Auf einen Blick

  • Steigende Finanzierungskosten lassen sich mit einer Mieterhöhungen decken, achte dabei auf die richtige Formulierung
  • Mit der kostenlosen Vorlage auf Wohnora erstellst Du ein rechtssicheres Mieterhöhungsschreiben
  • Das Schreiben sollte Angaben zum Mieter, zur Höhe der Erhöhung, Begründung und Gültigkeitsdatum enthalten
  • Halte dich an die gesetzlichen Regelungen zu Kappungsgrenze, ortsüblicher Vergleichsmiete und Modernisierungsmaßnahmen

Die Mieterhöhung ist für Mieter zwar keine schöne Nachricht, aber angesichts der steigenden Finanzierungskosten lässt sich eine Anhebung für einige Vermieter kaum vermeiden. Da der Zinsaufwand wächst, müssen Vermieter diesen Mehraufwand decken, wobei die Mieterhöhung die wichtigste Option darstellt.

Damit die Mieterhöhung rechtens ist, müssen Vermieter genau auf die Formulierung achten. Andernfalls könnten Mieter die Erhöhung anfechten und sich ein Rechtsstreit anbahnen.

Um diesen Konflikten aus dem Weg zu gehen, steht Dir auf Wohnora diese kostenlose Vorlage bereit. Du füllst sie mit den notwendigen Informationen bezüglich des Mieters sowie der Mieterhöhung aus und lädst sie im Anschluss herunter. Mit einem Klick erhältst Du ein rechtssicheres Dokument, ohne dass die Mieterhöhung anfechtbar wäre.

Vorlage Mieterhöhung

Jetzt das Formular für die Mieterhöhung erstellen

Informationen Mieterhöhung

Rechtliche Voraussetzungen
Grund für die Erhöhung

Informationen Vermieter

Informationen Mieter

Notwendige Angaben für das Mieterhöhungsschreiben

Welche Informationen müssen im Mieterhöhungsschreiben enthalten sein? Nachstehend erfährst Du, wie Du das Muster korrekt ausfüllst und wie genau der Inhalt aussehen muss.

  • Anrede

Im Zuge der Anrede musst Du entweder sämtliche Mieter oder eine Einzelperson ansprechen. Dies bezieht sich jeweils auf den Mietvertrag. Je nachdem, welche Person mit Dir den Vertrag geschlossen hat, ist auch in der Anrede zu erwähnen.

  • Betreffzeile

Für den Mieter muss sofort erkennbar sein, dass es sich um eine Mieterhöhung für die jeweilige Wohnung handelt. Darin enthalten ist auch das Datum, ab welchem die höhere Miete zu zahlen ist.

  • Begründung der Mieterhöhung

Vermieter müssen eine Erhöhung der Miete begründen[1]https://www.n-tv.de/ratgeber/Welche-Begruendung-fuer-Mieterhoehung-zaehlt-article20740615.html. In der Regel handelt es sich hierbei um Anhebungen auf die örtliche Vergleichsmiete, falls die letzte Mieterhöhung bereits längere Zeit her ist. Als Datenquelle dient hierfür der örtliche Mietspiegel.

Eine Erhöhung der Miete ist auch infolge von Modernisierungsmaßnahmen zulässig. Wurde die Wohnung aufgewertet, ist die Anhebung damit begründbar.

  • Datum der Gültigkeit der neuen Miete

Die Mieterhöhung greift nicht zum nächsten Monat, sondern ist mit einer Frist von mindestens drei Kalendermonaten verbunden. Im Mieterhöhungsschreiben ist daher genau zu erwähnen, ab wann die erhöhte Miete zu überweisen ist.

  • Zustimmung des Mieters

Der Mieter muss der Erhöhung formal zustimmen. Tut Er dies nicht, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. In der Praxis muss der Mieter jedoch nicht tätig werden, um Seine Zustimmung zu signalisieren. Die Erhöhung gilt als stillschweigend angenommen, falls der Mieter sich nicht dazu äußert.

