Vermieter betritt Wohnung ohne Erlaubnis – Welche Konsequenzen drohen?

Die Wohnung gilt in Deutschland als streng geschützter Raum des Mieters. Vermieter müssen zu Beginn des Mietverhältnisses sämtliche Schlüssel aushändigen und auch das Betreten ist nicht ohne Weiteres erlaubt.

Verschafft sich der Vermieter dennoch einen Zutritt zur Wohnung, könnte dies gegen das geltende Recht verstoßen. Was droht dem Vermieter, falls Er ohne Erlaubnis die Wohnung betritt und in welchen Fällen wäre dieses Vorgehen zulässig?

Unverletzlichkeit der Wohnung

Die Gesetzgebung in Deutschland gewährt einen umfassenden Schutz der Wohnung^[1]https://www.bpb.de/shop/zeitschriften/izpb/grundrechte-305/254396/unverletzlichkeit-der-wohnung/ . Mit dem Beginn des Mietverhältnisses tritt der Vermieter sämtliche Möglichkeiten ab, sich einen Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Er besitzt kein allgemeines Zutrittsrecht und darf demzufolge die Wohnung nicht ohne Zustimmung des Mieters betreten.

Daraus folgt, dass es ebenfalls kein Besichtigungsrecht gibt. Der Vermieter besitzt nicht das Recht, in regelmäßigen Abständen oder nach einer Ankündigung, die Wohnung zu besichtigen.

Sollte eine solche Klausel im Mietvertrag festgeschrieben sein, entfaltet sie keine Wirkung. Vermieter besitzen keinen Anspruch darauf, die Wohnung in regelmäßigen Abständen zu besichtigen und den Zustand zu prüfen.

Vermieter müssen demnach darauf vertrauen, dass der Mieter sorgsam mit der Wohnung umgeht. Ein Betreten der Wohnung ist nur mit dem Vorliegen eines berechtigten Interesses erlaubt. Die Hürden dafür sind jedoch vom Gesetzgeber bewusst hoch gelegt, sodass eine einfache Besichtigung nicht darunter fällt.

Berechtigte Anliegen zum Betreten der Wohnung

Ein pauschales Besichtigungsrecht der Wohnung besteht nicht. Vermieter dürfen also nicht in festgeschriebenen Zeitabständen sich einen Zutritt verschaffen und den Zustand begutachten. Nur in bestimmten Fällen muss der Mieter einen Zugang zur Wohnung einräumen.

Ist geplant, die Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen, sind Wohnungsbesichtigungen durchzuführen, noch während das Objekt vermietet ist. Der Mieter muss diesen Besichtigungen zustimmen und einen Zutritt ermöglichen.

Sind Arbeiten an der Heizung durchzuführen oder sollen etwa die Fenster ausgetauscht werden, muss der Mieter ebenfalls den Handwerkern einen Zutritt gewähren. Dabei muss jedoch nicht die gesamte Wohnung zugänglich sein, sondern nur die Bereiche, in denen die Arbeiten anfallen.

Für die Nebenkostenabrechnung ist das Abzählen der Strom- Wasser- oder Gaszähler erforderlich. Diese Arbeiten können aber auch vom Mieter selbst durchgeführt^[2]https://www.welt.de/finanzen/verbraucher/article160309768/Verbraucher-duerfen-Stromzaehler-selbst-ablesen.html werden. Die entsprechenden Zählerstände sind dann zu übermitteln.

Ist ein Schaden in der Wohnung aufgetreten und wurden Reparaturmaßnahmen durchgeführt, darf der Vermieter prüfen, ob die Mängel beseitigt wurden. Zudem ist eine Untersuchung erlaubt, um ein erneutes Auftreten der Schäden zu verhindern.

Das Betreten ist auch erlaubt, falls der Verdacht besteht, dass der Mieter gegen Bestandteile des Mietvertrags verstößt. Also Haustiere hält oder die Wohnung untervermietet, obwohl dies laut Mietvertrag untersagt ist.

Ankündigung zum Zutritt der Wohnung

Es gibt einige berechtigte Anliegen, die dem Vermieter erlauben, die Wohnung zu betreten. Allerdings darf dies keinesfalls eigenmächtig erfolgen. Selbst, wenn noch Zweitschlüssel vorhanden sind, dürfen Vermieter nicht ohne Zustimmung des Mieters die Wohnung betreten, obwohl ein begründetes Interesse vorliegt.

Der Vermieter muss zuvor den Mieter über den Besuch informieren und ankündigen. Dies muss in einer angemessenen Frist geschehen und ein Termin gefunden werden, bei welchem es dem Mieter möglich ist, den Zugang zu gewähren.

