Auf einen Blick

  • Die Auslandsimmobilie ist insbesondere als Alterswohnsitz oder zur Vermietung beliebt
  • Eine Finanzierung über deutsche Kreditgeber gestaltet sich aufgrund der hohen Unsicherheiten als schwierig
  • Üblich ist die Finanzierung der Auslandsimmobilie mithilfe der lokalen Banken
  • Lediglich bei beliebten Zielen, wie Spanien oder Frankreich, bieten deutsche Banken vermehrt eine Finanzierungsmöglichkeit an

Den Traum vom Eigenheim musst Du Dir nicht zwangsläufig in Deutschland erfüllen. Auch fernab der eigenen Heimat ist es möglich eine Immobilie zu erwerben. Diese könntest Du als Investition oder als nettes Feriendomizil nutzen.

Soll die Immobilie im Ausland finanziert werden, sind damit zusätzliche Herausforderungen verbunden. Denn für Banken bestehen größere Unsicherheiten und es könnten einige Fragezeichen im Rahmen der Finanzierung auftreten.

Erfahre, wie die Finanzierung der Auslandsimmobilie gelingt und was Du beachten musst. Dann erfüllst Du Dir den Wunsch nach einem Ferienhaus oder erhältst ein rentables Investitionsobjekt, das vielleicht als Alterssitz dient.

Grundvoraussetzung für die Finanzierung der Immobilie im Ausland

Eine Immobilienfinanzierung ist immer ein risikoreiches Vorhaben. Sowohl für Dich als auch für den Kreditgeber stehen hohe Summen im Raum, die für den Erwerb erforderlich sind. Nicht selten ist die Finanzierung der Immobilie in Deutschland eine Lebensaufgabe. Dementsprechend möchtest Du keinen Fehler begehen und einen finanziellen Rückschlag vermeiden.

Für den Kreditgeber ist das Unterfangen ebenso mit Risiken verbunden. Denn es könnte die Gefahr bestehen, dass das Darlehen nicht wie festgelegt bedient wird und Zahlungen ausbleiben[1]https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/die-rechte-der-bank-bei-zahlungsverzug-5819. Mit der Bereitstellung der Darlehenssumme geht der Kreditgeber zunächst in Vorleistung. Bleibt die vereinbarte Rückzahlung jedoch aus, weil der Kreditnehmer zahlungsunfähig ist, entsteht dadurch ein erheblicher Schaden.

Um sich davor zu schützen, benötigt der Kreditgeber eine Sicherheit. Im Rahmen der Immobilienfinanzierung ist dies in der Regel die Immobilie selbst. Der Kreditgeber ist im Grundbuch eingetragen und sollte es zu Zahlungsrückständen kommen, ist eine Zwangsversteigerung möglich, um die ausstehende Summe zu begleichen.

Geringere Sicherheiten
Sicherheiten des Kreditgebers

Eine Finanzierung der Immobilie im Ausland bei einer in Deutschland ansässigen Bank ist grundsätzlich nicht unmöglich. Es bestehen jedoch einige Voraussetzungen. So musst Du mehr Eigenkapital einbringen und die Prozesse müssen bekannt sein. Daher eignet sich die Finanzierung bei einer Bank in Deutschland, wenn es sich um eine Immobilie in den Nachbarländern oder einem beliebteren Zielland handelt.

Gleiches muss auch bei der Auslandsimmobilie möglich sein. Der Kreditgeber muss die Möglichkeit erhalten, im Grundbuch zu stehen und dadurch eine Absicherung für das Darlehen erhalten. Ebenso muss eine genaue Bewertung der Immobilie erfolgen. Zudem musst Du als Käufer auch rechtlich der Eigentümer sein.

Die Finanzierung innerhalb des EU-Auslands als Kapitalanlage ist keine Seltenheit. Einige Banken bieten hierfür Möglichkeiten und die Prozesse unterscheiden sich kaum vom Vorgang innerhalb Deutschlands.

