Auf einen Blick

  • Das vorzeitige Zurückzahlen der Baufinanzierung ist in der Regel mit zusätzlichen Kosten verbunden
  • Dem Kreditgeber entgehen Zinsen, die vertraglich vereinbart sind, weshalb ein Schadensanspruch besteht
  • Dementsprechend ist die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung erforderlich, welche rund 10 Prozent der offenen Darlehenssumme entspricht

Inhaltsverzeichnis


Die Baufinanzierung stellt eine langfristige Verpflichtung dar, die meist mit einer Laufzeit von 30 Jahren verbunden ist. Es stellt eine Lebensaufgabe dar, welche häufig erst mit dem Eintritt in das Rentenalter abgeschlossen ist. Die Kalkulation sieht dabei so aus, dass Du die monatlichen Raten bedienst, ohne in eine finanzielle Schieflage zu geraten.

Sieht Deine finanzielle Situation wesentlich besser aus als vorher gedacht, könntest Du auf die Idee kommen, den Hauskredit vorzeitig zurückzuzahlen. Endlich schuldenfrei zu sein ist sicherlich mit einem befreiendem Gefühl verbunden und es beruhigt Dich, dass das Haus jetzt zu 100% Dir gehört und die Bank nicht mehr im Grundbuch[1]https://www.immoverkauf24.de/immobilienbewertung/immobilienbewertung-a-z/grundschuld/ steht.

Doch ist es sinnvoll, die Baufinanzierung vorzeitig abzulösen und welche Kosten kommen auf Dich zu?

Anspruch auf Entschädigung bei vorzeitiger Kündigung der Baufinanzierung

Mit der Bank wurde ein Kreditvertrag geschlossen, welcher die Laufzeit sowie den Zinssatz enthält. Der Zinssatz mag für eine bestimmte Periode festgelegt sein und danach sich den marktüblichen Werten anpassen.

Planst Du die vorzeitige Rückzahlung des Kredits, bedeutet dies, dass Du Dich nicht an den Vertrag halten möchtest. Ist keine Sondertilgung oder ein Kündigungsrecht enthalten, bist Du grundsätzlich an die Einhaltung des Kreditvertrags gebunden. Genauso möchtest Du, dass der Kreditgeber sich an die Absprachen hält und seinen Verpflichtungen nachkommt.

Planst Du die vorzeitige Ablösung des Kreditvertrags, entgeht dem Kreditgeber womöglich ein höherer Gewinn. Damit entsteht ihm ein Schaden, der auf der Nichteinhaltung des Vertrags beruht.

Anspruch auf Schadenersatz
Anspruch auf Schadensausgleich

Löst Du die Baufinanzierung vorzeitig ab, ist damit womöglich ein Schaden für den Kreditgeber verbunden. Denn diesem entgehen dadurch potenzielle Einnahmen. Als Ersatz wird eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben. Diese stellt einen Ausgleich dar, sodass eine vorzeitige Rückzahlung des Kredits erlaubt ist. Aus finanzieller Sicht ist die vorzeitige Ablösung des Immobilienkredits daher nicht günstiger, sondern mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Als Ausgleich verlangen Banken üblicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dies stellt den Ersatz der entgangenen Gewinne dar. Neben der eigentlich offenen Kreditsumme musst Du jetzt zusätzlich die Vorfälligkeitsentschädigung[2]https://www.test.de/Baukredit-abloesen-So-hoch-darf-die-Vorfaelligkeitsentschaedigung-sein-1159358-0/ bezahlen.

Rein finanziell lohnt sich die vorzeitige Ablösung der Baufinanzierung also kaum. Hast Du gewisse Rücklagen gebildet und wäre genügend Geld vorhanden, um den offenen Kredit zu begleichen, ist es finanziell rentabler, die Summe lieber am Kapitalmarkt anzulegen. Dort erwirtschaftet es etwa breit in einem ETF angelegt eine Rendite von rund 5% durchschnittlich im Jahr.

