Der Eintritt in die Rente wird von den meisten Menschen als befreiend angesehen. Die Rente stellt das Ziel dar, endlich nicht mehr an die Arbeit gebunden zu sein und mehr Zeit zur freien Verfügung zu haben.

Doch der Anspruch auf die gesetzliche Rente besteht erst im fortgeschrittenen Alter. Möchtest Du nicht so lange warten, könnte es sich lohnen, alternative Einnahmequellen zu erschließen.

Angesichts des enorm wachsenden Immobilienmarktes könnte dies eine rentable Alternative darstellen. Ist es für Dich realistisch von Mieteinnahmen zu leben und wie hoch müssten die Investitionen ausfallen?

Nachstehend erhältst Du einen Überblick darüber, welche Voraussetzungen Du erfüllen musst, um von den Mieteinnahmen zu leben. Denn häufig werden die Kosten und Risiken unterschätzt, die mit diesem Lebensstil einhergehen.

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Zielsetzung

Für die wenigsten Menschen besteht die Erfüllung darin, als Arbeitnehmer täglich einen typischen „9 to 5 Job“ durchzuführen. Inklusive Pendelzeit geht ein großer Teil des Tages verloren, ohne dass Du die Zeit frei nach Deinem Belieben nutzen kannst. Du tauschst Deine Lebenszeit mit dem Arbeitseinkommen. Das Einkommen könnte hoch genug sein, um eine finanzielle Sicherheit zu gewährleisten. Doch wirklich glücklich bist Du mit dieser Lebensweise nicht.

Vielversprechender erscheint es, wenn Du auf anderem Wege Einnahmen erzielst, die mit deutlich geringerem Aufwand einhergehen. Dies wird auch als passives Einkommen[1]https://www.weltsparen.de/geldanlage/vermoegensaufbau/passives-einkommen/ bezeichnet.

Passives Einkommen

Optionen bieten hierfür der Kapitalmarkt, wo Du Dein Geld einfach anlegst oder der Immobilienmarkt. Die letzten Jahre haben gezeigt, dass hohe Renditen möglich sind, wenn Du in die entsprechenden Immobilien investiert hättest. Steigende Mieten und Preise mögen zwar Mieter und Käufer zum Nachteil sein, doch wenn Du bereits frühzeitig investiert hättest, stünde dies auf Deiner Habenseite.

Um nicht nochmals die Wertsteigerungen zu verpassen, möchtest Du nun schnellstmöglich in Immobilien investieren. Dabei besteht das Ziel darin, durch das Vermieten einen so hohen Überschuss zu erzielen, dass Du davon leben kannst. Nimmst Du dann noch die Wertsteigerung der Immobilie hinzu, stellt dies eine vielversprechende Altersvorsorge dar.

Notwendige Einnahmen

Ob Du von den Mieteinnahmen leben kannst, hängt wesentlich von Deinem Lebensstandard und Deinen monatlichen Kosten ab. Lebst Du eher in einer günstigen Region und bist sparsam, sind entsprechend geringere Einnahmen notwendig, um allein von der Miete zu leben. Dann könntest Du Dich frühzeitiger von Deinem Job verabschieden und allein aus den Mieteinnahmen Deinen Lebensunterhalt bestreiten.

Zu beachten ist allerdings, dass als Vermieter weitere Kosten auf Dich zukommen. Diese werden in einem späteren Abschnitt noch genauer aufgeschlüsselt. Zudem sind die Mieteinnahmen mit einer gewissen Unsicherheit verbunden. Reichen Dir bisher als Arbeitnehmer 2.500 Euro netto zum Leben, sollten der Nettobetrag der Mieteinnahmen später wesentlich höher ausfallen. Denn nur so kannst Du auch die Mehrausgaben sowie Schwankungen der Einnahmen ausgleichen.

