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Auf einen Blick

  • Kreditschulden erlöschen nicht beim Tod des Kreditnehmers, sondern gehen grundsätzlich auf die Erben über
  • Erben können die Immobilie verkaufen, selbst bewohnen oder das Erbe ausschlagen, wenn die Schulden den Wert übersteigen
  • Auf das angenommene Erbe wird Erbschaftssteuer erhoben, deren Höhe vom Vermögenswert und dem Verwandtschaftsgrad abhängt
  • Versicherungen wie die Restschuld- oder Risikolebensversicherung bieten finanzielle Sicherheit für Hinterbliebene im Todesfall

Die Immobilienfinanzierung geht mit einem solch hohen Finanzierungsbedarf einher, dass es sich oftmals um eine Lebensaufgabe handelt. Das Darlehen läuft bis zu 30 Jahre und spätestens mit dem Eintritt in die Rente besteht der Wunsch im abbezahlten Haus zu leben.

Im Leben verläuft jedoch nicht immer alles genau nach Plan. Es könnte der Todesfall eintreten, welcher nicht nur persönlich ein schweres Unglück darstellt, sondern auch finanziell einige Fragen aufwirft.

Droht beim Tod des Kreditnehmers der Verlust des Hauses und was kommt auf die Erben zu? Erfahre, wie der übliche Ablauf beim Todesfall während der Baufinanzierung ist.

Fortbestand der Kreditschulden

Stirbt ein Kreditnehmer, bedeutet dies nicht automatisch, dass die Schulden erlöschen. Sie bestehen auch über den Tod hinaus und gehen auf die Erbengemeinschaft[1]https://deutsches-erbenzentrum.de/themen/erbengemeinschaft-rechte-und-pflichten über. Die Erben müssen entscheiden, ob Sie die Erbmasse annehmen oder ausschlagen. Hierfür ist vorab eine genaue Prüfung des Erblassers erforderlich, um einen Überblick über die finanziellen Mittel und Vermögensgegenstände zu erhalten.

Liegt kein Testament vor, findet eine Aufteilung des Erbes gemäß § 2058 BGB[2]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2058.html statt. Die Immobilie fließt dann anteilig den Erben zu.

Fraglich ist der Umgang mit der Immobilie. Ist diese noch nicht abbezahlt, muss die Erbengemeinschaft die monatlichen Raten begleichen.

Lohnenswertes Erbe
Lohnenswertes Erbe

In den meisten Fällen übersteigt der Wert der Immobilie die Kreditschulden. Für die Erben lohnt es sich daher, die Immobilie anzunehmen, die Raten zu bezahlen und das Objekt zu verkaufen. Auf diese Weise entsteht für die Erbengemeinschaft ein netter Gewinn.

Zumeist lohnt sich die Annahme des Erbes, selbst wenn die Baufinanzierung bislang nicht komplett abgeschlossen ist. Denn der Wert der Immobilie übersteigt in der Regel die Kreditschulden.

Am einfachsten ist es daher, wenn die Erben sich auf den Verkauf der geerbten Immobilie einigen. Sie bieten das Objekt auf dem freien Markt an und möchten einen maximalen Verkaufserlös erzielen. Der Kaufpreis wiederum fließt den Erben gemäß dem Anteil an der Immobilie zu. Im Ergebnis sollte trotz der Kreditschulden ein ordentlicher Gewinn zu Buche stehen.

Als Alternative ist auch denkbar, dass ein Erbe die Immobilie selbst bewohnen möchte. Hierzu ist die Ausbezahlung der übrigen Erben notwendig. Zum Abkauf der Anteile ist oftmals ein neues Darlehen notwendig.

Erbschaftssteuer

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Wird der Nachlass von den Erben angenommen, kommt darauf die Erbschaftssteuer zur Anwendung. Diese bemisst sich anhand des Vermögens, welches den Erben zufließt.

Zur Berechnung liegt der Verkehrswert der Immobilie zugrunde, wobei der Kredit davon abzuziehen ist. Der Kredit wirkt sich daher steuermindernd aus, sodass dieser zu einer Entlastung führt.

