Auf einen Blick

  • In Deutschland besteht ein umfassender Schutz für Mieter
  • Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt zunächst 3 Monate und verlängert sich nach 5 Jahren der Mietdauer auf 6 Monate
  • Eine fristlose Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Verstößen möglich
  • Bei Zweifeln ist ein Einspruch gegen die fristlose Kündigung zulässig

Möchtest Du so schnell wie möglich aus der Wohnung ausziehen oder der Vermieter Dich dort nicht mehr wohnen lassen, geht dies auf dem gewöhnlichen Wege nur, wenn die Kündigungsfrist eingehalten wird. Diese beträgt mindestens drei Monate, sodass genügend Zeit bleibt, um einen Nachmieter zu finden. Der Leerstand soll so kurz wie möglich sein und am besten ist ein sauberer Übergang vom Vormieter zum Nachmieter.

Aus wichtigen Gründen könnte es aber sein, dass Du sofort die Wohnung verlassen und den Mietvertrag kündigen möchtest. Dabei kommt die fristlose Kündigung in Betracht, womit der Mietvertrag unmittelbar seine Gültigkeit verliert.

Wann ist eine fristlose Kündigung erlaubt und welche Anforderungen müssen erfüllt sein? Erhalte einen ausführlichen Überblick darüber, was es mit der fristlosen Kündigung auf sich hat.

Fristgerechte Kündigungen

Mit der Unterschrift des Mietvertrages gehen sowohl Vermieter als auch der Mieter bestimmte Verpflichtungen ein. Der Vermieter stellt die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand bereit. Zudem ist er für sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen verantwortlich. Die Aufgabe des Mieters besteht darin, die Monatsmiete pünktlich zu überweisen und die Wohnung pfleglich zu behandeln. Kommen beide Parteien diesen Aufgaben nach, besteht kein Grund zum Ärger.

Gleichzeitig besteht mit Besiegeln des Mietvertrages eine gesetzliche Kündigungsfrist. Diese beträgt für Mieter und Vermieter zunächst 3 Monate. Nach einer Mietdauer von 5 bzw. 8 Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter sogar auf 6 bzw. 9 Monate.

Gesetzliche Kündigungsfrist

Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen sich an die gesetzliche Kündigungsfrist halten. Diese beträgt zunächst 3 Monate, wobei Sie nach einer gewissen Mietdauer auf 6 bzw. 9 Monate anwächst. Während der Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen darf, ist dies beim Vermieter nur in bestimmten Fällen die Kündigung erlaubt.

Damit ist sichergestellt, dass nicht plötzlich eine Veränderung der Wohnsituation erzwungen wird. Denn der Wohnungsmarkt ist für Mieter mit einigen Herausforderungen gespickt und Vermieter möchten nicht auf die Kosten des Leerstands sitzen bleiben. Daher dient die Kündigungsfrist zum Schutz beider Parteien und gewährt eine Stabilität sowie Sicherheit, was das Mietverhältnis betrifft.

Eine Kündigung ist vom Vermieter ohnehin nur unter der Angabe von zulässigen Gründen möglich. Dies könnte etwa der Eigenbedarf[1]https://www.mietrecht.com/eigenbedarfskuendigung/ sein, oder wenn ein mehrmaliges Fehlverhalten des Mieters aufgetreten ist. Dem müssen allerdings Abmahnungen vorausgegangen sein, sodass auch die fristgerechte Kündigung selten aus dem Nichts kommt.

Lediglich für den Mieter ist die fristgerechte Kündigung ohne Grund zulässig. Die Kündigungsfrist von drei Monaten gibt dem Vermieter ausreichend Zeit, einen Nachmieter zu finden. In Absprache mit dem Vermieter kann auch von der Kündigungsfrist abgewichen werden. Dies ist häufig möglich, wenn ein Nachmieter gestellt wird, welcher den Mietvertrag übernimmt.

