschwören und damit Aufmerksamkeit erhaschen, scheint weiterhin wenig wahrscheinlich. So ist die Entwicklung Vonovias weitestgehend im Einklang mit dem gesamten Immobilienmarkt und eine erwartete Senkung des Leitzinses würde die ersehnte Entlastung bedeuten.

Sebastian Jacobitz

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