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Auf einen Blick

  • Herrenlose Häuser beruhen meist darauf, dass der Eigentümer verstirbt, ohne dass es Erben gibt
  • Finden sich keine Erben, geht das Eigentum an den Staat über, welcher für die Pflege verantwortlich ist
  • Herrenlose Häuser sind wesentlich günstiger, allerdings in einem schlechten Zustand
  • Um herrenlose Häuser zu finden, kannst Du Dich an die Gemeinde wenden oder selbst in der Nachbarschaft auf die Suche gehen

Die Nachfrage nach Immobilien bleibt ungebrochen. Stellen sie doch eine sichere Option dar, um im Alter gut versorgt zu sein. Zudem bietet die erste eigene Immobilie eine hohe Wohnqualität und erlauben Dir mehr Freiheiten als eine Mietwohnung.

Doch echte Schnäppchen wirst Du wahrscheinlich nicht finden. Zumindest gilt dies, wenn Du auf den üblichen Wegen nach einer Immobilie suchst. Etwa im Internet oder über einen Makler.

Eine Alternative könnte die Suche nach herrenlosen Häusern sein. Dies sind Off-Market Immobilien, die anscheinend niemand mehr gehören und daher günstig abzugeben sind. Sie befinden sich zwar häufig in einem schlechten Zustand, doch mit etwas handwerklichem Geschick könntest Du hier eine gute Gelegenheit für eine Immobilie vorfinden.

Wie findest Du herrenlose Häuser und dienen diese tatsächlich als Schnäppchen?

Die herrenlose Immobilie als Investitionschance

Dir sollte klar sein, dass die herrenlosen Häuser nicht ohne Grund wenig begehrt sind. Sie befinden sich meist in einer ungünstigen Lage und weisen einen hohen Investitionsstau auf. Sie sind fernab der Ballungsräume und die Anbindung an die Infrastruktur ist größtenteils mangelhaft.

Stören Dich diese Negativpunkte nicht, könnte solch eine Immobilie genau das Richtige für Dich sein. Bevorzugst Du ein ruhiges Haus fernab der Hektik der Großstadt und kannst bequem von zu Hause aus arbeiten, ist solch eine Immobilie eine vielversprechende Chance für Dich.

Hohe Investitionen notwendig
Günstiger Kaufpreis – Hohe Investitionen

Überwiegend befinden sich die herrenlosen Häuser in einem schlechten Zustand. Dies drückt den Kaufpreis, doch Du musst viel Geld investieren, um die Mängel zu beseitigen. Daher bietet sich der Kauf vorwiegend für Personen an, die die Arbeiten selbst ausführen können. Besitzt Du keinerlei handwerkliche Fähigkeiten, könnte der Erwerb mit enorm hohen Sanierungskosten einhergehen.

Herrenlose Häuser kosten häufig weniger als 50.000 Euro. Damit sind die Kaufpreise überschaubar. Selbst zu einem geringeren Preis könnten Immobilien zu finden sein.

Nicht zu verachten sind hingegen die Sanierungsarbeiten. Du musst die Immobilie eventuell von Grund auf sanieren. Das Dach muss erneuert werden, eine Dämmung eingebracht und die Heizung modernisiert werden. Dies sind nur wenige Kostenpunkte, die im Rahmen solch einer Immobilie auf Dich zukommen.

Damit der Kauf einer herrenlosen Immobilie für Dich aufgeht, solltest Du handwerkliches Geschick und Fachwissen mitbringen. Kannst Du einen Teil der Arbeiten selbst erledigen, mindert dies die Kosten, die andernfalls für Handwerker fällig werden. Ebenso musst Du vor dem Kauf ganz genau prüfen, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet.

Mitunter könnte es auch interessant sein, das herrenlose Haus nur für das Grundstück zu kaufen. Ein Abriss und Neubau des Hauses könnte günstiger sein als die Sanierung. Prüfe daher auch diese Möglichkeit, um preiswerter an Grundstücke zu gelangen. So wirst Du zum Hausbesitzer, selbst mit geringem Eigenkapital.