Der Abschluss des Mietvertrages geht mit einigen Verpflichtungen einher, derer Du Dir bewusst sein musst. Treffe diese Entscheidung nicht leichtfertig und stelle vorab sicher, dass Du Dir die Wohnung leisten kannst. Bevorzugst Du eine flexiblere Lösung, wären vielleicht ein WG-Zimmer oder eine möblierte Wohnung bessere Optionen, welche häufig kürzere Fristen ermöglichen.

Unbegründete Angst vor der fristlosen Kündigung

Als Mieter ist es mit Sicherheit eine grausame Vorstellung, dass Du plötzlich ein Schreiben erhältst, in welcher die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ausgesprochen wird. Damit müsstest Du unverzüglich eine neue Wohnung finden. In Anbetracht der angespannten Lage, ist es selbst mit einem intensiven Aufwand kaum möglich, in so kurzer Zeit eine neue Wohnung zu finden. Damit blieben Dir nur temporäre Optionen, um zumindest nicht im Freien übernachten zu müssen.

Doch die Angst vor einer fristlosen Kündigung ist weitestgehend unbegründet. Zumindest, insofern Du immer die Miete pünktlich bezahlst und ansonsten keine schwerwiegenden Pflichtverletzungen begehst.

Hohe Hürden

Eine fristlose Kündigung bedarf meist einer vorherigen Abmahnung des Vermieters. Zudem sind außergewöhnliche Gründe notwendig, damit die fristlose Kündigung wirksam ist. Diese sind nur selten erfüllt, sodass eine Angst vor solch einer Kündigung unbegründet erscheint.

Die Hürden für das wirksame Aussprechen der fristlosen Kündigung sind enorm. Damit besteht ein umfassender Schutz für den Mieter, sodass ein kurzfristiger Rauswurf nicht möglich ist.

Für eine wirksame fristlose Kündigung ist üblicherweise das Aussprechen einer vorherigen Abmahnung notwendig. Die Abmahnung kann sowohl mündlich als auch schriftlich erfolgen, wobei es vorteilhaft ist, wenn die Schriftform gewählt wird. Dort ist eine klare Nachvollziehbarkeit gegeben, sodass die fristlose Kündigung rechtssicher erfolgen kann.

Aufgrund der hohen Anforderungen an die fristlose Kündigung ist eine Angst in der Regel hinfällig. Sollte dennoch solch eine Kündigung bei Dir eintreffen, bleibt Dir noch der Widerspruch sowie der Rechtsweg offen, um gegen diese vorzugehen.

Wann ist eine fristlose Kündigung des Mieters zulässig?

Eine fristlose Kündigung ist mit hohen Hürden verbunden. Denn dabei wird die Gegenpartei deutlich schlechter gestellt und sie erhält nicht den Schutz, welcher eigentlich vom Gesetz her vorgesehen ist. Daher ist eine Kündigung nur aus wichtigem Grund zulässig. Liegt dieser nicht vor, besteht die Möglichkeit der Anfechtung, sodass der Mietvertrag weiterhin seine Gültigkeit besitzt.

Folgend erhältst Du einige Beispiele, die aufzeigen, in welchen Fällen eine fristlose Kündigung des Mieters legitim ist.

Gesundheitsgefahr

Die Gesundheit ist unersetzlich und eigentlich sollte die Wohnung ein Rückzugsort sein, an welchem Du Dich erholst und vom stressigen Alltag abschaltest. Doch es könnte sein, dass die Wohnung Deine Gesundheit gefährdet und eher eine Belastung als Entlastung darstellt.

Dies ist möglich, wenn sich starker Schimmel bildet, die Wohnung mit Schadstoffen belastet ist oder sich Ungeziefer[2]https://ungeziefero.de/ ausbreitet. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Ursachen nicht dem Mieter zuzuschreiben sind. Lüftest Du unzureichend und tritt in der Folge der erste Schimmel auf, bist Du zunächst dafür verantwortlich.

Schimmelbelastung

Breitet sich ein Schimmel in der Wohnung aus, welcher nicht vom Mieter verursacht wurde, erscheint eine fristlose Kündigung legitim. Der Schimmel belastet die Atemwege und stellt eine Gesundheitsgefahr dar.