Berechne die offene Restschuld für das Ablösen der Baufinanzierung

Restschuld Annuitätendarlehen

Informationen Annuitätendarlehen

Jahre
2Prozent
0Prozent10Prozent
10Jahre
1Jahre50Jahre

Berechnung Darlehen

Finanzierungsüberblick

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Aus rein finanzieller Sicht ist es daher nicht sinnvoll, den Kreditvertrag vorzeitig abzulösen. Wähle diesen Schritt nur, wenn dieser aus anderen Gründen für Dich eine Verbesserung darstellt. Etwa, weil der Kredit andernfalls eine mentale Last darstellt und Du ohne die Schulden im Hinterkopf erholsamer schläfst.

Sei Dir aber bewusst, dass den Kredit vorzeitig ablösen immer mit Zusatzkosten verbunden ist. Es ist also keine Maßnahme, um Zinsen zu sparen und dadurch finanziell besser gestellt zu sein.

Baufinanzierung ablösen mit Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung

Besteht der Wille darin, den Immobilienkredit vorzeitig zu erfüllen, bedeutet dies eine einseitige Abweichung vom bestehenden Vertrag. Damit sind gewisse Herausforderungen verbunden, um eine Einigung mit dem Kreditgeber zu finden.

Voraussetzungen

Grundsätzlich ist der Vertragspartner nicht dazu verpflichtet, die einseitige Änderung zu akzeptieren. Er könnte streng auf die Einhaltung des Vertrags bestehen. Zumindest ist dies die allgemeine Haltung bei Verträgen.

Bei einem Hauskredit hat der Gesetzgeber Möglichkeiten geschaffen, um dem Kreditnehmer die vorzeitige Ablösung zu erlauben. Denn praktisch lebenslang an die Finanzierung gebunden zu sein, ohne diese anderweitig beenden zu können, erscheint nicht verhältnismäßig zu sein.

Besteht ein berechtigtes Interesse, wird Dir als Kreditnehmer die Option eingeräumt, den Kredit früher zu erfüllen. Das berechtigte Interesse könnte etwa der Verkauf der Immobilie sein oder die Aufnahme eines weiteren Kredits.

Soll die Aufnahme des Umbaukredits bei einer anderen Bank geschehen, könnte diese sich weigern, falls weiterhin eine Baufinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut besteht. Daher besteht ein berechtigtes Interesse darin, die ursprüngliche Finanzierung zu beenden und die beiden Kredite zusammenzuführen.

Berechtigtes Interesse
Vorlage eines berechtigten Interesses

Grundlos muss der Kreditgeber die Ablösung selbst inkl. Vorfälligkeitsentschädigung nicht akzeptieren. Dieser Vorgang ist nur beim Vorliegen eines berechtigten Interesses durchsetzbar. Dazu könnte der Verkauf der Immobilie oder die Aufnahme eines neuen Kredits zählen.

Unter bestimmten Voraussetzungen muss der Kreditgeber an der vorzeitigen Erfüllung der Finanzierung mitwirken. Er darf sich diesem Vorgang nicht verweigern, sondern vom Gesetz her steht Dir dieses Recht zu.

Allerdings muss ein berechtigtes Interesse vorhanden sein. Fühlst Du Dich einfach wohler ohne den Kredit und möchtest diesen daher vorzeitig ablösen, darf die Bank ihre Zustimmung verweigern. Bei einem Hausverkauf oder der Aufnahme eines weiteren Kredits ist solch ein Interesse nach der Ablösung aber nachvollziehbar.

Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung

Der Gesetzgeber hat unter bestimmten Voraussetzungen beim Hauskauf die Möglichkeit eingeräumt, den Kredit frühzeitig zu erfüllen. Dies stärkt zunächst die Rechte des Kreditnehmers und stellt für Ihn einen Vorteil dar.

Um dieses Ungleichgewicht zu kompensieren, ist gleichzeitig im Gesetz vereinbart, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Diese stellt eine Entschädigung für den entgangenen Gewinn dar.

Geregelt ist dieser Vorgang und die maximale Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung für Verbraucherdarlehen im §502 BGB[3]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__502.html. Dort ist der maximale Betrag wie folgt festgehalten:

1) Ein Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags oder, wenn der Zeitraum zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung ein Jahr nicht überschreitet, 0,5 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags,

2) Den Betrag der Sollzinsen, den der Darlehensnehmer in dem Zeitraum zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung entrichtet hätte.

