Variable Zinsen – Wann sinnvoll bei der Immobilienfinanzierung?

Bei der Immobilienfinanzierung möchtest Du nichts dem Zufall überlassen. Dein Eigenheim siehst Du nicht als Spekulationsobjekt, sondern möchtest langfristig darin wohnen.

Im Gegensatz zu einem Festzinsdarlehen könntest Du Dich für einen variablen Zins entscheiden, um von günstigeren Konditionen zu profitieren. Doch sind die Zinsschwankungen bei der Finanzierung des Eigenheims tatsächlich von Vorteil oder mit einem zu hohen Risiko verbunden?

In diesem Beitrag erläutere ich Dir, ob sich das variable Darlehen für die Immobilienfinanzierung lohnt und welche Chancen sowie Risiken bestehen. Am Ende musst Du selbst die Entscheidung treffen, ob solch ein Darlehen für Dich die beste Option darstellt.

Variabler Zinssatz bei der Baufinanzierung erläutert

In der Regel wird beim Abschluss des Immobilienkredits ein Zeitraum festgelegt, über welchen die Zinsen fix sind. Sie sind unveränderlich und gewähren dadurch eine höhere Planungssicherheit.

Im Gegensatz dazu sind variable Zinsen ständig den Marktschwankungen unterworfen. Sie passen sich kontinuierlich der Marktsituation an. Steigen die Zinsen, geht dies mit einer höheren monatlichen Rate einher. Sinken die Zinssätze, spiegelt sich dies ebenso in Deiner Finanzierung wider.

Entscheidest Du Dich für variable Zinsen bedeutet dies, dass Du auf sinkende Zinssätze spekulierst. Du glaubst, dass die zukünftige Marktentwicklung für Dich positiv ist und anstatt den derzeitigen Zins festzuschreiben, hoffst Du auf fallende Zinssätze.

Während Du bei einem Annuitätendarlehen eine konstante Rate im Monat zahlst, sieht dies bei variablen Zinsen anders aus. In einem Drei-Monats-Rhythmus findet eine Anpassung der Zinskonditionen statt. Dadurch besteht kaum eine Planungssicherheit und im schlimmsten Fall ist der Zinsanstieg so stark, dass dadurch die gesamte Finanzierung zu scheitern droht.

Dementsprechend kommt das variable Darlehen bei der Immobilienfinanzierung nur selten zur Anwendung. Hier stehen eine höhere Planungssicherheit mit einer Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren im Vordergrund.

Höhe des Zinssatzes

Entscheidest Du Dich für ein variables Darlehen, bist Du den Zinsschwankungen schutzlos ausgesetzt. Auf Basis des Referenzzinssatzes werden die Zinserhöhungen direkt an Dich weitergegeben.

Als Grundlage dient hierfür die Euribor-Rate^[1]. Zur Festlegung dienen die durchschnittlichen Zinssätze von 19 Panel-Banken in der EU sowie dem UK für kurzfristige Darlehen. Dieser stellt den Referenzzinssatz dar, welcher als Grundlage für das variable Darlehen gilt.

Neben diesem Referenzzinssatz besitzen weitere Faktoren einen Einfluss auf die Zinssätze. Hierzu gehören:

Der wohl wichtigste Faktor stellt das Kreditrisiko dar. Je unsicherer das Darlehen und die Zahlungen sind, desto höher ist der Aufschlag, den der Kreditgeber verlangt. Damit sichert Er sich gegen mögliche Zahlungsausfälle ab.

Des Weiteren spielt auch die Sicherheit eine Rolle für den Zins. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer ist das Risiko, dass im Zuge einer Zwangsversteigerung offene Forderungen bestehen. Der Erlös reicht eher aus, um den offenen Kredit zu bedienen, sodass der Aufschlag minimal bleibt. Je näher das Darlehen am Beleihungswert liegt, desto teurer werden die Zinskonditionen für den Kreditnehmer.

Zudem findet auch eine Betrachtung der allgemeinen Kreditwürdigkeit statt. Ist das Einkommen sicher und die SCHUFA einwandfrei, besteht kein Grund zur Sorge, dass die Zahlungen ausfallen könnten. Dementsprechend ist die Baufinanzierung für Beamte besonders günstig. Mit wechselhaftem Einkommen, wie etwa bei Selbstständigen, ist allerdings ein höherer Zinsaufschlag verbunden.

Anhand der vorher genannten Faktoren erheben Kreditgeber einen Aufschlag zum gewählten Referenzzinssatz. Dieser beträgt, je nach Situation des Kreditnehmers, üblicherweise zwischen 0,5 bis 2 Prozentpunkte.

Variable Zinsen beim Immobilienkredit

Die Immobilienfinanzierung stellt ein langfristiges Projekt dar. Kredite gehen meist mit einer Laufzeit von über 20 Jahren einher. Über diesen Zeitraum bevorzugen die meisten Kreditnehmer eine möglichst hohe Planungssicherheit. Sie möchten nicht das Risiko eingehen, dass Schwankungen am Markt plötzlich zum Verlust des Eigenheims führen. Daher gilt ein Festzinsdarlehen als gewöhnliche Kreditform. Ein Annuitätendarlehen oder ein Volltilgungsdarlehen gewähren die gewünschte Planbarkeit und minimieren das Risiko. In bestimmten Situationen könnte aber auch das variable Darlehen mit Vorzügen einhergehen.