Besteht allerdings eine klare Gesundheitsgefahr, welche außerhalb Deines Verantwortungsbereiches liegt, besteht die Option einer fristlosen Kündigung. Du musst nicht erst warten, bis gesundheitliche Schäden auftreten, sondern darfst frühzeitig den Vertrag aufkündigen, wenn die Gefahr belegt ist.

Abweichungen von der vereinbarten Nutzung

Mit dem Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, die Wohnung und damit verbundene Objekte im festgelegten Zustand zu überlassen. Dies betrifft mitunter die Terrasse, den Keller oder die Küche. Stellst Du vor dem Einzug einen Defekt in der Küche fest und funktioniert der Herd nicht, könnte der Vermieter zusichern, diese Mängel zu beseitigen.

Kommt der Vermieter diesem Versprechen nicht nach und zahlst Du die Miete, ohne die entsprechende Gegenleistung zu erhalten, ist eine fristlose Kündigung denkbar. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Wohnung wie vereinbart zur Verfügung zu stellen. Zudem muss er sämtliche Schlüssel herausgeben, sodass er keine Möglichkeit mehr hat, diese zu betreten.

Unzumutbarer Zustand

Während des Mietverhältnisses können verschiedene Mängel auftreten, die vom Mieter unverschuldet sind. Kleinere Schäden fallen meist unter die Kleinreparaturklausel[3]https://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/bagatellschaeden-und-kleinreparaturklauseln_idesk_PI9865_HI1342869.html und es liegt am Mieter, diese zu beseitigen. Dies betrifft zum Beispiel einen defekten Duschkopf, welcher der Mieter ersetzen muss.

Anders sieht es jedoch aus, wenn die Wohnung sich nicht auf eine angemessene Temperatur heizen lässt, dauerhafter Baulärm vorhanden ist oder sich der Vermieter nicht um die Instandhaltung kümmert. Während zunächst eine Mietminderung eine Option ist, um Druck auf den Vermieter auszuüben, könnte auch die fristlose Kündigung eine Alternative darstellen. Möchtest Du so schnell wie möglich ausziehen, dann nimm dieses Instrument wahr, um nicht weiter in einer unzumutbaren Wohnung zu leben.

Unerlaubtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter

Häufig besteht das Vorurteil, dass der Vermieter Sonderrechte besitzt, wenn es um die Wohnung geht. Schließlich ist er der Eigentümer und könnte als Vertragspartei einen Anspruch darauf haben, die Wohnung regelmäßig zu überprüfen.

Doch der Gesetzgeber stellt den Vermieter hierbei nicht besser und ein Anspruch auf das Betreten der Wohnung besteht nur in Ausnahmefällen. Zum Beispiel, wenn der Rauchmelder piept oder installiert wird, sowie Sanierungsarbeiten geplant sind.

Hausfriedensbruch

Der Vermieter darf nur unter Zustimmung des Mieters die Wohnung betreten. Verschafft er sich mit einem eigenen Schlüssel Zugang zur Wohnung, stellt dies einen Hausfriedensbruch dar.

Betritt der Vermieter ohne Absprache einfach die Wohnung, überschreitet er die Kompetenz des Mietverhältnisses. Er begeht einen Hausfriedensbruch und muss mit den rechtlichen Konsequenzen leben. Neben einer Anzeige hast Du als Mieter das Recht, die Schlösser auf Kosten des Vermieters auszutauschen. Auch eine fristlose Kündigung ist angebracht, wobei die Umzugskosten der Vermieter trägt.

Persönlicher Konflikt mit dem Vermieter

Das Mietverhältnis beruht darauf, dass sowohl Mieter als auch Vermieter einen respektvollen Umgang miteinander pflegen. Schließlich sollten beide Parteien in Interesse daran haben, dass der Mietvertrag wie vereinbart erfüllt wird.

