Die Mieterhöhung ist für Mieter zwar keine schöne Nachricht, aber angesichts der steigenden Finanzierungskosten lässt sich eine Anhebung für einige Vermieter kaum vermeiden. Da der Zinsaufwand wächst, müssen Vermieter diesen Mehraufwand decken, wobei die Mieterhöhung die wichtigste Option darstellt.

Damit die Mieterhöhung rechtens ist, müssen Vermieter genau auf die Formulierung achten. Andernfalls könnten Mieter die Erhöhung anfechten und sich ein Rechtsstreit anbahnen.

Um diesen Konflikten aus dem Weg zu gehen, steht Dir auf Wohnora diese kostenlose Vorlage bereit. Du füllst sie mit den notwendigen Informationen bezüglich des Mieters sowie der Mieterhöhung aus und lädst sie im Anschluss herunter. Mit einem Klick erhältst Du ein rechtssicheres Dokument, ohne dass die Mieterhöhung anfechtbar wäre.

Notwendige Angaben für das Mieterhöhungsschreiben

Welche Informationen müssen im Mieterhöhungsschreiben enthalten sein? Nachstehend erfährst Du, wie Du das Muster korrekt ausfüllst und wie genau der Inhalt aussehen muss.

Im Zuge der Anrede musst Du entweder sämtliche Mieter oder eine Einzelperson ansprechen. Dies bezieht sich jeweils auf den Mietvertrag. Je nachdem, welche Person mit Dir den Vertrag geschlossen hat, ist auch in der Anrede zu erwähnen.

Für den Mieter muss sofort erkennbar sein, dass es sich um eine Mieterhöhung für die jeweilige Wohnung handelt. Darin enthalten ist auch das Datum, ab welchem die höhere Miete zu zahlen ist.

Vermieter müssen eine Erhöhung der Miete begründen^[1]https://www.n-tv.de/ratgeber/Welche-Begruendung-fuer-Mieterhoehung-zaehlt-article20740615.html. In der Regel handelt es sich hierbei um Anhebungen auf die örtliche Vergleichsmiete, falls die letzte Mieterhöhung bereits längere Zeit her ist. Als Datenquelle dient hierfür der örtliche Mietspiegel.

Eine Erhöhung der Miete ist auch infolge von Modernisierungsmaßnahmen zulässig. Wurde die Wohnung aufgewertet, ist die Anhebung damit begründbar.

Die Mieterhöhung greift nicht zum nächsten Monat, sondern ist mit einer Frist von mindestens drei Kalendermonaten verbunden. Im Mieterhöhungsschreiben ist daher genau zu erwähnen, ab wann die erhöhte Miete zu überweisen ist.

Der Mieter muss der Erhöhung formal zustimmen. Tut Er dies nicht, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. In der Praxis muss der Mieter jedoch nicht tätig werden, um Seine Zustimmung zu signalisieren. Die Erhöhung gilt als stillschweigend angenommen, falls der Mieter sich nicht dazu äußert.

Einschränkungen der Mieterhöhung

Der Gesetzgeber hat klare Grenzen geschaffen, die den Mieter vor zu starken Mieterhöhungen schützen. Als Vermieter musst Du Dich dieser Regelungen bewusst sein und Dich innerhalb des rechtlichen Rahmens bewegen, damit die Mieterhöhung ihre Gültigkeit behält.

Konkret bestehen folgende Einschränkungen seitens des Gesetzgebers. Diese sind auch bei einer Erhöhung der Miete nach einem Eigentümerwechsel zu beachten.

Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze verhindert ein zu schnelles Ansteigen^[2]https://www.immoverkauf24.de/services/vermietung/vermietung-a-z/kappungsgrenze/ der Mieten. Dies gilt insbesondere in Ballungsräumen, in welchen die Nachfrage stark das Angebot übersteigt.

Laut der Kappungsgrenze ist eine Mieterhöhung nur um 15 bis 20 Prozent innerhalb von drei Jahren zulässig. Selbst, wenn die örtliche Vergleichsmiete bislang nicht erreicht wurde, ist eine stärkere Anhebung der Miete nicht erlaubt.

Ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab

Bei der Mieterhöhung gilt die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze. Vermieter dürfen darüber hinaus die Miete nicht nach Belieben anheben, sondern müssen sich innerhalb dieses Bereichs bewegen. Festgehalten ist diese Regelung in § 558 BGB^[3]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html.

In Gemeinden und Städten ab 20.000 Einwohnern besteht zu diesem Zwecke ein Mietspiegel. Diese ermöglichen einen Vergleich der Mieten, sodass sich erkennen lässt, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist.

Liegt kein Mietspiegel vor, müssen sich Vermieter an vergleichbare Wohnungen orientieren. Dies ist im Schreiben der Mieterhöhung als Begründung zu erwähnen.

Erhöhung der Miete nach Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen steigern die Wohnqualität oder gehen mit sinkenden Energiekosten einher. Zu den häufigsten Maßnahmen zählen energetische Maßnahmen, wie der Einbau einer neuen Dämmung.

