Auf einen Blick

  • Die pünktliche Mietzahlung ist die wichtigste Pflicht des Mieters
  • Eine Verzögerung tritt bereits ab dem ersten Tag ein sowie bei einer zu geringen Zahlung
  • Zunächst ist die Verzögerung mit einer Abmahnung zu ahnden
  • Im Wiederholungsfall ist eine fristlose Kündigung zulässig

Als Vermieter möchtest Du, dass die Mietzahlung monatlich pünktlich eingeht. Schließlich hast Du auch einige Kosten, die beglichen werden müssen. Erfolgt die Zahlung zu spät, gehst Du in Vorleistung und es besteht das Risiko, dass ein Zahlungsausfall droht.

Zahlt ein Mieter zwar regelmäßig die Miete, aber diese geht zu einem verspäteten Zeitpunkt bei Dir ein, solltest Du dies nicht hinnehmen. Dir stehen Rechtsmittel zur Verfügung, um eine pünktliche Zahlung zu verlangen und dieser Forderung Nachdruck zu verleihen.

Wie verbesserst Du die Zahlungsmoral Deines Mieters und ist sogar eine Kündigung zulässig?

Wann tritt der Zahlungsverzug ein?

In den meisten Mietverträgen ist festgehalten, wann die Mietzahlung zu erfolgen hat. Wird dort keine ausdrückliche Regelung getroffen, gilt der 3. Werktag des Monats als Zahlungsziel. Üblicherweise hat die Mietzahlung am Monatsanfang zu erfolgen, wobei sich dies auf die Werktage bezieht. Fällt der 1. des Monats auf einen Sonntag, ist es in Ordnung, wenn die Zahlung am Montag erfolgt. Schließlich kann es bei Überweisungen am Wochenende zu Verzögerungen kommen.

Regelung im Mietvertrag
Vorschriften des Mietvertrags

Im Mietvertrag ist üblicherweise geregelt, wann die Zahlung zu erfolgen hat. Überwiegend ist damit der Monatsanfang gemeint. Als Stichtag gilt hierbei, wann die Anweisung der Überweisung stattfindet. Dementsprechend ist ein späterer Zahlungseingang von einem bis zwei Tagen in der Regel noch keine Verspätung.

Bedeutsam ist hierfür zudem nicht das Datum des Zahlungseingangs beim Vermieter, sondern wann die Zahlung angewiesen wurde. Es reicht also aus, am vereinbarten Stichtag die Überweisung einzuwerfen oder im Online-Banking zu bestätigen. Nach ein bis zwei Tagen sollte der Zahlungseingang beim Vermieter erfolgen. Dies stellt demnach noch keinen Zahlungsverzug dar.

Erfolgt die Anweisung der Zahlung zu einem späteren Zeitpunkt oder ist diese nicht vollständig, befindet sich der Mieter im Verzug. Dabei gibt es auch keinen Spielraum oder eine Schonfrist. Bereits ab dem ersten Tag der Verspätung tritt der Zahlungsverzug ein, welcher mit Konsequenzen einhergehen könnte.

Vertrauensverlust & Ermahnung

Als Mieter solltest Du unbedingt die Zahlungsverzögerung vermeiden. Es geht hierbei nicht nur darum, dass das Geld zu spät beim Vermieter ankommt, sondern dass ein Vertrauensverlust damit verbunden ist. Du erweckst den Eindruck, unzuverlässig zu sein, was das zukünftige Mietverhältnis belastet. Denn dann besteht der Verdacht, dass Du auch Deinen anderen Pflichten nicht nachkommst. Somit wird der Vermieter ganz genau darauf achten, ob Du etwa den Hausflur wie vereinbart putzt[1]https://www.mietrecht.com/treppenhausreinigung/ oder eine andere Pflichtverletzung auftritt.