Größere Unsicherheiten bestehen allerdings, wenn die Immobilie sich in Ländern außerhalb der EU befindet. Dort sieht die Rechtslage gänzlich anders[2]https://www.expat-news.com/recht-steuern-im-ausland/immobilie-im-ausland-kaufen-das-sollte-beachtet-werden-51805 aus und als Ausländer ist der Immobilienerwerb häufig nicht ohne Weiteres möglich. Daher sehen einige Banken davon ab, diesen Markt zu bedienen.

Somit ist bei der Immobilie im Ausland entscheidend, ob diese sich noch innerhalb der EU befindet oder außerhalb. Dementsprechend unterscheiden sich auch die Finanzierungsmöglichkeiten, um den Immobilienkauf zu verwirklichen.

Finanzierung der Auslandsimmobilie

Verfügst Du nicht über genügend Eigenkapital, um die Auslandsimmobilie direkt zu erwerben, bleibt Dir nur die Option einen Kreditgeber hinzuzuziehen. Dieser stellt das benötigte Kapital zur Verfügung, damit Du das Haus kaufen kannst. Dabei bleiben Dir im Grunde die folgenden beiden Varianten.

Bank in Deutschland

Als Kreditgeber könntest Du Dich an eine Bank in Deutschland wenden. Die Vorgehensweise entspricht hierbei weitestgehend dem Prozess, wie bei einem Erwerb innerhalb Deutschlands. Allerdings könnten weitere Voraussetzungen zu erfüllen sein, damit die Bank sich auf dieses Geschäft einlässt.

Zunächst ist es wichtig, die Rechtslage und die Eigentumsverhältnisse der Immobilie genau zu klären. In beliebten Domizilen wie Spanien, den Niederlanden oder Frankreich sind diese Vorgänge den Banken eher bekannt und können Dir genau sagen, welche Dokumente für die Finanzierung erforderlich sind. So wird meist ein Eigentumsnachweis sowie eine Katasterbescheinigung benötigt. Da die Bürokratie sich im Ausland von Deutschland unterscheidet, sind die jeweiligen Besonderheiten zu berücksichtigen.

Möchtest Du eine Immobilie an einem Ort im EU-Ausland erwerben, der eher wenig populär ist, könnten Banken von diesem Vorhaben Abstand nehmen. Sie sind dann möglicherweise kaum mit diesen Vorgängen vertraut und möchten dieses Risiko nicht eingehen. Bei direkten Nachbarländern Deutschlands sowie beliebten Domizilen wie Spanien oder Griechenland ist der Immobilienerwerb jedoch keine Unbekannte. Daher sind dort die Chancen höher, dass sich eine Bank in Deutschland finden lässt.

Dennoch bedeutet die größere Unsicherheit, dass ein höherer Eigenkapitalanteil erforderlich ist. Eine 110% Finanzierung, wie sie teilweise in Deutschland angeboten wird, ist somit für Immobilien im Ausland nicht möglich. Je nach Land musst Du damit rechnen, zwischen 20 und 50% an Eigenkapital selbst einzubringen.

Neben dem höheren Eigenkapitalanteil ist auch davon auszugehen, dass das höhere Risiko sich in den Zinskonditionen widerspiegelt. Die Finanzierungskosten sind daher höher als wenn Du eine Immobilie in Deutschland erwerben möchtest.

Kreditgeber im Ausland

Alternativ könntest Du Dich an einen Kreditgeber im Zielland wenden. Dies ist dann vor allem sinnvoll, wenn die Immobilie zur Eigennutzung dient und Du einen größeren Teil Deiner Lebenszeit dort verbringen möchtest.

Für Deutsche ist der Kauf in den EU-Ländern rechtlich üblicherweise kein Problem. Du darfst die Immobilie als Eigentum erwerben und bist den einheimischen Immobilieneigentümern gleichgestellt. Einschränkungen sind daher nicht zu erwarten.

Lokale Bank
Hohe Unsicherheiten

Interessierst Du Dich für eine Immobilie in einem Land außerhalb der EU, bestehen größere Risiken bezüglich der Rechtsstaatlichkeit und den Möglichkeiten als Ausländer tatsächlich Eigentum zu erwerben. Eine Finanzierung ist dort für gewöhnlich nur mit einer lokalen Bank durchführbar.

