Indexmiete – Definition & Entwicklung vs. Staffelmiete

In den vergangenen Jahren war die Inflation omnipräsent. Sowohl in den Medien als auch beim Wocheneinkauf konnten Verbraucher praktisch wöchentlich die steigenden Preise mitverfolgen.

Mittlerweile haben sich die Preissteigerungen auf ein übliches Niveau eingependelt. Das gewünschte Ziel von 2 Prozent pro Jahr befindet sich in Reichweite.

Betroffen von den Preiserhöhungen waren auch die Mieten. Besonders unglücklich war die hohe Inflation für Mieter, die einen Indexmietvertrag abgeschlossen haben. Denn bei diesem besteht die Besonderheit, dass die Miete direkt mit dem Verbraucherpreisindex verbunden ist.

Die Miete liegt dadurch konstant auf dem gleichen Niveau wie die Verbraucherpreise. Ist solch eine Indexmiete für Mieter von Vorteil und was solltest Du beim Abschluss beachten?

Definition der Indexmiete

Der Indexmietvertrag stellt eine Variante dar, bei welcher die Mieterhöhungen nicht nach der freien Festlegung des Vermieters erfolgen, sondern an die Inflation gebunden sind. Im jährlichen Abstand erhöht sich die Miete gleichsam mit der Inflation.

Für Mieter gewährt dies eine gewisse Planbarkeit. Die plötzliche Mieterhöhung erhalten Sie nicht per Brief, sondern können anhand der Marktentwicklung die neue Miete abschätzen.

Vermieter müssen keine umständlichen Berechnungen durchführen, sondern können sich sicher sein, dass die Miete real immer dem gleichen Wert entspricht. Dies vermindert den Aufwand und stellt eine besonders simple Form der Mietpreisfindung dar.

Kopplung an Inflation

Kern der Indexmiete ist die Kopplung an die Inflation. Für Mieter und Vermieter bedeutet dies, dass die Miete real konstant bleibt.

Jährlich wird der Verbraucherpreisindex^[1]https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/_inhalt.html durch das Statistische Bundesamt veröffentlicht, welche als Grundlage für die Mieterhöhung dient. Wurde eine Inflation von 3 Prozent im Jahresverlauf gemessen, darf der Vermieter um diesen Wert die Miete erhöhen.

Verbraucherpreisindex erklärt

Obwohl die Inflationsraten in den vergangenen Jahren ein viel diskutiertes Thema waren, ist deren Berechnung kompliziert und ständig mit Kritik verbunden. Denn es handelt sich keinesfalls um einen einfachen Messwert, welcher sich anhand objektiver Daten belegen lässt.

Vielmehr basiert die Inflationsrate auf die Zusammenstellung eines virtuellen Warenkorbes. Das Statistische Bundesamt nutzt hierfür rund 700 Güter und Waren, deren Preisentwicklung sie untersucht.

Kritisch ist hierbei, wie die Zusammensetzung des Warenkorbes genau ausfällt. Neue elektronische Geräte gelten im Folgejahr bereits als veraltet und sinken nach der Einführung stetig im Preis. Daher ist eine ständige Anpassung erforderlich, um die realen Gegebenheiten abzubilden.

Wie stark Verbraucher von den Preiserhöhungen betroffen sind, hängt von den eigenen Lebensumständen ab. Personen mit eher geringem Einkommen spüren Erhöhungen des Preises von Waren des täglichen Gebrauchs stärker als Menschen mit einem höheren Einkommen.

Daher handelt es sich bei der Ermittlung des Verbraucherpreisindexes nicht um eine exakte Wissenschaft. Eine gewisse Unsicherheit bleibt bestehen und durch die Unterscheidung verschiedener Indizes wird versucht, die unterschiedlichen Szenarien abzubilden.

Gemessen wird die Preiserhöhung im Jahresvergleich. Sind die Gesamtkosten für den zusammengestellten Warenkorb im Vergleich zum Vorjahr um 3 Prozent gestiegen, entspricht dies der Inflationsrate. Die EZB verfolgt das Ziel, dass die Inflation sich um einen Wert von 2 Prozent pro Jahr liegt, um drastische Preissteigerungen zu vermeiden und eine Stabilität sicherzustellen.

Höherer Anteil an Neuvermietungen

Unter den bestehenden Mietverhältnissen sind Indexmietverträge seltener anzufinden. Sie nehmen lediglich einen Anteil von 2,2 Prozent ein.

Bei Neuvermietungen setzen Vermieter allerdings immer häufiger auf diese Variante^[2]https://www.iwkoeln.de/presse/iw-nachrichten/ralph-henger-christian-oberst-nur-22-prozent-haben-eine-indexmiete-abgeschlossen.html . So sind mehr als 7 Prozent der neu abgeschlossenen Mietverträge an den Verbraucherpreisindex gekoppelt.

