Der Kauf einer Immobilie ist für viele Personen ein wichtiger Schritt für die Altersvorsorge oder um das eigene Vermögen zu vermehren. Jeden Monat die Mieteinnahmen zu erhalten klingt verlockend und am besten lassen sich davon die Kreditraten tilgen.

Doch wie viel bleibt von der Miete am Ende wirklich übrig und wie viel Geld steht Dir zur Verfügung? Hier findest Du einen realistischen Überblick darüber, wohin die Mieteinnahmen fließen und wie viel bei Dir ankommt.

Für einen genaueren Überblick verwende doch den ausführlichen Steuerrechner für Mieteinnahmen.

Diese Kostenpunkte sind von den Mieteinnahmen abzuziehen

Die Warmmiete mag komplett auf Dein Konto fließen. Doch naheliegend sind davon einige Kosten abzuziehen, die für den Erhalt der Immobilie aufgewendet werden muss. Im Rahmen der Warmmiete sind etwa die Nebenkosten an die entsprechenden Stellen abzuführen. Doch auch die Kaltmiete steht nicht in vollständiger Höhe zur Verfügung.

Berücksichtige bei der Vermietung die folgenden Kosten. Dann kannst Du eher einschätzen, ob es sich lohnt, die Eigentumswohnung oder das Mehrfamilienhaus zu kaufen.

Finanzierungskosten

Die Immobilie werden die wenigsten Käufer komplett abzahlen, sondern einen Kredit dafür aufnehmen. Dies bedeutet, dass für viele Jahre und Jahrzehnte eine Vereinbarung besteht, den Kredit an den Kreditgeber zurückzubezahlen.

Für den Geber des Kredits besteht das Risiko, dass Du als Käufer die Zahlung nicht leisten kannst. Um das Ausfallrisiko abzufedern, werden auf den Kredit Zinsen erhoben. Diese orientieren sich grob an dem Leitzins der EU^[1]https://www.vergleich.de/leitzins.html sowie Deiner Bonität.

In der Vergangenheit lag der Leitzins der EU auf einem überaus niedrigen Niveau. Damit bestand das Ziel, die Wirtschaft anzukurbeln und Kredite günstig zur Verfügung zu stellen. Für Käufer von Immobilien bedeutet dies, dass die Finanzierungskosten minimal waren. Die Zinsen lagen auf einem historisch niedrigen Niveau.

Als Kosten in der Steuererklärung absetzbar sind lediglich die Zinskosten. Denn diese stellen die Kosten dar, die mit der Finanzierung verbunden sind. Der Kredit an sich stellt nur ein Tausch von Verbindlichkeiten gegen Liquidität dar. Damit hast Du weder einen Gewinn, noch einen Verlust erzielt. Würde der Zinssatz bei 0% liegen, würden keinerlei Zinskosten anfallen. Die reine Tilgung des Kredits zählt nicht zu den laufenden Kosten.

Instandhaltungskosten

Für die Instandhaltung der Immobilie ist der Vermieter in der Verantwortung. Dieser muss aus der Nettokaltmiete eine Rücklage bilden, um die Instandhaltung vornehmen zu können. Eine Umlage auf die Mieter ist für diese Kosten nicht möglich. Muss das Dach erneuert oder die Heizungsanlage ausgetauscht werden, fällt dies in den Aufgabenbereich des Vermieters.

Die Instandhaltungskosten hängen wesentlich vom Zustand der Immobilie ab. Ältere Gebäude benötigen größere, regelmäßige Investitionen als Neubauten. Über die Höhe der Rücklagen^[2]https://www.homeday.de/de/immobilienwissen/instandhaltungsruecklage/ gibt es verschiedene Faustregeln. Vermieter sollten dabei lieber konservativer rechnen, um nicht von plötzlichen Reparaturarbeiten überrascht zu sein.

