Für die Immobilienfinanzierung stehen verschiedene Darlehensformen zur Verfügung. Während beim variablen Darlehen die Zinsen in einem drei-monatlichem Rhythmus angepasst werden, ist beim Annuitätendarlehen meist eine längere Zinsbindung gegeben. Innerhalb dieses Zeitraums bleibt der Zins konstant, sodass eine Planungssicherheit hinsichtlich der monatlichen Rate besteht.

Wie lange sollte die Zinsbindung für die Baufinanzierung sein und von welchen Faktoren ist die Entscheidung abhängig? Erfahre, welche Konsequenzen mit der Dauer der Sollzinsbindung einhergehen und wie sich die unterschiedlichen Laufzeiten auswirken.

Erläuterung der Sollzinsbindung bei der Immobilienfinanzierung

Für die Bereitstellung des Darlehens erhebt der Kreditgeber einen Zins. Dieser bezieht sich im Wesentlich auf den Leitzins der Europäischen Zentralbank^[1]https://www.finanzen.net/zinsen/leitzins. Je höher dieser ist, desto teurer ist es für das Kreditinstitut, sich das Geld zu leihen. Daher stellt dieser Zinssatz die Basis dar, welche einen Einfluss auf Deinen individuellen Zinssatz nimmt.

Neben dem allgemeinen Marktniveau entscheiden weitere Einflussfaktoren über Deine Zinskonditionen. Hierzu findet eine Betrachtung Deiner Kreditwürdigkeit statt. Giltst Du als zuverlässiger Kreditnehmer und ist das Risiko eines Zahlungsausfalls gering, erhältst Du einen günstigeren Zinssatz. Besteht hingegen eine höhere Wahrscheinlichkeit, dass Du die Raten nicht pünktlich zahlen kannst, nimmt das Kreditinstitut einen Risikoaufschlag. Daraus ergibt sich der Zinssatz, welchen Du für Deine Immobilienfinanzierung erhältst.

Da der Zinssatz sich am Leitzins orientiert, ist dieser in der längeren Frist variabel. Die Marktzinsen können steigen oder fallen, sodass Deine monatliche Rate sich verändert. Im ungünstigen Fall kommen dadurch einige Mehrkosten zustande, welche Dein Budget belasten. Mitunter sind die Zinssteigerungen so enorm, dass dadurch die Finanzierung ins Wanken gerät.

Um diese Gefahr zu vermeiden und eine höhere Planungssicherheit zu gewährleisten, erlauben Kreditgeber die Möglichkeit, den Zins über eine bestimmte Dauer festzulegen. Der Zins ist innerhalb des Zeitraums festgeschrieben und Veränderungen am Markt besitzen keine Auswirkungen auf Deine Finanzierung.

Die Sollzinsbindung bietet Dir eine Sicherheit vor steigenden Zinsen am Markt. Ist der Zins festgeschrieben, bleibst Du von den Schwankungen unversehrt. Für die Dauer der Zinsbindung besteht ein klarer Überblick darüber, wie hoch die monatliche Rate ist, ohne dass diese mit einer Unsicherheit verbunden ist.

Dies stellt einen deutlichen Unterschied zum variablen Darlehen dar, bei welchem eine ständige Anpassung des Zinses erfolgt. Dadurch verändert sich die monatliche Rate und es ist weniger absehbar, wie hoch der Finanzierungsaufwand ist.

Besteht die Zinsbindung für die gesamte Kreditdauer, entspricht dies einem Volltilgerdarlehen. Bei Abschluss dieses Kredits lässt sich bereits der komplette Tilgungsplan aufstellen sowie mit einem Volltilgungsrechner nachvollziehen, sodass hier die höchste Planungssicherheit besteht.

Übliche Längen der Sollzinsbindung

Als Kreditnehmer bevorzugst Du eine maximale Sicherheit. Du möchtest nicht, dass Veränderungen des Marktzinses dazu führen, dass Deine Immobilienfinanzierung ins Wanken gerät. Daher besteht für gewöhnlich das Ziel, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen.

Für das Kreditinstitut stellt eine längere Zinsbindung jedoch ein Risiko dar. Steigt der Zins, entgehen Einnahmen und eine Anpassung an das Marktniveau ist nicht möglich.

Daher geht eine längere Zinsbindung meist mit schlechteren Zinskonditionen einher. Die Sicherheit ist dadurch durchschnittlich mit höheren Finanzierungskosten verbunden.

Durchschnittlich besteht eine Zinsbindung für rund 10 bis 20 Jahren. Grundsätzlich sind aber auch kürzere Zeiträume von 5 Jahren sowie längere Zinsbindungen bis 30 Jahre möglich. Du bist frei in dieser Festlegung und musst vor Abschluss der Immobilienfinanzierung die entsprechenden Vor- und Nachteile der Laufzeiten aufwiegen. So findest Du die optimale Dauer der Zinsbindung für Deine Finanzierung.

Lange vs. kurze Zinsbindung

Wofür solltest Du Dich entscheiden? Ist eine lange oder kurze Zinsbindung für Dich die bessere Wahl und eher auf Deine Präferenzen abgestimmt? Der nachstehende Vergleich hilft Dir, die Entscheidung zu treffen und die passende Zinsbindungsfrist zu finden.

Kurze Zinsbindung

Eine kurze Zinsbindung bedeutet, dass die bestehenden Zinsen nur für wenige Jahre festgeschrieben sind. Bereits in naher Zukunft findet eine Anpassung statt, sodass monatliche Mehrkosten auftreten könnten.

Die kürzere Zinsbindung ist immer dann sinnvoll, wenn Du glaubst, dass die Bauzinsen in den kommenden Jahren sinken werden. Du schließt die Finanzierung während einer Phase der höheren Marktzinsen ab und hoffst mit einer kurzen Zinsbindung eine günstige Anschlussfinanzierung^[2]https://www.vergleich.de/anschlussfinanzierung.html zu erhalten.

