In Deiner Wohnung möchtest Du nicht von unangenehmen Gerüchen umgeben sein, die die Wohnqualität nachhaltig beeinträchtigen. Doch von der Nachbarwohnung ausgehend oder aufgrund baulicher Mängel ist es möglich, dass unverschuldet ein Gestank aus der Toilette oder über den Hausflur in Deine Wohnung dringt.

Gegen solch eine Geruchsbelästigung kannst Du Dich innerhalb der eigenen vier Wände kaum schützen. Zwar ist eine Überlagerung mit anderen Duftquellen möglich, doch dies bietet keine langfristige Lösung.

Eine Mietminderung steht Dir als Druckmittel zur Verfügung, um den Vermieter zum Handeln zu zwingen. Erst durch die Reduktion der Mietzahlung sieht sich dieser eher zur Beseitigung der Mängel bewogen.

In welcher Höhe ist eine Mietminderung wegen der Geruchsbelästigung zulässig und wie gehst Du dabei rechtssicher vor? Erfahre in diesem Ratgeber, wie Du als Mieter gegen solch eine Störung vorgehst.

Mangel	Minderung	Aktenzeichen
Starke Essensgerüche	7%	Az. 4 C 550/88
Zigarettenrauch und Essensgerüche	20%	WuM 1998, 724
Fäkaliengeruch aus Toilette	5%	Az. 5 C 72/90
Passanten urinieren in Treppenhaus	7%	Az. 7 C 90/12
Hund uriniert in Treppenhaus	10%	Az. 213 C 94/10

Fiese Geruchsquellen berechtigen zur Mietminderung

Grundsätzlich bist Du zur Mietminderung berechtigt, wenn ein Mangel nach § 536 BGB^[1] vorliegt. Die Wohnung ist nicht wie im Mietvertrag vereinbart nutzbar und die Qualität ist beeinträchtigt. Dann darfst Du eine Minderung der Miete durchführen, um wieder die Wohnung wie vereinbart und ohne der Geruchsbelästigung zu nutzen.

Eine Mietminderung ist immer dann erlaubt, wenn solch ein Mangel im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt. Sorgst Du selbst für den unangenehmen Gestank, indem Du für längere Zeit die Mülleimer nicht entleerst, berechtigt dies natürlich nicht zur Mietminderung. Gleiches gilt auch, wenn Du Haustiere in der Mietwohnung hältst oder anderweitig die Sauberkeit der Wohnung zu Wünschen übrig lässt.

Sorgen hingegen die Nachbarn oder bauliche Mängel für den unangenehmen Geruch, besteht ein größerer Handlungsspielraum für den Vermieter. Dieser muss entweder den Schaden beheben oder den Nachbarn dazu auffordern, sich sorgsamer im Haus zu verhalten. Denn sorgt dieser für eine Geruchsbelästigung im gesamten Haus, ist das Aussprechen einer Abmahnung gerechtfertigt.

Folgende Geruchsquellen können zu einer Mietminderung berechtigen:

Voraussetzungen für die Mietminderung bei einer Geruchsbelästigung

Dank der Mietminderung sparst Du monatlich einen netten Betrag, welcher in direkter Verbindung mit dem Mangel besteht. Die folgenden Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit Du zur Minderung berechtigt bist.

Einflussbereich des Vermieters

Bist Du als Mieter für die Gerüche verantwortlich, ist eine Mietminderung nicht erlaubt. Ist die Hygiene in der Wohnung mangelhaft und resultiert dies in einem auffälligen Gestank, ist eine Minderung gegenüber dem Vermieter nicht gerechtfertigt.

Gleiches gilt auch, wenn die Gerüche von außen in die Wohnung gelangen. Dringen die Abgase von Fahrzeugen in die eigenen vier Wände oder wohnst Du auf dem Land, musst Du hinnehmen, dass es zeitweise unangenehm riecht. Solche Mängel liegen jedoch außerhalb des Verantwortungsbereiches des Vermieters.

Eine Minderung ist dann erlaubt, wenn der Vermieter darauf einen Einfluss besitzt. Also, wenn Nachbarn oder bauliche Mängel für die Belästigung sorgen.

