Die Eigenbedarfskündigung stellt eine der wenigen Optionen dar, um Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag zum Auszug zu bewegen. Besteht als Vermieter selbst der Wunsch in der Wohnung zu leben, hat der Gesetzgeber diese Möglichkeit gestattet.

Doch nach dem Aussprechen der Eigenbedarfskündigung könntest Du als Vermieter vom eigentlichen Vorhaben abweichen. Der Plan hat sich geändert und anstatt selbst die Wohnung zu beanspruchen, möchtest Du diese wieder vermieten.

Was gibt es bei der erneuten Vermietung nach der Eigenbedarfskündigung zu berücksichtigen? Beachte die nachstehenden Vorschriften, damit nicht der Verdacht einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung besteht.

Eigenbedarf als berechtigter Grund zur Kündigung

Mieter genießen in Deutschland umfangreiche Rechte, die im Gesetz verankert sind. So dürfen Vermieter nicht ohne Erlaubnis die Wohnung betreten und diese auf die Sauberkeit bzw. den Zustand überprüfen. Als Eigentümer geben Vermieter die Rechte an der Wohnung über die Dauer des Mietverhältnisses ab.

Das Mietrecht ist dabei so umfassend, dass bestimmte Personengruppen diese Rechtslage immer häufiger ausnutzen. Mietnomaden nisten sich in der Wohnung ein und einmal den Zugang erhalten, ist der Auszug erst mit einer erfolgreichen Räumungsklage durchsetzbar.

Als Vermieter bleiben Dir also nahezu keine Optionen, um einen Mieter zu kündigen. Zahlt dieser pünktlich Seine Miete und geht mit dem Objekt pfleglich um, gibt es rechtlich kaum eine Grundlage, um diesen zum Auszug zu bewegen.

Eine Ausnahme besteht mit dem Eigenbedarf. Hier hat der Gesetzgeber das Interesse des Eigentümers als schwerwiegender im Vergleich zum Mieter eingestuft. Demnach ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs erlaubt, wenn der Vermieter die Wohnung nicht mehr vermieten, sondern selbst benutzen möchte.

An die Eigenbedarfskündigung sind jedoch einige Vorschriften und Bedingungen geknüpft. Denn teilweise wird diese Ausnahme missbräuchlich genutzt, um nach dem Auszug des Mieters die Wohnung teurer neu zu vermieten.

Grundlage der Eigenbedarfskündigung

Die Kündigung von Mietern mit einem unbefristeten Mietvertrag ist nur in bestimmten Fällen erlaubt. Anders als in den meisten Ländern, dürfen Vermieter dem Mieter nicht aus reiner Willkür kündigen, wenn dieser pünktlich zahlt und ordentlich mit der Wohnung umgeht.

Ausnahmsweise ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig. Die Rechtsgrundlage findet sich hierfür in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB^[1]https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html wider. Eine Eigenbedarfskündigung ist zulässig, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass Er die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigt.

Das Interesse muss langfristig bestehen und begründet werden. So könnte der Eigenbedarf mit dem Familienzuwachs gerechtfertigt sein, falls die derzeitige Wohnung zu klein wäre. Auch ein Arbeitsplatzwechsel oder eine Trennung vom Lebenspartner gelten als zulässige Gründe für den Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen.

Eine fristlose Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarfs ist nicht erlaubt. Du musst die gesetzlichen Kündigungsfristen berücksichtigen, die je nach Dauer des Mietverhältnisses variieren, aber mindestens drei Monate betragen.

Stellt der Auszug eine unzumutbare Belastung dar, könnte der Kündigung zudem widersprochen werden. Dies gilt zum Beispiel für ältere oder kranke Personen, denen ein Umzug nicht zuzumuten wäre. Deren Gesundheit überwiegt den Anspruch auf Eigenbedarf.

Voraussetzung der Eigenbedarfskündigung

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist an einige Voraussetzungen geknüpft. Es reicht also nicht aus, dass Vermieter angeben, dass Sie selbst in der Wohnung leben möchten. Es gilt, die weiteren Bedingungen einzuhalten, damit die Kündigung zulässig ist.

Den Eigenbedarf dürfen Vermieter nicht nur für sich selbst, sondern auch für direkte Verwandte anmelden. Möchten diese in die Wohnung einziehen, ist die Kündigung ebenfalls berechtigt.

Als zulässig gilt die Kündigung für Verwandte in direkter Linie. Dazu zählen etwa die Kinder, Eltern oder Großeltern. Für entferntere Verwandte, wie Neffen, Cousins oder Tanten ist eine persönliche Beziehung nachzuweisen. Die Voraussetzungen sind hierfür enger gesetzt als bei einer direkten Verwandtschaft.

Die Eigenbedarfskündigung ist erlaubt, falls ein berechtigtes Interesse vorliegt. Der Vermieter die Räumlichkeiten also für sich oder einen Verwandten benötigt. Die Begründung ist im Kündigungsschreiben auszuführen.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden. Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist aus diesem Grund nicht erlaubt. Die Länge der Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt mindestens drei Monate (§ 573c BGB^[2]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html).