Einschränkungen der Mieterhöhung

Der Gesetzgeber hat klare Grenzen geschaffen, die den Mieter vor zu starken Mieterhöhungen schützen. Als Vermieter musst Du Dich dieser Regelungen bewusst sein und Dich innerhalb des rechtlichen Rahmens bewegen, damit die Mieterhöhung ihre Gültigkeit behält.

Konkret bestehen folgende Einschränkungen seitens des Gesetzgebers. Diese sind auch bei einer Erhöhung der Miete nach einem Eigentümerwechsel zu beachten.

Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze verhindert ein zu schnelles Ansteigen[2]https://www.immoverkauf24.de/services/vermietung/vermietung-a-z/kappungsgrenze/ der Mieten. Dies gilt insbesondere in Ballungsräumen, in welchen die Nachfrage stark das Angebot übersteigt.

Kappungsgrenze bei Mieterhöhung
Grenzen der Mieterhöhung

Die Kappungsgrenze besagt, dass innerhalb von drei Jahren die Miete um maximal 15 bzw. 20 Prozent steigen darf. Örtlich besteht diese Regelung, um ein zu schnelles Ansteigen der Mieten zu verhindern.

Laut der Kappungsgrenze ist eine Mieterhöhung nur um 15 bis 20 Prozent innerhalb von drei Jahren zulässig. Selbst, wenn die örtliche Vergleichsmiete bislang nicht erreicht wurde, ist eine stärkere Anhebung der Miete nicht erlaubt.

Ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab

Bei der Mieterhöhung gilt die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze. Vermieter dürfen darüber hinaus die Miete nicht nach Belieben anheben, sondern müssen sich innerhalb dieses Bereichs bewegen. Festgehalten ist diese Regelung in § 558 BGB[3]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html.

In Gemeinden und Städten ab 20.000 Einwohnern besteht zu diesem Zwecke ein Mietspiegel. Diese ermöglichen einen Vergleich der Mieten, sodass sich erkennen lässt, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist.

Liegt kein Mietspiegel vor, müssen sich Vermieter an vergleichbare Wohnungen orientieren. Dies ist im Schreiben der Mieterhöhung als Begründung zu erwähnen.

Erhöhung der Miete nach Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen steigern die Wohnqualität oder gehen mit sinkenden Energiekosten einher. Zu den häufigsten Maßnahmen zählen energetische Maßnahmen, wie der Einbau einer neuen Dämmung.

Nach § 559 BGB[4]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html ist es zulässig, bis zu acht Prozent der Kosten anteilig auf die Jahresmiete umzulegen. Eine Erhöhung ist maximal um drei bzw. zwei Euro pro Quadratmeter erlaubt.

Die Kappungsgrenze ist im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen nicht zu berücksichtigen. Demnach sind Erhöhungen auch im umfangreicheren Maße zulässig.

Bei der Berechnung der Kosten für die Modernisierung sind staatliche Förderungsmittel abzuziehen. Somit dienen nur die tatsächlichen Aufwendungen als Grundlage für die Mieterhöhung. Davon wiederum sind maximal 8 Prozent auf sämtliche Mieter auf die Jahresmiete umlegbar.

Staffel- und Indexmietverträge

Eine besondere Form der Mietverträge stellen Staffel- und Indexmietverträge dar. Bei diesen ist bereits mit Abschluss des Vertrages festgelegt, in welchem Umfang sich die Miete erhöht, bzw. woran sich diese orientiert.

So sind bei der Staffelmiete die konkreten Beträge aufgeführt, während bei der Indexmiete der Preisindex der Lebenshaltungskosten maßgeblich ist. Dadurch erhält der Mieter eine gewisse Sicherheit und ist sich der zukünftigen Mieterhöhungen bewusst.

Weitere Mieterhöhungen außerhalb der bereits vereinbarten Steigerungen sind nicht zulässig. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen sich an den geschlossenen Vertrag halten und dürfen die Miethöhe nicht anderweitig verändern.

