Auf einen Blick

  • Mieteinnahmen und die Wertsteigerung der Immobilie sind wichtige Quellen bei der Bewertung der Rendite
  • Auf Gewinne aus Mieteinkünften sind Steuern zu entrichten, die mit dem persönlichen Einkommensteuersatz verrechnet werden
  • Du kannst Ausgaben, wie Reparaturkosten und Grundsteuer, von den Einkünften abziehen um die Steuerlast zu mindern
  • Für gewerbliche Vermieter gelten abweichende Regelungen, einschließlich der Zahlung von Gewerbe- und Spekulationssteuer

Möchtest Du Dein Vermögen vermehren, könnte die Vermietung eine vielversprechende Lösung darstellen, um eine möglichst hohe Rendite zu erzielen. Dabei sind nicht nur die Mieteinnahmen eine wichtige Einnahmequelle, sondern auch die Wertsteigerung der Immobilie ist zu berücksichtigen.

Planst Du den Kauf einer Wohnung zur Vermietung, erweist es sich bereits als Glücksgriff, wenn die Mieteinnahmen die Ausgaben decken. Dann zahlt der Mieter den Kredit für Dich ab, sodass nach einigen Jahren die abbezahlte Wohnung auf Deiner Habenseite steht.

Erzielst Du mit den Mieteinnahmen bereits einen Überschuss, musst Du Dich intensiver mit dem leidigen Thema der Steuern auseinandersetzen. Denn vom Gewinn möchte der Fiskus seinen Anteil erhalten.

Nutze diesen Steuerrechner, um genau zu erfahren, wie viel von den Mieteinnahmen übrig bleibt. Zudem erhältst Du im Detail eine Übersicht darüber, wie sich die einzelnen Einnahme- und Ausgabepositionen auf die Steuerberechnung auswirken und wie Du diese innerhalb des legalen Rahmens optimierst.

Mieteinnahmen Steuerrechner

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Versteuerung für private Vermieter

Vermietest Du wenige Wohnungen als Privatperson, ist die grundsätzliche Behandlung der Steuern relativ simpel. Der Gewinn unterliegt Deinem persönlichen Einkommensteuersatz, sodass sich daraus die Steuerlast ergibt.

Anzugeben sind die Einkünfte in der Anlage V der Steuererklärung[1]https://www.smartsteuer.de/online/ausfuellhilfen/anlage-v-ausfuellhilfe/ . Dort sind sämtliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aufgeführt. Sie unterliegen zwar dem Einkommensteuersatz und werden nicht gesondert besteuert, aber zumindest von den restlichen Einkünften getrennt betrachtet.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Der Gewinn aus der Vermietung ist in der Steuererklärung aufzuführen. Dieser unterliegt dem persönlichen Einkommensteuersatz. Je höher das zu versteuernde Einkommen, desto höher ist auch der Steuersatz.

Zu erwähnen ist hierbei, dass die Einkünfte nicht den Mieteinnahmen gleichzusetzen sind. Denn den Einnahmen stehen den Ausgaben gegenüber, welche den Gewinn mindern.

Sämtliche Ausgabenpunkte aufzuführen, ist die wichtigste Methode, um die Steuerlast zu minimieren. Vergisst Du einzelne Positionen, lässt Du bei der Steuererklärung einiges an Geld liegen. Sei Dir daher bewusst, welche Ausgaben Du geltend machen darfst, um den buchhalterischen Gewinn zu minimieren.

Kostenpositionen, die den Gewinn mindern

Den Gewinn mindern sämtliche Kosten, die aufgrund der Vermietertätigkeit anfallen. Streng zu trennen sind hierbei Deine privaten Ausgaben von den Aufwendungen aus der Vermietung. Vom Gewinn abzuziehen sind.

Aufwendungen, die mit der Vermietung in Verbindung stehen

Jene Kosten, die Du als Privatperson nicht hättest, sondern nur aufgrund der Vermietung, darfst Du vom Gewinn abziehen. Diese werden auch als Werbungskosten[2]https://www.steuernetz.de/lexikon/werbungskosten-aus-vermietung-und-verpachtung bezeichnet.