Allerdings sind diese Vorschriften nur für allgemeine Kreditverträge. Für den Immobilienkredit sind andere Vorgehensweisen üblich und rechtlich erlaubt. Diese sind weit undurchsichtiger und gehen mit höheren Kosten einher.

Zu unterscheiden ist hierbei die aktiv-passiv-Methode von der aktiv-aktiv Methode. Diese Vorgehensweisen sind laut BGH anerkannt und für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zulässig.

  • Aktiv-Passiv-Methode

Bei dieser Option wird das zurückgezahlte Darlehen auf dem Kapitalmarkt angelegt. Als Grundlage dient die Rendite von Hypothekenpfandbriefen oder ähnlichen Anleihen. Aus der Differenz zum ursprünglichen Darlehensvertrag ergibt sich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Die Differenz muss der Kreditnehmer ersetzen.

  • Aktiv-Aktiv-Methode

Hierbei wird unterstellt, dass die Bank das Geld wieder zur Baufinanzierung zur Verfügung stellt. Sind die Bauzinsen zwischenzeitlich stark gesunken, entsteht dadurch ebenfalls ein Schaden. Dieser wird im Rahmen der Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen.

Neben dem reinen Ersatz des Schadens erheben Kreditinstitute noch weitere Entgelte. Dabei handelt es sich etwa um Gebühren für die vorzeitige Aufhebung, die die Kosten immens in die Höhe treiben.

Vorfälligkeitsentschädigung
Rund 10% der offenen Darlehenssumme

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich nicht pauschal bestimmen, sondern ist individuell zu berechnen. Als Faustregel kannst Du damit rechnen, dass etwa 10% der offenen Darlehenssumme als Zusatzgebühr erhoben wird. Somit stellt die vorzeitig Ablösung ein teures Unterfangen dar.

In der Praxis zeigt sich daher, dass häufig Kosten in Höhe von 10% der offenen Kreditsumme allein für die vorzeitige Ablösung entstehen. Dies solltest Du als Richtlinie beachten, wenn Du die Baufinanzierung frühzeitig beenden möchtest. Es stellt daher ein teures Vorhaben dar und in jedem Fall wäre es günstiger, den Kredit einfach laufen zu lassen.

Kredit vorzeitig ablösen ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung stellt eine wesentliche finanzielle Belastung dar, die der vorzeitigen Rückzahlung entgegensteht. Dennoch gibt es Wege, ohne solch hohe Strafzahlungen die Baufinanzierung abzuschließen. Dabei stehen die folgenden Optionen offen.

Ordentliches Kündigungsrecht

Im Rahmen der Immobilienfinanzierung besteht für Dich nach dem Ablauf einer bestimmten Frist die Möglichkeit einer Sonderkündigung. Diese ist im §489 BGB[4]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__489.html verankert und beginnt mit der Auszahlung der kompletten Kreditsumme.

Maßgeblich ist für die Frist ist die Dauer der Sollzinsbindung. Läuft die Bindung an den Zins aus und wurde keine neue Vereinbarung getroffen, besteht ein Sonderkündigungsrecht. Dieses musst Du innerhalb eines Monats wahrnehmen, falls Du eine vorzeitige Ablösung planst.

Unabhängig der Dauer der Sollzinsbindung besteht ein Sonderkündigungsrecht nach einer Laufzeit von insgesamt 10 Jahren. Bei der 10-Jahres-Frist besteht eine Kündigungsfrist von 6 Monaten.

Behalte diese Zeitpunkte im Hinterkopf, um davon Gebrauch zu machen. Zu diesen speziellen Stichtagen darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Du kommst dadurch wesentlich günstiger aus der Baufinanzierung.

Austausch der Sicherheiten

Das vorzeitige Ablösen des Immobilienkredits ist häufig mit dem Verkauf des Hauses verbunden. Steht gleichzeitig der Kauf eines neuen Hauses an, ist die Rückzahlung des Kredits, bei gleichzeitiger Aufnahme einer neuen Finanzierung selten sinnvoll.

