Auf einen Blick

  • Der Verkehrswert spiegelt möglichst objektiv den Wert der Immobilie wider
  • Der Verkehrswert spielt insbesondere zur Berechnung der Erbschafts- bzw. der Schenkungssteuer eine Rolle
  • Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind, je nach örtlichen Voraussetzungen, unterschiedliche Verfahren anwendbar

Beim Verkauf einer Immobilie fällt häufiger der Begriff des Verkehrswertes. Dieser gibt eine Orientierung an, welcher Verkaufspreis realistisch ist. Damit ist dieser auch Synonym mit dem Marktwert zu verwenden.

Stehst Du vor dem Verkauf und weißt nicht, wie hoch der Verkehrswert Deiner Immobilie oder des Grundstücks ist? Dann nutze die folgenden Verfahren zur Wertermittlung und verstehe, was es mit dem Verkehrswert einer Immobilie auf sich hat.

Definition des Verkehrswertes

Der Verkehrswert bezeichnet den Marktwert einer Immobilie oder des Grundstücks. Die Definition des Marktwertes ist in §194 Baugesetzbuch[1]https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__194.html (BauGB) festgehalten. Dazu steht Folgendes geschrieben:

Baugesetzbuch
§194 Baugesetzbuch

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Daraus ergeben sich verschiedene Eigenschaften, die mit dem Verkehrswert verbunden sind. Dazu gehören:

  • Objekt

Der Verkehrswert bezieht sich entweder auf eine Immobilie oder ein Grundstück. Dies muss bei der Ermittlung des Wertes festgehalten sein.

  • Wertermittlung

Zur Ermittlung des Verkehrswertes wird ein Gutachten angefertigt. Dies wird nach den gängigen Methoden ausgeführt, sodass eine genauere Nachvollziehbarkeit besteht.

  • Datum

Der Wert einer Immobilie ist kein feststehender Betrag. Der Markt unterliegt ständigen Schwankungen, die beim Verkehrswert Berücksichtigung finden. Daher bezieht sich der Verkehrswert immer auf einen konkreten Zeitpunkt. Je weiter entfernt dieser liegt, desto ungenauer ist die Einschätzung des Marktwertes.

  • Unabhängige Ermittlung

Die Ermittlung des Verkehrswertes muss neutral und objektiv erfolgen. Sie darf nicht bewusst zugunsten des Käufers oder Verkäufers ausfallen.

Zweck des Verkehrswertes

Der Verkehrswert wird üblicherweise als Grundlage von Verkaufsverhandlungen genommen. Er stellt eine Basis für den Verkäufer dar und bietet eine realistische Einschätzung darüber, welcher Preis erzielt werden kann. Denn selten verfügen Privatverkäufer über ausreichend Fachkenntnisse, um den Wert der eigenen Immobilie sicher einzuschätzen. Sie würden beim Verkauf einen zu niedrigen Betrag festlegen und dadurch Einnahmen verpassen. Oder der Verkauf zieht sich in die Länge, da der Verkaufspreis weit über dem marktüblichen Niveau liegt.

Neben der Basis für Privatverkäufe kommt der Verkehrswert auch in anderen Bereichen zum Einsatz. Dies ist etwa bei einer Erbschaft, der Scheidung, der Steuererhebung oder einer Zwangsversteigerung der Fall. Dort setzt ein Gutachter den Verkehrswert fest, damit die Steuer zuverlässig ermittelt und bei einer Scheidung kein Partner schlechter gestellt wird.

Auch bei einer Beleihung spielt der Verkehrswert eine wichtige Rolle. Denn dieser gibt die maximale Sicherheit an, die mit der Immobilie bereitgestellt wird. Somit beeinflusst der Verkehrswert die Kredithöhe.

Wer ermittelt den Verkehrswert?

Der Verkehrswert wird nicht vom Verkäufer selbst ermittelt. Es ist eine neutrale Person mit entsprechenden Fachkenntnissen zur Einschätzung des Verkehrswertes notwendig. Je nach genauem Anliegen kommen hierfür verschiedene Berufsgruppen in Frage.

Immobilienmakler

Bei einem einfachen Hausverkauf reicht die Einschätzung des Immobilienmaklers aus. Dieser ist über die Marktlage informiert und sollte fähig sein, einen entsprechenden Preis zu bestimmen.

Anerkannter Immobiliengutachter

Ist jedoch ein gerichtlich anerkannter Verkehrswert notwendig, ist dafür ein Immobiliengutachter oder Sachverständiger zu beauftragen. Von diesen wird eher erwartet, dass Sie in der Lage sind neutral den Wert einer Immobilie zu bewerten.