Ebenso ist die kurze Zinsbindung lohnenswert, falls hohe Tilgungen erfolgen. Du planst einen Großteil des Kredits bereits in den nächsten Jahren zu tilgen, sodass eine höhere Flexibilität bei der Anschlussfinanzierung besteht. Du könntest Dich entscheiden, die Tilgungsraten beizubehalten oder diese senken und dafür die Laufzeit zu verlängern, um Dein Budget zu entlasten.

Eine kurze Zinsbindung ist immer dann ratsam, wenn Du noch über genügend Reserven verfügst, die Du in die Tilgung investieren kannst. Dann würden mögliche Zinserhöhungen kaum eine Auswirkung haben und sich leichter abfangen lassen. Auf der anderen Seite bist Du dank der kurzen Zinsbindung flexibler und kannst die Zahlungen besser an Deine finanzielle Situation anpassen.

Lange Zinsbindung

Für die meisten Bauherren stellt eine lange Sollzinsbindung die sicherere Entscheidung dar. Die Zinsen sind für die nächsten 20 Jahre oder länger nicht veränderbar, sodass Du genau die Rückzahlung des Kredits planen kannst. Ein Risiko, dass steigende Zinsen eine Belastung darstellen, besteht nicht.

Die längere Bindung bringt Dir eine größere Sicherheit und ist dann sinnvoll, wenn die monatliche Rate bereits Dein Budget ausschöpft. Da die Zinsentwicklung über solch einen langen Zeitraum kaum einzuschätzen ist, gehst Du mit dieser Zinsbindungsfrist keinerlei Risiko ein.

Allerdings musst Du einen geringen Aufschlag bei den Zinskonditionen hinnehmen. Die Gesamtkosten fallen dadurch durchschnittlich etwas höher aus. Bevorzugt schließt Du solch eine längere Vereinbarung während einer Phase niedriger Zinsen ab, sodass die Mehrkosten kaum in Erscheinung treten.

Sondertilgung während der Zinsbindungsfrist nutzen

Nicht immer möchtest Du den starren Tilgungsplan verfolgen, sondern davon zu Deinen Gunsten abweichen. Du hast zusätzliche Einnahmen erhalten, welche Du in den Immobilienkredit investieren möchtest. Im Rahmen einer Sondertilgung wäre dies möglich, um die Restschuld zu reduzieren.

Befindest Du Dich innerhalb der Zinsbindungsfrist, gibt es bestimmte Grenzen bei der Sondertilgung einzuhalten. Du darfst maximal 25 Prozent der Darlehenssumme in Form einer Sondertilgung zurückzahlen. Dies verhindert, dass dem Kreditgeber nicht nur die möglichen Mehreinnahmen durch Zinssteigerungen entgehen, sondern auch durch die größeren Tilgungen die Zinseinnahmen sinken.

Außerhalb der Zinsbindungsfrist ist der Spielraum für die Sondertilgungen höher. Dieser liegt pro Jahr zwischen 5 und 10 Prozent, sodass Du dort größere Summen einbringen darfst. Planst Du höhere Sondertilgungen, lohnt sich eine kurze Zinsbindung, um die entsprechenden Rückzahlungen zu vollziehen.

Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung

Nach Ablauf der Zinsbindung besteht für gewöhnlich eine Restschuld. Der Kredit ist noch nicht vollständig zurückbezahlt, sondern ein Teil ist weiterhin offen. Jetzt stellt sich die Frage, wie die Immobilienfinanzierung weiter verläuft, ohne die variablen Zinsen in Anspruch zu nehmen.

Die einfachste Variante wäre es, wenn Du beim bestehenden Kreditinstitut bleibst. Dieses bietet Dir eine Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen an. Je nach Marktentwicklung können diese besser oder schlechter ausfallen.

Du könntest aber auch wie zu Beginn der Immobilienfinanzierung einen umfassenden Vergleich vornehmen. Für die Anschlussfinanzierung wendest Du Dich an weitere Kreditinstitute, um die besten Konditionen zu erhalten. Dies ist zwar mit einem höheren Aufwand verbunden, aber dafür stellst Du sicher, dass die monatliche Rate minimal bleibt.

Länge der Sollzinsbindung bei der Baufinanzierung

Die Zinsbindungsfrist besitzt einen entscheidenden Einfluss auf Deine Immobilienfinanzierung. Innerhalb dieser Frist bleiben die Zinsen konstant und sind nicht von den Marktschwankungen beeinflusst. Dadurch erhältst Du eine gewisse Sicherheit für die Rückzahlung, ohne dass Mehrkosten plötzlich Dein Budget auffressen.

In den meisten Fällen ist eine längere Zinsbindung von Vorteil. Diese gewährt eine Planungssicherheit und am Ende der Zinsbindung ist die Restschuld deutlich niedriger, sodass die Anschlussfinanzierung leichter fällt. Bleibt Dein Einkommen konstant und möchtest Du ohnehin die Immobilie nicht in naher Zukunft abbezahlen, ist die lange Sollzinsbindung sinnvoll.

Bevorzugst Du jedoch eine höhere Flexibilität und planst deutliche Sondertilgungen ein, ist eine kürzere Zinsbindung nützlicher. So kannst Du ein größeres Erbe in die Tilgung investieren und zügiger den Kredit abbezahlen oder die Baufinanzierung vorzeitig ablösen. Sind finanzielle Reserven vorhanden und ist eine höhere Freiheit für die Rückzahlung wichtiger für Dich, ist eine kurze Zinsbindungsfrist anzuraten.

Häufige Fragen