Auf einen Blick

  • Dein Vermieter benötigt deine Erlaubnis, um den Kellerraum zu betreten – Das Betreten ohne Zustimmung, stellt einen Hausfriedensbruch dar
  • Die exakte Nutzung des Kellers hängt von der Formulierung im Mietvertrag ab
  • Bei berechtigtem Interesse und nach Ankündigung darf Dein Vermieter den Keller betreten
  • Der Kellerraum sollte stets abgeschlossen sein, um Hausfriedensbruch zu verhindern

Ein eigener Keller erweist sich als nützliche Ergänzung zum Wohnraum. Meist dient das Kellerabteil, um dort Gegenstände einzulagern, die nur selten in Gebrauch sind. Dort stapeln sich eventuell noch die Kartons vom letzten Umzug oder die Winterreifen warten auf die entsprechende Jahreszeit.

Vermutet der Vermieter, dass sich im Keller verbotene Gegenstände befinden oder möchte Er einfach nur den Zustand überprüfen, könnte Er sich einen Zutritt verschaffen. Ist das Betreten des Kellerraums auf diese Weise erlaubt?

Vermieter benötigt Erlaubnis zum Betreten des Kellerraums

Ist der Keller Bestandteil des Mietvertrags und dort die Nutzung vereinbart, ist der vorhandene Raum Bestandteil der Wohnung. Somit ergeben sich dort die gleichen Rechte, die auch mit dem Wohnraum verbunden sind.

Dies bedeutet, dass der Vermieter eine Erlaubnis benötigt, um den Kellerraum zu betreten. Er besitzt keinerlei Besuchsrecht, obwohl es sich um Sein Eigentum handelt. Der Keller gehört zum geschützten Raum des Mieters und der Gesetzgeber stellt die Privatsphäre als wichtiges Gut hervor.

Schutz der Privatsphäre
Geschützter Raum

Der Keller wird rechtlich wie Deine Wohnung behandelt. Verschafft sich der Vermieter unberechtigterweise einen Zutritt, stellt dies einen Hausfriedensbruch dar. Es ist keinesfalls ein Kavaliersdelikt und der Vermieter muss Deine Privatsphäre wahren.

Betritt der Vermieter den Keller ohne vorheriger Erlaubnis, könnte dies einen Hausfriedensbruch[1]https://www.anwalt.de/rechtstipps/hausfriedensbruch darstellen. Als Mieter darfst Du das Vergehen zur Anzeige bringen. Dem Vermieter drohen hohe Geldbußen oder eine Bewährungsstrafe.

Zudem ist es erlaubt, das Schloss auf Kosten des Vermieters auszutauschen. Denn Du kannst Dir nicht mehr sicher sein, dass der Kellerraum unversehrt bleibt. Tausche selbst das Schloss aus und stelle dies dem Vermieter in Rechnung. So stellst Du sicher, dass kein unbefugter Zutritt mehr möglich ist.

Genaue Formulierung im Mietvertrag beachten

Inwiefern ein Verstoß des Vermieters vorliegt, hängt von der genauen Formulierung der Nutzung des Kellers ab. Ist im Mietvertrag genau vereinbart, welches Kellerabteil Du benutzen darfst, musst Du Dich daran halten. Es ist nicht ratsam, einfach mit dem Nachbarn die Kellerräume zu tauschen. Dadurch könnte Ansprüche entfallen, falls der Vermieter sich einen Zugang verschafft.

Halte Dich also dringend an die Vereinbarung im Mietvertrag. Andernfalls ist es schwer, später eine rechtliche Handhabe gegen den Vermieter durchzusetzen.

Abzugrenzen von den einzelnen Kellerabteilen sind gemeinschaftliche Räume im Keller. Hierzu könnten die Waschküche oder der Fahrradkeller zählen. Diese sind nicht einzelnen Personen zugeordnet, sondern gelten als Gemeinschaftsfläche.

Hier darf der Vermieter die Räumlichkeiten betreten und sich einen Eindruck über den Zustand verschaffen. Denn durch eine Verwahrlosung oder andere Beeinträchtigungen könnte die Nutzung eingeschränkt sein und die Wohnqualität mindern. Dementsprechend besitzt der Vermieter ein berechtigtes Interesse, um den Gemeinschaftskeller zu prüfen.

Berechtigtes Interesse zum Betreten der Kellerräume

Unter bestimmten Voraussetzungen darf der Vermieter den Kellerraum betreten und den Zustand überprüfen. Einfach ohne Rücksprache mit dem Mieter in den Keller zu gehen, ist allerdings nicht erlaubt.

  • Erlaubnis einholen

Der Vermieter darf unter Angabe eines berechtigten Grundes den Keller betreten. Hierzu zählen der Verdacht, dass sich verbotene Gegenstände im Keller befinden, eine Verwahrlosung vorliegt oder Messgeräte abgelesen werden müssen.

