Als Mieter würdest Du am liebsten dauerhaft zum einmal vereinbarten Mietpreis in der Wohnung leben. Doch die Realität sieht anders aus und speziell in den vergangenen Jahren sind die Mieten enorm gestiegen. In Großstädten herrscht ein gravierender Wohnungsmangel, sodass Vermieter praktisch freie Hand über die Miete besitzen und es besteht der Eindruck, als würden Sie diese nach Belieben erhöhen.

Zum Schutz der Mieter bestehen klare Anforderungen und Einschränkungen hinsichtlich der Mieterhöhung. Hast Du selbst ein Schreiben über die Erhöhung der Miete erhalten, dann hilft Dir der folgende Beitrag, um einzuschätzen, ob die Vorgehensweise des Vermieters zulässig ist. 

Mieterhöhung auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete

In Deutschland darf der Vermieter die Miete nicht frei festlegen. Sie folgt klaren Regeln und die Mieterhöhung ist nur unter Angabe von Gründen zulässig.

Eine erlaubte Begründung besteht mit dem Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Damit gibt der Vermieter an, dass die Miete für die Wohnung niedriger sei als bei vergleichbaren Objekten. Es erfolgt die Anhebung der Miete, um wieder dem üblichen Niveau näherzukommen.

Als Vergleichswerte dienen stets die Nettomieten. Die Nebenkosten fallen bei der Betrachtung der zulässigen Mieterhöhung nicht ins Gewicht.

Die Miethöhe wiederum ist in €/m² festgehalten. Dadurch ist ein Vergleich der Wohneinheiten möglich, die in der Größe leicht voneinander abweichen dürfen.

Fraglich ist, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist. In der Praxis haben sich die beiden folgenden Verfahren etabliert, um eine faire Miete der Wohnungen zu bestimmen.

Erhöhung basiert auf Mietspiegel

Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete dient in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern ein Mietspiegel. Die Anfertigung einer solchen Übersicht gilt mittlerweile als verpflichtend (§ 558c Abs. 4 BGB)^[1]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558c.html.

Um eine Vergleichbarkeit der Wohnungen zu ermöglichen, werden die Mieten für verschiedene Kategorien angegeben. So erfolgt meist eine Einordnung hinsichtlich des Baujahrs sowie des Zustands der Wohnung. Am teuersten erweisen sich Neubauwohnungen, die über eine hochwertige Ausstattung verfügen.

Weisen die Wohnung oder die Anlage Besonderheiten auf, die nicht im Mietspiegel Berücksichtigung finden, sind kleinere Abschläge oder Zuschläge möglich. So lässt sich für eine außergewöhnlich hochwertige Wohnanlage eine höhere Miete begründen.

Im Zuge der Mieterhöhung muss der Vermieter, wenn Er sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete beruft, den Mietspiegel bereitstellen und eine Einordnung der eigenen Wohnung vornehmen. Dadurch ist für die Mieter transparent ersichtlich, auf welcher Grundlage die Erhöhung erfolgt.

Mieten vergleichbarer Wohnungen

Nicht in allen Gemeinden oder Städten liegt ein Mietspiegel vor. Dieser ist bei einer Einwohnerzahl von weniger als 50.000 nicht verpflichtend. Entsprechend muss der Vermieter alternative Vergleichsobjekte hinzuziehen, um die Mieterhöhung zu begründen.

Zulässig ist hierfür die Betrachtung der Mieten von drei Wohnungen in ähnlicher Ausführung. Wichtig ist, dass die Vergleichbarkeit gegeben ist. Hierfür sind folgende Kriterien maßgeblich:

Die Lage beeinflusst maßgeblich das Niveau der Miete. In der Innenstadt sind die Mieten höher als in den Randlagen. Die Vergleichswohnung muss daher in einer ähnlich beschaffenen Nachbarschaft liegen.

Ebenso ist die Ausstattung für die Bewertung der Miete relevant. Dabei ist nicht nur die Wohnung zu betrachten, sondern die gesamte Wohnanlage. Eine großzügige Außenanlage, ein Aufzug sowie eine Tiefgarage sind Annehmlichkeiten, die zu einer höheren Miete führen.