Dauerhafte Beeinträchtigung

Damit eine Mietminderung zulässig ist, muss die Störung dauerhaft sein. Treten einmalig extreme Kochgerüche auf, weil der Nachbar ein neues Rezept ausprobiert, darfst Du deshalb nicht gleich die Miete mindern. Im Allgemeinen gilt die Einschätzung, dass der Geruch für mindestens 14 Tage auftreten muss, damit die Mietkürzung gerechtfertigt ist.

Fraglich ist zudem, wie umfangreich die Störung ist. Denn beim Geruch ist das subjektive Empfinden entscheidend. Besitzt Du eine besonders sensible Nase, musst Du hinnehmen, dass andere Personen den wahrnehmbaren Geruch noch für tolerabel halten.

Gefährdung der eigenen Gesundheit durch den Gestank

Erlaubt ist eine Mietminderung insbesondere dann, wenn diese Auswirkungen auf die Gesundheit besitzt. Es ist nicht nur ein persönliches Gefühl, sondern es sind deutlich die Symptome zu spüren. Hierzu gehören:

Sind solche Folgen aus der Geruchsbelästigung ersichtlich, ist eine Mietminderung ohne Zweifel erlaubt. Je nach Umfang der Symptome könnte die Wohnung sogar als unbewohnbar gelten (Az.: III ZR 11/83^[2]).

Urteile aus der Praxis zur Geruchsbelästigung

Die Höhe der Mietminderung ist abhängig vom Grad der Beeinträchtigung. Als Orientierung helfen die folgenden Urteile.

Mietminderung bei Essensgerüchen

Leichte Gerüche aufgrund der Kochgewohnheiten müssen Mieter in einem Mietshaus hinnehmen. Erst bei wirklich starken Kochgerüchen ist eine Minderung erlaubt.

Im vorliegenden Fall verlief ein Installationsschacht in der Küche des Mieters. Über diesen sind die Gerüche aus der darunter liegenden Wohnung eingedrungen. Zudem war die Beheizbarkeit des Raums eingeschränkt. Insgesamt berechtigen diese Mängel zu einer Kürzung von 7 Prozent, AG Tiergarten (MM 1994, 68)^[3].

Mietminderung durch Zigarettenrauch und Essensgerüche

Verhält sich einer der direkten Nachbarn wenig rücksichtsvoll und raucht ständig auf dem Balkon oder verwendet dort einen Grill, sind insbesondere im Sommer stärkere Geruchsbelästigungen zu erwarten. Diese berechtigen zu einer entsprechend höheren Mietminderung.

Zu dieser Entscheidung kam das LG Stuttgart (WuM 1998, 724^[4]). Dieses sprach dem Mieter, der sich durch den Gestank gestört fühlte eine Mietminderung von 20 Prozent zu. Ursächlich waren hierbei bauliche Mängel, die zu einer eingeschränkten Nutzung der Wohnung führten.

Mietminderung bei Fäkaliengeruch

Besonders unangenehm für Mieter ist es, wenn die Toilette dauerhaft einen Fäkaliengeruch aufweist. Ist dieser nicht selbst verschuldet, berechtigt dieser zur Mietminderung.

Das AG Schöneberg (GE 1991, 527^[5]) hat bewertet, dass der Fäkaliengeruch zu einer Minderung von 5 Prozent berechtigt. Hierbei war konstruktionsbedingt der Rückfluss des Abwassers gestört. In der Folge trat ein Fäkalienrückfluss auf, welcher einen Mangel darstellt.

Minderung bei Uringeruch im Treppenhaus

Es mag kaum vorstellbar sein, doch aus verschiedensten Gründen könnte aus dem Treppenhaus ein Uringeruch in die eigene Wohnung gelangen. Dies ist insbesondere dann zu befürchten, wenn die Nachbarschaft über ein beliebtes Nachtleben verfügt.

