Störung des Hausfriedens: Droht eine fristlose Kündigung?

Im Mehrfamilienhaus leben die Bewohner dicht an dicht. Sie teilen sich die Wände direkt mit den Nachbarn und eine gegenseitige Rücksichtnahme ist gefordert.

Doch nicht alle Personen besitzen eine soziale Ader. Sie ignorieren die Bedürfnisse der Nachbarn und stellen Ihre eigenen in den Vordergrund. Laute Musik, ein Getrampel oder ständige Feiern führen zu einer Störung des Hausfriedens.

Die Nachbarn fühlen sich in Ihrer eigenen Lebensqualität beeinträchtigt und in den vier Wänden nicht mehr wohl. Der Schlaf leidet und während des Tages könnte die Wohnung nicht mehr den gewünschten Rückzugsort darstellen.

Welche Möglichkeiten bestehen gegen die Störung des Hausfriedens vorzugehen und welche Konsequenzen drohen den Störenfrieden? 

Der Hausfrieden im Mehrfamilienhaus

Obwohl die einzelnen Wohnungen im Mehrfamilienhaus komplett voneinander getrennt sind, ist eine gegenseitige Rücksichtnahme notwendig. Die Haushalte leben gemeinsam unter einem Dach und daher sollte es selbstverständlich sein, dass die eigene Lebensweise nicht zu einer Beeinträchtigung des Nachbarn führt.

Insofern ist das Leben in einer Wohnung mit gewissen Einschränkungen verbunden, die in einem Einfamilienhaus nicht gegeben wären. Laute Musik zu später Stunde, das Kochen von geruchsintensiven Speisen oder kurz noch den Bohrer in der Nacht zu nutzen, ist in einer Wohnung nicht möglich.

Insbesondere während der Ruhezeiten gilt der Grundsatz, dass die Zimmerlautstärke einzuhalten ist. Darüber hinaus gelten weitere Grundsätze, um ein friedliches Miteinander zu ermöglichen. Die Mieter sind zur Mülltrennung angehalten und Schuhe oder Kinderwägen dürfen nur im Treppenhaus stehen, wenn sie dort kein Sicherheitsrisiko oder eine Störung darstellen.

Einige Regelungen bezüglich des Hausfriedens sind im Mietrecht sowie in der Hausordnung niedergeschrieben. Die Vereinbarungen dort stellen eine Vorgabe dar, an die sich alle Mieter halten sollten.

Auf diese Weise ist ein soziales Miteinander möglich, ohne dass die eigene Lebensweise vom Nachbarn gestört wird. Es ist zwar in gewissen Punkte eine Zurückhaltung gefordert, doch gilt dies für alle Mietparteien gleichermaßen.

Störungen des Hausfriedens

Wann genau eine Störung des Hausfriedens vorliegt, lässt sich nicht immer klar objektiv belegen. Es kommt auf das eigene Empfinden der Mieter an. Während manche Personen gegenüber lauter Musik toleranter sind, stören andere Menschen bereits die Laufgeräusche aus der Nachbarwohnung.

Im Allgemeinen liegt eine Störung des Hausfriedens vor, wenn das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme missachtet wird. Die häufigsten Konflikte treten aufgrund folgender Sachverhalte auf.

Studien zeigen, dass dauerhafter Lärm negative Auswirkungen auf die eigene Gesundheit^[1] besitzt. Er führt zu einem Stress, schlaflose Nächte und über einen längeren Zeitraum betrachtet, erhöht er das Krankheitsrisiko beträchtlich.

Am Tage dürfen aus der Wohnung des Nachbarn Geräusche hörbar sein. Es ist keinesfalls gefordert, sich absolut ruhig zu verhalten.

In der Nacht sowie am Sonntag bestehen hingegen strengere Vorgaben. Hier ist die Zimmerlautstärke nicht zu überschreiten und die Erholung steht im Vordergrund.