Aus verschiedenen Gründen könnte das Verhältnis aber belastet sein. Der Vermieter möchte Dich aus der Wohnung entfernen und diese meist teurer neu vermieten. Schikaniert der Vermieter Dich oder kommt es sogar zu einem Psychoterror, musst Du dies nicht dulden. Dann ist eine Grenze klar überschritten und Du darfst zur fristlosen Kündigung greifen, um sofort aus der Wohnung auszuziehen.

Gründe für eine fristlose Kündigung des Vermieters

Auch für den Vermieter gibt es einige Gründe, die zur fristlosen Kündigung berechtigen. Üblicherweise ist dem Kündigenden vorab eine Abmahnung zuzustellen, wenn ein Fehlverhalten aufgetreten ist. Bei wichtigem Grund bietet der Gesetzgeber aber auch die legitime Option, eine fristlose Kündigung der Wohnung auszusprechen. Folgende Gründe erlauben die rechtmäßige fristlose Kündigung.

Anhäufung von Mietrückständen

Der Mieter muss zur Überlassung der Wohnung monatlich die Miete überweisen. Zu welchem Zeitpunkt und auf welche Weise die Zahlung erfolgt, ist in der Regel im Mietvertrag festgehalten. Bestehen dazu keine Vereinbarungen, greifen die gesetzlichen Vorschriften. Dann ist die Miete am Monatsanfang zu überweisen. Auch eine Barzahlung der Miete ist prinzipiell zulässig.

Pünktliche Mietzahlungen

Als Mieter solltest Du dringend die Miete pünktlich begleichen. Hierfür bietet sich die Einrichtung eines Dauerauftrags bei der Bank an. Wird die Miete mehrfach verspätet gezahlt oder bleibt die Zahlung komplett aus, könnte die fristlose Kündigung drohen.

Zahlt der Mieter verspätet, erlaubt dies beim einmaligen Verstoß noch keine fristlose Wohnungskündigung. Tritt die Verspätung jedoch häufiger auf oder geht keinerlei Zahlung ein, ist die fristlose Kündigung gerechtfertigt.

Sollte es zu Zahlungsschwierigkeiten beim Mieter kommen, bietet sich zunächst ein Gespräch an. Eventuell hilft auch eine Ratenzahlung über den schwierigen Zeitraum hinweg.

Fehlverhalten des Mieters

Der Mieter muss nicht nur die Miete pünktlich überweisen. Er willigt auch darin ein, sich an die Hausordnung zu halten. Diese beinhaltet unter anderem das Hinausstellen der Mülltonnen sowie die Reinigung des Hausflurs. Erfüllt der Mieter diese Aufgaben nicht, ist zunächst eine Abmahnung auszusprechen. Tritt keine Besserung ein und sind wiederholte Verstöße feststellbar, ist in der Folge die fristlose Kündigung zulässig.

Jedoch ist auch zu prüfen, ob die Inhalte der Hausordnung rechtlich wirksam sind. Denn nicht längst alle Aufgaben dort sind vor Gericht haltbar. Diese Überprüfung sollte aber bereits bei der Abmahnung erfolgen.

Gefahr in der Mietwohnung

Auch ohne Abmahnung könnte eine fristlose Kündigung erlaubt sein. Dies ist dann möglich, wenn der Mieter die Mietwohnung in Gefahr bringt. Denkbar ist etwa, dass der Mieter innerhalb der Wohnung grillen möchte und dazu ein offenes Feuer entfacht. Auch das Überlaufen des Waschbeckens, sodass ein enormer Wasserschaden entsteht, könnte zur fristlosen Kündigung berechtigen.

Sorgsamer Umgang

Mieter müssen mit der Wohnung sorgsam umgehen. Ein grober Pflichtverstoß könnte zur fristlosen Kündigung führen. Hierzu gehört etwa ein offenes Feuer in der Wohnung.

Im Einzelfall ist vom Gerecht zu prüfen, ob die Mietsache einer so großen Gefahr ausgesetzt war, dass die fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Hier können nur vergangene Urteile in der Rechtsprechung darauf hinweisen, wo die üblichen Grenzen liegen.

