In Seiner eigenen Wohnung besitzt der Mieter umfangreiche Rechte. Sie gilt als unantastbar und selbst ein Betreten der Wohnung durch den Vermieter ist nur nach einer vorherigen Abstimmung zulässig. Dementsprechend darf der Mieter sich frei entfalten und die Wohnung nach Belieben nutzen, insofern keine Belästigung der Nachbarn oder ein Schaden auftritt.

Fraglich ist jedoch, wenn der Mieter die Wohnung nutzt, um darin illegale Drogen zu konsumieren. Davon mögen die Nachbarn zwar direkt kaum etwas mitbekommen, doch hat der Vermieter ein Interesse daran, solche Machenschaften zu verhindern.

Berechtigt der Drogenbesitz zur fristlosen Kündigung der Wohnung und welche Handlungsmöglichkeiten stehen Vermietern in diesen Situationen zur Verfügung?

Besitz von Marihuana für den Selbstgebrauch

Die meisten Fälle drehen sich in der Praxis um Marihuana in geringen Mengen. Das Rauchen des Cannabis stellt für einige Personen eine Möglichkeit dar, um am Abend zu entspannen und dem Alltagsstress zu entfliehen. Doch auch zu medizinischen Zwecken wird Marihuana immer interessanter. So wird es in der Schmerztherapie erprobt und gilt keinesfalls mehr als Tabu-Thema.

Das Rauchen des Cannabis bzw. der Besitz allein rechtfertigen noch keine fristlose Kündigung der Mietwohnung. Dies hat das Amtsgericht FFM im Urteil vom 08.02.2019 33 C 2802/18^[1]https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=AG%20Frankfurt/Main&Datum=08.02.2019&Aktenzeichen=33%20C%202802/18 bestätigt. Demnach sei zwar der alleinige Drogenbesitz bereits strafbar, doch habe die Privatsphäre des Mieters Vorrang.

Strafrechtlich mag demnach der Drogenbesitz relevant sein, doch leitet sich daraus noch kein berechtigtes Interesse des Vermieters nach § 573 Abs. 1 S.1 BGB ab. Ein Verstoß gegen die Pflichten des Mietverhältnisses, welche eine fristlose Kündigung rechtfertigen, besteht demnach nicht.

Dabei ist natürlich einschränkend festzuhalten, dass dies noch nicht zum ungezügelten Drogenkonsum in der Wohnung einlädt. Denn tritt eine enorme Geruchsbelästigung auf oder fühlen sich die Nachbarn gestört, könnte dennoch kündigungsrelevante Vertragsverletzung vorliegen. Konsumenten müssen sich also rücksichtsvoll verhalten und sicherstellen, dass eine Störung der Nachbarn auftritt.

Anbau von Cannabis in der Wohnung

Aus unterschiedlichsten Gründen könnte für Mieter der Anbau von Cannabis in der eigenen Wohnung interessant sein. Sie ziehen etwa die Pflanzen für den Eigenbrauch auf, um eine bessere Kontrolle über die Wirkung zu haben und nicht illegal das Rauschmittel erwerben zu müssen.

Ob der Anbau des Cannabis einen Kündigungsgrund darstellt, ist im Einzelfall zu entscheiden. Klar ist, dass das Aufziehen einer Vielzahl von Pflanzen für den gewerblichen Gebrauch, einen schwerwiegenden Verstoß darstellt. Die Mietsache würde für die Begehung von Straftaten genutzt werden, was der Vermieter nicht hinnehmen muss. Dies gilt auch, wenn die Cannabispflanzen im Keller angebaut werden.

Doch bereits bei wenigen Pflanzen, die nicht für den Handel, sondern den Eigengebrauch gedacht sind, könnte eine Kündigung drohen. Denn ohne Zustimmung des Vermieters beeinträchtigt dies das Vertrauensverhältnis nachhaltig. Durch die Außenwirkung könnte der Ruf der Immobilie sowie der Nachbarschaft leiden. Demnach ist selbst bei einer geringen Anzahl an Cannabispflanzen eine Kündigung gerechtfertigt.