Beim Mietspiegel werden Wohnungsgrößen von 20 bis 120 Quadratmeter betrachtet. Weicht die Wohnfläche von diesen Werten ab, sind ebenso Anpassungen des Mietpreises zu beachten.

Die Vergleichswohnung sollte zudem ein ähnliches Baujahr aufweisen. Eine Altbauwohnung geht mit deutlich anderen Eigenschaften einher als ein Neubau. Zum Tragen kommt hierbei auch, dass bei Altbauwohnungen häufig niedrigere Bestandsmieten herrschen. Daher dürfen die Mieterhöhungen weniger so großzügig ausfallen.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme

Der Vermieter ist verpflichtet, mindestens den Zustand der Wohnung wie beim Abschluss des Vertragsverhältnisses beizubehalten. Verstößt Er dagegen und treten Mängel auf, ist eine Mietminderung zulässig.

Auf der anderen Seiten könnten Modernisierungsmaßnahmen erfolgen, welche nachhaltig eine Aufwertung der Wohnung darstellen. Diese erlauben eine Anhebung der Miete nach § 559 BGB^[2]https://dejure.org/gesetze/BGB/559.html.

Abzugrenzen sind hierbei gewöhnliche Instandhaltungsarbeiten von einer tatsächlichen Modernisierung. Führt der Vermieter lediglich die erforderlichen Sanierungsarbeiten durch, ist danach keine Mieterhöhung erlaubt. Hierunter fallen zum Beispiel die Erneuerung des Daches sowie Reparaturen oder dekorative Arbeiten in der Wohnung. Lässt der Vermieter die Wohnung auf Seine Kosten neu streichen, genügt dies nicht als Begründung einer Erhöhung der Miete.

Demgegenüber sind Modernisierungsmaßnahmen zu nennen, die mit einer deutlichen Verbesserung der Wohnqualität einhergehen. Hierunter fallen u.a:

Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme drei Monate im Voraus schriftlich ankündigen. Liegt keine fristgemäße Ankündigung vor, ist eine Anhebung der Miete nicht erlaubt.

Hinsichtlich der Höhe besteht die Möglichkeit, maximal 8 Prozent der Modernisierungskosten anteilig auf die Mieter umzulegen. Dies bedeutet, dass sich die 8 Prozent unter den Mietparteien verteilen, wobei der Anteil sich üblicherweise an der Wohnfläche bemisst.

Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist nicht an die örtliche Vergleichsmiete oder die Mietpreisbremse gebunden. Allerdings besteht eine maximale Grenze von höchstens 3 Euro pro Quadratmeter, um welche die Jahresmiete innerhalb von 6 Jahren steigen darf.

Erhöhungen bei Staffel- oder Indexmietverträgen

Ursprünglich waren die Mieterhöhungen wenig vorhersehbar und Mieter mussten jeden Monat befürchten, dass die Ankündigung vom Vermieter eintrifft. Weder für den Eigentümer noch den Mieter ist dies eine angenehme Situation, da sie kaum eine Planungssicherheit bietet. Aufgrund einer Erhöhung könnten die Wohnkosten das eigene Budget übersteigen, sodass ein Auszug sich nicht vermeiden ließe.

Um diesem Überraschungseffekt entgegenzuwirken, haben sich in den vergangenen Jahren zwei Varianten von Mietverträgen etabliert, in denen die Mieterhöhungen fest verankert sind. Dies sind die Staffelmietverträge sowie Indexmietverträge.

Staffelmietverträge

Beim Staffelmietvertrag sind die Miethöhen der nächsten Jahre bereits bei Abschluss des Mietvertrags festgelegt. Konkret sind hierzu die jeweiligen Beträge festzuhalten. Dadurch erhalten Mieter einen genauen Überblick darüber, wie sich die Miete entwickelt und ob diese auch in Zukunft bezahlbar bleibt.