Unterschiedliche Wertermittlungsverfahren

Die Wertermittlung erfolgt nach unterschiedlichen Methoden. Am gebräuchlichsten sind die drei Verfahren nach Vergleich, Sachwert sowie dem Ertrag. Für eine bessere Einschätzung werden häufig zwei Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes angewandt. So sollen größere Abweichungen vom realen Marktwert geringer vermieden werden.

Nachstehend erfährst Du, wie diese Verfahren genau durchgeführt werden.

Vergleichswertverfahren

Naheliegend beim Verkauf einer Immobilie und zur Bestimmung des Marktpreises, ist der Vergleich mit ähnlichen Immobilien. Hierbei werden Verkaufsabschlüsse in der Vergangenheit betrachtet und dadurch Rückschlüsse für den Wert der eigenen Immobilie gezogen.

Vergleich mit kürzlichen Verkäufen
Vergleich mit kürzlichen Verkäufen

In Ballungsgebieten ist die Anwendung des Vergleichswertverfahrens möglich. Bei diesem werden vergangene und vergleichbare Verkäufe betrachtet. Aus diesen lässt sich ein Rückschluss für die eigene Immobilie und der derzeitigen Marktsituation ziehen.

Voraussetzung für dieses Verfahren ist, dass vergleichbare Objekte in jüngster Vergangenheit verkauft wurden. Dies ist eher in Ballungsräumen der Fall. In ländlichen Gebieten werden sich kaum genügend vergleichbare Verkäufe finden lassen.

Die Genauigkeit des Vergleichswertverfahrens[2]https://www.heid-immobilienbewertung.de/ratgeber/vergleichswertverfahren/ steht und fällt mit der Anzahl und den Eigenschaften der herangezogenen Immobilien. Sind diese zu unterschiedlich oder nicht ausreichend vorhanden, ist das Vergleichswertverfahren nicht anwendbar.

Sachwertverfahren

Ganz ohne Vergleich kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Bei diesem steht zunächst eine getrennte Betrachtung des Grundstücks und der Immobilie an.

Der Wert des Grundstücks wird mithilfe des Bodenrichtwertes ermittelt. Hierfür wird die Fläche des Grundstücks mit dem Wert multipliziert. Daraus ergibt sich der Gesamtwert des Grundstücks.

Etwas komplizierter ist die Bewertung der Immobilie. Diese ergibt sich zunächst aus den ursprünglichen Baukosten. Abgezogen wird darauf die Wertminderung im Laufe der Jahre. Je älter das Gebäude, desto größer ist der Wertverlust der Bausubstanz.

Baukosten abzüglich Wertminderung
Baukosten abzüglich der Wertminderung

Beim Sachwertverfahren wird der heutige Wert daraus abgeleitet, wie hoch die Baukosten einstig waren. Diese werden inflationsbereinigt betrachtet. Von den Baukosten wird die Wertminderung der Immobilie über die Nutzungsdauer abgezogen. So lässt sich der eher nüchterne Sachwert ermitteln.

Da die Baukosten vor einigen Jahrzehnten nicht vergleichbar mit heute sind, sorgt der Sachwertfaktor für einen Ausgleich. Dieser bezieht ein, dass die Baukosten für ein gleichwertiges Haus heutzutage wesentlich höher sind als noch vor wenigen Jahrzehnten. Dadurch ergibt sich der Gebäudesachwert aus der Multiplikation des Restwertes mit dem Sachwertfaktor.

Zusammen ergeben der Grundstückswert und der Gebäudewert den Verkehrswert. Dieses Verfahren betrachtet eher nüchtern die Baukosten. Hat sich die Lage allerdings stark verändert und ist die Nachfrage entsprechend gestiegen oder gefallen, findet dies bei diesem Verfahren kaum eine Berücksichtigung.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist bei Immobilien denkbar, die als Renditeobjekt gesehen werden. Der Verkehrswert ergibt sich dann im Wesentlichen aus dem erwarteten Gewinn.

Wesentlich sind hierbei die Mieteinnahmen, die durch die Immobilie erzielt werden. Diese stehen den Instandhaltungskosten sowie Verwaltungskosten gegenüber. Daraus ergibt sich der rechnerische Jahresertrag, wobei auch Leerstände berücksichtigt werden müssen.

Zur Berechnung des Verkehrswertes wird der jährliche Ertrag mit einem Vervielfältiger multipliziert. Dieser bezieht sich auf die Restnutzungsdauer sowie einem festgelegten Zinssatz.

Daraus lässt sich ungefähr ermitteln, wie hoch der Ertrag ist, welcher mit der Immobilie über die gesamte Nutzungsdauer erzielt wird. Dies stellt unter Einbeziehung des Bodenwertes den Ertragswert dar.

Da es sich um umfangreiche Kalkulationen handelt, gilt dieses Verfahren als deutlich anspruchsvoller. Es sollte daher nur von Fachleuten durchgeführt werden, die entsprechende Kenntnisse und reale Vergleichszahlen haben.