Nach § 559 BGB^[4]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html ist es zulässig, bis zu acht Prozent der Kosten anteilig auf die Jahresmiete umzulegen. Eine Erhöhung ist maximal um drei bzw. zwei Euro pro Quadratmeter erlaubt.

Die Kappungsgrenze ist im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen nicht zu berücksichtigen. Demnach sind Erhöhungen auch im umfangreicheren Maße zulässig.

Bei der Berechnung der Kosten für die Modernisierung sind staatliche Förderungsmittel abzuziehen. Somit dienen nur die tatsächlichen Aufwendungen als Grundlage für die Mieterhöhung. Davon wiederum sind maximal 8 Prozent auf sämtliche Mieter auf die Jahresmiete umlegbar.

Zustimmung durch Mieter notwendig

Obwohl Du als Vermieter strikt darauf geachtet hast, dass die Mieterhöhung sich im legalen Bereich bewegt, bedeutet dies nicht automatisch, dass der Mieter den höheren Betrag zahlen muss. Er muss Seine Zustimmung zum Ausdruck bringen, damit die Änderung des Mietvertrags rechtsgültig ist.

Zur Einhaltung dieser Vorschriften bestehen manche Vermieter darauf, dass Mieter schriftlich Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung erbringen. Auf diese Weise bestehen keine Zweifel daran, dass die Erhöhung zur Anwendung kommt.

Obwohl es für den Vermieter vorteilhaft sein mag, ist eine Zustimmung in Schriftform nicht zwingend notwendig. Dies urteilte der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZB 74/16^[5]https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=80991&pos=0&anz=1). Demnach zählt die wiederholte Zahlung der höheren Miete bereits als Zustimmung. Die Klage des Vermieters auf eine schriftliche Zustimmung wurde abgewiesen.

Stimmt der Mieter der Erhöhung nicht zu und leistet die ursprünglich vereinbarten Zahlungen, tritt Er damit nicht in einen Zahlungsverzug ein. Als Vermieter ist es jetzt notwendig beim Amtsgericht eine Klage auf Zustimmung der Mieterhöhung einzureichen. Das Gericht entscheidet, ob die Erhöhung angemessen und der Mieter zur Zahlung verpflichtet ist.

Staffel- und Indexmietverträge

Eine besondere Form der Mietverträge stellen Staffel- und Indexmietverträge dar. Bei diesen ist bereits mit Abschluss des Vertrages festgelegt, in welchem Umfang sich die Miete erhöht, bzw. woran sich diese orientiert.

So sind bei der Staffelmiete die konkreten Beträge aufgeführt, während bei der Indexmiete der Preisindex der Lebenshaltungskosten maßgeblich ist. Dadurch erhält der Mieter eine gewisse Sicherheit und ist sich der zukünftigen Mieterhöhungen bewusst.

Weitere Mieterhöhungen außerhalb der bereits vereinbarten Steigerungen sind nicht zulässig. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen sich an den geschlossenen Vertrag halten und dürfen die Miethöhe nicht anderweitig verändern.

Folgen einer unzulässigen Mieterhöhung

Als Vermieter bist Du darauf bedacht, Dich innerhalb des gesetzlichen Rahmens zu bewegen. Dennoch könnte es vorkommen, dass Du die Frist von 15 Monaten nicht abwartest oder die Erhöhung die zulässige Kappungsgrenze übersteigt. Was sind die Folgen, falls die Mieterhöhung fehlerbehaftet war?

Zu differenzieren ist, in welcher Weise ein Fehler vorliegt. Wurde die Miete zu schnell erhöht, erweist sich die gesamte Erhöhung als unzulässig. Mieter zahlen dann die vormals vereinbarte Miete, sodass die Mieterhöhung als nichtig gilt.

Lagen jedoch inhaltliche Fehler vor, gilt zumindest eine Erhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete. Mieter können sich dann nicht einfach auf den Fehler berufen und die Mieterhöhung ignorieren, sondern müssen diese teilweise akzeptieren.

Um einem Rechtsstreit aus dem Weg zu gehen, solltest Du die hier verwendete Vorlage nutzen. Sie ist rechtssicher formuliert und stellt die Einhaltung der Formalien sicher.

Gültige Mieterhöhung mit diesem Muster erstellen

Bei der Formulierung der Mieterhöhung sind einige Fallstricke zu beachten. Für gewöhnlich ist die Erstellung nur mithilfe eines Anwalts möglich, welcher sich diese Arbeit entsprechend vergüten lässt.

Eine kostenlose Alternative stellt diese Vorlage für die Mieterhöhung dar. Trage die Informationen der Mieterhöhung ein und Du erhältst im Anschluss ein ausgefülltes Dokument, welches gültig und nicht angreifbar ist.

Auf diese Weise sparst Du Dir nicht nur jede Menge Zeit bei der Ausarbeitung, sondern bist auch auf der sicheren Seite, dass der Mieter die Erhöhung nicht anfechten kann.

Häufige Fragen