Zu den Werbungskosten zählen u.a.:

  • Kontoführungsgebühren
  • Kosten der Hausverwaltung
  • Gebühr für Verwaltungs- oder Steuersoftware
  • Versicherungen
  • Grundsteuer
  • Reparatur- und Instandhaltungskosten

Differenzieren musst Du zudem zwischen umlegbaren und den nicht-umlegbaren Nebenkosten. Erstere darfst Du direkt an den Mieter weitergeben, sodass sie für Dich kostenneutral sind. Hierzu zählen die Heizkosten, der Strom oder der Aufwand für den Hausmeister.

Sind die Nebenkosten nicht-umlegbar, darfst Du sie lediglich in der Steuererklärung angeben. Dann wirken sie sich immerhin gewinnmindernd aus, sodass die Steuerlast geringer ist.

Abschreibungen

Einen der wichtigsten Punkte, den Privatpersonen als Vermieter kaum im Blick haben, sind die Abschreibungen. Sie bilden den Wertverlust der Immobilie sowie anderer teurer Einrichtungsgegenstände ab. Denn vom Gesetz her besteht die Einschätzung, dass Immobilien oder Gegenstände nach einem festgelegten Zeitraum keinerlei Wert mehr besitzen.

Die Höhe der erlaubten Abschreibung hängt vom Baujahr des Hauses ab. Folgende Abschreibungshöhen sieht der Gesetzgeber vor:

  • Baujahr bis 1924: 2,5 Prozent jährlich
  • Baujahr von 1925 bis 2022: 2,0 Prozent jährlich
  • Baujahr ab 2023: 3,0 Prozent jährlich

Konkret bedeutet dies für eine Wohnung aus dem Jahr 2005, welche einen Wert von 250.000 Euro besitzt, dass jährlich Abschreibungen in Höhe von 5.000 Euro vorgesehen sind. Die Abschreibungen mindern auf diese Weise deutlich den Gewinn, ohne die tatsächliche Wertentwicklung widerzuspiegeln.

Finanzierungsaufwand

Die Finanzierung der Immobilie geschieht in der Regel mit einem Anteil an Fremdkapital. Für das Darlehen zahlst Du monatlich sowohl die Tilgung als auch den Zinsaufwand an den Kreditgeber. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Summe aus den beiden Teilen konstant, sodass es sich um eine möglichst simple Darlehensform handelt.

Kreditzinsen absetzbar

Die Darlehenszinsen zählen als Aufwand, welchen Du absetzen darfst. Sie mindern Deinen Gewinn, sodass die Zinsen weniger stark ins Gewicht fallen. Dennoch solltest Du versuchen, die Kreditbelastung so gering wie möglich zu halten.

Als Aufwand, den Du vom Gewinn abziehen darfst, gilt der Zinsanteil. Dieser stellt die Finanzierungskosten dar. Nicht abzugsfähig ist der Tilgungsteil. Schließlich ist dieser wertneutral, da mit jeder erfolgten Tilgung auch der Anteil an der Immobilie wächst.

Zwei Rechenbeispiele

Du weißt jetzt, wie Du den Gewinn berechnest und welche Positionen dabei zu berücksichtigen sind. Doch wie gehst Du jetzt weiter bei der steuerlichen Betrachtung vor, wenn sich ein Gewinn oder Fehlbetrag ergibt?

Hierzu dienen die beiden Veranschaulichungen.

Fehlbetrag bei Vermietung

Hast Du die Immobilie neu erworben, ist die Erzielung eines Gewinns selten realistisch. In der Regel übersteigen die Aufwendungen zu Beginn die Einnahmen. Dies hängt vordergründig mit den hohen Zinsen sowie den Abschreibungen zusammen.