Suchst Du nach einer Wohnung, wirst Du mit höherer Wahrscheinlichkeit einen Indexmietvertrag angeboten bekommen. Sei Dir bewusst, welche Besonderheiten diese Vertragsgestaltung aufweist.

Rechtliche Voraussetzungen

Indexmietverträge stellen eine Sonderform dar, die erst seit 1993 bei Wohnraummietverträgen zulässig ist. Zuvor war eine solche Verbindung der Inflation mit der Mieterhöhung rechtlich nicht erlaubt.

Erst im Jahr 2001 schuf der Gesetzgeber eine ausführlichere Grundlage für Indexmietverträge. Diese sind §557b BGB^[3]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557b.html vorzufinden. Neben der Staffelmiete ist die Indexmiete die einzige Variante zur Gestaltung der fixen Mieterhöhungen, die rechtlich zulässig ist.

Die grundsätzlichen Voraussetzungen für einen gültigen Indexmietvertrag sind mit gewöhnlichen Mietverträgen vergleichbar. Folgende Anforderungen müssen erfüllt sein.

Der Abschluss eines Mietvertrages ist nicht an eine bestimmte Form gebunden. Auch eine mündliche Absprache ist bindend.

Allerdings besteht hierbei die Schwierigkeit der Nachweisbarkeit. Daher sind die meisten Mietverträge schriftlich ausgestaltet.

Für die Indexmiete besteht eine strengere Vorschrift. Diese ist nur zulässig, wenn sie schriftlich festgehalten ist (§ 126 BGB^[4]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__126.html ).

Für die Messung der Inflation besteht kein „offizieller“ Index. Verschiedene Institute veröffentlichen ihre Zahlen, die voneinander abweichen können. Im Indexmietvertrag ist daher genau festzulegen, welcher Index als Orientierung dient.

Etabliert hat sich der „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“ (VPI) des Statistischen Bundesamtes. Abweichend davon veröffentlicht das IW Köln eigene Zahlen und weitere Stiftungen sowie Institute führen ebenfalls Erhebungen durch.

Die Mieterhöhung erfolgt nicht automatisch, sondern ist vom Vermieter bekannt zugeben. Bewegt sich die Inflation auf einem sehr niedrigen Niveau, lohnt sich eine Anpassung von weniger als 1 Prozent kaum.

Daher können Vermieter auf die Erhöhung verzichten und diese für das nächste Jahr „aufsparen“. Eine solche Verzögerung ist im Mietvertrag festzuhalten.

Ebenso könnten Vereinbarungen über eine Befristung des Mietvertrages bestehen. Die Indexmiete ist grundsätzlich für befristete sowie unbefristete Mietverträge anwendbar.

Berechnungsgrundlage der Indexmiete

Als Basis für die Berechnung der Indexmiete dient in den meisten Fällen der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Dieses veröffentlicht im monatlichen Turnus die aktuellen Daten.

Relevant für die Mieterhöhung ist der Vergleich mit dem Vorjahr. Da eine Erhöhung der Miete nur im jährlichen Abstand zulässig ist, bezieht sich die Inflationsrate immer auf die Preise des Vorjahresmonats.

Zu beachten ist zudem die unterschiedliche Basis. Der VPI etwa betrachtet in den meisten Darstellungen das Jahr 2020 als Basisjahr. Zu einem späteren Zeitpunkt lässt sich die Inflationsrate nicht mehr direkt aus dem Index ablesen.

Denn die Inflationsrate ergibt sich nicht als Änderung der Indexpunkte, sondern aus der prozentualen Veränderung. Um diesem zu entsprechen, ist folgende Formel anzuwenden:

(Aktueller Preisindex : Vorheriger Preisindex) * 100 – 100 = Prozentuale Veränderung des Preisindex

Zusätzlich ist zu beachten, dass die Indexmiete sich ausschließlich auf die Nettokaltmiete bezieht. Die Nebenkosten bleiben davon unberücksichtigt und die Abschlagszahlungen sind gesondert anzupassen.

Beispielrechnung

Die folgende Beispielrechnung veranschaulicht, inwiefern die Mieterhöhungen erfolgen. Dabei dienen die realen Zahlen des VPI als Berechnungsgrundlage.

Jahr	Nettokaltmiete	VPI
2015	1000 €	100,0
2016	1005 €	100,5
2017	1020 €	102,0
2018	1038 €	103,8
2019	1053 €	105,3
2020	1058 €	105,8
2021	1091 €	109,1
2022	1177 €	117,7
2023	1247 €	124,6

Mieterhöhung bei Indexmiete durchführen

Wie genau ist der Ablauf bei der Durchführung der Mieterhöhung, falls ein Indexmietvertrag abgeschlossen wurde? Diese Schritte sind zu beachten.