Lebensqualität erhöhen

Am Ende besteht der Traum allein von den Mieteinnahmen zu leben darin, dass Du wesentlich mehr Lebenszeit für Deine Interessen verwenden kannst. Du bist nicht mehr an die Arbeit gebunden, sondern kannst Deine Lebenszeit frei nutzen.

Mache Dir am besten frühzeitig Gedanken darüber, ob das Leben als Privatier tatsächlich eine Erfüllung für Dich darstellt. Denn teilweise weichen Vorstellung und Realität voneinander ab und es fällt Dir schwer, die freie Zeit eigenständig zu füllen. Möglicherweise wären ein Jobwechsel oder die Teilzeit attraktivere Optionen, um das persönliche Lebensglück zu finden.

Um dies herauszufinden, könntest Du eine Auszeit vom Job nehmen und testen, ob Dir bei der vielen Freizeit die Decke auf den Kopf fällt oder Du genügend Interessen und Ziele hast, um Dein Leben erfüllend zu bestreiten. Denn dass das Loslösen von der Arbeit nicht nur befreiend, sondern auch mit eigenen Herausforderungen einhergeht, wird häufig unterschätzt.

Voraussetzungen, um von den Mieteinnahmen zu leben

Die Entscheidung ist gefallen und Du möchtest keinesfalls bis zur Rente einer gewöhnlichen Arbeit nachgehen. Es besteht das Ziel, so schnell wie möglich die finanzielle Freiheit zu erlangen[2]https://www.finanzfluss.de/rechner/finanzielle-freiheit/, indem Du ausschließlich von den Mieteinnahmen lebst. Dann solltest Du die folgenden Voraussetzungen erfüllen, um dieses Ziel zu erreichen.

Grundkapital

Um von Mieteinnahmen leben zu können, musst Du zunächst Kapital investieren. In Zeiten des Niedrigzins war es zwar möglich einen Kredit günstig zu finanzieren, doch erweist sich das Einbringen von Eigenkapital auch dann als Vorteil. Du erhältst bessere Kreditkonditionen und die monatliche Belastung fällt geringer aus. Die Immobilie ist früher abbezahlt und damit sinkt das Risiko, dass die Ausgaben die Einnahmen übersteigen.

Reduziere Deinen Lebensstandard auf ein Minimum und erhöhe Dein Einkommen. Ein Jobwechsel könnte sich hier als positiv erweisen und Dir einen größeren finanziellen Spielraum geben.

Unterschätze diese Ansparphase nicht. Je nach verfügbaren Einkommen kann diese mehrere Jahre andauern. Gehe daher verantwortungsvoll mit Deinen Finanzen um und versuche jeden Monat einen festgelegten Betrag zurückzulegen.

Geisteshaltung

Allein von den Immobilien Investments zu leben bedeutet, dass Du eine Selbstständigkeit eingehst. Diese unterscheidet sich wesentlich von der Tätigkeit als Arbeitnehmer.

Du bist nicht mehr weisungsgebunden, sondern selbst für Dein Glück verantwortlich. Du trägst die Konsequenzen für Deine Fehler und musst aus eigenem Antrieb Dich um die Immobilien kümmern.

Dies erfordert eine gewisse Umstellung zum Arbeitsleben. Du musst ein Grundinteresse für Immobilien mitbringen und bereit sein, Dich tiefer in die Materie einzuarbeiten. Eigne Dir das Wissen aus Büchern oder anderen Ratgebern an und scheue nicht davor zurück, Fehler zu begehen. Fehler sind auf diesem Wege unvermeidlich und Du solltest diese als Chance zur Weiterentwicklung sehen und Dich nicht davon unterkriegen lassen. Eine gewisse innere Stärke ist daher ebenfalls eine Voraussetzung, wenn Du allein vom Immobilien Investment leben möchtest.

Geduld

Keinesfalls darfst Du mit der Erwartung herangehen, bereits in wenigen Jahren ein beträchtliches Mieteinkommen zu erzielen. Die Investitionen in die Immobilien könnten sich erst nach 20 oder gar 30 Jahren so richtig auszahlen. Bis dahin ist es ein steiniger Weg, wo Du mit etwas Geschick einen kleinen Überschuss erzielen kannst, welcher im Laufe der Jahre anwächst.