Die genauen Vorschriften für die Staffelmiete sind in § 557a BGB^[3]https://www.buzer.de/557a_BGB.htm aufgeführt. Demnach erhöht sich die Miete automatisch, wenn dies bereits im Mietvertrag vereinbart wurde.

Voraussetzung ist, dass die neue Miete jeweils als Betrag angegeben wird. Eine Formulierung, die etwa eine prozentuale jährliche Steigerung vorsieht, wäre unzulässig. Diese erscheint dem Gesetzgeber als zu intransparent, weshalb die konkrete Miethöhe ausformuliert sein muss.

Bei der Staffelmiete besteht die Einschränkung, dass mindestens ein Jahr zwischen den Erhöhungen liegen muss. Eine Steigerung der Staffelmiete alle 6 Monate ist also nicht erlaubt.

Die Staffelmiete ist für beide Parteien verpflichtend. Mieter können sich darauf verlassen, dass keine Mieterhöhungen außerhalb der getroffenen Vereinbarung stattfindet.

Indexmietverträge

Ähnlich wie die Staffelmiete sieht auch die Indexmiete feste Mieterhöhungen vor. Maßgeblich ist hierbei, dass ein Index zugrunde liegt. Dieser ist üblicherweise der Inflationsindex des Statistischen Bundesamtes. Die Miethöhe orientiert sich an der Inflation, wobei die Anpassung nicht automatisch erfolgt.

Der Vermieter besitzt zwar das Recht jährlich die Miete anzupassen, Er darf aber auch darauf verzichten und zu einem späteren Zeitpunkt die Erhöhung nachholen. Dies bietet sich an, wenn die Inflation relativ gering war und die Mieterhöhung einen unverhältnismäßigen Aufwand darstellen würde.

Für die Indexmiete gelten weder die Mietpreisbremse noch die Kappungsgrenze. Liegt eine relativ hohe Inflation vor, dürfen die Erhöhungen über diese Beschränkungen liegen.

Im Gegensatz zur Staffelmiete ist bei Abschluss des Mietvertrags weniger absehbar, wie sich die Miete entwickelt. Da das Niveau aber stets der Inflation entspricht, ändert sich streng genommen „real“ nichts. Aus Sicht des Geldwertes bleibt die Miete konstant.

Maximal erlaubte Erhöhungen

Der Wohnungsmarkt ist streng reguliert. Der Gesetzgeber erkennt, dass zwischen Mieter und Vermieter ein Ungleichgewicht herrscht. Insbesondere in den Ballungsgebieten besteht ein Wohnungsmangel, der zu zügellosen Mieterhöhungen führen könnte.

Damit Eigentümer die Lage nicht ausnutzen, bestehen mehrere Grenzen hinsichtlich der erlaubten Mieterhöhungen. Damit ist das Ziel verbunden, zu starke Anhebungen zu verhindern und weiterhin bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. 

Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze besagt, dass innerhalb von drei Jahren die Miete nicht um mehr als 20 Prozent angehoben werden darf. Die Vorgaben dazu sind in § 558 Abs. 3 BGB ^[4]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html zu finden.

An diese Grenze sind in den vergangenen Jahren vor allem Vermieter aus Großstädten gestoßen, in denen die Mietpreise sprunghaft gestiegen sind. Die Bestandsmiete könnte weit unterhalb der örtlichen Vergleichsmiete liegen, doch aufgrund der Kappungsgrenze ist die Anhebung in einem Zeitraum von drei Jahren gedeckelt.

In einigen Regionen, in denen der Wohnungsmarkt einem größeren Druck unterliegt, beträgt die Kappungsgrenze sogar nur 15 Prozent. Dies soll eine zu schnelle Anhebung der Mieten und damit auch der örtlichen Vergleichsmieten, verhindern.

Miete oberhalb der örtlichen Vergleichsmiete

Die Kappungsgrenze kommt primär bei Mieterhöhungen bestehender Mietverhältnisse zur Anwendung. Eine weitere Regelung bezieht sich allerdings auf das aktuelle Niveau der Miete.

