In Deutschland sind die Rechte der Mieter tief verankert. So dürfen Mieten nicht nach Belieben erhöht werden und Vermieter besitzen nicht das Recht, die Wohnung regelmäßig zu betreten.

Diese Rechte und Vorschriften bleiben bei einem Wechsel der Eigentümer unangetastet. Den Mietern soll dadurch kein Nachteil entstehen, sodass der Mietvertrag, wie gehabt, weiterläuft.

Doch der neue Eigentümer könnte ein höheres Interesse an der Wirtschaftlichkeit der Immobilie besitzen. Daher könnte schnellstmöglich eine Mieterhöhung stattfinden, um die Einnahmen zu steigern. Ist eine Mieterhöhung nach einem Eigentümerwechsel erlaubt und welche Vorschriften greifen hier?

Mietvertrag läuft bei Eigentümerwechsel weiter

Ein Eigentümerwechsel kann aus unterschiedlichen Gründen geschehen. Zumeist ist damit der Wunsch verbunden, die Immobilie rentabel weiterzuführen und daraus regelmäßige Einnahmen zu erzielen. Es könnte aber auch der Gedanke aufkommen, eine Wohnung selbst zu beziehen und diese für sich zu nutzen. Daher besteht die Sorge, dass mit einem Eigentümerwechsel der eigene Mietvertrag gefährdet ist.

Diese Angst ist in Deutschland unbegründet. Hier besteht der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht^[1]“. Nach § 566 BGB^[2] folgt, dass der neue Eigentümer die bestehenden Mietverträge weiterführen muss. Er ist nicht berechtigt, aufgrund des Erwerbs die Verträge aufzulösen. Mit dem Immobilienkauf besteht für den Eigentümer die Verpflichtung, die bestehenden Verträge fortzusetzen. Da dies mit einer hohen Verantwortung einhergeht, ist vor dem Kauf genau die Gestaltung der Mietverträge zu prüfen.

Der neue Eigentümer muss sich an die bestehenden gesetzlichen Regelungen halten. Ein Sonderkündigungsrecht aufgrund des Immobilienkaufs besteht nicht, sodass Mieter keine Angst um den Mietvertrag haben müssen. Dieser ist weiterhin gültig.

Eine Ausnahme besteht lediglich, falls der Immobilienerwerb über eine Zwangsversteigerung erfolgte. Diese Ausnahme ist in § 57a ZVG festgeschrieben. Demnach darf der Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Einschränkend ist dabei jedoch, dass die Kündigung bereits zum ersten erlaubten Termin erfolgen muss. Wird dies versäumt, ist eine spätere Kündigung nicht mehr gültig. Zudem muss für ein Wohnraumverhältnis ein berechtigter Grund vorliegen, damit der neue Eigentümer kündigen darf. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Er einen Eigenbedarf ankündigt. Eine Kündigung nach einer Zwangsversteigerung, um später mit neuen Mietverträgen höhere Mieten zu erzielen, ist nicht zulässig.

Zulässige Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel

Eine Kündigung des Mietvertrags ist mit Berufung auf den Eigentümerwechsel unzulässig. Die Verträge haben auch für den neuen Eigentümer weiter Bestand, sodass die Mieter eine langfristige Planungssicherheit besitzen und nicht darum fürchten müssen, die Wohnung zu räumen, nur weil die Immobilie verkauft wurde.

Bei der Miethöhe sind jedoch größere Freiheiten möglich. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Mieten vergleichsweise niedrig sind und kaum Mieterhöhungen erfolgten. Dann könnte der neue Eigentümer schnell darum bemüht sein, die Mieten zu erhöhen und die Einnahmen zu steigern. Dabei sind folgende Voraussetzungen zu beachten.

Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Mieten dürfen in Deutschland nicht frei nach Belieben festgelegt werden. Sie müssen objektiven Kriterien folgen, die einer Verhältnismäßigkeit entsprechen. Dies soll selbst einer hohen Nachfrage verhindern, dass enorme Mieterhöhungen folgen.

Eine Mieterhöhung infolge des Eigentümerwechsels ist erlaubt, wenn dies die ortsübliche Vergleichsmiete hergibt. Nach § 558 BGB^[3] ist eine Erhöhung der Miete möglich, um diese auf das vorherrschende Niveau anzuheben. War die Miete also bisher relativ günstig, darf der neue Eigentümer diese erhöhen.

Die Erhöhung ist jedoch nur gültig, wenn die letzte Anpassung mindestens ein Jahr zurückliegt. Hat der vorherige Eigentümer erst kürzlich eine Mieterhöhung durchgeführt, unterbricht der Eigentümerwechsel diese „Schonfrist“ nicht.

Kappungsgrenze beachten

Im Rahmen der Mieterhöhung sind verschiedene Grenzen zu beachten. Diese beziehen sich sowohl auf den Zeitraum sowie die relativen Steigerungen.

Zuvor wurde bereits erwähnt, dass zwischen den Mieterhöhungen mindestens ein Jahr vergehen muss. Häufigere Anpassungen sind unzulässig, weil sie den Mietern keine Planungssicherheit erlauben.

Die Kappungsgrenze^[4] besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf. Damit ist selbst eine Beschränkung für das Anheben besonders günstiger Mieten gegeben. Diese dürfen nicht schlagartig steigen, sondern lediglich um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren.

Je nach Region kann die Kappungsgrenze auch bei 15 Prozent liegen. Damit wird einer zu starken Anhebung vorgebeugt, welche die Mieter belasten würde.