Aus steuerlicher Betrachtung ist zu berücksichtigen, dass größere Investitionen nach dem Kauf nicht direkt im ersten Jahr voll abzugsfähig sind. Übersteigen die Investitionen einen Wert von 15% des Kaufpreises abzüglich des Grundstückswertes, müssen die Investitionen über mehrere Jahre in der Steuererklärung aufgeteilt werden.

Laufende Kosten

Während die Instandhaltungskosten meist größere Kostenpunkte sind, die in längeren Zeitabständen anfallen, gibt es eine Reihe von laufenden Kosten, die monatlich zu Buche schlagen. Diese sind zwar wesentlich geringer, müssen bei der Betrachtung der Mieteinnahmen aber auch berücksichtigt werden.

Die laufenden Kosten beziehen sich häufig auf Arbeiten, die an externe Dienstleister übertragen werden. Dies bezieht sich etwa auf:

Jeder dieser einzelne Kostenpunkte macht im Monat vielleicht nur wenige Euro aus. Aufgrund der Vielzahl dieser sonstigen Kosten summiert sich dies jedoch schnell. Dies wird häufig bei der Betrachtung der Mieteinnahmen unterschätzt.

Abschreibungen

Immobilien gewinnen stetig an Wert. Dies ist zumindest die Idealvorstellung und in großen Teilen bewahrheitet sich diese Grundaussage. In beliebten Lagen, die keinen Einwohnerrückgang verzeichnen, haben Immobilien in den letzten Jahren eine hohe Wertsteigerung erfahren.

Dennoch gilt, dass die Gebäude nicht auf ewig bewohnt werden können. Eines Tages ist die Bausubstanz selbst mit höheren Sanierungsmaßnahmen nicht mehr zu retten.

Der Gesetzgeber sieht bei Immobilien, in Abhängigkeit des Alters, eine Abschreibungsdauer zwischen 40 und 50 Jahren vor. Dies bedeutet, dass bei neuen Gebäuden jährlich ein Substanzverlust von 2% als Kosten angesetzt werden können. Diese sind zwar in der Praxis kaum ersichtlich, doch mindern diese aus kalkulatorischer Sicht den Gewinn. Für die nachfolgende Einkommensteuererklärung ist dieser Vorgang mit hohen Steuererleichterungen verbunden.

Steuerlast der Mieteinnahmen

Bisher standen sich die Einnahmen und die Ausgaben gegenüber. Die Einnahmen mögen im ersten Moment als hoch erscheinen, doch die zahlreichen Kosten schmälern den Gewinn. Dies kann sogar so weit gehen, dass am Ende ein Verlust entsteht, weil etwa die Finanzierungskosten besonders hoch sind oder nicht alle Wohnungen vermietet wurden. Ein Selbstläufer ist das Leben als Vermieter daher keinesfalls.

Als ob die bisherigen Sachverhalte noch nicht kompliziert genug waren, haben die Steuern bisher keinerlei Berücksichtigung gefunden. Wird ein Gewinn erwirtschaftet, möchte der Staat natürlich seinen entsprechenden Anteil erhalten.

Befindet sich die Immobilie nicht innerhalb einer GmbH, sondern wird von privat vermietet, sind die erzielten Gewinne oder Verluste in der Steuererklärung auszuweisen. Diese unterliegen dann dem persönlichen Einkommensteuersatz. Dieser beträgt maximal 45%.

Positiv ist hierbei, dass nicht nur Gewinne in der Steuererklärung eine Berücksichtigung finden. Entstehen aus der Vermietung Verluste, etwa weil hohe Investitionen nötig waren, mindert dies die Steuerlast.

Insbesondere während der Anfangsjahre führen die hohen Zinsaufwendungen dazu, dass selten ein steuerlicher Gewinn auftritt. Die Finanzierungskosten sind so hoch, dass diese die Einnahmen überwiegen.

Bist Du nicht auf einen positiven Cashflow angewiesen, sondern ist es Dir wichtiger, über möglichst viel Investitionskapital zu verfügen, könntest Du diesen Umstand mit einem endfälligen Darlehen bewusst ausnutzen. Anders als beim Annuitätendarlehen verringert sich hierbei nicht der Zinsaufwand, sondern bleibt konstant hoch. Der Zins wirkt sich steuermindernd aus und es steht mehr Kapital für den Kauf zusätzlicher Immobilien bereit.