Befindet sich diese um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel, müssen Mieter dies nicht akzeptieren. Sie dürfen die Zahlungen an den Vermieter eigenmächtig deckeln (§ 5 Abs. 2 WiStG)^[5]https://www.gesetze-im-internet.de/wistrg_1954/__5.html.  

Des Weiteren räumt der Gesetzgeber die Möglichkeit ein, die zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Kommt Dir die Miete relativ hoch vor, lohnt sich ein Blick in den Mietspiegel. Bevor Du allerdings die Zahlungen anpasst, lohnt es sich, die Vorgehensweise von einem Anwalt oder Mieterverein überprüfen zu lassen.

Mietpreisbremse

Die bisherigen Maßgaben bezüglich der Miethöhe bezogen sich auf ein bestehendes Mietverhältnis. Dabei sind die Steigerungen nur im bestimmten Umfang erlaubt und müssen begründet sein.

Für Neuvermietungen gelten diese Regelungen nicht. Vermieter hatten lange Zeit freie Hand über die Mieten und konnten bei einem neuen Mietvertrag die Höhe frei festlegen. Daher war es oftmals deutlich attraktiver, ein bestehendes Mietverhältnis aufzulösen und eine Neuvermietung anzustreben.

Mit der Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 wurden Reglementierungen geschaffen, die sich auf die Neuvermietung beziehen. Diese besagt, dass die Miete bei Abschluss des Mietvertrags maximal 10 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen darf.

Eine Ausnahme besteht allerdings für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 fertiggestellt und erstmals vermietet wurden. Bei Neubauwohnungen dürfen Vermieter die Miete frei festlegen.

Ebenso besteht nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen keine Bindung an die Mietpreisbremse. Diese Ausnahmen müssen Mieter bei der Wohnungssuche berücksichtigen, da diese maßgeblich die Miethöhe beeinflussen.

Fristen bei der Mieterhöhung

Die gesetzlichen Reglementierungen beziehen sich nicht nur auf die Miethöhe. Mieter sollen auch eine gewisse Sicherheit erhalten, dass nicht monatlich neue Erhöhungen anstehen. Um eine längere Planungssicherheit zu gewährleisten, sind die Mieterhöhungen an Fristen gebunden.

Miete muss 15 Monate unverändert bleiben

Hat der Vermieter die Erhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete begründet, muss danach das Mietniveau für mindestens 15 Monate stabil bleiben (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB)^[6]https://dejure.org/gesetze/BGB/558.html. Eine erneute Erhöhung innerhalb des Zeitraums ist nicht zulässig. Dies sichert dem Mieter zumindest für diesen Zeitraum die Sicherheit zu, dass die Miete nicht erneut erhöht wird.

Die Einschränkung besteht allerdings nicht, wenn eine Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen geplant ist. Diese ist auch während der genannten 15 Monate „Sperrfrist“ erlaubt.

Überlegungsfrist

Der Vermieter muss im Zuge der Mieterhöhung eine Überlegungsfrist einräumen. Bis zum Ablauf des übernächsten Monats hast Du Zeit, um der Anpassung des Mietvertrags zuzustimmen oder sogar Rechtsmittel dagegen einzulegen.

Die Mieterhöhung greift demnach nicht unverzüglich, sondern erst nach einer kurzen Bedenkdauer. Nutze die Zeit, um Deine Optionen zu prüfen.

Erfordernis der Zustimmung

Die Mieterhöhung stellt eine einseitige Anpassung des Mietvertrags durch den Vermieter dar. Dieser möchte, dass der ursprünglich vereinbarte Betrag verändert wird.

Eine solche Vertragsänderung bedarf Deiner Zustimmung. Erst danach gilt die neue Miethöhe und das Mietverhältnis läuft unter den veränderten Bedingungen.

Anders als bei gewöhnlichen Verträgen darfst Du allerdings die Erhöhung nicht grundlos ablehnen. Ist der Vermieter rechtmäßig vorgegangen und hat sich an die genannten Regelungen gehalten, ist eine Ablehnung nur aus besonderem Grund möglich. 

