Die Mietminderung ist ein wichtiges Instrument des Mietrechts, um auf Mängel hinzuweisen und die Behebung einzufordern. Indem Du die Miete kürzt, zwingst Du den Vermieter zum Handeln. Bleibt dieser untätig, entgeht Ihm monatlich der gekürzte Betrag.

Mitunter erkennt der Vermieter die Mietminderung komplett nicht an oder hält die Höhe für überzogen. Er legt einen Widerspruch ein, sodass deutlich zum Ausdruck kommt, dass Er die Kürzung für nicht gerechtfertigt hält.

Wie ist zu verfahren, wenn der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptiert und welche Folgen könnte dies für das Mietverhältnis bedeuten?

Widerspruch des Vermieters zur Mietminderung

Der Vermieter muss der Mietminderung zwar nicht zustimmen, aber Er muss sie auch nicht einfach akzeptieren, wenn Zweifel an der Rechtmäßigkeit bestehen. Entsprechend besteht die Möglichkeit, einen Widerspruch einzulegen.

Voraussetzung eines rechtsgültigen Widerspruchs

Der Widerspruch ist gerechtfertigt, wenn keine Grundlage für eine Mietminderung besteht oder der Mieter nicht rechtskonform vorgegangen ist. Folgende Situationen sind denkbar, bei denen ein Widerspruch zulässig ist.

Eine Mietminderung ist immer dann erlaubt, wenn der Ist-Zustand der Wohnung nicht dem entspricht, wie bei Beginn des Mietverhältnisses. Die Wohnräume oder die Gemeinschaftsflächen sind nicht wie vereinbart nutzbar, sodass ein Mangel vorliegt.

War dieser allerdings bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt, darf daraus keine Mietminderung erfolgen. Dies könnte unter anderem der Fall sein, wenn die Waschküche seit längerer Zeit nicht nutzbar und dies bereits bei Einzug bekannt war.

Auch bei einem geringfügigen Mangel ist nicht immer der Vermieter in der Pflicht und eine Mietminderung nicht berechtigt. So könnte ein defekter Duschkopf unter die Kleinreparaturklausel^[1] fallen, insofern diese im Mietvertrag vereinbart ist. Der Mieter muss sich dann um die Behebung des Mangels kümmern und darf die Verantwortung nicht auf den Vermieter schieben. Demzufolge ist eine Mietminderung, selbst wenn sie nur wenige Prozent beträgt, nicht erlaubt.

Die Mietminderung ist zudem nur dann ein angemessenes Mittel, wenn eine Pflichtverletzung des Vermieters vorliegt. Er sich also nicht um die Instandsetzung des Objektes kümmert oder andere Aufgaben vernachlässigt hat.

Treten Mängel auf, die außerhalb Seines Verantwortungsbereiches liegen oder gar vom Mieter verursacht wurden, ist eine Mietminderung nicht angemessen. Dies betrifft etwa den Baulärm von einem Nachbargebäude.

Möglich ist der Widerspruch auch, wenn der Vermieter glaubt, dass die Mietminderung nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde. Ohne eine Mängelanzeige könnte sich der Vermieter auf diese Weise gegen eine plötzliche Minderung wehren.

Ebenso besteht womöglich die Ansicht, dass die Mietminderung zu hoch sei. Dies könnte der Vermieter ebenfalls mit einem Widerspruch anfechten.

Vorgehensweise, falls Vermieter die Mietminderung nicht akzeptiert

Ob der Anspruch einer Mietminderung gerechtfertigt ist, lässt sich als Privatperson ohne Hintergrund der Rechtswissenschaften kaum bestimmen. Oftmals versuchen Vermieter Ihre Position auszunutzen und widersprechen der Mietminderung, ohne eine umfangreiche Prüfung durchgeführt zu haben.

Hast Du die Mietminderung rechtlich abklären lassen, solltest Du Dich von diesem Versuch nicht einschüchtern lassen. Setze Deine Ansprüche durch und nutze die nachstehenden Mittel, damit der Vermieter sich um den Mangel kümmert.

Einvernehmliche Lösung finden

Bereits vor der Ankündigung der Mietminderung ist es ratsam, das persönliche Gespräch zu suchen. Auch nach dem Widerspruch besteht noch die Möglichkeit, eine Einigung zu finden.

Dadurch halten sich die Kosten im Rahmen und die Behebung des Mangels wird angestrebt. Das Mietverhältnis ist nicht belastet, sodass einem langfristigen Wohnen nichts im Wege steht.

Klageweg bestreiten

Kommt es zu keiner außergerichtlichen Einigung, muss das Gericht entscheiden, ob die Höhe der Mietminderung und die Vorgehensweise mit dem Mietrecht vereinbar waren. Der Vermieter könnte in der Klage argumentiere, dass die Mietkürzung nicht gerechtfertigt war und die ausständigen Zahlungen einfordern.