Kredit für neues Haus
Kredit auf neue Immobilie oder Schuldner übertragen

Steht der Kauf einer neuen Immobilie bevor, könntest Du den Kredit auf das neue Objekt übertragen, falls der Wert mindestens in gleicher Höhe vorliegt. Auch eine Übertragung an einen neuen Schuldner ist möglich, falls Er über eine vergleichbare Bonität verfügt. So kommst Du um die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung umher.

In diesem Fall könnte ein Objekttausch die zufriedenstellendere Option sein. Bei dieser wird die alte Immobilie durch das neue Objekt ersetzt. Bedingung hierfür ist, dass die neue Immobilie mindestens den gleichen Wert besitzt. Übersteigt der Wert sogar das alte Haus, erhält die Bank eine höhere Sicherheit. Sie wird durch den Tausch sogar besser gestellt, sodass sie dieses Angebot dankend annimmt.

Ähnlich könnte auch ein Austausch der Schuldner gangbar sein. Wird das Haus verkauft, ist eine Übertragung der Finanzierung an den Käufer möglich. Voraussetzung ist, dass der neue Kreditnehmer eine vergleichbare Bonität besitzt. Für diesen Vorgang ist die Zustimmung des Kreditinstituts erforderlich. Sollte der neue Schuldner über eine bessere Bonität verfügen, wird die Bank dadurch besser gestellt und stimmt diesem Vorgang üblicherweise zu.

Fehlende Widerrufsbelehrung

Neben den bisherigen beiden Optionen könnte auch eine Sonderkündigung erlaubt sein, wenn eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung vorliegt. Grundlage ist eine Entscheidung des BGH sowie der Bundesregierung aus dem Jahr 2016.

Erlaubt ist die Kündigung lediglich für Darlehensverträge, die zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 geschlossen wurden. War die Widerrufsbelehrung fehlerhaft oder wurde gänzlich versäumt, ist eine Kündigung der Baufinanzierung erlaubt, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Möchtest Du diesen Anspruch durchsetzen, ist eine anwaltliche Unterstützung sinnvoll. Denn der Nachweis einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung gestaltet sich als kompliziert und sollte von einem juristischen Experten durchgeführt werden.

Option bei Baufinanzierung zusichern lassen

Stehst Du vor dem Kauf oder dem Bau einer Immobilie, sind dabei zahllose Punkte zu beachten. Über die Rückzahlung des Kredits machst Du Dir womöglich kaum Gedanken und Du legst das Hauptaugenmerk darauf, ob der monatliche Kreditbetrag mit Deinem Budget vereinbar ist.

Verschiedene Optionen
Flexibilität bei der Baufinanzierung

Bereits bei Vertragsabschluss könntest Du Dir das Recht zusichern, Sondertilgungen zu tätigen oder den Tilgungssatz variabel zu gestalten. Dadurch bist Du bei der Rückzahlung flexibler und kannst diese besser an die vorhandenen finanziellen Gegebenheiten anpassen.

Da der Blick in die Zukunft kompliziert ist, solltest Du vorab Dir die Optionen zusichern, den Kredit vorzeitig zu tilgen. Lasse Dir dieses Recht direkt im Vertrag verankern.

Sondertilgung

Während der Kreditlaufzeit könntest Du feststellen, dass noch ein gewisser Spielraum im Budget vorhanden ist. Monatlich sammeln sich Rücklagen an, die Du nicht auf dem Konto liegen lassen, sondern einem sinnvollen Zweck zuführen möchtest.

Im Rahmen der Baufinanzierung bietet sich das Festhalten von Sondertilgungsoptionen an. Damit sicherst Du Dir das Recht zu, neben der vereinbarten Tilgungssumme auch weitere Beträge für die Rückzahlung des Darlehens aufzuwenden.

Regelmäßig bieten Kreditinstitute eine jährliche Sondertilgung von 5 bis 10 Prozent der Darlehenshöhe an. Nimmst Du davon Gebrauch, lässt sich die monatliche Kreditrate deutlich mindern.