Hast Du es einmalig versäumt, die Miete pünktlich zu zahlen, sollte dies noch mit keinen schwerwiegenden Konsequenzen einhergehen. In der Regel erfolgt ein Kontakt des Vermieters, welcher Dich auf diese Verspätung hinweist. Handelt es sich tatsächlich um ein Versehen, wirst Du in Zukunft genauer darauf achten, dass die Mietzahlung pünktlich erfolgt. Somit ist eine einmalige Verzögerung von wenigen Tagen noch kein großes Problem. Treten Verspätungen aber häufiger auf oder vergisst Du schlichtweg eine Zahlung, kommst Du schnell in Schwierigkeiten. Das Vertrauen schwindet und es häuft sich ein Rückstand der Mietzahlungen an. Dies belastet nicht nur Deine Finanzen, sondern es droht auch der Verlust der Wohnung.

Abmahnung

Als Vermieter bietet es sich nach der ersten Verspätung der Mietzahlung zunächst den persönlichen Kontakt zu suchen. Weise den Mieter darauf hin, dass eine Zahlung zu einem früheren Zeitpunkt vereinbart war. Damit solltest Du zukünftige Verzögerungen verhindern, ohne dass das Vertrauensverhältnis übermäßig belastet ist.

Hält sich der Mieter allerdings weiterhin nicht an die Vereinbarung und erfolgt der Zahlungsverzug zum zweiten Mal, musst Du der Forderung einen größeren Nachdruck verleihen.

Hierfür steht Dir das Mittel der Abmahnung zur Verfügung. Dies ist klar im §556b Abs. 1 BGB[2]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556b.html geregelt. In der Abmahnung weist Du darauf hin, dass die Zahlung pünktlich zu erfolgen hat. Andernfalls droht die fristlose Kündigung der Wohnung.

Abmahnung aussprechen
Die Abmahnung als Warnung

Wurde der persönlichen Aufforderung nicht nachgekommen, übt die Abmahnung einen größeren Nachdruck aus. Die Abmahnung hat stets schriftlich zu erfolgen. Dort machst Du erneut darauf aufmerksam, dass der Zahlungsverzug inakzeptabel ist und bis wann die Zahlungen zu erfolgen haben. Die Abmahnung ist eine Voraussetzung dafür, dass eine spätere fristlose Kündigung gültig ist.

Die Abmahnung übt einen deutlich größeren Druck auf den Mieter aus als nur eine persönliche Ansprache. Sie zeigt klar auf, dass der Zahlungsverzug inakzeptabel ist und welche Konsequenzen drohen, wenn die Probleme weiterhin bestehen. Als Vermieter ist dieses Vorgehen zudem notwendig, um später tatsächlich eine wirksame fristlose Kündigung auszusprechen, falls wiederholt der Zahlungsverzug eintritt.

Als Vermieter ist es zudem unwesentlich, unter welchen Umständen die unpünktlichen Mietzahlungen eingehen. Verfügt der Mieter schlichtweg nicht über die erforderlichen finanziellen Mittel, ist dies grob gesagt, sein Problem. Er hat dafür Sorge zu tragen, dass das Konto ausreichend gedeckt ist, um stets die Miete zu zahlen. Dies trifft auch auf den Fall zu, dass eine Behörde verspätet eine Zahlung leistet oder der Arbeitgeber das Gehalt nicht pünktlich zahlt. Der Mieter muss sicherstellen, dass genügend Geld auf dem Konto vorhanden ist, um einen Mietrückstand zu verhindern.

Formvoraussetzungen einer gültigen Abmahnung

Damit die Abmahnung gültig ist, müssen bestimmte Formvoraussetzungen erfüllt sein. So muss die Abmahnung stets schriftlich erfolgen. Am sichersten erfolgt der Zugang, wenn Zeugen den Einwurf im Briefkasten bestätigen. Dadurch ist sichergestellt, dass die Abmahnung tatsächlich dem Mieter zugestellt wurde. Dieser kann sich dann nicht einfach darauf berufen, dass keine Abmahnung eingegangen ist.

Zudem muss im Schriftsatz klar erwähnt werden, dass es sich um eine Abmahnung handelt. Damit wird verdeutlicht, dass es sich um das Rechtsmittel handelt und nicht nur eine einfache Forderung ist.