Als Ausnahme gilt der Lärm von Kindern. Es gehöre zum natürlichen Verhalten von Kindern, dass diese sich nicht zwingend an Ruhezeiten halten, sondern auch in der Nacht etwas lauter sein können. Nachbarn müssen daher akzeptieren, dass Kinder in gewissem Maße hörbar sind.

Eine Störung des Hausfriedens liegt auch vor, wenn deutliche Gerüche aus der Wohnung des Nachbarn wahrnehmbar sind. Dies könnte das Rauchen von Zigaretten oder Cannabis sein, wobei nicht nur der Geruch, sondern auch der Qualm eine Belästigung darstellen.

Zudem könnten die Gerüche von den Haustieren, dem Kochen oder einer Vermüllung der Wohnung stammen. Häufig ist der Geruch ein Warnhinweis, dass sich Ungeziefer einfindet, weshalb ein dringendes Handeln gefordert ist.

Die Gemeinschaftsflächen stehen allen Mietparteien gleichermaßen zu. Dies betrifft zum Beispiel den Fahrradkeller, die Waschküche oder eine kleine Grünanlage. 

Verhalten sich andere Mieter egoistisch und nutzen die Flächen in einer Weise, dass diese für andere Bewohner kaum mehr zugänglich sind, stellt dies eine Störung des Hausfriedens dar. Darunter könnte das Grillen auf der Grünfläche mit anschließender Vermüllung zählen oder das achtlose Abstellen der Fahrräder.

Zum freundlichen Grundton im Haus gehört es sich zumindest zu grüßen. Liegt allerdings bereits ein Konflikt vor, kippt die Stimmung schnell und könnte offen in drohendem Verhalten oder Beleidigungen enden. Selbst Handgreiflichkeiten sind keine Seltenheit, wenn die Nerven blank liegen.

Solch asoziales Verhalten betrifft nicht nur den Hausfrieden oder den Vermieter, sondern ist ein Fall für die Polizei. Körperliche und verbale Angriffe sind zur Anzeige zu bringen und sollten nicht einfach hingenommen werden.

Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens

Im Mietrecht bestehen klare Vorgaben hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeiten sowohl für Mieter als auch Vermieter. Mieter dürfen ohne Angabe von Gründen unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist das Mietverhältnis beenden. Vermieter hingegen müssen begründen, weshalb die Kündigung erfolgt. Dies könnten verspätete Zahlungen oder andere Pflichtverletzungen sein. Ohne Begründung ist eine Kündigung seitens des Vermieters nicht zulässig.

Für einen befristeten Mietvertrag besteht zudem die Vorgabe, dass beide Parteien sich an die Laufzeit halten müssen. Eine Kündigung ist demnach auch für Mieter nicht so einfach möglich.

Liegt eine Störung des Hausfriedens vor, könnte nach § 569 Abs. 2 BGB^[2] eine fristlose Kündigung in Betracht kommen. Voraussetzung hierfür ist, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar gilt. Es muss also eine schwerwiegende Pflichtverletzung vorliegen, weshalb selbst eine ordentliche Kündigung nicht als ausreichend gilt.

Für die fristlose Kündigung aufgrund der Störung des Hausfriedens gilt, dass diese wiederholt vorlag und auch in der Zukunft zu erwarten sei, dass keine Besserung auftrete. Eine einmalige Störung erlaube noch keine derart drastische Maßnahme. 

Es ist also immer im Einzelfall zu betrachten, wann eine derartige Störung des Hausfriedens vorliegt, sodass eine fristlose Kündigung als gerechtfertigt gilt. Voraussetzungen sind die Wiederholungsgefahr sowie das schwere Ausmaß der Störung.

Beispiele für zulässige fristlose Kündigungen

Ob eine fristlose Kündigung wegen der Störung des Hausfriedens erlaubt ist, muss individuell betrachtet werden. Die nachstehenden Beispiele geben Dir Anhaltspunkte aus der Praxis.