Rahmendaten des Beispiels:

  • Kaufpreis der Eigentumswohnung: 400.000 Euro
  • Wert exklusive Grundstück: 330.000
  • Finanzierung: 350.000 Euro zu 3% Zinsen über 30 Jahre

Dies lässt sich mit den nachstehenden jährlichen Ausgaben und Einnahmen verdeutlichen:

  • Mieteinnahmen: 12.000 Euro
  • Abschreibung: – 6.600 Euro
  • Zinsaufwand: – 10.400 Euro
  • Reparaturkosten: – 200 Euro
  • Betriebskosten: – 500 Euro
  • Gewinn = – 5.700 Euro

Es entsteht demnach ein Fehlbetrag von 5.700 Euro. Steuern sind in diesem Fall auf die Mieteinnahmen keine zu zahlen.

Gewinn aus der Vermietung

Wie sieht es aus, wenn der Kredit abbezahlt ist? Nach rund 30 Jahren könnten die Zahlen für die getilgte Eigentumswohnung wie folgt aussehen:

  • Mieteinnahmen: 20.000 Euro
  • Abschreibung: – 6.600 Euro
  • Reparaturkosten: – 500 Euro
  • Betriebskosten: – 1.000 Euro
  • Gewinn = 11.900 Euro

Nun steht also ein ordentlicher Gewinn zu Buche. Die Mieteinnahmen steigen kontinuierlich und passen sich mindestens der Inflation an, während der Zinsaufwand entfällt und die Abschreibungen konstant bleiben.

Korrekt die Mieteinnahmen versteuern

Die vorherigen Beispiele zeigen realistische Fälle auf, wie der Gewinn aus der Vermietung verläuft, sodass Du langfristig von den Mieteinnahmen lebst. In den ersten Jahren ergibt sich meist ein Fehlbetrag und erst mit sinkendem Zinsaufwand erntest Du die Früchte der Investition.

Folgend erfährst Du, wie mit dem Fehlbetrag oder Gewinn zu verfahren ist.

  • Fehlbetrag aus der Vermietung

Ergibt sich aus der Vermietung monatlich ein bilanzieller Verlust, mag dies wie ein schwerer Rückschlag klingen. Doch der Fiskus federt den Verlust ab, sodass sich daraus steuerlich Vorteile für Arbeitnehmer ergeben.

Denn den Fehlbetrag darfst Du mit Deinen restlichen Einkünften verrechnen. Auf diese Weise senkst Du Dein zu versteuerndes Einkommen und erhältst mehr Netto von Deinen sonstigen Einnahmen.

Senkung des zu versteuernden Einkommens

Entsteht Dir aus der Vermietertätigkeit ein Verlust, darfst Du diesen mit Deinen weiteren Einkünften verrechnen. So bleibt Dir zumindest mehr netto von Deinem Arbeitslohn oder anderen Einkommensarten.

Vorsicht ist allerdings geboten, wenn der Verlust langfristig auftritt und keine nachweisbare Gewinnerzielungsabsicht besteht. Dies könnte der Fall sein, wenn Du die Wohnung vergünstigt an Deine Eltern oder Freunde vermietest.

Dann könnte das Finanzamt eine Liebhaberei[3]https://www.schultze-braun.de/detailseite-news/vermietung-liebhaberei-oder-gewinnstreben unterstellen und Du dürftest die Verluste nicht mehr geltend machen. Orientiere Dich bei der Miethöhe an den örtlichen Mietspiegel, sodass solch eine Gefahr nicht besteht.

  • Gewinn aus der Vermietung

Auf der anderen Seite wird der Gewinn aus der Vermietung Deinen restlichen Einkünften hinzuaddiert. Daraufhin steigt Dein zu versteuerndes Einkommen. Die Mieteinnahmen versteuerst Du mit Deinem persönlichen Einkommensteuersatz. Dieser verändert sich jährlich, sodass Du am besten den offiziellen Steuerrechner[4]https://www.bmf-steuerrechner.de/ekst/eingabeformekst.xhtml verwendest, der immer auf dem neuesten Stand ist.