Strafen bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Stellt sich heraus, dass die Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung nicht erfüllt waren und kein berechtigtes Interesse vorlag, drohen schmerzliche finanzielle Konsequenzen. Wurde die Wohnung nicht selbst genutzt, sondern stand leer, besitzt der ehemalige Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz.

Dies bedeutet, dass mindestens die Kosten für den Umzug sowie eine Mehrbelastung durch eine höhere Miete zu ersetzen sind. Der Mieter darf durch die unzulässige Kündigung finanziell nicht schlechter gestellt sein.

Eine Straftat stellt der vorgetäuschte Eigenbedarf allerdings nicht dar. Es bestehen lediglich zivilrechtliche Ansprüche auf einen Schadensersatz.

Ab wann ist eine erneute Vermietung möglich?

Die Eigenbedarfskündigung ist nur mit schwerwiegenden Gründen erlaubt und wenn langfristig das Ziel besteht, die Wohnung selbst zu nutzen. Dennoch könnten auch bei gründlicher Planung die Situation eintreten, dass nach der Kündigung und dem Auszug des Mieters, das Interesse an der Wohnung wegfällt. Es hat sich eine andere Option aufgetan, die jetzt attraktiver erscheint. Ist dann eine sofortige Vermietung zulässig?

Erfolgt nach der Eigenbedarfskündigung nach kurzer Zeit die Wiedervermietung, steht ein vorgetäuschter Eigenbedarf im Raum. Mitunter könnte der Vermieter von Anfang an geplant haben, den Mieter zum Auszug zu zwingen, um danach eine teure Neuvermietung anzustreben.

Ob diese Vorgehensweise rechtmäßig ist, hängt maßgeblich von der zeitlichen Abfolge ab. Je schneller die Wiedervermietung erfolgt, desto eher besteht der Verdacht, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben^[3]https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/eigenbedarfskuendigung-15-vorgetaeuschter-eigenbedarf_idesk_PI17574_HI923325.html war.

Feste Fristen hat der Gesetzgeber hierfür nicht vorgesehen. In der Praxis haben sich folgende Grenzen etabliert, die als Orientierung dienen.

Findet eine Neuvermietung innerhalb von 1 1⁄2 statt, gehen Gerichte regelmäßig davon aus, dass die Kündigung nicht gerechtfertigt war. Dies ermöglicht einen Schadensersatzspruch für den ehemaligen Mieter, der bereits aus der Wohnung ausgezogen ist.

Vor dem Ablauf von drei Jahren nach der Eigenbedarfskündigung kommt es sehr auf den Einzelfall an. War absehbar, dass die Wohnung nicht selbst genutzt wird, steht dem ehemaligen Mieter ein Schadensersatz zu. Kann der Vermieter hingegen glaubhaft versichern, dass plausible Gründe vorliegen, weshalb der ursprüngliche Plan nicht umsetzbar war, liegt ein Anspruch auf Schadensersatz nicht vor.

Wird die Wohnung drei Jahre nach der Kündigung neu vermietet, muss dem Vermieter in der Regel die Täuschung von Anfang an nachgewiesen werden. Andernfalls ist Er nicht angreifbar und der lange Zeitraum zwischen der Eigenbedarfskündigung und der Neuvermietung ist ein Hinweis dafür, dass dies nicht das ursprüngliche Ziel war.

Wohnung erneut vermieten nach Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung ist ein gewichtiges Mittel, welches Eigentümer verantwortungsvoll einsetzen müssen. Es erlaubt die Kündigung des Mieters, wenn die Nutzung der Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige geplant ist.

Die Voraussetzungen einer gültigen Eigenbedarfskündigung sind hoch. Vermieter müssen eine Begründung liefern, weshalb der Wohnraum benötigt wird.

Illegitim ist hingegen die Kündigung des Mieters und eine direkte Neuvermietung. Dann liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, um die Wohnung teurer neu zu vermieten.

Lässt sich nachweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war und kein ernsthaftes Interesse am Bezug der Wohnung bestand, besitzt der ehemalige Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz. Die Höhe des Schadenersatzes richtet sich nach den tatsächlichen Kosten. Dazu gehören, die Umzugskosten, eine höhere Miete oder Anwaltsgebühren.

Ob ein Anspruch auf Schadenersatz besteht, hängt maßgeblich mit dem Zeitraum der Neuvermietung zusammen. Erfolgt bereits innerhalb von 1 1⁄2 Jahren nach der Eigenbedarfskündigung die erneute Vermietung, besteht regelmäßig ein Anspruch auf Schadenersatz. Erst nach einer Dauer von drei Jahren zwischen der Kündigung und der Wiedervermietung, ist der Nachweis der vorsätzlichen Täuschung schwer, sodass nach dieser Dauer selten noch ein Schadensersatzanspruch durchsetzbar ist.

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