Doch zu Beginn besteht auch die Möglichkeit, dass die Ausgaben die Einnahmen übersteigen. Es droht ein Leerstand der Immobilien oder Du hast Dich bei den Kosten einfach verschätzt. Es dauert dann einige Zeit, bis Du mit Deinen Investments in die grünen Zahlen gelangst.

Sieh daher die Investition als langfristige Anlage. Je früher Du damit anfängst, desto eher erntest Du die Früchte der Entbehrungen. Doch eine Abkürzung gibt es für dieses Vorhaben nicht. Du musst in jedem Fall viel Geduld mitbringen, bis sich die Investitionen auszahlen.

Realistische Rendite

Nachdem Du die allgemeinen Voraussetzungen erfahren hast, geht es nun an die konkrete Umsetzung. Dabei musst Du Dich im Wesentlichen mit den Zahlen auseinandersetzen, die Dich im Rahmen der Vermietung betreffen. Merkst Du hier bereits, dass diese Übersichten kein Interesse wecken und eine Überforderung darstellen, solltest Du die Entscheidung noch mal überdenken, ob es tatsächlich sinnvoll ist als Vermieter aufzutreten. Denn solche Kalkulationen sind die Grundlage dafür, dass die Investitionen sich auszahlen.

Zunächst musst Du festlegen, wie hoch Dein Einkommen monatlich ausfallen soll. Dies ist von Deinen Lebenshaltungskosten und weiteren Kostenfaktoren, wie der Krankenversicherung und der Altersvorsorge, abhängig.

Nach einer groben Richtlinie solltest Du mindestens 5.000 Euro Bruttoeinnahmen monatlich anstreben. Dies wäre eine Summe, mit der ein Leben ohne größere Einschränkungen in Deutschland möglich ist.

Ausgehend von den angenommenen 5.000 Euro Bruttoeinnahmen, stellt sich nun die Frage, wie viel Geld Du in die Immobilien investieren musst. Hierfür ist wiederum eine Annahme über die Mietrendite zu treffen. Diese liegt üblicherweise in einem Bereich von 5 bis 8 Prozent.

Rechnest Du mit einer Mietrendite von 6 Prozent, müsstest Du rund 1.000.000 Euro investieren, um auf die Bruttoeinnahmen von 60.000 Euro im Jahr zu kommen. Dies stellt jedoch nur eine grobe Vereinfachung dar.

Denn von den Mieteinnahmen musst Du bereits Ausgaben tätigen, die Dir somit nicht als Bruttoeinnahme zur Verfügung stehen. Dazu gehören:

  • Kaufnebenkosten
  • Nicht umlagefähige Kosten
  • Instandhaltungsrücklagen

Diese weiteren Kosten können grob geschätzt bis zu 2 Prozent ausmachen. Diese müsstest Du jetzt auf die bereits investierten 1.000.000 Euro hinzuaddieren.

Zudem wurde bisher die Kredittilgung nicht berücksichtigt. Denn von der Mietrendite von 6 Prozent musst Du zunächst die Kreditrate abziehen. Unter Betrachtung der weiteren Kosten bleibt mit hoher Wahrscheinlichkeit kaum ein Überschuss übrig. Daher ist die Betrachtung, ob Du von den Mieteinnahmen leben kannst, erst nach Abzahlen der Kredite realistisch.

Weshalb sich die Investition in Immobilien lohnt

Immobilien gelten als ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge. Dies beruht auf mehreren Annahmen, die die Investition attraktiv machen.

Denn die Vergangenheit hat gezeigt, dass Immobilien im Wert kontinuierlich steigen. Die Wertentwicklung liegt oberhalb der Inflationsrate, sodass eine reale Wertsteigerung erzielt wird. Die Immobilie gilt demnach als inflationssicher.