Folgen einer unzulässigen Mieterhöhung

Als Vermieter bist Du darauf bedacht, Dich innerhalb des gesetzlichen Rahmens zu bewegen. Dennoch könnte es vorkommen, dass Du die Frist von 15 Monaten nicht abwartest oder die Erhöhung die zulässige Kappungsgrenze übersteigt. Was sind die Folgen, falls die Mieterhöhung fehlerbehaftet war?

Zu differenzieren ist, in welcher Weise ein Fehler vorliegt. Wurde die Miete zu schnell erhöht, erweist sich die gesamte Erhöhung als unzulässig. Mieter zahlen dann die vormals vereinbarte Miete, sodass die Mieterhöhung als nichtig gilt.

Rechtsgültige Mieterhöhung
Rechtsgültige Mieterhöhung

Bei der Mieterhöhung musst Du zwingend die gesetzlichen Vorgaben beachten. Andernfalls sind Teile oder die komplette Erhöhung ungültig, sodass der Mieter weiterhin die bestehende Miete zahlt. Nutze die Vorlage für die Mieterhöhung, um eine höhere Rechtssicherheit zu erhalten.

Lagen jedoch inhaltliche Fehler vor, gilt zumindest eine Erhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete. Mieter können sich dann nicht einfach auf den Fehler berufen und die Mieterhöhung ignorieren, sondern müssen diese teilweise akzeptieren.

Um einem Rechtsstreit aus dem Weg zu gehen, solltest Du die hier verwendete Vorlage nutzen. Sie ist rechtssicher formuliert und stellt die Einhaltung der Formalien sicher.

Gültige Mieterhöhung mit diesem Muster erstellen

Bei der Formulierung der Mieterhöhung sind einige Fallstricke zu beachten. Für gewöhnlich ist die Erstellung nur mithilfe eines Anwalts möglich, welcher sich diese Arbeit entsprechend vergüten lässt.

Eine kostenlose Alternative stellt diese Vorlage für die Mieterhöhung dar. Trage die Informationen der Mieterhöhung ein und Du erhältst im Anschluss ein ausgefülltes Dokument, welches gültig und nicht angreifbar ist.

Auf diese Weise sparst Du Dir nicht nur jede Menge Zeit bei der Ausarbeitung, sondern bist auch auf der sicheren Seite, dass der Mieter die Erhöhung nicht anfechten kann.

Häufige Fragen

Um eine korrekte Mieterhöhung zu schreiben, ist es erforderlich, sich an die rechtlichen Bestimmungen zu halten. Zunächst musst Du das Schreiben mit einem formalen Briefkopf beginnen, gefolgt von der Bezeichnung des Schreibens als „Mieterhöhung“. Danach solltest Du die Adresse der Immobilie und den Namen des Mieters angeben. Der Hauptteil des Schreibens muss die Begründung der Mieterhöhung beinhalten. Die genaue Höhe der Mieterhöhung und das Datum, an dem sie in Kraft tritt, müssen ebenfalls klar angegeben werden. Das Schreiben ist mit einer Unterschrift und dem Datum abzuschließen.

Für eine rechtsgültige Mieterhöhung muss der Vermieter diese mindestens drei Monate vor Inkrafttreten ankündigen. Dies bedeutet, dass zwischen der Ankündigung und dem Zeitpunkt, an dem die höhere Miete fällig wird, ein Zeitraum von drei vollen Kalendermonaten liegen muss.

Eine pauschale Aussage zur Zulässigkeit einer 20-prozentigen Mieterhöhung ist schwierig, da die gesetzlichen Regelungen je nach Gemeinde variieren. In Deutschland ist beispielsweise eine Erhöhung um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren zulässig, sofern die Miete nach der Erhöhung nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Es ist daher ratsam, sich vorab über die gesetzlichen Bestimmungen an Deinem Ort zu informieren.