Allerdings unterscheiden sich die Abläufe und Voraussetzungen je nach Zielland. So musst Du neben einem lokalen Bankkonto auch Deine Kreditwürdigkeit nachweisen. Dies geschieht üblicherweise, indem Du Dein Einkommen bescheinigst und weitere Sicherheiten vorweist. So ist es von Vorteil, falls Du bereits über eine Immobilie verfügst, die als Absicherung dient oder weitere Bürgen im Kreditvertrag aufgenommen werden.

Gleichwohl ist zu erwarten, dass die Zinskonditionen schlechter zu bewerten sind als bei einer Immobilienfinanzierung im Inland. Dort stehen mehr Daten über eine Bonität[3]https://www.immobilienscout24.at/eigentuemerlexikon/bonitaet.html zur Verfügung und größere Unsicherheiten sind kaum vorhanden.

Zudem ist zu beachten, dass bei der Immobilienfinanzierung einer Auslandsimmobilie finanzieren ein Währungsrisiko zum Tragen kommen könnte, falls die Abwicklung nicht in Euro geschieht. Bereits Schwankungen von wenigen Prozenten können zu einer Mehrbelastung von einigen tausend Euro führen.

Das ist bei der Finanzierung einer Auslandsimmobilie zu beachten

Haben Auslandsimmobilien Dein Interesse geweckt, dann befolge die nachstehenden Tipps. Diese erhöhen Deine Erfolgschancen, sodass Du mit dem Kauf Dein persönliches Glück findest.

Immobilie vor Ort besichtigen

Beim Kauf einer Immobilie im Ausland darfst Du nicht blauäugig vorgehen. Selbst, wenn diese deutlich günstiger zu haben sind, solltest Du eine Besichtigung durchführen und Dir einen Eindruck vom Objekt verschaffen. Denn allein auf den Verkaufsprospekt oder dem Beratungsgespräch darfst Du Dich nicht verlassen. Dort werden gerne die tatsächlichen Sachverhalte wesentlich positiver dargestellt und entsprechen selten der Realität.

Scheue also keinen weiten Flug und nimm die Reisestrapazen auf Dich, um sicherzugehen, dass das Ferienhaus dem beschriebenen Zustand entspricht. Dies ist der erste grundlegende Schritt, um den Kauf einzuleiten.

Lokale Gepflogenheiten berücksichtigen

Bist Du am Kauf interessiert und möchtest eventuell selbst in dem Haus leben, solltest Du Dich mit den lokalen Gepflogenheiten auseinandersetzen. Dazu gehört, dass Du versuchst, die Sprache zu erlernen und mit den Einheimischen in Kontakt kommst.

Erfahrung sammeln
Lebenserfahrung sammeln

Planst Du die Nutzung der Immobilie als Ferienhaus oder Altersresidenz, solltest Du einige Zeit im Zielland verbringen. Denn nur von einem kurzen Urlaub könnte ein falscher Eindruck von der Lebenswirklichkeit entstanden sein.

Denn nur von einem kurzen Urlaub könntest Du einen falschen Eindruck vom Land oder der Region erhalten. Verbringst Du dann mal länger Zeit an dem Ort, könnte sich herausstellen, dass Deine Erwartungen gänzlich andere waren und Du mit dem Leben dort nicht glücklich wirst. Um solch eine böse Überraschung zu vermeiden, lohnt es sich, die eigene Komfortzone zu verlassen und sich den örtlichen Gegebenheiten anzupassen. Dadurch vermeidest Du Missverständnisse und findest Dich beim komplizierten Weg der Immobilienfinanzierung besser zurecht.

Rechtslage prüfen

Dringend ist natürlich auch die Rechtslage zu prüfen. Die Rechtssicherheit ist nicht immer gegeben und es könnte passieren, dass Du viel Geld ausgibst, ohne tatsächlich Eigentümer einer Immobilie zu werden.

Suche einen seriösen Anwalt auf, um Dich beim Kauf der Immobilie im Ausland zu begleiten. Am besten nimmst Du die Hilfe eines Anwalts in Deutschland in Anspruch, welcher bereits Erfahrungen im Zielland gesammelt hat. Dies mag zwar auch mit höheren Kosten einhergehen, verhindert aber, dass Du am Ende unseriösen Maklern oder Immobilienfirmen aufsitzt.