Im Gegensatz zu anderen Spekulationsobjekten, wie z.B. Gold, besitzt die Immobilie einen praktischen Nutzen. Auch in Zukunft werden Menschen das Bedürfnis nach einem Dach über dem Kopf haben. Daher gelten Immobilien als zukunftssicher. Damit dies auch in Deinem Fall zutrifft, solltest Du eine genaue Bewertung der Mikro– und Makrolage vornehmen. Denn auch wenn Immobilien als sicheres Investment gelten, gilt dies nicht für alle Regionen. Auf dem Land etwa, wo ein Bevölkerungsrückgang besteht, sinken gar die Immobilienpreise. Entscheide Dich daher mindestens für den Speckgürtel, um eine ausreichend hohe Nachfrage nach Mietern zu haben.

Positiv bei der Investition in Immobilien ist der Hebeleffekt. Denn mit dem Kauf einer Immobilie schaffst Du gleichzeitig eine Sicherheit, welche Du für eine neue Investition nutzen kannst. So investierst Du zunächst eine kleinere Summe an Eigenkapital, lässt den Kredit durch die Mieteinnahmen tilgen und nach wenigen Jahren kannst Du problemlos eine weitere Immobilie erwerben. So tritt schnell ein Schneeballeffekt auf, wodurch sich Dein Vermögen rasanter vermehrt.

Risiken der Mieteinnahmen

Dass die Mieteinnahmen die Kosten decken und den Kredit abbezahlen, stellt den Idealfall dar. Doch in der Realität ist es auch mit einem Risiko verbunden, wenn Du von Mieteinnahmen leben möchtest. Folgende Faktoren sind zu berücksichtigen und könnten Deinen Plan zunichtemachen.

Leerstand

Das größte Risiko, welches Deinen Plan bedroht, ist der Leerstand[3]https://www.buhl.de/steuernsparen/kosten-leerstehende-immobilie/. Denn auch wenn die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen scheint, könnte dies für Deine Immobilie nicht gelten. Die Wohnungen sind weniger attraktiv und es besteht eine hohe Mieterfluktuation.

Zwar ist die aktuelle Situation in den meisten Städten vermieterfreundlich und die Leerstände befinden sich auf einem historisch niedrigen Niveau, doch ist nicht gesagt, dass dies auch in Zukunft zutreffen muss. Aufgrund des demografischen Wandels und einem Bevölkerungsrückgang könnte die Nachfrage sinken und damit vermehrt der Leerstand drohen. Auf diese Weise brechen Deine Mieteinnahmen dramatisch ein.

Sinken der Immobilienpreise

Ebenso könnte es vorkommen, dass sich die Lage, in welcher sich Deine Wohnungen befinden, dramatisch verschlechtert. Die Stadt unterlässt notwendige Investitionen und vernachlässigt die direkte Nachbarschaft.

Verändert sich die Lage zum Negativen, wirkt sich dies deutlich auf die Immobilienpreise aus. Die Nachfrage könnte sinken und damit auch der Immobilienwert. Dies könnte drastische Folgen für Deine Kredite haben. Denn die Bank verfügt nun über weniger Sicherheiten und könnte einen Ausgleich fordern.

Steigen der Kreditzinsen

Zum Ausnutzen des Hebeleffektes und weil Du vermutlich nicht genügend Eigenkapital besitzt, um die Immobilien ohne Fremdkapital zu kaufen, musst Du die Kreditzinsen im Blick behalten. Denn beim Kredit besteht nur für eine bestimmte Laufzeit eine Sollzinsbindung. Diese gewährt eine höhere Planungssicherheit. Nach Ablauf der Bindung könnten die Zinsen aber ansteigen, wenn das allgemeine Zinsniveau höher ist. Bereits eine Steigerung von ein oder zwei Prozentpunkte könnten zu einem Problem werden, wenn Du beträchtliche Kreditsummen finanzieren musst. Daher gilt es auch hier lieber einen kleinen Puffer einzuplanen und nicht komplett die Einnahmen für den Kredit wieder auszugeben.