Umlage von Modernisierungsmaßnahmen

Mit dem Eigentümerwechsel könnten Investitionen in die Immobilie erfolgen. Der neue Eigentümer hat bereits beschlossen, das Gebäude aufzuwerten und möchte einige Arbeiten durchführen. Damit könnte das Ziel bestehen, die Wohnungen zu einem höheren Preis zu vermieten, um eine entsprechende Rendite zu erhalten.

Anders als oftmals in der Praxis angenommen, sind Modernisierungsmaßnahmen keinesfalls ein Freifahrtschein, um die Mieten beliebig in die Höhe zu treiben. Zwar lassen sich damit Mieterhöhungen rechtfertigen, doch sind hierbei weiterhin die bestehenden Voraussetzungen zu beachten.

So darf die Steigerung der jährlichen Miete nicht mehr als 8 Prozent der Modernisierungskosten betragen. Zudem besitzt die Kappungsgrenze weiterhin ihre Gültigkeit. Demnach sind Erhöhungen nur in einem bestimmten Umfang zulässig.

Umsetzung der Mieterhöhung

Zur rechtssicheren Umsetzung der Mieterhöhung sind verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen. Neben den bereits erwähnten gesetzlichen Fristen muss die Anhebung begründet sein.

Vermieter müssen sich entweder auf die Vergleichsmiete berufen oder Modernisierungsmaßnahmen anführen, um die Erhöhung zu rechtfertigen. Zur Ermittlung einer fairen Miete dienen der Mietspiegel, die Mietdatenbank sowie die Mieten vergleichbarer Wohnungen.

Die Mieterhöhung ist in Textform anzufertigen und den Mietparteien zuzustellen (§558a Abs. 1 BGB). Zu beachten ist, dass es sich beim Schreiben nicht um eine reine Zahlungsaufforderung handelt. Vielmehr sind die Mieter angehalten, der Mieterhöhung zuzustimmen, damit der neue Betrag seine Gültigkeit entfaltet.

Sollte der Mieter nicht zustimmen und Seinen Widerspruch zum Ausdruck bringen, ist der gerichtliche Klageweg zu bestreiten. In letzter Instanz muss ein Gericht entscheiden, ob die Mieterhöhung nach dem Eigentümerwechsel nachvollziehbar und zulässig war.

Rechte der Mieter bei Eigentümerwechsel

Ein Eigentümerwechsel könnte zu einer Unsicherheit beitragen. Welche Absichten verfolgt dieser und wie geht Er mit der Immobilie um?

Doch zunächst gilt es, Ruhe zu bewahren. Mieter besitzen in Deutschland umfassende Rechte, welche vom Hausverkauf unangetastet bleiben. Der Mietvertrag ist weiterhin gültig und Erhöhungen sind nur bis zu einer gewissen Grenze erlaubt. Daher ist erstmal davon auszugehen, dass sich die Wohnungssituation nicht verändert. Eine Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel ist nur in einem bestimmten Rahmen erlaubt, sodass plötzliche Mehrbelastungen nicht auftreten.

Sollte tatsächlich eine Mieterhöhung stattfinden, ist diese zu prüfen. Entspricht sie den gesetzlichen Vorgaben oder erscheint Dir die Steigerung für Deine Mietwohnung zu hoch? Hierfür kannst Du zunächst selbst grob überschlagen, ob die Erhöhung die Kappungsgrenze übersteigt oder innerhalb des vergangenen Jahres bereits eine Mieterhöhung erfolgte.

Bestehen berechtigte Zweifel, musst Du die Erhöhung des neuen Eigentümers nicht einfach hinnehmen. Er muss sich ebenso an Rechte und Pflichten halten, die mit der Immobilie einhergehen. Prüfe die Mieterhöhung und widersprich ihr, falls sie nicht mit dem Gesetz vereinbar ist. Wende Dich an einen Anwalt oder einen Mieterverein, um Deine Situation individuell zu betrachten. Dann kannst Du rechtssicher vorgehen, um durch den Eigentümerwechsel nicht benachteiligt zu werden.

Mieterhöhung bei neuem Eigentümer

Fand ein Eigentümerwechsel des Mietshauses statt, ist dies mit einer Unsicherheit verbunden. Wird der neue Vermieter direkt die Mieten erhöhen, um eine maximale Rendite zu erzielen oder hat Er auch das Wohl der Mieter im Blick?

In Deutschland sind die Rechte der Mieter glücklicherweise tief verankert. Vermieter müssen sich bei der Mieterhöhung an einige Spielregeln halten und besitzen dort keine absolute Freiheit. Durch die Verwendung einer Vorlage für die Mieterhöhung ist eine solche Rechtssicherheit eher gegeben.

Grundsätzlich bricht der Kauf die Miete nicht. Der Mietvertrag ist weiterhin gültig und darf nicht pauschal gekündigt werden. Eine Mieterhöhung ist zudem an bestimmte Grenzen gebunden. Sie darf innerhalb der letzten drei Jahre nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Ist innerhalb des letzten Jahres bereits eine Erhöhung durchgeführt worden, ist eine erneute Steigerung unzulässig.

Besitzt Du berechtigte Zweifel am Vorgehen des neuen Vermieters, dann wende Dich an einen Anwalt oder den Mieterschutzbund. Dort erhältst Du eine fachliche Beratung, sodass Du unerlaubte Mieterhöhungen nicht einfach hinnehmen musst.

Häufige Fragen