Allerdings musst Du beachten, dass diese Art des Darlehens weiterhin mit Mehrkosten einhergeht. Zudem besteht ein größeres Finanzierungsrisiko, wenn Du bis zum Ende der Laufzeit nicht über das notwendige Kapital verfügst, um mit einem Schlag die Restschuld zu tilgen.

Beispiel

Du hast nun einige Faktoren genannt bekommen, die sich darauf auswirken, was am Ende von den Mieteinnahmen tatsächlich übrig bleibt. Spielst Du mit dem Gedanken, selbst Eigentumswohnungen oder gar ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, hilft Dir die folgende Beispielrechnung. Dann erhältst Du einen ersten Überblick darüber, ob die Investition in die Wohnung sich lohnt und wie hoch die Steuer auf einen möglichen Gewinn ausfällt.

Ausgangslage

Du interessierst Dich für eine 60m² Wohnung, die zu einem Preis von 300.000 Euro erhältlich ist. Selbst bringst Du ein Eigenkapital von 50.000 Euro mit, welches Du direkt in den Kauf der Wohnung investieren könntest.

Zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis musst Du nun noch die Kaufnebenkosten beachten. Diese liegen bei grob geschätzten 10% vom Preis der Wohnung. Abhängig ist dies vom jeweiligen Bundesland.

Dein Darlehensbetrag beträgt demnach 300.000 + 30.000 – 50.000 = 280.000 Euro.

Einen Überblick über die genaue Finanzierung findest Du mit Hilfe von zahlreichen Online-Kreditrechnern. Bei diesen legst Du fest, wie hoch die monatliche Tilgung sein kann und wie lange der Kredit laufen soll. Eine kürzere Laufzeit führt zu höheren Tilgungsraten und einer niedrigeren Zinsbelastung. Je länger der Kredit läuft, desto fällt der Zinsaufwand jedoch aus.

In diesem Beispiel entstehen bei einer Kreditlaufzeit von 30 Jahren und einem eff. Jahreszins von gut 3%, Zinskosten von insgesamt knapp 145.000 Euro. Auf jedes Jahr verteilt, ergibt sich ein Zinsaufwand von 4833 Euro.

Als Kaltmiete erscheint Dir eine Höhe von 800 Euro im Monat als realistisch. Aus dieser Miete finanzierst Du sämtliche Kosten, die mit dem Kauf der Immobilie sowie der Instandhaltung und dem laufenden Betrieb anfallen.

Rechnung

Obenstehend siehst Du die Ausgangslage mit den Rahmenbedingungen für die gewünschte Wohnung. Nun erhältst Du eine fiktive Übersicht der Mieteinnahmen und Ausgaben. Damit lässt sich leichter die Frage beantworten, ob die Vermietung bei diesem Objekt lohnenswert ist.

Jahresübersicht 1

Jährlich würde unter diesen gegebenen Voraussetzungen ein Fehlbetrag von 333 Euro entstehen. Diesen Verlust darfst Du immerhin in Deiner Steuererklärung geltend machen und das zu versteuernde Einkommen senken.

Anders sieht es aus, wenn Du bereit bist mehr Eigenkapital in die Wohnung zu investieren und wenn die Zinskonditionen günstiger sind. Da der Zinsaufwand einen größeren Kostenpunkt darstellt, lässt sich so eher ein Gewinn erzielen.

Jahresübersicht 2

In diesem Fall würdest Du jährlich einen Überschuss von 1.500 Euro erzielen. Dieser unterliegt jetzt Deinem persönlichen Einkommensteuersatz. Ist Dein übriges Einkommen relativ hoch, gehen von den 1.500 Euro nochmal gut 30 bis 40% an Steuern ab.