Innerhalb der Abmahnung muss der Vermieter klar beschreiben, welche Pflichtverletzung begangen wurde. Hierbei ist es wichtig, zu benennen, wann die Zahlung eigentlich hätte erfolgen sollen.

Ist die Miete bisher nicht vollständig eingegangen, ist auch eine Fristsetzung für den Eingang der Zahlung sinnvoll. Damit wird später das Aussprechen einer fristlosen Kündigung leichter, wenn die Zahlung auch bis zur Frist nicht erfolgt ist.

Kündigung

Du hast als Vermieter die Abmahnung dem Mieter zugestellt, doch am Verhalten hat sich bisher nichts geändert. Die Zahlung ist weiterhin im Verzug und keine Besserung ist in Sicht. Entweder bestehen finanzielle Engpässe beim Mieter oder er ist schlicht nicht gewillt, die Zahlungen zu leisten. Die Gründe sind allerdings als Vermieter unwesentlich.

Der Gesetzgeber eröffnet nun die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung. Diese ist im §543 Abs. 1 und Abs. 3 BGB[3]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html festgehalten. Als Grund für die fristlose Kündigung steht im Gesetz geschrieben, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.

Kündigung der Wohnung
Dem Mieter kündigen

Erfolgt die Zahlung wiederholt verspätet, ist das Aussprechen einer fristlosen Kündigung möglich. Hierbei ist aber zu berücksichtigen, wie zuverlässig der Mieter bisher war und wie lange der Mietvertrag besteht. Je nach Bewertung können bei lediglich später eingegangenen Zahlungen die Kündigung noch nicht zulässig sein. Währenddessen ist die Auslegung bei komplett entgangenen Mietzahlungen wesentlich strenger.

Der 3. Absatz bezieht sich darauf, dass für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung zunächst eine Abmahnung wegen der Pflichtverletzung erfolgen musste. Andernfalls wäre die Kündigung mit hoher Wahrscheinlichkeit unwirksam, sodass der Mieter dagegen Einspruch einlegen[4]https://www.kgk-kanzlei.de/rechtsgebiete/mietrecht/widerspruch-gegen-eine-kuendigung/ könnte.

Beim Zahlungsverzug sind jedoch verschiedene Faktoren zu berücksichtigen, um die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung zu bestätigen. Hier ist etwa die Mietdauer und die Wiederholungsgefahr zu betrachten. Besteht das Mietverhältnis bereits seit mehreren Jahren oder Jahrzehnten, ist eine Kündigung unzulässig, wenn nur kurzzeitig die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Sind die Mieteingänge lediglich unpünktlich, aber erfolgen in voller Höhe, so gibt es mildernde Umstände, die noch keine Kündigung zulassen.

Strenger ist die Auslegung, wenn keinerlei Mietzahlungen erfolgen. Wurde an zwei aufeinander folgenden Terminen keine oder nur unvollständige Mieten gezahlt, ist eine fristlose Kündigung nach §543 Abs. BGB zulässig. Dabei sind mildernde Faktoren, wie die Mietdauer oder andere Umstände unwesentlich.

Auf der sicheren Seite bist Du, wenn Du diesen Prozess von einem Anwalt begleiten lässt. Dadurch beugst Du Formfehlern und einem möglichen Rechtsstreit vor und die Kündigung behält ihre Gültigkeit.

Räumungsklage

Kommt der Mieter auch der Aufforderung aus der fristlosen Kündigung nicht nach und verlässt die Wohnung nicht aus freien Stücken, muss der Vermieter eine Räumungsklage anstreben. Dieser Prozess ist deutlich langwieriger und mit höheren Kosten verbunden. Noch erheblicher ist es, wenn sich die Mieter als Messie oder Mietnomaden erweisen und nicht nur die Zahlungen ausbleiben, sondern einen Schaden am Mietobjekt hinterlassen.