Mobbing anderer Mieter

Ein Mieter könnte sich anderen Mietern gestört fühlen und diese gezielt schikanieren und mobben. Dies geschieht eher im Verborgenen und indirekt. Etwa durch das Abstellen des Stroms oder der Heizung. Auch das Verursachen eines Wasserschadens sowie Verleumdungen gehören zum Repertoire der Schikanen.

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass der betroffene Mieter fristlos kündigen darf. Er ist nicht an die Kündigungsfrist gebunden, da die Störungen weit über den Bagatellbereich hinausgingen (LG Bln. 08.06.2006 Az. 67 S 465/05)^[3].

Persönliche Beleidigungen

Eigentlich sollte ein höfliches Miteinander an erster Stelle stehen, um den Hausfrieden zu wahren. Sollte es zu Störungen anderer Mieter kommen, ist dies in einem angemessenen Ton zu klären.

Kommt es zu Beleidigungen oder Androhungen von Gewalttaten, ist eine fristlose Kündigung des Täters zulässig. Es handelt sich um eine schwere Störung des Hausfriedens. Allein die Androhung reiche hierfür aus, ohne dass es bisher zur Umsetzung gekommen sei.

Hierzu liegen eine Vielzahl von Urteilen vor, die sich mit solchen Beeinträchtigungen befasst haben.

• Landgericht München, Az. 14 S 22556/05^[4]
• Amtsgericht Braunschweig, Az. 119 C 3037/04^[5]
• Landgericht Hannover, Az. 18 S 665/99^[6]

Regelmäßige Polizeieinsätze

Die fristlose Kündigung des Verursachers ist auch erlaubt, wenn das Verhalten zu regelmäßigen Polizeieinsätzen führt. Diese könnten etwa aufgrund von Lärmstörungen häufiger zur Wohnung gerufen werden oder weil lautstarke Streitigkeiten zu hören sind.

Die Polizeieinsätze stellen eine erhebliche Beeinträchtigung dar. Kommt es zudem zu weiteren gefährdenden Handlungen, ist eine fristlose Kündigung der Wohnung gerechtfertigt (Amtsgericht Hamburg, Az. 713 C 1270/18^[7]).

Vorgehensweise des Vermieters bei Störungen eines Mieters

Die fristlose Kündigung aufgrund der Störungen des Hausfriedens stellt lediglich das letzte Mittel dar, um die Situation zu lösen. Bevor es dazu kommt, muss der Vermieter andere Lösungsmöglichkeiten anstreben.

Vermittelnd auftreten

Der Vermieter besitzt gegenüber den Mietparteien die Pflicht, bei Konflikten als Vermittler aufzutreten. Er muss versuchen, den Hausfrieden wiederherzustellen und eine gemeinsame Einigung mit den Mietparteien finden.

Die außergerichtliche Einigung stellt für alle Beteiligten die zufriedenstellende Variante dar. Die Interessen werden gewahrt und die Störung des Hausfriedens gehört hoffentlich der Vergangenheit an.

Abmahnung aussprechen

Zeigen sich die Verursacher jedoch uneinsichtig und setzen das störende Verhalten fort, scheint ein Gespräch nicht die gewünschte Wirkung zu zeigen. Jetzt müssen erste Rechtsmittel zur Anwendung kommen, um dem Mieter deutlicher das Fehlverhalten aufzuzeigen.

Im ersten Schritt ist hierfür das Aussprechen einer Abmahnung angebracht. Diese dient nicht nur als Warnsignal, sondern ist nach § 569 Abs. 2 BGB^[8] auch Voraussetzung für die fristlose Kündigung.

Eine Abmahnung ist nur dann nicht erforderlich, wenn ohnehin keine Besserung des Verhaltens zu erwarten sei. Ist die Störung so erheblich und nachhaltig, könnte die fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung gültig sein.

Zivilrechtlich vorgehen

Als weitere Option verbleibt dem Vermieter das Recht, zivilrechtlich gegen den Mieter vorzugehen. Er könnte einen Unterlassungsanspruch erwirken, um zukünftig den Hausfrieden zu wahren.