Bekanntmachung der Mieterhöhung

Die Mieterhöhungen erfolgen nicht automatisch. Obwohl der Verbraucherpreisindex öffentlich einsehbar ist, gehen die Erhöhungen stets vom Vermieter aus. Dieser kann sich dafür entscheiden, ein Jahr auf die Anpassung zu verzichten und stattdessen erst im Folgejahr die Miete erhöhen. Ein gewisser Spielraum bleibt also vorhanden.

Dies stellt eine Abgrenzung zur Staffelmiete dar, bei welcher die prozentualen Erhöhungen bereits mit Abschluss des Mietvertrages feststehen. Sie sind fix und nicht veränderbar.

Für den Indexmietvertrag gilt, dass der Vermieter die Erhöhung schriftlich mitteilen muss. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Da die Kopplung an die Inflationsrate im Mietvertrag festgeschrieben ist, besteht keine Möglichkeit dagegen vorzugehen.

Lediglich bei Rechtsverstößen besteht die Option eines Widerspruchs. Dies ist denkbar, wenn die Erhöhung nicht der Inflationsrate entspricht oder in zu kurzen Abständen erfolgte.

Beim Indexmietvertrag gilt, dass die Erhöhung zwei Monate im Voraus anzukündigen ist. Die höhere Miete ist im übernächsten Monat das erste Mal zu überweisen.

Frist von 12 Monaten einhalten

Wie bei gewöhnlichen Mietverträgen besteht auch beim Indexmietvertrag die Einschränkung, dass Mieterhöhungen nur alle 12 Monate erlaubt sind. Der Vermieter darf die Miete nicht im monatlichen Abstand erhöhen, sondern muss mindestens ein Jahr seit der letzten Erhöhung verstreichen lassen.

Dies gibt dem Mieter zumindest für diesen Zeitraum die Sicherheit, dass die Zahlungen konstant bleiben. Andernfalls müssten jeden Monat die Überweisungen individuell erfolgen, was einen höheren Aufwand bedeutet und anfälliger für Fehler wäre.

Anspruch bei Deflation auf sinkenden Mietpreis

Eine Inflation sagt aus, dass die Preise im gemessenen Zeitraum gestiegen sind. Dies ist der Regelfall und für die Wirtschaft wünschenswert.

In Ausnahmefällen könnte auch eine Deflation aufgetreten sein. Dies bedeutet, dass die Preise nicht gestiegen, sondern gesunken sind.

Aus wirtschaftlicher Sicht ist dies mit einer hohen Gefahr verbunden. Die Deflation ist meist ein Ausdruck einer Wirtschaftskrise und politisch nicht gewollt. Verbraucher würden gezielt Geld ansparen und weniger konsumieren, was mit einem Rückgang der Wirtschaftskraft einhergehen würde.

Obwohl die Deflation die Ausnahme darstellt, besteht aus Sicht des Mieters in solch einer Phase der Anspruch auf eine Senkung der Miete. Denn freiwillig würde der Vermieter kaum eine Senkung der Miete durchführen und versuchen die Phase der Deflation auszusitzen. Um als Mieter nicht diese Mehrkosten tragen zu müssen, besteht der Rechtsanspruch auf eine Mietsenkung.

Keine Wirksamkeit der Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze

Die hohe Inflation war für Mieter besonders zu spüren. Die Mieten sind speziell in den Ballungsgebieten förmlich in die Höhe geschossen.

Um diese Entwicklung einzudämmen, bestehen mehrere gesetzliche Vorgaben hinsichtlich der Mieterhöhungen. Daran sind Vermieter gebunden und dürfen die Höhe nicht beliebig verändern.

Die Mietpreisbremse sowie die Kappungsgrenze bewirken, dass eine Erhöhung nur um maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren bzw. nicht mehr als 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf. Dadurch ist die Entwicklung der Mietpreise etwas gedämpft.

Diese Einschränkungen besitzen keinen Einfluss auf den Indexmietvertrag. Weder die Mietpreisbremse, noch die Kappungsgrenze sind für die weiteren Anhebungen relevant.

Lediglich bei der Festlegung der Miethöhe zu Beginn des Mietverhältnisses sind die Grenzen einzuhalten. So muss die Miete bei Einzug der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen.

Die hohen Inflationsraten der vergangenen Jahre stellen in der Gesamtbetrachtung eher die Ausnahme dar. Eine Steigerung oberhalb der Kappungsgrenze ist mit einem Indexmietvertrag kaum zu erwarten.

Der Zielwert der Inflation beträgt 2 Prozent, welche von der EZB durch die Anhebung und Senkung des Leitzinses anvisiert werden. Dementsprechend ist eine Steigerung von ca. 2 Prozent im Jahr anzunehmen.