Somit würde Dir von den 9.600 Euro Mieteinnahmen im Jahr noch grob 1.000 Euro übrig bleiben. Demgegenüber steht allerdings nicht nur der finanzielle, sondern auch der zeitliche Aufwand der Vermietung. Denn komplett alle Arbeiten lassen sich nicht auslagern, sodass immer ein gewisser persönlicher Verwaltungsaufwand besteht.

Nicht berücksichtigt sind zudem die Tilgungsraten. Glaubst Du, dass selbst im Fall einer Gewinnerzielung am Ende mehr Geld zur Verfügung steht, vergisst Du hierbei, dass Du auch den Kredit bedienen musst. Der Kredit verhält sich zwar neutral für Dein Gesamtvermögen, da demgegenüber der Wert der Wohnung besteht, doch die Tilgung zerrt an Deinem Cashflow.

Behalte daher Deine Liquidität im Hinterkopf und gehe davon aus, dass Du mit dem Kauf der Wohnung in jedem Fall monatlich Geld abfließt. Erst, wenn der Kredit abgezahlt wurde, bleibt von den Mieteinnahmen ein nennenswerter Teil übrig, welcher eine Säule Deiner Altersvorsorge darstellen könnte. Erhöhe die Mieten, um einen größeren Spielraum zu erhalten.

Langfristige Rücklagen bilden

Reichen die Mieteinnahmen aus, um davon zu leben, ist dies ein erster Schritt in die finanzielle Unabhängigkeit. Doch selbst, wenn die Einkünfte großzügig erscheinen, sind diese stets mit einem größeren Risiko verbunden.

Als Vermieter drohen Leerstände oder Mietnomaden die mühsam erwirtschafteten Gewinne aufzufressen. Innerhalb kürzester Zeit könnten enorme Kosten auftreten, die Du stemmen musst.

Daher ist es ratsam, nur einen geringen Teil der Mieteinnahmen, die monatlich übrig bleiben, auszugeben. Als Selbstständiger ist es umso wichtiger, sich einen größeren „Notgroschen“ aufzubauen. Im Falle der Einnahmeverluste besteht keine Absicherung, auf die Du zurückgreifen darfst.

Auch die Altersvorsorge musst Du aus eigenen Mitteln erwirtschaften. Berücksichtigst Du all diese Punkte, verringert sich der Anteil der Mieteinnahmen, der Dir tatsächlich zur Deckung der Lebenshaltungskosten zur Verfügung steht.

Was bleibt von den Mieteinnahmen übrig

In Deutschland besteht das Vorurteil, dass sämtliche Vermieter reich sein müssen und diese auf Kosten der Mieter ein Leben in Saus und Braus führen können. In der Praxis sieht dies jedoch anders aus und Eigentümer haben von der Investition in die Immobilie kaum etwas, während der Kreditlaufzeit.

Zumeist bedeutet die Investition, dass monatlich Geld abfließt. Von den Mieteinnahmen bleibt vielleicht ein geringer Gewinn übrig, doch wirklich spürbar ist dieser kaum.

In der Regel müssen Eigentümer die Immobilie monatlich bezuschussen. Die Vorstellung, dass sich eine Wohnung von selbst trägt und damit keinerlei finanzielle Belastung darstellt, ist äußerst naiv.

Ein positiver Cashflow ist nur dann realistisch, wenn ein hoher Anteil an Eigenkapital bereitgestellt wurde und die Zinsbelastung möglichst gering ist. Üblicherweise werden Wohnungen jedoch mit einem Eigenkapitalanteil von 10 bis 20 Prozent finanziert, was mit einem negativen Cashflow einhergeht.

Auf der Habenseite steht allerdings, dass nach dem Abbezahlen des Kredits ein höherer Gewinn übrig bleibt. Zudem könnten die Wohnungen auch im Wert steigen. Mit etwas Geduld könnte sich die Investition also deutlich auszahlen und einen ruhigen Lebensabend dank der Mieteinnahmen ermöglichen.

Häufige Fragen