Zu berücksichtigen sind zudem die Freibeträge der Erbschaftssteuer. So ist die Zahlung der Steuer nur auf den Betrag fällig, der den Freibetrag übersteigt.

Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht der Freibeträge, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren. So gewährt der Gesetzgeber dem überlebenden Ehepartner oder den Kindern einen höheren Freibetrag[3]https://www.vermoegenszentrum.de/wissen/erbschaftssteuer-freibetrag , während der Spielraum für entfernte Verwandte deutlich geringer ist.

VerwandtschaftsgradFreibetragSteuerklasse
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner500.000 EuroI
Kinder und Stiefkinder400.000 EuroI
Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind400.000 EuroI
Enkel, deren Eltern noch leben200.000 EuroI
Urenkel, Eltern und Großeltern100.000 EuroI
Geschwister, Nichten und Neffen20.000 EuroII
Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern20.000 EuroII
Geschiedene Ehegatten und getrennte Lebenspartner20.000 EuroII
alle anderen Erben20.000 EuroIII

Auf diese Weise findet eine deutliche Erleichterung bei der Finanzierung statt. Nahestehende Erben sind seltener zum Verkauf gezwungen und können in den meisten Fällen in der Immobilie leben bleiben.

Ausschlagen des Erbes

Eine Immobilie zu erben, geht mit einer großen Verantwortung einher. Zu der finanziellen Belastung ist auch der Aufwand zum Unterhalt nicht zu unterschätzen.

Handelt es sich um ein relativ altes Objekt, welches kaum gepflegt wurde, aber noch nicht abbezahlt ist, könnten die Schulden den Wert übersteigen. Dies gilt insbesondere bei Immobilien, die nicht modernen Standards hinsichtlich der Energieeffizienz genügen. Solche älteren Häuser verkaufen sich nur schwerlich auf dem Markt, sodass die Immobilie eher eine Last als einen Gewinn darstellt.

Erscheint der Kredit unverhältnismäßig hoch, besteht die Möglichkeit der Ausschlagung des Erbes. Sollte sich keiner der Hinterbliebenen für die Immobilie interessieren, geht dieses an den Staat über. Dieser ist dann in der Verantwortung den Zustand zumindest derart zu erhalten, dass keine Sicherheitsgefahr besteht.

Vorsicht bei Immobilien im schlechten Zustand

Ist die Immobilie in die Jahre gekommen und hat der ursprüngliche Eigentümer sich kaum mehr darum gekümmert, könnte der Zustand so heruntergekommen sein, dass der Kredit oder Unterhalt mit einem hohen Aufwand verbunden sind. Ein Verkauf auf dem freien Markt ist kaum möglich, sodass in diesem Fall das Ausschlagen des Erbes die sinnvollere Entscheidung darstellt.

Nicht selten werden solche Objekte auch als herrenlose Häuser bezeichnet. Da die Sanierung oder ein Abriss mit zu hohen Kosten einhergehen, finden sich keine Käufer, sodass diese Immobilien über einen längeren Zeitraum leer stehen.

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Versicherungen für den Todesfall

Hast Du selbst eine Baufinanzierung abgeschlossen und möchtest sichergehen, dass im Todesfall die Hinterbliebenen sich keine Sorgen über die Zahlung der Raten machen müssen, stehen verschiedene Versicherungen zur Verfügung. Diese stellen sicher, dass keinerlei Restschuld verbleibt, sodass der Ehepartner oder die Kinder in der abbezahlten Immobilie wohnen bleiben können.

Restschuldversicherung

Die Restschuldversicherung stellt eine besondere Form der Risikolebensversicherung dar. Sie zielt speziell darauf ab, dass im Todesfall oder bei Krankheit bzw. Arbeitslosigkeit der Versicherungsgeber die restlichen Raten übernimmt.

In der Regel ist die Restschuldversicherung Bestandteil des ursprünglichen Darlehensvertrags. Gegen die Zahlung einer Einmalsumme wird diese Absicherung in die Baufinanzierung aufgenommen.