Änderung des Tilgungssatzes

Neben der Vereinbarung einer Einmalzahlung könntest Du auch eine Änderung des Tilgungssatzes wünschen. Dadurch hast Du die Möglichkeit, flexibel den Tilgungssatz nach Deinen finanziellen Gegebenheiten anzupassen. Hierfür bietet der Kreditgeber meist einen festgelegten Rahmen an, innerhalb dessen sich der Tilgungssatz bewegen darf. So ist auch eine frühzeitige Rückzahlung möglich.

Das vorzeitige Ablösen der Baufinanzierung

Es gibt verschiedene Gründe, die für die frühzeitige Rückzahlung der Baufinanzierung sprechen. Im Rahmen eines Hausverkaufs oder der Aufnahme einer neuen Finanzierung, könnte die vorzeitige Ablösung mit Vorteilen verbunden sein.

Doch einfach die offene Kreditsumme zurückzahlen und damit die Finanzierung beenden, ist nicht möglich. Dem Kreditgeber würde aufgrund der entgangenen Zinsen oder Einnahmen möglicherweise ein Schaden entstehen.

Angesichts dessen verlangen die Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese beträgt durchschnittlich rund 10% der offenen Darlehenssumme. So wird die Rückzahlung zu einer teuren Angelegenheit und sollte wohlüberlegt sein.

Günstiger ist es, wenn Du den Baukredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablöst. Dies ist im Rahmen der 10-Jahres-Frist möglich oder wenn die Sollzinsbindung ausläuft[5]https://baufin-experten.de/baufinanzierung-wissen/zinsen/ende-der-sollzinsbindung-was-nun/. Ebenso könnten anderen Modelle, wie der Schuldner- oder Objekttausch kosteneffizienter sein.

Einen Kredit für das Haus vorzeitig abzulösen ist daher gar nicht so einfach, wie Du es Dir wahrscheinlich vorgestellt hast. Die Bank hat eher ein Interesse daran, dass Du den ursprünglichen Vertrag einhältst und stimmt der frühzeitigen Rückzahlung nur zu, wenn Du zur Entschädigung bereit bist. Berücksichtige diese Zusatzkosten, wenn Du den Kredit ablösen möchtest.

Häufige Fragen

Einen Hauskredit kannst Du unter bestimmten Voraussetzungen frühzeitig zurückzahlen. Möglich ist dies, wenn die Sollzinsbindung ausläuft oder zur gesetzlichen 10-Jahres-Frist. Außerhalb dieser Fristen wird regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, wenn Du den Immobilienkredit zurückzahlen möchtest. Dieser Vorgang ist demnach mit zusätzlichen Kosten verbunden, der zusätzlich zur offenen Kreditsumme anfällt.

Die Ablöse des Kredits ist abhängig von der derzeitigen Marktsituation. Im Allgemeinen möchte das Kreditinstitut den Schaden ersetzt bekommen, der durch die vorzeitige Rückzahlung anfällt. In der Praxis erheben Banken zudem weitere Entgelte, sodass schnell zusätzliche Kosten in Höhe von 10% der offenen Darlehenssumme entstehen.

Für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung stehen die aktiv-passiv-Methode und die aktiv-aktiv-Methode zur Verfügung. Bei dieser wird betrachtet, wie hoch die Einnahmen sind, wenn das Geld auf dem Kapitalmarkt oder zur erneuten Kreditvergabe zur Verfügung stellt wird. Entsteht im Vergleich zum ursprünglichen Darlehen ein Verlust, muss der Kreditnehmer diesen ersetzen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist demnach maßgeblich von der Marktsituation abhängig.

Rein aus finanzieller Sicht ist es selten sinnvoll, einen Immobilienkredit vorzeitig zurückzuzahlen. Denn neben der offenen Kreditsumme entstehen weitere Kosten. Daher ist es günstiger, den Kredit einfach weiter laufen zu lassen. Aus psychologischer Sicht könnte es aber eine Befreiung für Dich darstellen, keine Schulden mehr zu haben. Neben der finanziellen Betrachtung könnten daher persönliche Gründe für die vorzeitige Rückzahlung sprechen.