Lässt sich kein Termin finden oder wird der Zugang von Seiten des Mieters verweigert, darf der Vermieter weiterhin die Wohnung nicht einfach betreten. Liegt ein berechtigtes Anliegen vor und der Zugang wird verwehrt, ist das Aussprechen einer fristlosen Kündigung möglich. Für diese Situation bietet sich die Unterstützung eines Anwalts an, um rechtssicher vorzugehen.

Unerlaubtes Betreten der Wohnung

Wurde vom Mieter nicht die Möglichkeit des Zutritts eingeräumt und verschafft sich der Vermieter dennoch einen Zugang zur Wohnung, stellt dies einen Rechtsverstoß dar. Selbst mit der Benutzung eines Zweitschlüssel und trotz, dass die Wohnung weiterhin Eigentum des Vermieters ist, stellt diese Handlung einen Hausfriedensbruch dar. Der Vermieter verstößt gegen die Unverletzlichkeit der Wohnung und beginnt eine Straftat.

Der Hausfriedensbruch ist in §123 StGB^[3]https://dejure.org/gesetze/StGB/123.html festgehalten. Das Strafmaß reicht von einer Geldstrafe bis zu einer Freiheitsstrafe von einem Jahr.

Der Mieter muss die Straftat anzeigen und nachweisen, dass der Vermieter die Wohnung betreten hat, ohne dass eine Zustimmung dazu gewährt wurde. Die entsprechende Anzeige ist bei der Polizei einzureichen.

Als weitere Konsequenz darf der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Weiterhin sind zivilrechtliche Ansprüche möglich, wie die Übernahme der Umzugskosten, die in der Folge des Hausfriedensbruchs entstehen.

Wohnung betreten bei Gefahr in Verzug

Das Zutrittsrecht des Vermieters ist starken Grenzen unterlegen. Lediglich nach vorheriger Terminvereinbarung und mit Zustimmung des Mieters, darf der Vermieter die Wohnung betreten. Er besitzt kein Hausrecht oder Ähnliches und gilt daher weitestgehend als dritte Person.

Die Wohnung des Mieters darf der Vermieter nur in einzelnen Ausnahmefällen unverzüglich betreten. Dies ist dann zulässig, wenn Gefahr in Verzug ist.

Wird ein Brand, auffälliger Geruch oder das Austreten von Wasser bemerkt, ist der Zutritt erlaubt. Es droht ein schwerer Schaden am Eigentum des Vermieters, weshalb das Betreten gerechtfertigt ist, um den Zustand der Wohnung zu wahren.

Hierbei ist es vorab empfehlenswert, den Mieter sowie die Feuerwehr zu kontaktieren. Dies gewährt eine höhere Rechtssicherheit und der Verdacht eines Hausfriedensbruchs steht nicht direkt im Raum.

Betreten der Mietwohnung durch den Vermieter

Während des Mietverhältnisses verbleibt der Vermieter Eigentümer der Wohnung. Der Mieter übt lediglich den unmittelbaren Besitz aus.

Um das Eigentum zu schützen, könnte das Interesse bestehen, regelmäßig den Zustand der Mietwohnung zu überprüfen. Vermieter könnten hierzu einen Zweitschlüssel besitzen und einfach die Wohnung nach Belieben betreten.

Solch eine Vorgehensweise stellt jedoch einen schweren Eingriff in die Privatsphäre des Mieters dar. Vermieter dürfen nur mit einem berechtigtem Interesse und nach vorheriger Terminvereinbarung die Wohnung des Mieters betreten. Verstößt der Vermieter dagegen, stellt dies einen Hausfriedensbruch dar, welcher in §123 StGB beschrieben ist. Es handelt sich demnach nicht um einen Kavaliersdelikt, sondern um eine Straftat, welche mit einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr belegt ist.

Etwaige Klauseln müssen Mieter nicht akzeptieren, die das Recht zum Zugang der Wohnung einräumen. Diese sind im Mietvertrag unzulässig.

Vermieter dürfen ausschließlich im Notfall die Wohnung unverzüglich betreten. Dazu zählen ein Brand, Wasserschaden oder Gasgeruch.

Für weitere Gründe, wie einer Wohnungsbesichtigung, ist zunächst die Zustimmung des Mieters einzuholen sowie ein geeigneter Termin zu finden. Selbst, wenn kein Termin gefunden wird, ist das eigenmächtige Betreten nicht erlaubt und es sind andere Rechtsmaßnahmen geboten.

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