Vermieter haben ein berechtigtes Interesse daran, dass Du mit dem Mietobjekt pfleglich umgehst. Schließlich könnten Sie befürchten, auf dem Schaden sitzenzubleiben, wenn die Mieter ausziehen. Die Angst vor Mietnomaden ist groß und daher könnte eine regelmäßige Kontrolle im Sinne des Vermieters sein.
Doch müssen Mieter der Forderung nach der regelmäßigen Kontrolle des Vermieters nachgeben und welche Konsequenzen hat es, wenn etwas Unordnung in der Mietwohnung herrscht? Dies Folgen drohen, wenn Dein Vermieter die Sauberkeit bemängelt.
Besichtigungsrecht des Vermieters
Aus Angst vor einer großen Unordnung und einer mangelnden Hygiene des Mieters, könnte der Vermieter im Mietvertrag festhalten, dass eine regelmäßige Kontrolle erfolgt. Im Rahmen der Besichtigung stellt er fest, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet und ob Schäden vom Mieter verursacht wurden. Doch ist solch eine Klausel im Mietvertrag zulässig?
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Keine Routinekontrollen erlaubt
Gerne würden die meisten Vermieter in gewissen Zeitabständen die Wohnung kontrollieren. Doch Klauseln, welche im Mietvertrag vorschreiben, dass etwa jährlich eine Kontrolle erfolgen muss, sind nicht zulässig. Hier wiegt das Recht des Mieters hinsichtlich seiner Privatsphäre[1]https://www.anwalt.de/rechtstipps/neugierige-vermieter-und-verschlossene-mieter-das-besichtigungsrecht-im-wohnraummietrecht_116091.html höher. Er muss den Vermieter nicht in die Wohnung lassen und darf den Zutritt verweigern.
Der Zutritt ist nur dann erlaubt, wenn ein berechtigter Grund vorliegt. Dies ist etwa der Fall, wenn Instandhaltungsmaßnahmen geplant sind. Dann müssen sich Vermieter und Mieter auf einen gemeinsamen Termin einigen, an welchem die Besichtigung erfolgt. So können die Planungen der Maßnahmen durchgeführt werden.
Besichtigung für Schönheitsreparaturen
Routinekontrollen sind grundsätzlich unzulässig. Für die Besichtigung der Wohnung muss ein konkreter Grund vorliegen.
Gerichte stellen darüber hinaus fest, dass eine Besichtigung alle 5 Jahre gerechtfertigt sei. Dies sei damit zu begründen, dass in diesem Zeitraum Schönheitsreparaturen erforderlich sind.
Nach einer Mietdauer von 5 Jahren ist demnach der Wunsch nach einer Besichtigung zulässig. Somit kann der Vermieter feststellen, welche Reparaturmaßnahmen notwendig sind und in welchem Zustand sich die Wohnung befindet.
Einfach in die Wohnung darf der Vermieter dennoch nicht einfach spazieren. Er muss auch in diesem Fall einen Besichtigungstermin mit dem Mieter vereinbaren.
Wehrt sich der Mieter dagegen, ist dies ein Grund für eine außerordentliche, fristlose Kündigung. Alle 5 Jahre ist die Besichtigung nachvollziehbar und diesem Wunsch muss der Mieter nachgeben.
Rauchmelder oder neue Eigentümer
Des Weiteren sind auch Besichtigungen zulässig, um Rauchmelder zu installieren oder diese zu warten. Damit erfüllt der Vermieter seine Pflicht, für einen ausreichenden Brandschutz zu sorgen. Würde dieser diese Aufgabe vernachlässigen, könnte er im Brandfall auf dem Schaden sitzenbleiben, da die Feuerversicherung[2]https://www.allianz.de/recht-und-eigentum/wohngebaeudeversicherung/feuerversicherung/ die Leistung verweigern würde. Daher ist im Rahmen der Installation und Wartung der Rauchmelder der Zutritt zu gestatten.
Hierbei ist zu beachten, dass der Vermieter nur die Räume betreten darf, in denen sich die Rauchmelder befinden. Er darf daher nicht eigenständig das Badezimmer kontrollieren, wenn dort keine Melder installiert sind.
Auch bei einem Wechsel der Eigentümer dürfen die Käufer der Wohnung die Einheiten besichtigen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn zukünftig der Eigenbedarf angezeigt wird. So ist eine Vermessung der Wohnräume und der Einrichtung zulässig, um später die Wohnung selbst zu beziehen.
Der Vermieter bemängelt die Sauberkeit
Im Rahmen der Besichtigung könnte der Vermieter den Eindruck erhalten, dass die hygienischen Zustände nicht seinen Erwartungen entsprechen. In seinem Interesse ist es, wenn die Wohnung möglichst sauber ist und keinerlei Unordnung herrscht. Geht dies doch mit geringeren Kosten für die Instandhaltung einher.
Übliche Nutzung
Ein Recht auf eine möglichst ordentliche Wohnung besteht allerdings nicht. Etwas Unordnung liegt im üblichen Rahmen der Nutzung der Wohnung und stellt keine Pflichtverletzung des Mieters dar. Er muss daher die Wohnung nicht stets in einem sauberen Zustand belassen.
Eine Kündigung, wegen etwas Unordnung oder einer mangelnden Hygiene ist nicht zulässig. Vermieter müssen diese Zustände hinnehmen, wenn diese sich in einem gewissen Rahmen bewegen.