Steuern und Lebenshaltungskosten

Zu beachten ist zudem, dass Du auf die Mieteinnahmen Steuern zahlen musst. Den Mieteinnahmen stehen zunächst alle Kosten gegenüber, die mit der Vermietung anfallen. Was dann als Gewinn übrig bleibt, wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet.

Erzielst Du keine weiteren Einnahmen, liegt der Durchschnittssteuersatz bei den bereits angenommenen 60.000 Euro Bruttoeinkommen im Jahr, bei knapp 30%. Dies bedeutet, dass Du etwas weniger als ein Drittel direkt als Steuern abführen musst. Somit stehen Dir nur noch etwa 40.000 Euro im Jahr zur Verfügung.

Doch damit ist immer noch kein Leben in Saus und Braus möglich. Denn hiervon musst Du sämtliche Lebenshaltungskosten selbst bestreiten. Dazu gehört im Wesentlichen die private Krankenversicherung. Diese kann im Alter mit einem beträchtlichen Kostenaufwand einhergehen. Daher bieten sich auch hier noch Rücklagen für das Alter an, um finanziell abgesichert und nicht komplett auf die Mieteinnahmen angewiesen zu sein.

Anhand dieser Rechnung merkst Du bereits, dass es kaum ausreicht, nur Mieteinnahmen von 2.000 Euro im Monat zu erzielen. Selbst wenn Du sparsam lebst und keine größeren Ansprüche hast, wird dies kaum sämtliche Kosten decken. Denn als Selbstständiger musst Du die Arbeitgeberbeiträge selbst erbringen, weshalb das Einkommen nur bedingt mit dem als Arbeitnehmer vergleichbar ist.

Passive Einnahmen oder hoher Arbeitsaufwand?

Zu guter Letzt stellt sich die Frage, ob es tatsächlich so ein entspanntes Leben ist, allein von den Mieteinnahmen den Lebensunterhalt zu bestreiten. Fließen die Einnahmen automatisch auf Dein Konto und Du musst Dich um nichts mehr kümmern oder unterschätzt Du den Aufwand, der auf Dich zukommt?

Verwaltungsaufgaben

Als Vermieter bist Du dazu verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung sorgfältig aufzustellen. Dabei musst Du sämtliche Kosten aufschlüsseln, die im gesamten Jahr angefallen sind. Damit dies nicht in einem zu großen Arbeitsaufwand endet, ist unterjährig bereits eine ordentliche Buchführung notwendig. Bewahre die Rechnungen sorgsam auf und arbeite Dich in eine Buchhaltungssoftware ein.

Zudem kommen noch weitere Verwaltungsaufgaben auf Dich zu. Der Briefkasten ist selten leer und ständig kommen neue Aufgaben von der Bank, den Versorgern oder dem Finanzamt. Um diese Dinge musst Du Dich selbst kümmern und darfst den Überblick nicht verlieren.

Mieteranliegen

Möchtest Du von Mieteinnahmen leben, hast Du es nicht einfach mit Renditeobjekten zu tun. Am Ende leben Menschen in Deinen Wohnungen, die die unterschiedlichsten Bedürfnisse und Anliegen haben.

Meist handelt es sich um kleinere Defekte, die ausgebessert werden müssen. Es könnte aber auch sein, dass es zu Konflikten innerhalb der Hausgemeinschaft kommt. Dann musst Du vermittelnd auftreten und dafür sorgen, dass der Hausfrieden gewahrt bleibt. Somit ist auch die zwischenmenschliche Ebene bedeutsam.

Sanierungsaufgaben

Immobilien benötigen kontinuierliche Investitionen. Dabei geht es nicht nur um die Instandhaltung, sondern auch die Modernisierung. Denn immer strengere Auflagen erfordern es, dass Du die Immobilie entsprechend umgestalten musst.