In diesen Fällen muss der Vermieter Seinen Besuch vorher ankündigen und sich auf einen Termin mit dem Mieter einigen. Gemeinsam betreten Sie den Keller und können die angesprochenen Tätigkeiten durchführen.

Lediglich, wenn der Mieter sämtliche Terminvorschläge abweist, darf der Vermieter ohne Zustimmung den Kellerraum betreten.

  • Erlaubtes Betreten ohne Zustimmung

In besonderen Fällen ist das Betreten des Kellers erlaubt, ohne dass dies einen Rechtsverstoß darstellt. Erlaubt ist dies bei „Gefahr im Verzug“. Also falls der Vermieter einen auffälligen Geruch oder Qualm aus dem Keller bemerkt oder ein Rohrbruch vermutet. Dann darf der Vermieter gemeinsam mit der Polizei oder der Feuerwehr den Keller unverzüglich betreten, um einen größeren Schaden abzuwenden.

Um sich rechtlich abzusichern, sollten Vermieter nicht allein vorgehen. Es ist ratsam, den Notruf zu wählen und erst mit den eintreffenden Einsatzkräften in den Keller zu gehen. Andernfalls könnte der Mieter vermuten, dass der Vermieter sich an den Gegenständen bedient hat und einen Schadenersatz verlangen.

Den Kellerraum stets abschließen

Rechtlich zählt der Keller zur Wohnung und das unerlaubte Betreten stellt einen Hausfriedensbruch dar. Ob dem Vermieter jedoch Konsequenzen drohen, hängt maßgeblich davon ab, ob der Kellerraum abgeschlossen war.

Kellerabteil abschließen
Keller mit einem Schloss sichern

Der Keller sollte abgeschlossen sein, damit nicht der Eindruck entstünde, dass Du mit dem Betreten einverstanden seist. Steht der Keller offen, könnte der Vermieter straffrei davonkommen.

Ist der Kellerraum offen und nicht durch ein Schloss gesichert, könnte die Vermutung bestehen, dass der Mieter mit dem Betreten einverstanden sei. Dann ist dem Vermieter nicht mehr nachzuweisen, dass Er sich Seiner rechtswidrigen Handlung bewusst war.

Es handelt sich um einen Erlaubnistatbestandsirrtum[2]https://www.juraindividuell.de/pruefungsschemata/erlaubnistatbestandsirrtum-pruefung-aufbau/ , was bedeutet, dass der Vermieter straffrei aus dem Hausfriedensbruch gelangt. Daher gilt die Empfehlung, den Keller stets mit einem Schloss zu sichern, damit Vermieter sich nicht später darauf berufen können, dass Mieter doch mit dem Betreten einverstanden seien.

Das unerlaubte Betreten von Kellerräumen

Ist der Kellerraum für den Mieter als zur Nutzung im Mietvertrag verankert, gehört Er rechtlich zur Mietwohnung dazu. Daraus ergeben sich die gleichen Folgen, wie beim Betreten der Wohnung.

Ohne vorher die Erlaubnis einzuholen, begeht der Vermieter einen Hausfriedensbruch. Dies ist eine Straftat, welche rechtlich mit deutlichen Konsequenzen einhergeht.

Mieter dürfen zudem die Miete mindern, die Schlösser austauschen oder fristlos die Wohnung kündigen, falls Vermieter auf diese Weise Ihre Grenzen überschreiten.

Häufige Fragen

Der Vermieter darf den Keller nur unter bestimmten Umständen räumen. Beispielsweise, wenn ein Mietvertrag gekündigt wurde und der Mieter seinen Keller nicht selbst geräumt hat. In diesem Fall muss jedoch vorher eine angemessene Frist zur Räumung gesetzt werden.

In der Regel hat der Vermieter kein Recht, Dir den Keller wegzunehmen, solange Du Deinen Mietverpflichtungen nachkommst. Es gibt jedoch Ausnahmen, etwa wenn der Keller aus sicherheitsrelevanten Gründen umgenutzt werden muss.

Ein Vermieter hat bestimmte Rechte und Pflichten. Dazu gehört das Recht auf Miete und die Pflicht zur Instandhaltung der Immobilie. Er darf jedoch nicht ohne triftigen Grund in die Privatsphäre des Mieters eingreifen oder dessen Rechte einschränken.

Als Mieter darfst Du Deinen Keller nutzen, um persönliche Gegenstände zu lagern. Jedoch musst Du sicherstellen, dass durch Deine Nutzung keine Gefahr für das Gebäude oder andere Mieter ausgeht. Demnach sind beispielsweise die Lagerung von explosiven Stoffen oder die Einrichtung einer illegalen Werkstatt nicht gestattet.

Sebastian Jacobitz

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