Auf einen Blick

  • Du darfst als Vermieter bei Eigenbedarf einem Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen
  • Eine Neuvermietung innerhalb von 3 Jahren nach Eigenbedarfskündigung kann in der Praxis Schadensersatzansprüche des Mieters nach sich ziehen
  • Ein Nachweis eines tatsächlichen Wohnbedürfnisses ist für die Eigenbedarfskündigung erforderlich
  • Bei falschem Eigenbedarf, insbesondere bei schneller Wiedervermietung, besteht das Risiko von Schadensersatzforderungen

Inhaltsverzeichnis


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Die Eigenbedarfskündigung stellt eine der wenigen Optionen dar, um Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag zum Auszug zu bewegen. Besteht als Vermieter selbst der Wunsch in der Wohnung zu leben, hat der Gesetzgeber diese Möglichkeit gestattet.

Doch nach dem Aussprechen der Eigenbedarfskündigung könntest Du als Vermieter vom eigentlichen Vorhaben abweichen. Der Plan hat sich geändert und anstatt selbst die Wohnung zu beanspruchen, möchtest Du diese wieder vermieten.

Was gibt es bei der erneuten Vermietung nach der Eigenbedarfskündigung zu berücksichtigen? Beachte die nachstehenden Vorschriften, damit nicht der Verdacht einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung besteht.

Eigenbedarf als berechtigter Grund zur Kündigung

Mieter genießen in Deutschland umfangreiche Rechte, die im Gesetz verankert sind. So dürfen Vermieter nicht ohne Erlaubnis die Wohnung betreten und diese auf die Sauberkeit bzw. den Zustand überprüfen. Als Eigentümer geben Vermieter die Rechte an der Wohnung über die Dauer des Mietverhältnisses ab.

Das Mietrecht ist dabei so umfassend, dass bestimmte Personengruppen diese Rechtslage immer häufiger ausnutzen. Mietnomaden nisten sich in der Wohnung ein und einmal den Zugang erhalten, ist der Auszug erst mit einer erfolgreichen Räumungsklage durchsetzbar.

Als Vermieter bleiben Dir also nahezu keine Optionen, um einen Mieter zu kündigen. Zahlt dieser pünktlich Seine Miete und geht mit dem Objekt pfleglich um, gibt es rechtlich kaum eine Grundlage, um diesen zum Auszug zu bewegen.

Rechte des Mieters
Umfassende Rechte der Mieter

Einem Mieter mit unbefristetem Mietvertrag zu kündigen, ist in Deutschland ein schwieriges Unterfangen. Erfolgen die Zahlungen pünktlich und treten anderweitig keine Beschwerden auf, gibt es außer dem Eigenbedarf in der Praxis keine Möglichkeiten für eine Kündigung.

Eine Ausnahme besteht mit dem Eigenbedarf. Hier hat der Gesetzgeber das Interesse des Eigentümers als schwerwiegender im Vergleich zum Mieter eingestuft. Demnach ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs erlaubt, wenn der Vermieter die Wohnung nicht mehr vermieten, sondern selbst benutzen möchte.

An die Eigenbedarfskündigung sind jedoch einige Vorschriften und Bedingungen geknüpft. Denn teilweise wird diese Ausnahme missbräuchlich genutzt, um nach dem Auszug des Mieters die Wohnung teurer neu zu vermieten.

Grundlage der Eigenbedarfskündigung

Die Kündigung von Mietern mit einem unbefristeten Mietvertrag ist nur in bestimmten Fällen erlaubt. Anders als in den meisten Ländern, dürfen Vermieter dem Mieter nicht aus reiner Willkür kündigen, wenn dieser pünktlich zahlt und ordentlich mit der Wohnung umgeht.

Ausnahmsweise ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig. Die Rechtsgrundlage findet sich hierfür in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB[1]https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html wider. Eine Eigenbedarfskündigung ist zulässig, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass Er die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigt.

Das Interesse muss langfristig bestehen und begründet werden. So könnte der Eigenbedarf mit dem Familienzuwachs gerechtfertigt sein, falls die derzeitige Wohnung zu klein wäre. Auch ein Arbeitsplatzwechsel oder eine Trennung vom Lebenspartner gelten als zulässige Gründe für den Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen.

Begründung Eigenbedarfskündigung
Zulässige Begründigungen

Die Eigenbedarfskündigung muss begründet sein. Zulässig sind etwa die Geburt eines Kindes, der Wechsel des Arbeitsortes oder die Trennung vom Partner. Gilt der Umzug für den Mieter als unzumutbar, ist ein Widerspruch gegen die Kündigung erlaubt.

Eine fristlose Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarfs ist nicht erlaubt. Du musst die gesetzlichen Kündigungsfristen berücksichtigen, die je nach Dauer des Mietverhältnisses variieren, aber mindestens drei Monate betragen.

Stellt der Auszug eine unzumutbare Belastung dar, könnte der Kündigung zudem widersprochen werden. Dies gilt zum Beispiel für ältere oder kranke Personen, denen ein Umzug nicht zuzumuten wäre. Deren Gesundheit überwiegt den Anspruch auf Eigenbedarf.

Ab wann ist eine erneute Vermietung möglich?