Bei den Bauarbeiten trittst Du als oberster Bauherr auf. Auch wenn Du nicht über das technische Fachwissen verfügen solltest, sind dennoch ständig Entscheidungen zu fällen. Du trägst damit eine größere Verantwortung, der Du Dich stellen musst.

Steuererklärung

Nicht zu vernachlässigen ist auch das leidige Thema der Steuererklärung. Damit es hier nicht zu Problemen kommt, musst Du bereits während des laufenden Jahres entsprechende Vorbereitungen treffen. Kümmere Dich um eine ordentliche Buchführung und hefte die Unterlagen sauber ab, um am Ende den Überblick nicht zu verlieren.

Ein Steuerberater kann Dir zwar helfen, aber nicht sämtliche Tätigkeiten abnehmen. Am Ende haftest Du für die Richtigkeit der Steuererklärung, sodass Du auch hier über entsprechende Kenntnisse verfügen musst.

Der Traum von Mieteinnahmen leben zu können

Der gewöhnliche Lebenslauf sieht so aus, dass Du in jungen Jahren eine Ausbildung oder das Studium abschließt und anschließend bis zur Rente im Berufsleben stehst. Dabei tauschst Du einen wesentlichen Teil Deiner Lebenszeit ein, um den Lebensunterhalt bestreiten zu können.

Ist diese Aussicht kaum verlockend, könnte ein alternativer Lebensweg für Dich interessant sein. Das Konzept der finanziellen Freiheit und das Streben nach passivem Einkommen stößt auf immer mehr Gehör. Denn es bleibt die Erkenntnis, dass das Leben nicht nur aus Arbeit bestehen sollte.

Eine Möglichkeit, dieses Ziel der finanziellen Unabhängigkeit zu erreichen, besteht in der Investition in Immobilien. Du kannst von Mieteinnahmen leben und musst keiner regulären Arbeit mehr nachgehen. So steht mehr Zeit für die Dinge zur Verfügung, die Dir wichtig sind. Du kannst Dich um Deine Familie kümmern, Hobbys nachgehen oder andere Ziele verwirklichen.

Lasse Dich keinesfalls davon blenden, dass die Investition in Immobilien ein Selbstläufer sei. Du hast hier aufgezeigt bekommen, welche Risiken vorhanden sind und ob es überhaupt für Dich interessant ist, als Vermieter tätig zu sein. Siehst Du Dich diesen Aufgaben gewachsen, stellen Immobilien eine der besten Optionen dar, um eine stabile finanzielle Basis für die Zukunft aufzubauen.

Häufige Fragen

Von Mieteinnahmen kannst Du leben, wenn Deine Lebenshaltungskosten nicht zu hoch sind und Du entsprechend viel Kapital in die Immobilien investierst. Im Laufe der Jahre wächst Dein Portfolio an Wohnungen, sodass auch die Mieteinnahmen zulegen. Damit sollte es in den nächsten Jahrzehnten gelingen, von Mieteinnahmen leben und den Job an den Nagel hängen zu können.

Von den Mieteinnahmen musst Du zunächst sämtliche Kosten abziehen, die damit verbunden sind. Dies sind etwa die Nebenkosten, Instandhaltungsrücklagen und Kosten der Hausverwaltung. Was dann rein von den Mieteinnahmen als Überschuss besteht, musst Du mit dem persönlichen Einkommensteuersatz verrechnen. So steht Dir am Ende vielleicht noch zwei Drittel des Überschusses tatsächlich zur Verfügung.

Die Mietrendite liegt grob zwischen 5 und 8 Prozent. Investierst Du 1.000 Euro, würdest Du im Jahr dadurch Einnahmen von 50 bis 80 Euro erzielen. Allerdings musst Du hierbei die Kreditraten berücksichtigen. Denn die Einnahmen dienen zunächst zur Tilgung des Kredites. Erst wenn die Immobilie vollständig abbezahlt ist, steht Dir die Mietrendite zur Verfügung.

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