Zu beachten sind jedoch die Konditionen. Zwar ist keine gesonderte Gesundheitsprüfung notwendig, doch könnte ein Ausschluss innerhalb der ersten zwei Jahre bestehen. Liegt bereits eine lebensbedrohliche Erkrankung vor, könnten die hohen Abschlusskosten gegen solch eine Versicherung sprechen.

Risikolebensversicherung

Als Alternative neben der Restschuldversicherung ist auch die allgemeine Risikolebensversicherung eine Option. Bei dieser wird der Tod mit einer vereinbarten Versicherungssumme abgesichert. Im Todesfall erhalten die Hinterbliebenen die Summe ausgezahlt und können damit die noch offene Restschuld begleichen.

Im Rahmen der Baufinanzierung ist darauf zu achten, dass die Versicherungssumme höher ist als die Restschuld inklusive der Vorfälligkeitsentschädigung. Denn selbst im Todesfall besteht kein Sonderkündigungsrecht, sodass Hinterbliebene neben der Restschuld noch weitere Gebühren begleichen müssen.

Jährlich sind für die Risikolebensversicherung Gebühren zu zahlen, die sich nach dem Gesundheitszustand sowie andere Faktoren richten. So müssen ältere Personen höhere Beiträge leisten.

Dennoch könnte sich die Versicherung lohnen, um den eigenen Todesfall abzusichern. Hinterbliebene erhalten die feste Versicherungssumme ausgezahlt und können damit die Restschuld tilgen oder es zur freien Verwendung nutzen. Somit besteht zumindest nicht mehr die Sorge, wie die Immobilienfinanzierung nach dem Tod des Hauptverdieners weiterläuft.

Todesfall bei der Baufinanzierung

Es mag zwar kein gerne ausgeführter Gedanke sein, doch sollten bei der langfristigen Immobilienfinanzierung einige besondere Situationen berücksichtigt werden. Dazu gehören die Krankheit, Arbeitslosigkeit sowie der Tod des Darlehensnehmers.

Im Allgemeinen gilt der Grundsatz, dass die Erben anstelle des Verstorbenen treten. Sie erhalten anteilig die Immobilie und sind zur Zahlung der Kreditraten verpflichtet.

Erscheint der Wert der Immobilie niedrig und der Kredit als zu hoch, besteht die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen. Findet sich kein Erbe, geht das Haus an den Staat über, der die Verantwortung übernimmt.

Um sich gegen den Todesfall abzusichern, ist der Abschluss verschiedener Versicherungen möglich. Diese beziehen sich entweder auf die Restschuld oder zahlen eine feste Versicherungssumme aus.

Entscheide Dich für eine Versicherung, um sicherzustellen, dass die Hinterbliebenen im Haus weiterleben können. So ist zumindest etwas Kontinuität in der schweren Zeit möglich, um die Trauer zu bewältigen.

Häufige Fragen

Im Todesfall des Kreditnehmers wird der Hauskredit grundsätzlich auf die Erben übertragen. Sie übernehmen sowohl das Eigentum an der Immobilie als auch die Schulden, inklusive des Hauskredits. Wenn sie den Kredit nicht bedienen können, besteht die Möglichkeit, dass das Haus verkauft wird, um den Kredit zu begleichen.

Beim Tod eines Darlehensgebers ändert sich zunächst nichts am Verlauf des Darlehens. Der Kreditvertrag bleibt bestehen und muss von den Darlehensnehmern weiter bedient werden. Die Rechte und Pflichten des verstorbenen Darlehensgebers gehen auf Seine Erben über.

In Bezug auf Ratenzahlungen nach dem Tod gilt: Die Schulden des Verstorbenen, also auch die noch offenen Ratenzahlungen, werden Teil seines Nachlasses und müssen aus diesem beglichen werden. Können die Erben dies nicht leisten, besteht die Möglichkeit der Ausschlagung der Erbschaft.

Beim Tod des Hypothekennehmers wird die Hypothek grundsätzlich auf die Erben übertragen. Sie sind dann für die weitere Bedienung der Hypothek verantwortlich. Sollten sie dies nicht leisten können, kann es zur Zwangsversteigerung der mit der Hypothek belasteten Immobilie kommen.

Sebastian Jacobitz

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