Zur Anwendung kommt der Kredit mit variablem Zinssatz üblicherweise zur Überbrückung. Läuft die Zinsbindung aus und konnte bisher keine akzeptable Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden, gewährt das variable Darlehen eine höhere Flexibilität.

Dies gilt umso mehr, falls die Zinsen als außergewöhnlich hoch erscheinen. Steht in Aussicht, dass die Zinsen in den kommenden Monaten oder Jahren wieder fallen, bietet das variable Darlehen die Option, von den sinkenden Zinssätzen zu profitieren. Anstatt ein ungünstiges Darlehen mit fixen Zinsen für die nächsten Jahre abzuschließen, wartest Du auf bessere Konditionen am Markt.

Zur Anwendung kommt das variable Darlehen zudem erst, wenn bereits ein bedeutender Teil der Tilgung erfolgt ist. Dann besteht ein größerer Spielraum bei der Finanzierung, sodass ein höherer Zinssatz nur eine geringe Mehrbelastung darstellt.

Ein variables Darlehen direkt zu Beginn der Finanzierung ginge mit einem erheblichen Ausfallrisiko einher. Zinssteigerungen könnten dazu führen, dass Du die Rate nicht mehr bezahlen kannst. Ein Aussetzen der Raten bei der Baufinanzierung wäre dann eine letzte Konsequenz, um zumindest nicht mehr den Tilgungsanteil zu zahlen und auf niedrigere Zinssätze zu warten. Da das Risiko zu hoch erscheint, kommen die variablen Darlehen vorwiegend nach einer gewissen Laufzeit des Festzinsdarlehens zum Einsatz.

Vorteile und Nachteile der variablen Zinsen

Welche Vor- und Nachteile sind mit dem variablen Zins für die Baufinanzierung verbunden? Nachstehend erhältst Du eine Gegenüberstellung der unterschiedlichen Chancen sowie Risiken.

Vorteile

Die variablen Zinsen gewähren Dir eine höhere Flexibilität, um von einem sinkenden Zinsniveau zu profitieren. Du legst Dich nicht auf einen Zinssatz fest, sondern kannst in Zeiten schwankender Zinsen abwarten und erst den Zins fixieren, wenn dieser günstiger für Dich erscheint. So erhältst Du eine längere Bedenkzeit und musst Dich nicht sofort festlegen.

Als Glücksgriff erweist sich das variable Darlehen, wenn die Zinsen sinken. Scheint das aktuelle Zinsniveau hoch und erwartest Du Zinssenkungen, nimmst Du diese mit einem variablen Zinssatz mit. Erst wenn die Zinsen auf einem niedrigeren Niveau angelangt sind, schließt Du die Zinsbindung ab und profitierst in den nächsten Jahren von den günstigeren Zinskonditionen.

Nachteile

Die variablen Darlehen gewähren keinerlei Planungssicherheit. Je nach aktueller Marktsituation könnte der Fall eintreten, dass die monatliche Rate Dein Haushaltsbudget übersteigt. Damit droht die gesamte Finanzierung zu kippen und der Verlust des Eigenheims.

Ebenso wie Du von sinkenden Zinsen profitierst, führen steigende Zinsen zu einem Mehraufwand. Diese schlagen sich in Deinem Budget wider und insbesondere zu Beginn der Finanzierung ist dies eine kostspielige Entwicklung. Wenige Prozentpunkte können einen Unterschied von mehreren hundert Euro im Monat darstellen. Ist Dein Budget bereits strapaziert, droht bei einem steigenden Zinssatz der Zahlungsausfall^[2]. Daher musst Du einen gewissen Sicherheitspuffer einplanen, um auch die höheren Zinsen bedienen zu können.

Variabler Zinssatz beim Immobilienkredit

Der variable Zins auf Basis des Drei Monats Euribor bietet Dir eine höhere Flexibilität und eine unkomplizierte Anpassung an die derzeitige Marktlage. Im besten Fall profitierst Du von einer Senkung der Zinssätze, doch bist Du auch den Risiken der Zinssteigerungen ausgesetzt.

Dementsprechend stellt der variable Zins keine übliche Finanzierungsform für das Eigenheim dar. Geringe Schwankungen könnten zu einer Zahlungsunfähigkeit der monatlichen Rate führen und die Finanzierung droht zu platzen.

Lediglich zur Überbrückung eines kürzeren Zeitraums, wenn das Darlehen bereits zu einem Teil getilgt ist, ist die Anwendung des variablen Darlehens sinnvoll. Es räumt Dir eine längere Bedenkzeit ein und in Zeiten größerer Schwankungen hoffst Du auf eine Verbesserung der Marktlage.

Entscheide Dich für den variablen Zins, wenn Du noch keine langfristige Entscheidung treffen möchtest. Erst, wenn der Zinssatz für Dich wieder günstiger erscheint, gehst Du die Verpflichtung eines Festzinsdarlehens ein und profitierst bis zu diesem Abschluss von der Flexibilität der variablen Zinsen.