Vor- und Nachteile

Lohnt sich die Indexmiete für Vermieter oder Mieter? Nachfolgend erhältst Du eine Gegenüberstellung der einzelnen Vor- und Nachteile dieses speziellen Mietvertrages.

Vorteile

Mieter sowie Vermieter erhalten einen besseren Überblick über die Mietentwicklung. Die Erhöhungen erfolgen nicht „willkürlich“, sondern auf einer nachvollziehbaren Basis. Indem Mieter die Entwicklung der Inflationsrate verfolgen, können Sie abschätzen, wie hoch die Miete im Folgejahr ausfallen wird.

Die Mieterhöhungen basieren auf transparenten Regeln und Daten. Dies verhindert Konflikte sowie Anfechtungen, was förderlich für das langfristige Mietverhältnis ist. Für Vermieter ist diese Gestaltung einfacher, da kaum rechtliche Hürden bestehen.

Folgt die Miete der Inflation, bleibt die reale Höhe konstant. So ist davon auszugehen, dass die Miete in etwa den gleichen Anteil im Haushaltsbudget einnimmt. In regelmäßigen Abständen erhalten Arbeitnehmer eine Gehaltserhöhung, welche mindestens die Inflation ausgleicht. Dadurch sind die realen Aufwendungen für die Miete gleichbleibend.

Nachteile

In den Ballungsräumen ist die Miete im vergangenen Jahrzehnt deutlich stärker als die Inflation gestiegen. Vermieter würden mit einer Indexmiete Einnahmen verlieren, da Sie die Miete nicht entsprechend der Nachfrage anpassen dürfen. Allerdings ist anzumerken, dass dieser Nachteil für Vermieter, den Mietern wiederum zugutekommt.

Problematisch ist die Indexmiete in Zeiten höherer Inflationsraten. Dies zeigte sich in den Zeiten der Nullzinspolitik, in welcher das günstige Geld zu einer enormen Steigerung der Preise geführt hat.

Mieter mit einem Indexmietvertrag spürten die Inflation nicht nur im Supermarkt oder bei den Energiekosten, sondern direkt auch an der Miete. Vermieter konnten deutliche Erhöhungen durchführen, was zunächst mit einer Doppelbelastung einherging.

Indexmiete vs. Staffelmiete

Möchten Vermieter vom Standardmietvertrag abweichen, stehen dafür entweder der Indexmietvertrag oder der Staffelmietvertrag zur Auswahl. Welche Unterschiede bestehen hierbei?

Beim Staffelmietvertrag sind die Erhöhungen mit Abschluss des Mietvertrages fixiert. Sie orientieren sich nicht an die Inflation, sondern betragen einen bestimmten Prozentwert. Die Erhöhungen bei der Staffelmiete bewegen sich in einem Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich.

Anders als bei der Indexmiete obliegt die Mieterhöhung nicht dem Vermieter. Die Anpassungen erfolgen automatisch, sodass eine Aussetzung nicht erlaubt ist.

Ansonsten sind die Regelungen vergleichbar. Die Staffelmiete ist nicht an die Mietpreisbremse oder die Kappungsgrenze gebunden, sodass in Großstädten höhere Anhebungen möglich sind. Mieter müssen sich darüber im Klaren sein, da mit der Unterschrift eine Verbindlichkeit besteht.

Jahr	Indexmiete	Staffelmiete
2015	1000 €	1000 €
2016	1005 €	1030 €
2017	1020 €	1061 €
2018	1038 €	1093 €
2019	1053 €	1126 €
2020	1058 €	1159 €
2021	1091 €	1194 €
2022	1177 €	1230 €
2023	1247 €	1267 €

Ob die Indexmiete oder die Staffelmiete für Vermieter lohnenswerter ist, lässt sich pauschal nicht sagen. Dies ist abhängig von der Inflationsrate sowie der vereinbarten Staffelung. In Ballungsgebieten übertreffen die Staffelungen zumeist die Inflation. Nur bei einer besonders hohen Inflationsrate befinden sich die Steigerungen beim Indexmietvertrag auf einem höheren Niveau.

Bewertung der Indexmiete

Der Indexmietvertrag stellt eine transparente Form der Mieterhöhungen dar. Sie orientiert sich am Verbraucherpreisindex und damit indirekt an den Lebenshaltungskosten.

Da die Inflation sich in einem Zielbereich von 2 Prozent bewegen soll, sind die jährlichen Mieterhöhungen überschaubar. Speziell in Großstädten sind die Mieten stärker gestiegen. Mieter hätten dort selbst in Zeiten gesteigerter Inflationsraten von der Indexmiete profitiert.

Somit stellt die Indexmiete in Zeiten niedriger Inflation einen Schutz vor sprunghaften Anstiegen dar. Dennoch müssen Mieter damit leben, dass die Miete jährlich steigt.

Häufige Fragen