Versteuerung der Mieteinnahmen für Rentner

Immobilien gelten als sichere Altersvorsorge. Die gesetzliche Rente reicht den wenigsten Personen und ohne private Vorsorge droht die Altersarmut. Daher ist insbesondere für Rentner die Frage interessant, wie genau die Mieteinnahmen zu versteuern sind.

Aufgrund der gesetzlichen Regelungen zur Versteuerung der Renteneinnahmen gibt es hierfür keine klare Antwort. Waren in der Vergangenheit Renteneinkünfte komplett steuerfrei, ist dies mit dem Alterseinkünftegesetz[5]https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Broschueren_Bestellservice/wie-alterseinkuenfte-besteuert-werden.html aus dem Jahr 2005 geändert worden.

Schrittweise erhöht sich der Anteil der Rente, der der Steuer unterliegt. Abhängig ist dies vom Renteneintrittsjahr. Wer 2040 in Rente geht, muss sämtliche Renteneinkünfte voll versteuern. Zuvor wird jährlich der Besteuerungsanteil um ein Prozent erhöht.

Zu beachten sind hierfür die sich ändernden Freibeträge. Rentner, deren Einkünfte fast ausschließlich aus Vermietung bestehen, könnten von der höheren Besteuerung profitieren, indem Sie den großzügigeren Freibetrag in Anspruch nehmen.

Grundsätzlich ist bei Rentnern die Versteuerung der Mieteinnahmen analog zu betrachten. Die Einkünfte aus Vermietung sind dem zu versteuerndem Einkommen hinzuzurechnen und darauf der Einkommensteuersatz anzuwenden. Um jegliches Optimierungspotenzial auszunutzen, lohnt sich oftmals der Gang zum Steuerberater.

Umgang mit Leerstand der Wohnung

Obwohl in weiten Teilen Deutschlands Interessenten trotz größtem Bemühen keine Wohnung finden, weil die Konkurrenz zu groß ist, könnte sich für Dich der Fall ergeben, dass ein längerer Leerstand droht. Die Immobilie befindet sich in einer weniger nachgefragten Region und es dauert einige Zeit, bis sich neue Mieter einfinden.

Ist die Wohnung über einen zu langen Zeitraum leer, könnte das Finanzamt unterstellen, dass Du nicht an der Vermietung interessiert bist. Womöglich möchtest Du lediglich von der Wertsteigerung profitieren oder verfolgst andere Ziele.

Zügig Mieter finden

Einen längeren Leerstand solltest Du vermeiden und Dich aktiv um die Vermietung kümmern. Neben den entgangenen Mieteinnahmen bestehen oftmals auch Regelungen, die den Leerstand minimieren sollen.

Schätzt das Finanzamt die Absicht derart ein, dürftest Du die Aufwendungen nicht mehr von der Steuer absetzen. Dann besteht ebenfalls Status ähnlich der Liebhaberei, weshalb Du die Kosten nicht mehr geltend machen darfst.

Des Weiteren musst Du die örtlichen Vorschriften beachten, die einen Leerstand verhindern sollen. Denn in einigen Bundesländern besteht das „Zweckentfremdungsverbot[6]https://www.travanto.de/vermieter/magazin/zweckentfremdungsverbot/ “. Dann droht eine empfindliche Geldbuße, die jegliches Profitstreben zunichtemacht.

Weise nach, dass Du bemüht bist, neue Mieter zu finden. Dokumentiere dafür die Anzeigen im Internet sowie die Tätigkeit des Maklers. So kommst Du den Strafen zuvor und zeigst dem Finanzamt, dass Du weiterhin als Vermieter tätig bist.

Gewerbliche Vermietung und Verpachtung

Bisher wurde die Versteuerung der Mieteinnahmen ausschließlich auf Privatpersonen bezogen. In Deutschland besteht die Besonderheit, dass ein relativ großer Teil der Immobilien noch in privater Hand liegt und nicht von Investoren aufgekauft wurde.

Die Wohnung oder das Haus dienen der Altersvorsorge und dem langfristigen Vermögensaufbau. Bis zu einer gewissen Grenze erlaubt der Gesetzgeber die Tätigkeit für Privatpersonen. Bestimmte Faktoren weisen jedoch auf eine gewerbliche Tätigkeit hin, welche mit steuerlichen Folgen einhergeht.