Die Grundidee hinter dem Kauf der herrenlosen Häuser ähnelt sehr dem Fix & Flip. Die alten Häuser in schlechter Lage eignen sich allerdings selten als Investition, sondern sind eher zum Bezug für Hausbesitzer mit handwerklichen Fähigkeiten geeignet. Hast Du die Freiheit nicht an einen festen Arbeitsplatz gebunden zu sein, entkommst Du mit solch einem Haus dem teuren Immobilienmarkt, wie er etwa in Großstädten vorliegt.

Wo findest Du herrenlose Häuser?

Die Häuser mit geringem Wert findest Du weniger über den üblichen Weg. Sie sind seltener über eine Anzeige im Internet oder der Zeitung auffindbar.

Als erster Ansprechpartner eignet sich die Gemeinde, in der Du zukünftig leben möchtest. Dort könntest Du nach einer Liste der herrenlosen Häuser fragen und diese durchgehen.

Gemeinde als Ansprechpartner
Gemeinde als Ansprechpartner

Herrenlose Häuser befinden sich nur zu einem geringeren Anteil auf dem öffentlichen Immobilienmarkt und werden in Immobilienportalen angeboten. Wende Dich lieber an die Gemeinde, um zu erfahren, welche Häuser keinen Eigentümer aufweisen und günstig zu haben sind.

Ebenso kannst Du auch das Internet nutzen, um solch günstige Häuser zu finden. Hierfür musst Du nach Immobilien filtern, die einen besonders geringen Preis aufweisen. Neben den üblichen Immobilienportalen sind auch die Kleinanzeigen interessant.

Da die Abdeckung der herrenlosen Häuser im Internet geringer ist, könntest Du auch das Gespräch mit den Einheimischen suchen. Möglicherweise haben auch diese Tipps für Immobilien, die ansonsten nicht auf dem Markt erhältlich sind. Somit ist beim Auffinden dieser Immobilien etwas mehr Fleiß und Kreativität gefragt. Weißt Du aber bereits in welcher Region Du Dich niederlassen willst, dann frage bei den örtlichen Gemeinden nach geeigneten Immobilien, um etwas Passendes für Dich zu finden.

Entstehung der herrenlosen Häuser

In den meisten Gebieten in Deutschland besteht eine ungebrochen hohe Nachfrage nach Wohnraum. Mieter müssen sich mit zahlreichen anderen Interessenten um eine Wohnung bewerben und auch Kaufinteressenten für Häuser sind einer großen Konkurrenz ausgesetzt.

Die Menschen zieht es vermehrt in die Großstädte[1]https://www.kulturfalter.de/uni/studenten-wohnen-halle/warum-grosse-staedte-mehr-menschen-anziehen/ , da sich dort die Arbeitsplätze konzentrieren und die Freizeitmöglichkeiten vielfältiger sind. Die Einwohnerdichte nimmt zu und die Städte sind stark darum bemüht, jeden noch freien verfügbaren Platz mit Wohnraum zu füllen.

Anders sieht es hingegen in den eher ländlich geprägten Gebieten aus. Liegen diese nicht gerade im Speckgürtel einer Großstadt, herrscht hier vielmals ein Bevölkerungsrückgang[2]https://www.manager-magazin.de/politik/deutschland/landflucht-deutschland-driftet-immer-weiter-auseinander-a-2e299595-5cbc-473c-ba8c-412df6d81a80 . Ältere Menschen versterben, während junge Menschen es eher in die Stadt zieht.

Dieses Phänomen wird als Landflucht beschrieben. Denn der Bevölkerungsrückgang bringt einen Teufelskreis in Bewegung. Da immer weniger Menschen dort leben, wird die Versorgung schwieriger. Ärzte oder Schulen befinden sich in weiterer Entfernung und so leidet die Lebensqualität darunter.

Keine Erben
Keine Erben in Sicht

Herrenlose Häuser entstehen in der Regel, weil das Erbe ausgeschlagen wird. Nach dem Ableben des Eigentümers finden sich keine Nachfolger. In diesen Fällen tritt der Staat als Erbe auf und übernimmt die Immobilie.