Untervermietung der Wohnung

Ist die Wohnung groß genug oder steht ein vorübergehender Aufenthalt im Ausland an, könnte die Untervermietung helfen, die Monatsmiete weiterhin zu zahlen. Der Untervermieter nutzt nun die Wohnung, während der Hauptmieter sich an einem anderen Ort aufhält.

Erlaubt ist diese Vorgehensweise allerdings nicht. Denn der Vermieter darf darüber entscheiden, wer die Wohnung nutzen darf. Wurde er über diese Entscheidung nicht informiert, droht die fristlose Kündigung der Wohnung.

Daher sollten Mieter vorab immer die Erlaubnis des Vermieters einholen. Häufig zeigen diese sich kulant, wenn der Untermieter einen seriösen Eindruck erweckt und nicht zu erwarten ist, dass Schäden an der Wohnung auftreten.

Beleidigung des Vermieters

Nicht immer gilt der Vermieter als angenehmer Ansprechpartner. Er setzt Mieterhöhungen durch und fordert ein korrektes Verhalten ein.

Als Mieter darfst Du Dich aber nicht dazu hinreißen lassen, beleidigend gegenüber dem Vermieter aufzutreten. Diese emotionalen Ausfälle sind ein berechtigter Grund für eine fristlose Kündigung. Daher bietet sich immer ein professioneller Auftritt an und die Emotionen sollten unter Kontrolle behalten werden.

Form der fristlosen Kündigung

Liegt ein wichtiger Kündigungsgrund vor, ist eine Einhaltung der gesetzlichen Frist nicht notwendig. Dennoch ist eine bestimmte Form zu wahren, damit die fristlose Kündigung Bestand hat. Andernfalls ist diese leicht anfechtbar und das Mietverhältnis läuft unberührt weiter.

Die fristlose Kündigung sollte in der Schriftform erfolgen. Diese bietet eine größere Rechtssicherheit und darin sind einige Informationen enthalten, die sowohl mit der Kündigung als auch dem Mietvertrag verbunden sind. In der Kündigung sind die folgenden Informationen wichtig:

  • Name und Adresse des Vermieters sowie Mieters
  • Ort & Datum
  • Ausformulierung der fristlosen Kündigung
  • Angabe des wichtigen Kündigungsgrundes
  • Aussprechen der ordentlichen Kündigung, falls im Nachhinein sich die fristlose Kündigung als unwirksam erweist
  • Unterschrift

Im Internet stehen hierfür fertige Muster[4]https://www.fachanwalt.de/magazin/mietrecht/fristlose-kuendigung-mietvertrag und Vorlagen bereit. Dort musst Du nur Deinen Sachverhalt eintragen und der Aufwand hält sich in Grenzen.

Für die sichere Zustellung der fristlosen Kündigung hat sich das Einschreiben etabliert. Die Gegenpartei muss der Kündigung nicht zustimmen, sodass allein die Zustellung ausreicht, um den Mietvertrag fristlos zu beenden.

Rechtsmittel als Mieter

Als Mieter hast Du die fristlose Kündigung erhalten und diese Situation ist zunächst mit einigen Fragezeichen verbunden. Wie verhältst Du Dich jetzt am besten und wie sieht der weitere Ablauf aus?

Zunächst gilt es die Ruhe zu bewahren und nicht überstürzt zu handeln. Auch wenn die Kündigung fristlos erfolgt, bedeutet dies nicht, dass Du morgen bereits aus der Wohnung ausziehen musst. Üblicherweise wird eine Frist von wenigen Wochen eingeräumt. Somit besteht zumindest noch etwas Zeit, um sämtliche Optionen auszuloten, wie Deine Wohnsituation sich verändert.

Widerspruch der Kündigung

Hast Du eine fristlose Kündigung der Wohnung erhalten, solltest Du unbedingt einen Widerspruch einlegen. Denn selten ist diese Form der Kündigung wirksam. So verschaffst Du Dir zumindest mehr Zeit, um eine neue Wohnung zu finden.