Ebenso gilt auch hier der Grundsatz, dass eine Kündigung erfolgen darf, wenn eine Beeinträchtigung des Mietshauses stattfindet. Möchten Mieter die Wachstumsbedingungen fördern und die Luftfeuchtigkeit anheben, könnte eine Schädigung der Bausubstanz einhergehen. Auch der Geruch dringt bis in den Hausflur sowie die anderen Wohnungen. Dies muss der Vermieter nicht hinnehmen, sondern darf eine fristlose Kündigung aussprechen.

Handel mit Drogen

Schwerwiegender ist es, wenn nicht nur der Drogenkonsum auftritt, sondern ein Handel mit den illegalen Substanzen aus der Mietwohnung erfolgt. Es mag zwar weniger zu einer direkten Belästigung der Nachbarn durch einen Rauch oder Gerüchen kommen, doch gehen damit andere Probleme einher.

Denn hierbei ist die Außenwirkung zu beachten, die entsteht, wenn aus dem Haus der Drogenhandel betrieben wird. Der Wert der Immobilie sinkt und es könnte ein Kreislauf entstehen, welcher zu einer Zunahme der Kriminalität führt.

Bereits der Verdacht des Drogenhandels reicht aus, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Dies hat das Amtsgericht Frankfurt entschieden. Damit wird der negativen Abwärtsspirale vorgebeugt und der Vermieter stellt sicher, dass die Wohnung nicht für solch illegale Zwecke missbraucht wird.

Handlungsmöglichkeiten des Vermieters

Die fristlose Kündigung stellt immer das letzte Mittel dar, um den Mieter zum Auszug zu bewegen. Mit einer vorherigen Intervention könnte der Mieter aber auch das Verhalten ändern und es zu keinen Problemen mehr mit dem Drogengebrauch kommen.

Zunächst ist abzuwägen, ob der Konsum medizinisch notwendig ist und welche Möglichkeiten offenstehen. So könnte zu klären sein, in welchen Mengen das Rauchen des Cannabis erlaubt ist, und wo dies zu erfolgen hat. Wie bei gewöhnlichem Zigarettenqualm könnten auch hier Einschränkungen bestehen, welche das Rauchen nur noch zu bestimmten Zeiträumen dulden.

Sollte der Verdacht des Drogenanbaus oder Konsums bestehen, welcher zu einer Belästigung der Nachbarn führt, ist zunächst eine Abmahnung angebracht. Dies stellt das erste Rechtsmittel dar, um das Fehlverhalten aufzuzeigen. Die Abmahnung ist belegbar und der erste Schritt, um bei weiteren Störungen eine fristgerechte Kündigung auszusprechen.

Haben die bisherigen Hinweise keine Änderung bewirkt und tritt weiterhin der offene Drogenkonsum in Erscheinung oder werden die Pflanzen in großer Zahl angebaut, ist die fristgerechte Kündigung denkbar. Diese gilt als Konsequenz der bisher ignorierten Abmahnungen. Dem Mieter bleiben dann wenige Monate, um eine neue Wohnung zu finden.

Urteile aus der Praxis

Wie sehen Gerichte den Umgang mit Drogen in der Wohnung und welche Konsequenzen drohen? Folgend erhältst Du eine Übersicht wichtiger Urteile, die sich mit dem Thema auseinandergesetzt haben.

Fristlose Kündigung bei Deponieren von Drogen

Im vorliegenden Fall wurden in der Wohnung Drogen in einer Menge vorgefunden, die mit einem Eigenbedarf nicht zu erklären waren. Der Vermieter hat darauf eine fristlose Kündigung ausgesprochen.