Die Eigenbedarfskündigung ist nur mit schwerwiegenden Gründen erlaubt und wenn langfristig das Ziel besteht, die Wohnung selbst zu nutzen. Dennoch könnten auch bei gründlicher Planung die Situation eintreten, dass nach der Kündigung und dem Auszug des Mieters, das Interesse an der Wohnung wegfällt. Es hat sich eine andere Option aufgetan, die jetzt attraktiver erscheint. Ist dann eine sofortige Vermietung zulässig?

Erfolgt nach der Eigenbedarfskündigung nach kurzer Zeit die Wiedervermietung, steht ein vorgetäuschter Eigenbedarf im Raum. Mitunter könnte der Vermieter von Anfang an geplant haben, den Mieter zum Auszug zu zwingen, um danach eine teure Neuvermietung anzustreben.

Ob diese Vorgehensweise rechtmäßig ist, hängt maßgeblich von der zeitlichen Abfolge ab. Je schneller die Wiedervermietung erfolgt, desto eher besteht der Verdacht, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben[2]https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/eigenbedarfskuendigung-15-vorgetaeuschter-eigenbedarf_idesk_PI17574_HI923325.html war.

Feste Fristen hat der Gesetzgeber hierfür nicht vorgesehen. In der Praxis haben sich folgende Grenzen etabliert, die als Orientierung dienen.

  • Neuvermietung innerhalb von 1 1⁄2 Jahren

Findet eine Neuvermietung innerhalb von 1 1⁄2 statt, gehen Gerichte regelmäßig davon aus, dass die Kündigung nicht gerechtfertigt war. Dies ermöglicht einen Schadensersatzspruch für den ehemaligen Mieter, der bereits aus der Wohnung ausgezogen ist.

  • Wiedervermietung innerhalb von 3 Jahren

Vor dem Ablauf von drei Jahren nach der Eigenbedarfskündigung kommt es sehr auf den Einzelfall an. War absehbar, dass die Wohnung nicht selbst genutzt wird, steht dem ehemaligen Mieter ein Schadensersatz zu. Kann der Vermieter hingegen glaubhaft versichern, dass plausible Gründe vorliegen, weshalb der ursprüngliche Plan nicht umsetzbar war, liegt ein Anspruch auf Schadensersatz nicht vor.

  • Erneutes Vermieten 3 Jahre nach der Eigenbedarfskündigung

Wird die Wohnung drei Jahre nach der Kündigung neu vermietet, muss dem Vermieter in der Regel die Täuschung von Anfang an nachgewiesen werden. Andernfalls ist Er nicht angreifbar und der lange Zeitraum zwischen der Eigenbedarfskündigung und der Neuvermietung ist ein Hinweis dafür, dass dies nicht das ursprüngliche Ziel war.

Wohnung erneut vermieten nach Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung ist ein gewichtiges Mittel, welches Eigentümer verantwortungsvoll einsetzen müssen. Es erlaubt die Kündigung des Mieters, wenn die Nutzung der Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige geplant ist.

Die Voraussetzungen einer gültigen Eigenbedarfskündigung sind hoch. Vermieter müssen eine Begründung liefern, weshalb der Wohnraum benötigt wird.

Illegitim ist hingegen die Kündigung des Mieters und eine direkte Neuvermietung. Dann liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, um die Wohnung teurer neu zu vermieten.

Lässt sich nachweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war und kein ernsthaftes Interesse am Bezug der Wohnung bestand, besitzt der ehemalige Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz. Die Höhe des Schadenersatzes richtet sich nach den tatsächlichen Kosten. Dazu gehören, die Umzugskosten, eine höhere Miete oder Anwaltsgebühren.

Ob ein Anspruch auf Schadenersatz besteht, hängt maßgeblich mit dem Zeitraum der Neuvermietung zusammen. Erfolgt bereits innerhalb von 1 1⁄2 Jahren nach der Eigenbedarfskündigung die erneute Vermietung, besteht regelmäßig ein Anspruch auf Schadenersatz. Erst nach einer Dauer von drei Jahren zwischen der Kündigung und der Wiedervermietung, ist der Nachweis der vorsätzlichen Täuschung schwer, sodass nach dieser Dauer selten noch ein Schadensersatzanspruch durchsetzbar ist.

Häufige Fragen

Eine Neuvermietung nach einer Eigenbedarfskündigung ist gesetzlich nicht zeitlich begrenzt. Allerdings besteht ein Risiko, wenn der Vermieter die Wohnung innerhalb von drei Jahren nach der Kündigung erneut vermietet. In diesem Fall könnte der ursprüngliche Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen, sofern kein berechtigtes Interesse für die erneute Vermietung vorliegt.

Bei einer Eigenbedarfskündigung gibt es keine festgelegte Mindestwohnzeit für den Vermieter in der Wohnung. Die Rechtsprechung erwartet allerdings, dass der Vermieter ernsthaft vorhat, in der Wohnung zu wohnen. Es sollte ein „hinreichend fester“ Plan existieren, der die Wohnnutzung für einen angemessenen Zeitraum vorsieht.

Die Dauer des Wohnens bei Eigenbedarf hängt von den individuellen Umständen ab und wird nicht gesetzlich geregelt. Es gibt jedoch Urteile, die besagen, dass eine Mindestwohnzeit von 18 Monaten bis zu drei Jahren als angemessen betrachtet wird.

Eine Kontrolle des Eigenbedarfs durch staatliche Stellen findet in der Regel nicht statt. Im Streitfall muss jedoch der Vermieter vor Gericht den behaupteten Eigenbedarf beweisen können.