Zudem besteht das Recht, der fristlosen Kündigung zu widersprechen. Denn häufig erweisen sich diese als ungültig. Die Rechte von Mietern sind tief verankert und eine fristlose Kündigung der Wohnung nur in Ausnahmefällen legitim.

Vor Gericht findet eine Betrachtung des Einzelfalls statt. Erst wenn die fristlose Kündigung vom Gericht bestätigt wurde, wird das Mietverhältnis beendet. Dann bist Du zum Auszug verpflichtet.

Kommst Du dieser Aufforderung aber nicht sofort nach, darf der Vermieter Dich nicht einfach rauswerfen. Er muss eine ordentliche Räumungsklage anstreben. Erst dann darf die Polizei Dich letztlich dazu zwingen, die Wohnung zu verlassen.

Die fristlose Kündigung der Wohnung

Mietverhältnisse gehen mit verschiedenen Verpflichtungen einher, die sowohl den Mieter als auch Vermieter betreffen. Die Mietzahlungen müssen pünktlich erfolgen, während der Vermieter die Wohnung in einem ordentlichen Zustand bereitstellt.

Erfolgt eine Pflichtverletzung, wie ein Mietrückstand oder ein anderes Mietproblem, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich. Dafür muss ein wichtiger Grund vorliegen, welcher die Fortführung des Wohnverhältnisses unmöglich macht.

Vermieter müssen also nicht akzeptieren, dass sich Mietschulden anhäufen, während Mieter nicht über Mängel des Mietobjektes hinweg sehen sollten. Unter Berücksichtigung und Abwägung der Interessen sowie Umstände ist die fristlose Kündigung zulässig. Dann ist der Mietvertrag aufgelöst und der Auszug innerhalb weniger Wochen wird vollzogen.

Sowohl für Mieter als auch Vermieter ist die fristlose Kündigung nur mit einem wichtigen Kündigungsgrund erlaubt. Andernfalls greift die gesetzliche Kündigungsfrist, welche beiden Parteien ein sicheres Mietverhältnis ermöglicht.

Häufige Fragen

Bei einer fristlosen Kündigung der Wohnung besteht üblicherweise eine Frist von wenigen Wochen bis zum Auszug. Somit bleibt noch genügend Zeit, um zumindest eine kurzzeitige Bleibe zu finden. Mitsamt einer Räumungsklage könnte sich die Kündigung sogar über mehrere Monat hinziehen, bis der Auszug erzwungen wird.

Gründe für die fristlose Kündigung sind, wenn die Mietzahlung nicht oder unpünktlich erfolgt oder die Wohnung sich nicht wie im vereinbarten Zustand befindet. Treten erhebliche Mängel auf, die der Vermieter nicht behebt, erlaubt das Mietrecht die fristlose Kündigung für den Mieter.

Einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter geht normalerweise eine Abmahnung voraus. Diese ist ein erster Hinweis auf das Fehlverhalten des Mieters. Treten die Probleme weiterhin auf, erfolgt das Aussprechen der fristlosen Kündigung. Damit wird der Auszug innerhalb weniger Wochen angezeigt. Widerspricht der Mieter der fristlosen Kündigung, muss ein Gericht über den Einzelfall entscheiden. Weigert sich der Mieter, könnte sich daran eine Räumungsklage anschließen. Es ist also ein weiter Weg, um eine fristlose Kündigung in der Praxis umzusetzen.

Kündigt der Vermieter fristlos, solltest Du dagegen einen Widerspruch einlegen. Wende Dich an entsprechende Beratungsstellen oder einen Rechtsanwalt, um professionelle Unterstützung zu erhalten. Häufig erweisen sich die Kündigungen als nicht haltbar, sodass der Mietvertrag weiterhin seine Gültigkeit besitzt. Dennoch bietet es sich an, eine neue Wohnung zu suchen, da das Mietverhältnis nachhaltig belastet ist.

Sebastian Jacobitz

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