Du müsstest zum Beispiel begründen, dass der zugrunde gelegte Mietspiegel für das eigene Objekt nicht zutreffend sei oder andere Fehler vorliegen, weshalb Du die Mieterhöhung als ungültig betrachtest. Einfach die Erhöhung abzulehnen, weil Du sie als zu teuer empfindest, ist nicht möglich.

Für die Zustimmung hast Du mindestens zwei Monate Zeit. Wie zuvor erwähnt, gilt eine Überlegungsfrist vom Zugang der Mieterhöhung bis zum Ablauf des übernächsten Monats.

Die Zustimmung muss nicht schriftlich erfolgen. Es reicht aus, wenn Du die höhere Miete an den Vermieter überweist. Damit signalisierst Du ebenfalls, dass Du die Änderungen akzeptierst.

Gegen die Mieterhöhung vorgehen

Möchtest Du die Erhöhung nicht akzeptieren, gibt es verschiedene Möglichkeiten dagegen vorzugehen. Grundsätzlich ist es bei Zweifeln hilfreich, sich einen professionellen Rat zu suchen. Wende Dich an einen Anwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein, um dort eine erste Einschätzung zu erhalten.

Sonderkündigungsrecht

Wie bei Anpassungen anderer Verträge auch, steht Dir bei der Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht zu. Du musst die neuen Bedingungen nicht akzeptieren, sondern darfst mit einer Frist von zwei Monaten kündigen. 

Das Sonderkündigungsrecht steht Dir nicht zu, wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag geschlossen wurde. Bei diesen Varianten sind die Erhöhungen transparent gestaltet und bereits bei Abschluss des Mietvertrags bekannt. Entsprechend bist Du daran gebunden.

Widerspruch einlegen

Besteht der Wunsch weiterhin in der Wohnung zu leben, aber die Erhöhung scheint unangemessen, dann wende Dich an einen Anwalt oder den Mieterverein. Dort ist eine genaue Prüfung möglich und Du erhältst eine fachliche Einschätzung, ob es sich lohnt gegen die Erhöhung vorzugehen.

Innerhalb der Überlegungsfrist legst Du einen Widerspruch ein, um zu signalisieren, dass Du die Mieterhöhung nicht akzeptierst. Beharrt der Vermieter auf die Durchsetzung der Mieterhöhung, lässt sich ein Rechtsstreit nicht umgehen und ein Gericht muss entscheiden, ob die Anpassung des Mietvertrags gültig ist.

Formvorschriften

Für die Mieterhöhung besteht die Maßgabe, dass diese in Textform erfolgen muss (§ 558a BGB)^[7]https://dejure.org/gesetze/BGB/558a.html. Diese unterscheidet sich von der reinen Schriftform, dass sowohl der Brief als auch eine E-Mail zulässig sind, um die Änderung anzukündigen.

Erhältst Du eine E-Mail vom Vermieter, in welcher die Mieterhöhung angekündigt wird, ist diese mit dem Gesetz vereinbar. Dies ist auch der Fall, wenn im Mietvertrag eigentlich die Schriftform festgelegt ist.

Prüfe regelmäßig Deine E-Mails und stelle sicher, dass die angegebene Adresse aktuell ist. Andernfalls könnte ein Zahlungsverzug eintreten, wenn Du die Mitteilung zur Mieterhöhung nicht liest.

Erhöhungen der Miete

Die vergangenen Jahre waren für Mieter frustrierend und kostspielig. Die Mieten sind deutlich stärker gestiegen als in der Vergangenheit und bezahlbarer Wohnraum wird immer knapper. In den Ballungsgebieten versuchen Vermieter den legalen Spielraum für die Mieterhöhungen auszunutzen und so ist die Frage berechtigt, ob die Vorgehensweisen legal sind.

In diesem Beitrag hast Du erfahren, welche Grenzen und Vorgaben für die Mieterhöhungen bestehen. Wesentlich sind vor allem die Kappungsgrenze sowie die Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete. 

Bestehen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung, dann wende Dich an einen Anwalt oder den Mieterverein. Schließe frühzeitig eine Rechtsschutzversicherung ab, um im Bedarfsfall abgesichert zu sein.

Häufige Fragen