Das Amtsgericht Hamburg^[2]https://rsw.beck.de/aktuell/daily/magazin/detail/fristlose-kuendigung-einer-mietwohnung-wegen-drogenhandels hat die fristlose Kündigung bestätigt. Es urteilte, dass als Voraussetzung der Kündigung, der Drogenhandel sowie die Nutzung der Wohnung als Lagerstätte ausreichend gelten. Es handele sich um ein strafwürdiges Verhalten, weshalb eine Abmahnung nicht erforderlich sei. Das Aufbewahren der Drogen gehe über die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung hinaus, weshalb die fristlose Kündigung zulässig war.

Außerordentliche Kündigung wegen Marihuana Handels

Zwar wurde der Konsum von Cannabis unter bestimmten Voraussetzungen legalisiert, doch behalten Urteile, die den Handel betreffen, weiter ihre Gültigkeit. Wer sich weiterhin dem Marihuana Handel zuwendet, sollte vorsichtig sein.

Das Amtsgericht München und in der Folgeinstanz das Landgericht München (Az.: 14 T 7020/22^[3]https://www.mietrechtsiegen.de/mietvertragskuendigung-wegen-handeltreibens-mit-betaeubungsmitteln-sowie-besitzes/) haben entschieden, dass der Handel mit Cannabis eine fristlose Kündigung erlaubt. In der vorliegenden Entscheidung sei der strafbare Handel zwar nicht dem Mieter, sondern einem Familienmitglied zuzuordnen, welches sich über einen längeren Zeitraum in der Wohnung aufhielt, doch dies sei für die Entscheidung unerheblich.

Ebenso sei es nicht von Bedeutung, ob der eigentliche Handel innerhalb oder außerhalb der Wohnung stattfinde. Allein die Aufbewahrung einer erheblichen Menge berechtige zur fristlosen Kündigung.

Kündigung bei Störung des Hausfriedens

Der Konsum von Cannabis sowie der Anbau von bis zu drei Cannabispflanzen in der eigenen Wohnung sind mittlerweile legal. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Mieter ohne Rücksicht auf die Nachbarn sich dieser Leidenschaft hingeben dürfen.

Demnach sei eine außerordentliche Kündigung laut des Amtsgerichts Brandenburg (PDF)^[4]https://www.vermieterverein.de/data/files/n7y3-Amtsgericht-Brandenburg-Urteil-vom-30.04.2024-Az.-30-C-19623.pdf gerechtfertigt, falls die Störung des Hausfriedens so massiv sei, dass eine Fortführung des Mietverhältnisses bis zum Ende der ordentlichen Kündigung nicht zumutbar wäre. Vorausgegangen waren der Kündigung Pöbeleien, Beleidigungen und häufigere Polizeieinsätze. Weder der Alkohol- noch der Cannabiskonsum waren daher ursächlich für die fristlose Kündigung, sondern das Verhalten, welches massiv den Hausfrieden störte.

Drogenkonsum in der Mietwohnung

Die Privatsphäre ist ein hohes Gut, welches umfangreich geschützt ist. Dies gilt insbesondere für die eigene Wohnung, in welcher Mieter sich frei entfalten dürfen. Die eigenen Grenzen gehen dabei so weit, bis keine Störung der Nachbarn vorliegt.

Beim Konsum von Drogen im Mietshaus ist im Einzelfall zu betrachten, ob dies noch zu dulden ist oder das geringfügige Maß überschreitet. Das gelegentliche Rauchen von Marihuana berechtigt noch nicht zur Kündigung des Mietvertrags, insofern keine Belästigung der Nachbarn auftritt.

Den Marihuana Anbau oder gar den Handel mit Drogen müssen Vermieter aber nicht akzeptieren. Hier ist eine fristlose Kündigung legitim, welche den Mieter umgehend zum Auszug auffordert. Solch illegale Aktivitäten müssen Vermieter nicht einfach hinnehmen, sondern dürfen sich dagegen mit den üblichen Rechtsmitteln wehren.

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