Einflussfaktoren auf den Verkehrswert

Die Ermittlung des Verkehrswertes ist mit einigen Ungenauigkeiten verbunden. Die Verfahren geben zwar einen klaren Leitfaden an, doch sagen diese nicht unbedingt aus, welche Faktoren sich auf die Verkehrswertermittlung auswirken. Nachstehend erfährst Du, unter welchem Einfluss die Immobilienbewertung geschieht.

  • Lage

Grundlegend für die Bewertung einer Immobilie ist die Lage. Hierbei sind die Mikro– und die Makrolage getrennt voneinander zu betrachten. Während erste sich mit der direkten Nachbarschaft auseinandersetzt, bewertet letztere die regionalen Gegebenheiten. Ansprechend ist eine Lage, wenn eine gute Verkehrsanbindung besteht und wichtige Infrastruktur schnell erreichbar ist. Regional ist zudem entscheidend, wie attraktiv der Arbeitsmarkt und die Lebensqualität im Allgemeinen sind.

  • Marktumfeld

Der Verkehrswert wird maßgeblich vom Marktumfeld getrieben. Besteht eine höhere Nachfrage in einer bestimmten Lage, sorgt dies für steigende Preise, selbst wenn sich der ursprüngliche Wert nicht verändert. Dies zeigt sich zum Beispiel dadurch, dass in der Praxis beim Immobilienverkauf deutlich höhere Preise erzielt werden, als die Einschätzung der Verkehrswertermittlung ergeben hat.

  • Eigenschaften der Immobilie

Einen Einfluss besitzt zudem, wie die Immobilie gestaltet ist. Ältere Immobilien weisen einen teilweise unvorteilhaften Schnitt auf oder sind dunkler, könnten aber für die Fix and Flip Strategie interessant sein. Die Ansprüche an moderne Immobilien sind andere und demzufolge könnte der Wert bei älteren Gebäuden sinken. Auch geht der Trend zu kleineren Häusern, die leichter instand zu halten sind und mit weniger Kosten einhergehen.

  • Zustand

Beim Zustand sind wesentlich die energetischen Voraussetzungen sowie die Bausubstanz zu betrachten. Erfüllt die Immobilie moderne Standards oder wurden Sanierungsarbeiten nicht mehr umgesetzt? Je höher der Sanierungsstau, desto geringer ist der Verkehrswert.

  • Ausstattung

Auch die Ausstattung könnte von Belang sein. Sind die Fenster modern und hochwertig oder scheinen die Türen bereits aus den Angeln zu fallen? Vorteilhaft sind etwa eine moderne Heizungsanlage sowie eine Solaranlage, welche die Energiekosten senken. USB-Anschlüsse an den Steckdosen und weitere Smart-Home Funktionen deuten auf ein modernes Wohnumfeld hin, welches für einige Käufer attraktiver ist. Hier zeigt sich ebenfalls, ob größere Investitionen getätigt wurden und die Immobilie heutige Standards erfüllt.

Der Verkehrswert einer Immobilie

Der Wert einer Immobilie ist aus verschiedenen Gesichtspunkten interessant. Vordergründig wird dieser zur Festlegung des Verkaufspreises herangezogen. Aber auch aus steuerlichen Gründen oder bei anderen gerichtlichen Verfahren ist die Bewertung der Immobilie bedeutsam.

Als Grundlage dient hierfür der Verkehrswert. Dieser wird nach verschiedenen, Verfahren von einem Immobilienmakler oder anderen Sachverständigen bzw. Gutachtern ermittelt. Daraus ergibt sich eine neutrale Basis für den Wert einer Immobilie.

Häufige Fragen

Der Verkehrswert entspricht dem Marktwert einer Immobilie. Im Vorfeld wird unter Betrachtung verschiedener Verfahren der Verkehrswert ermittelt. Der letztliche Kaufpreis kann aber vom Verkehrswert deutlich abweichen. Dies ist zum Beispiel dann möglich, wenn die Nachfrage wesentlich höher als zuvor geschätzt ist und die Marktsituation entsprechend zu einem höheren Preis führt.

Der Verkehrswert ist synonym mit dem Marktwert zu sehen. Er stellt eine neutrale Einschätzung des Wertes einer Immobilie dar. Dies dient etwa als Grundlage beim Verkauf einer Immobilie oder steuerlichen Verfahren.

Der Verkehrswert wird nach drei anerkannten Verfahren ermittelt. Diese beruhen auf dem Vergleich mit anderen Immobilien, der Ermittlung der Baukosten oder dem möglichen Ertrag der Immobilie. Die Wertermittlung übernimmt entweder der Immobilienmakler oder ein Sachverständiger.

Sebastian Jacobitz

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