In der Praxis bezieht sich dies etwa auf das Einhalten von bestimmten Zeiten zum Rauchen auf dem Balkon, der Abschaffung eines Haustiers oder der Nutzung der Musikanlage. Verstößt der Mieter gegen die gerichtlichen Auflagen, ist die Kündigung möglich.

Fristlose Kündigung

Tritt die Störung des Hausfriedens wiederholt auf und belastet das Mietverhältnis nachhaltig, ist eine fristlose Kündigung in Erwägung zu ziehen. Es liegt eine Vertragsverletzung vor, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar mache.

Zwar muss der fristlosen Kündigung eigentlich einer Abmahnung vorausgehen, doch ist diese unentbehrlich, wenn die Pflichtverletzung schwerwiegend ist und keine Aussicht auf Besserung besteht. Der Vermieter darf in diesen Fällen die gesetzliche Kündigungsfrist ignorieren und umgehend das Mietverhältnis beenden. 

Rechte als Mieter bei störenden Nachbarn

Ebenso ist zu betrachten, welche Rechte Mieter besitzen, wenn die Nachbarn sich als störend erweisen. Nicht immer zeigen sich Vermieter bemüht, um die Konflikte zu lösen. Die folgenden Möglichkeiten stehen Mietern offen, um den Hausfrieden wiederherzustellen.

Vermieter zur Beseitigung der Störung aufrufen

Als Mieter bietet es sich an, zunächst ein klärendes Gespräch mit dem Nachbarn zu suchen. Bringt dieses nicht den gewünschten Erfolg, ist der Vermieter der nächste Adressat, um die Beeinträchtigungen zukünftig zu verhindern.

Wie der Vermieter vorgeht, ist Ihm überlassen. Er kann sich auf die genannten Rechtsmittel berufen oder persönlich versuchen, den Mieter zu einem anderen Verhalten zu bewegen.

Mietminderung durchsetzen

Kommt es zu anhaltenden Störungen, sodass die vertragsgemäße Nutzung der eigenen Wohnung nicht möglich ist, darf der Mieter eine Mietminderung gegenüber dem Vermieter durchsetzen. Dies stellt ein weiteres Druckmittel dar, sodass der Vermieter sich gezwungen sieht, eine Lösung herbeizuführen.

Die Höhe der Mietminderung orientiert sich am Ausmaß der Beeinträchtigung. Je schwerwiegender die Störungen durch den Nachbarn, desto höher darf die Reduzierung der Miete ausfallen.

Klageweg beschreiten

Ebenfalls steht es dem Mieter frei, den Nachbarn auf Unterlassung zu verklagen. Ein Gericht muss dann entscheiden, in welchem Ausmaß das Verhalten zulässig ist und inwiefern eine Besserung erreicht werden kann.

Zudem ist zu prüfen, ob ein Anspruch auf Schadenersatz besteht. Dies könnte der Fall sein, wenn durch das Verhalten des Nachbarn das Eigentum beschädigt wurde oder andere Güter verletzt wurden.

Die Wahrung des Hausfriedens im Mehrfamilienhaus

Auf engstem Raum sind die einzelnen Mietparteien dazu angehalten, sich rücksichtsvoll zu verhalten. Insbesondere in Altbauwohnungen sind die baulichen Gegebenheiten so gestaltet, dass Geräusche auch zu den Nachbarn durchdringen.

Mieter und Vermieter sollten die Vereinbarungen in der Hausordnung folgen und bei Problemen ein klärendes Gespräch suchen. Nicht erlaubt ist das eigenmächtige, rabiate Vorgehen, um den Nachbarn auf die Störung hinzuweisen.

Im schlimmsten Fall droht aufgrund der Störung des Hausfriedens die fristlose Kündigung. Um die Wohnqualität beizubehalten, sind alle Nachbarn zu einem friedlichen Miteinander aufgerufen.