Finanzierungsmöglichkeiten vergleichen

Mögen die Immobilien im Ausland günstiger erscheinen, lohnt sich dennoch ein Vergleich der verschiedenen Kreditgeber. Verlasse Dich nicht auf die erstbeste Bank im Ausland, sondern vergleiche die Angebote. Wende Dich auch an Banken im Inland, um weitere Optionen zu erhalten. Je größer die Auswahl ist, desto eher findest Du eine Finanzierung zu fairen Konditionen. Nutze den Baufinanzierungsrechner, um Dir selbst einen Überblick über das Darlehen zu verschaffen. Ebenso nützlich ist der Annuitätenrechner sowie ein Tilgungsrechner, damit Du genau die monatliche Belastung im Auge hast.

Sicherheiten einbringen

Unerlässlich bei einer Finanzierung im Ausland ist das Einbringen zusätzlicher Sicherheiten. Spar also ausreichend Eigenkapital an und erörtere, ob Du eine eigene Immobilie zur Absicherung einbringen möchtest. Dann ist die Finanzierung der Zweitimmobilie im Ausland ohne Probleme möglich.

Eine großzügige Finanzierung einer Wohnung ohne Eigenkapital, wie in Deutschland, ist bei Auslandsimmobilien kaum möglich. Daher könnte eine längere Ansparphase notwendig sein, bevor Du Dir den Traum vom eigenen Ferienhaus verwirklichen kannst.

Eine Immobilie im Ausland finanzieren

Aus den unterschiedlichsten Gründen sind Immobilien im Ausland von Interesse. Du könntest es als Ferienhaus kaufen und vermieten, es selbst für den Ruhestand nutzen oder Verwandten überlassen.

Da Immobilien im Ausland häufig günstiger sind, bist Du Dir dem finanziellen Risiko vielleicht kaum bewusst. Doch auch bei der Finanzierung von Auslandsimmobilien gehst Du weitreichende Verpflichtungen ein. Denn die Kaufsumme mag zwar geringer ausfallen, doch sind die Kreditzinsen deutlich höher und Du benötigst mehr Eigenkapital.

Somit gilt es auch diesen Kauf gründlich vorzubereiten und die besten Finanzierungsoptionen zu finden. Nutze einen Baufinanzierungsrechner, um einen besseren Überblick über Dein Vorhaben zu erhalten.

Setze Dich mit einem Anwalt zusammen und verschaffe Dir selbst einen Eindruck über die Immobilie. Keinesfalls darfst Du blauäugig an die Sache herangehen in dem Glauben, dass Du auf diese Weise das letzte Urlaubsgefühl für immer einfangen wirst oder eine hohe Rendite wie von selbst erzielst.

Häufige Fragen

Eine Finanzierung der Auslandsimmobilie wird mitunter auch von Banken in Deutschland übernommen. Entscheidend ist hierbei, um welches Zielland es sich handelt. Steht die Immobilie in den Nachbarländern, fällt eine Finanzierung leichter. Handelt es sich jedoch um exotische Länder, musst Du Dich wahrscheinlich an eine lokale Bank zur Finanzierung wenden.

Ob Du als Ausländer tatsächlich Eigentümer der Immobilie wirst, hängt von der jeweiligen Rechtslage ab. Innerhalb der EU sind die Vorschriften deutlich positiver, sodass Du problemlos in einigen Ländern Eigentümer werden kannst und den lokalen Immobilienbesitzern gleichgestellt bist. Außerhalb der EU könnte es jedoch schwieriger werden. So erlauben einige Länder lediglich eine Langzeitpacht, ohne dass Du Eigentümer des Hauses sowie Grundes wirst. Dies könnte lediglich einheimischen Staatsbürgern vorbehalten sein.

Für die Finanzierung einer Auslandsimmobilie könntest Du Dich an die LBS Südwest oder Deine heimische Bank wenden. Hole als weitere Optionen auch Finanzierungsangebote der örtlichen Banken ein. So erhältst Du einen besseren Überblick und die Konditionen entsprechen eher Deinen Vorstellungen.