Die Landflucht führt insbesondere bei älteren Immobilien dazu, dass diese teilweise einfach aufgegeben werden. Die Eigentümer können sich die Instandhaltung nicht mehr leisten und nach dem Ableben möchten die Erben das Haus nicht übernehmen. Somit gibt es nun zunächst keinen Eigentümer, welcher daran interessiert ist, sich um das Haus zu kümmern. Es handelt sich um ein herrenloses Haus, welches keinen Eigentümer besitzt.

In der Regel sind davon Häuser betroffen, welche älter sind und sich in einem baufälligem Zustand befinden. Dir muss daher bewusst sein, dass es nicht ohne Grund herrenlos geworden ist. Möchtest Du solch ein Haus erwerben, sind zunächst umfangreiche Investitionen nötig, um darin wieder leben zu können oder es im Sinne der Fix und Flip Strategie mit Gewinn zu verkaufen.

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Rechtliche Einschätzung

Dass eine Immobilie keinerlei Eigentümer hat, scheint etwas zweifelhaft zu sein. Denn eigentlich sind die Eigentumsverhältnisse klar festgelegt und selbst ohne Erbe sollte es Vorschriften geben, die die Situation regeln.

Komplett ohne Eigentümer sind die Häuser zudem nicht. Du kannst natürlich nicht einfach das Haus für Dich beanspruchen und Dich dort niederlassen. In letzter Instanz geht das Haus in den staatlichen Besitz über. Der Staat wird dann Eigentümer des Hauses und stellt den Ansprechpartner dar, falls Du an einem Kauf interessiert bist.

Diese Situation kann auftreten, wenn Erben von Ihrem Verzichtsrecht Gebrauch machen oder keine Erben vorhanden sind. Finden sich keine Personen, die das Haus im Rahmen des Erbes übernehmen möchten, fällt die Immobilie dem Staat zu.

Der Staat hat wenig Interesse daran, die Immobilie für einen längeren Zeitraum zu besitzen. Er muss die Verwaltung übernehmen und sich zumindest darum kümmern, dass keine Sicherheitsgefahr vom Haus ausgeht. Daher besteht die klare Absicht darin, das Haus zu verkaufen. Die Preise orientieren sich an der klaren Verkaufsabsicht und können gerne unter dem Marktwert liegen. Der Staat tritt hier nicht als Investor auf, welcher einen möglichst hohen Gewinn erwirtschaften muss, sondern eher als Eigentümer, der die Immobilie so schnell wie möglich loswerden möchte.

Günstige Immobilien ohne Besitzer

Die Mieten und Immobilienpreise in Deutschland steigen. Insbesondere in städtischen Lagen ist diese Entwicklung stark zu beobachten.

Möchtest Du nicht mehr in einer Wohnung leben und endlich Hausbesitzer werden, könnten herrenlose Häuser eine interessante Option sein. Zumindest für Personen, die handwerkliches Geschick aufweisen und sich nicht davor scheuen, in die älteren Häuser Zeit zu investieren.

Denn in der Regel sind die herrenlosen Häuser stark investitionsbedürftig und in einem schlechten Zustand. Damit könnte der Kaufpreis ein Schnäppchen darstellen. Doch Du musst genau kalkulieren, welche Kosten zusätzlich auf Dich zukommen. Dann eignen sich solche Objekte wunderbar, um außerhalb der Großstädte günstig zu wohnen.

Häufige Fragen

Herrenlose Häuser werden entweder zum Verkauf oder zur Versteigerung angeboten. Wende Dich an die Gemeinde oder stöber in Internetportalen, um die günstigen Immobilien zu finden.

Findet sich kein Eigentümer für ein Haus, etwa weil das Erbe ausgeschlagen wurde, geht die Immobilie an das Bundesland über. Dieses ist dann als Eigentümer für die Verwaltung zuständig. Langfristig strebt das Bundesland einen Verkauf an, teilweise über Versteigerungen.

Hast Du ein altes Objekt gefunden und möchtest herausfinden, wem dieses gehört? Dann wende Dich hierzu an das Grundbuchamt. Besteht ein berechtigtes Interesse, erhältst Du eine Einsicht in das Grundbuch.

Sebastian Jacobitz

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