  • Drei-Objekte-Grenze

Ein Faktor bei der Bewertung, ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt, ist bei der Anzahl der Immobilien zu finden. Verkaufst Du innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte, unterstellt das Finanzamt eine gewerbliche Tätigkeit.

  • Kurzzeitige Vermietungen

Nutzt Du die Wohnung für eine kurzzeitige Vermietung, etwa über AirBnB, entspricht dies ebenfalls einer gewerblichen Tätigkeit. Hierfür ist unerheblich, ob es sich nur um eine einzelne oder eine Vielzahl an Wohnungen handelt.

  • Zahlung von Gewerbesteuer & Spekulationssteuer

Liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor, ist dies nicht mehr von der Anlage V in der Steuererklärung erfasst. Vermieter müssen ein Gewerbe dafür gründen und den entsprechenden bürokratischen Aufwand dafür stemmen.

Steuerlich bedeutet dies, dass neben der persönlichen Einkommensteuer nun auch die Gewerbesteuer zu leisten ist. Die Höhe der Gewerbesteuer ist vom jeweiligen Hebesatz der Gemeinde abhängig. Die geleistete Gewerbesteuer lässt sich allerdings auf die Einkommensteuer anrechnen, sodass dies in einigen Fällen kostenneutral ist. Lediglich in Gemeinden, in denen der Hebesatz bei über 400 Prozent liegt, entsteht tatsächlich ein höherer Steueraufwand.

Des Weiteren ist bei jedem Verkauf einer Immobilie als gewerblicher Vermieter die Spekulationssteuer fällig. Dies bedeutet, dass der Gewinn aus dem Verkauf der Einkommensteuer unterliegt. Ein steuerfreier Verkauf, wie er für Privatpersonen in einigen Fällen erlaubt ist, ist dann nicht mehr möglich.

Dank Steuerrechner Mieteinnahmen korrekt versteuern

Das Thema Steuern ist für die meisten Personen ein rotes Tuch. Sie möchten sich am liebsten nicht damit auseinandersetzen, wie viel Geld von den Mieteinnahmen noch versteuert werden muss und wie viel eigentlich übrig bleibt.

Doch um zu prüfen, ob sich der Kauf einer Immobilie und die Vermietung lohnt, sind die Steuern ein wichtiger Bestandteil. Vermieter müssen sich bereits vor der Tätigkeit damit auseinandersetzen, um die Rendite einschätzen zu können.

Verwende den hier bereitgestellten Steuerrechner, um auf einen Blick zu erfahren, was von den Mieteinnahmen übrig bleibt. So erhältst Du eher die Antwort darauf, ob sich die Vermietung lohnt oder Du das Kapital lieber auf anderem Wege langfristig anlegen solltest.


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Häufige Fragen

Die Höhe der Steuer auf Mieteinnahmen hängt von Deinem persönlichen Steuersatz ab, der sich nach dem Gesamteinkommen richtet. Mieteinnahmen zählen zum Einkommen aus Vermietung und Verpachtung und unterliegen der Einkommensteuer.

Bei 1.000 Euro Mieteinnahmen ist die genaue Summe, die Du behalten darfst, abhängig von Deinem individuellen Steuersatz. Hast Du beispielsweise einen Steuersatz von 25%, so würdest Du 250 Euro an den Staat abgeben und 750 Euro behalten.

Steuern sparen bei Mieteinnahmen lässt sich durch den Abzug von Werbungskosten erreichen. Diese beinhalten alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Dazu gehören zum Beispiel Instandhaltungskosten, Versicherungen oder Grundsteuer.

Als Vermieter hast Du die Möglichkeit, eine Vielzahl an Kosten steuerlich geltend zu machen. Hierzu zählen unter anderem Abschreibungen für das Gebäude, Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen sowie Betriebskosten wie Grundsteuer, Versicherungen und Kosten für die Hausverwaltung.

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