Deutliche Vermüllung
Vermieter müssen allerdings nicht jeden Zustand der Wohnung hinnehmen. Tritt eine deutliche Vermüllung auf, in welcher sich möglicherweise Ungeziefer wohlfühlt, ist zunächst eine Abmahnung gerechtfertigt.
Der Vermieter muss jedoch nachweisen, dass das Ungeziefer aufgrund der Vermüllung Einzug in die Wohnung gehalten hat und keine andere Gründe dafür vorliegen. Bei einer erkennbaren „Messiwohnung“ ist eine fristlose Kündigung möglich. Die Wohnung befindet sich in einem verwahrlostem Zustand und die Reinigung ist mit hohen Kosten verbunden.
Während bei einer krankhaften Vermüllung durch einen Messi kaum zwei Meinungen vorherrschen, müssen in der Regel Gerichte entscheiden, welcher Grad der Unsauberkeit noch hinnehmbar ist. So müssen Sie von Fall zu Fall entscheiden, ob die Kündigung und eine Räumung gerechtfertigt sind. Etwas Unordnung ist aber noch lange kein Kündigungsgrund.
Anhaltspunkte für eine zulässige Kündigung sind Ungeziefer oder dauerhafte Schäden am Mietobjekt. Tritt dies nicht ein, wird die Kündigung in den meisten Fällen vom Gericht zurückgewiesen.
Vorsicht beim Balkon & Gemeinschaftsräumen
Während die Rechte in der eigenen Wohnung des Mieters relativ stark sind, trifft dies weniger auf den Balkon zu. In der eigenen Wohnung muss keine perfekte Ordnung herrschen und vom Vermieter darf dies nicht bemängelt werden.
Balkon
Anders sieht dies hingegen beim Balkon und den Gemeinschaftsräumen aus. Ist der Balkon öffentlich einsehbar, so gelten hier strengere Vorschriften. Wird dieser als Lagerraum betrachtet und herrscht eine große Unordnung, könnte dies den Eindruck des Hauses mindern. Daher sind hier strengere Regeln hinsichtlich der Ordnung vorgesehen. Mieter sollten daher den Balkon pfleglicher behandeln und diesen nicht als Ersatz eines Kellers betrachten.
Eine fristlose Kündigung ist hier allerdings selten zulässig. Herrscht eine Unordnung auf dem Balkon, muss zunächst eine Abmahnung erfolgen. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, für Ordnung zu sorgen. Ebenfalls gilt hier die Tatsachenentscheidung, welcher Grad der Unordnung an der Mietsache noch vertretbar ist. Um Streitigkeiten mit dem Vermieter zu vermeiden, halte den Balkon lieber sauber, sodass von Außen keine Vermüllung erkennbar ist.
Gemeinschaftseinrichtungen
Höhere Ansprüche an die Ordnung bestehen in den gemeinschaftlich genutzten Räumen. Dies betrifft etwa das Treppenhaus, den Hinterhof oder den Waschraum.
Hier sind die Mieter dazu angehalten, eine Unordnung zu vermeiden. Fahrräder oder Kinderwägen dürfen nicht einfach wahllos abgestellt werden. Allein aus Gründen des Brandschutzes dürfen diese nur an entsprechend dafür ausgewiesenen Flächen gestellt werden. Stellen diese ein Hindernis dar, droht im Ernstfall eine große Gefahr.
Gehen die Mieter mit den Gemeinschaftsräumen wenig pfleglich um, sind ebenfalls schneller Abmahnungen zulässig. Herrschen im Waschraum Zustände, sodass die Waschmaschinen kaum mehr nutzbar sind, so können die anderen Mieter eine Mietminderung durchsetzen. Als Konsequenz weist der Vermieter die entsprechenden Mieter hin, die Unordnung zu beseitigen. Kommen diese der Aufforderung nicht nach und sind für die mangelnde Sauberkeit verantwortlich, ist eine Abmahnung möglich.
Gleiches gilt auch, wenn die Mieter sich nicht an den Reinigungsplan halten oder im Treppenhaus für Unordnung sorgen. Ist eine aufwendige Reinigung nötig, könnte der Vermieter eine Firma dafür beauftragen und die Kosten auf die verursachenden Mieter umlegen. Daher gelten in Gemeinschaftsräumen strengere Regeln als im eigenen Wohnzimmer.
Die Sauberkeit der Wohnung
In Deiner Wohnung darfst Du Dich frei entfalten. Dazu gehört auch, dass es nicht immer perfekt aufgeräumt sein muss. Ein kleines Durcheinander ist normal und solange kein Ungeziefer auftritt oder bleibende Schäden zu erwarten sind, muss dies der Vermieter hinnehmen.
Lediglich beim Auszug musst Du darauf achten, dass die Wohnung sich wieder in einem sauberen Zustand befindet. Üblicherweise musst Du die Mietsache so übergeben, wie Du sie übernommen hast.
Bemängelt der Vermieter die Sauberkeit und droht mit einer Kündigung, ist dies in den meisten Fällen unzulässig. Lediglich bei stark vermüllten Wohnung, wie etwa bei einem Messi oder Mietnomaden, hält solch eine Kündigung der Beurteilung des Gerichts stand. Bewegt sich die Ordnung in Deiner Wohnung in einem üblichen Rahmen, hast Du nichts zu befürchten.