Urinieren Passanten regelmäßig in das Treppenhaus, berechtigt dies zu einer Mietminderung von 7 Prozent (Amtsgericht Berlin-Mitte, 7 C 90/12^[6]). Der Vermieter müsse entsprechende Maßnahmen durchführen, um den Zugang für Passanten zu erschweren. Zudem muss dieser für die Reinigung aufkommen.

Eine weitere Quelle des Uringeruchs sind Haustiere, die sich im Treppenhaus erleichtern. Vor diesem Problem stand ein älterer Mieter, der in der Mobilität eingeschränkt war. Das Verlassen der eigenen Wohnung war mit einer größeren Anstrengung verbunden, sodass der Hund häufig dem Druck nachgab und in das Treppenhaus urinierte. Dies berechtigt zu einer Mietminderung von 10 Prozent (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Az. 213 C 94/10^[7]).

Mietminderung durchsetzen

Für die Umsetzung der Mietminderung musst Du Dich an die geltenden Vorgaben halten. Andernfalls bestünde das Risiko, dass Du monatlich eine zu niedrige Miete überweist und dadurch in Zahlungsrückstand gerätst. Halte Dich an diese Vorgaben, um nicht solch einer Gefahr ausgesetzt zu sein.

Der Vermieter muss von der Geruchsbelästigung in Kenntnis gesetzt werden. Er muss die Möglichkeit erhalten, den Mangel zu beheben, sodass keine Beeinträchtigung mehr in Deiner Wohnung besteht. Einfach eine Minderung der Miete durchzusetzen, ohne dass der Vermieter etwas vom Mangel wusste, ist nicht erlaubt.

Im Schreiben an den Mieter ist eine Frist zu setzen, bis welcher der Mangel behoben sein muss. Erst nach Ablauf des Datums gilt die reduzierte Mietzahlung. Lässt der Vermieter die gesetzte Frist einfach verstreichen, greift die angedrohte Mietminderung.

Nutze die Vorlage für die Mietminderung, um rechtsgültig vorzugehen. Orientiere Dich an den hier vorliegenden Fällen, um die Höhe der prozentualen Minderung abzuschätzen. Verstreicht die Frist und der Mangel ist nicht behoben, reduzierst Du, wie angekündigt die Zahlung.

Zunächst selbst gegen den Geruch vorgehen

Bevor Du Dich direkt beim Vermieter beschwerst und mit einer Mietminderung drohst, solltest Du prüfen, ob Du selbst gegen den Geruch vorgehen kannst. Dies ist insbesondere dann sinnvoll, wenn es den eigenen Abfluss oder die Toilette betrifft.

Im Handel stehen spezielle Reinigungsmittel zur Verfügung, welche Du zu diesem Zwecke einsetzen kannst. Möglicherweise liegt eine Verstopfung vor, sodass auch die Anwendung einer Saugglocke Abhilfe schaffen könnte.

Häufig betroffen ist auch ein nicht mehr funktionsfähiger Siphon. Ist dieser nicht vollständig mit Wasser gefüllt, tritt die unangenehme Geruchsbildung in Erscheinung. Dann besteht kein wirksamer Verschluss mehr und sämtlicher Gestank aus der Kanalisation^[8] dringt in Deine Wohnung. Entsprechend könnte ein Austausch des Siphons die Lösung darstellen.

Ist hingegen ein Nachbar für die Geruchsbelästigung verantwortlich, hilft ein netter Hinweis. Zeigt sich dieser einsichtig, kommt Dir das rücksichtsvollere Verhalten entgegen. So könnte dieser nur zu bestimmten Zeiten auf dem Balkon rauchen oder beim Kochen bestimmte Zutaten reduzieren.

Umgang mit der Geruchsbelästigung in der Mietwohnung

In einem Mehrfamilienhaus sind die einzelnen Parteien zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtet. Doch nicht immer verhalten sich die Nachbarn entsprechend, sodass ein wahrnehmbarer Gestank in Deine Wohnung dringt.

Ein mangelhafter Zustand des Gebäudes, das Rauchen auf dem Balkon oder gar ein Urinieren im Treppenhaus berechtigen zur Minderung der Miete. Halte Dich an die hier beschriebenen Vorgaben, um rechtssicher vorzugehen.

Häufige Fragen