Um weitere Folgeschäden zu vermeiden, ist der anwaltliche Rat notwendig, um schnellstmöglich die Mieter zum Auszug zu bewegen. Stellen sich die Mieter stur und ignorieren jegliche Kündigungen oder Forderungen, bleibt nur der Weg der Räumungsklage, um die Wohnung wieder anderen Mietern zur Verfügung zu stellen, die pünktlich die Miete zahlen.

Was tun, wenn Mieter nicht pünktlich zahlen?

Geraten Mieter in Zahlungsverzug, könnte dies aus verschiedenen Gründen geschehen. Der Arbeitgeber hat das Gehalt nicht pünktlich gezahlt oder die Behörde ist mit der Zahlung selbst im Verzug.

Als Vermieter bietet es sich an, zunächst das persönliche Gespräch zu suchen und dort auf die geltende Frist hinzuweisen. Je länger bisher das Mietverhältnis bestand und es zu keinerlei Problemen kam, desto verständnisvoller können Vermieter reagieren, um das Mietverhältnis nicht zu belasten.

Zeigt sich jedoch keine Besserung und auch die künftigen Zahlungen sind im Verzug, sollte nun die Abmahnung erfolgen. In dieser ist klar die Pflichtverletzung beschrieben und eine Frist gesetzt, bis zu der sämtliche Mietschulden zu begleichen sind. Ebenso besteht jetzt die Forderung, dass die Zahlung der Miete immer pünktlich erfolgt.

Hat die Abmahnung nicht die gewünschte Wirkung gezeigt und es kommt weiterhin zum Zahlungsverzug, ist das Aussprechen einer fristlosen Kündigung möglich. Damit beendet der Vermieter schnellstmöglich den Mietvertrag und möchte das Mietverhältnis auflösen. Ob die Kündigung gültig ist, hängt von Faktoren, wie der Mietdauer und dem bisherigen Vertrauensverhältnis ab. Hat sich der Mieter bis dato als zuverlässig erwiesen, sind die kurzzeitigen Zahlungsverzögerungen noch kein gültiger Grund für eine Kündigung.

Kommt der Mieter der Aufforderung zum Auszug nicht nach, so bleibt im letzten Schritt die Räumungsklage als Rechtsmittel. Der gesamte Prozess von der ersten verspäteten Zahlung bis zur Räumung nimmt zwar einige Zeit in Anspruch, doch dies ist der einzige Weg, um rechtssicher den Mieter zum Auszug zu bewegen.

Häufige Fragen

Für die Mietzahlung besteht eine klare Frist, welche im Mietvertrag festgeschrieben ist. Bis zu dieser hat die Zahlung zu erfolgen. Hierbei gilt die Anweisung der Zahlung durch den Mieter als Zahlungstermin. Üblicherweise werden hierzu die ersten Werktage des Monats als Frist zur Zahlung der Miete festgelegt.

Zahlt der Mieter seine Miete nur unpünktlich, solltest Du in verschiedenen Stufen die Forderung nach einer pünktlichen Zahlung bekräftigen. Dies geht zunächst von einem persönlichen Gespräch aus. Danach erfolgt im Wiederholungsfall eine Abmahnung und darauffolgend eine fristlose Kündigung, falls sich das Zahlungsverhalten nicht bessert. In letzter Konsequenz bleibt noch die Räumungsklage, um einen zuverlässigen Mieter für die Wohnung zu finden.

Die Miete darfst Du streng genommen niemals verspätet zahlen. Beim ersten Verstoß droht die Abmahnung, welche noch mit keinen Konsequenzen einhergeht. Zahlst Du aber das zweite Mal die Miete verspätet, könnte eine fristlose Kündigung erfolgen, die Dich zum Auszug zwingt.

Die Miete darfst Du nur in Rücksprache mit dem Vermieter später zahlen. Andere Umstände, wie ein Verzug des Arbeitgebers oder einer Behörde sind keine berechtigten Gründe, um eine Miete später zu zahlen. Auch in diesen Fällen könnte eine Abmahnung erfolgen.

Sebastian Jacobitz

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