Indes besteht auch für den Mieter die Option einer Klage auf Mangelbeseitigung. Entscheidet das Gericht zugunsten des Mieters, darf dieser selbst einen Fachbetrieb für die Reparatur beauftragen und die Koste an den Vermieter weiterleiten.

Ansprüche des Mieters bei gültiger Mietminderung

Liegt ein Mangel vor, der die Wohnqualität beeinträchtigt und zur Mietminderung berechtigt, ist das Kürzen der Miete nur eine Option, um sich in dieser Situation zu behelfen. Neben des Einbehalts eines Anteils der Miete bestehen weitere Ansprüche, um wieder eine zufriedenstellende Wohnsituation zu schaffen. Dafür stehen folgende Möglichkeiten offen.

Mangelbeseitigungsanspruch

Die Mietminderung darf der Mieter unverzüglich nach Auftreten des Mangels durchsetzen. Die Fristsetzung ist lediglich vorgesehen, um dem Vermieter genügend Zeit zur Mängelbeseitigung zu geben.

Der Vermieter ist verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung sicherzustellen. Kommt der Vermieter dieser Aufgabe nicht nach, steht dem Mieter der Klageweg offen, um endgültig Klarheit zu schaffen und den Anspruch durchzusetzen.

Recht den Mangel selbst zu beseitigen

Eine Klage ist mit einigem Aufwand verbunden. Sowohl zeitlich als auch finanziell könnte zunächst eine Belastung eintreten, die erst später durch den Vermieter ausgeglichen wird. Verstreicht die gesetzte Frist, besitzt der Mieter die Möglichkeit, den Mangel selbst zu beseitigen.

Die Mängelbeseitigung muss jedoch nicht eigenständig erfolgen, sondern ist von einer beauftragten Fachfirma durchführbar. Die daraus entstehenden Kosten sind entweder gesondert einzufordern oder mit der Miete zu verrechnen.

Bei der Verrechnung mit der Miete ist allerdings Vorsicht geboten und die Unterstützung eines Anwalts oder des Mieterschutzbundes ratsam. Andernfalls könnte ein Verzug der Mietzahlung drohen, welcher zur Kündigung der Wohnung führt.

Zurückbehaltungsrecht zusätzlich zur Mietminderung

Vermieter sind häufig in erster Linie daran interessiert, dass das vermietete Objekt eine möglichst hohe Rendite abwirft und sich die Investition auszahlt. Daher erweist sich die Mietminderung als effektiv, um dem Anspruch der Mängelbeseitigung Nachdruck zu verleihen.

Neben der Minderungsquote besteht weiterhin das Recht, einen Teil der Zahlungen zurückzubehalten. In der Praxis ist es zulässig, rund das drei bis fünffache des Minderungsanteils zusätzlich einzubehalten, insofern die Frist verstrichen ist.

Dies bedeutet, Du bei einer erlaubten Minderung von 10 Prozent, insgesamt mehr als 50 Prozent der Miete einbehalten darfst. Der zusätzlich zurückbehaltene Anteil ist nach der Mängelbeseitigung dem Vermieter zu erstatten. Lege das Geld also gesondert zur Seite, um den offenen Betrag zu zahlen. Der Anteil, der sich direkt aus der Mietminderungsquote ergeben hat, ist dem Vermieter hingegen nicht zu erstatten. Dieser Betrag gilt als Entschädigung für den vorhandenen Mangel und den Einbußen der Wohnqualität.

Korrekte Vorgehensweise der Mietminderung

Zunächst musst Du sicherstellen, dass die Mietminderung rechtskonform durchgesetzt wurde. Dies bedeutet, dass Du die übliche Vorgehensweise eingehalten hast und zu einer Kürzung berechtigt warst.

Pflichtverletzung des Vermieters

Liegt ein Mangel vor, ist zu prüfen, wer der Verursacher war. In einigen Fällen ist dies unstreitig und der Vermieter für die Behebung zuständig. Häufig könnte der Vermieter jedoch argumentieren, dass der Mieter für das Problem oder den Schaden verantwortlich war. Dies ist etwa bei einer Mietminderung wegen eines Schimmelbefalls oftmals zu beobachten, da streitig ist, ob ein baulicher Mangel vorliegt oder der Mieter nicht ausreichend lüftet.

Bevor Du die Mietminderung anstrebst, musst Du sicherstellen, dass eine Pflichtverletzung des Vermieters vorliegt und dieser den Zustand nicht wie vereinbart bereitstellt. Zu beachten ist allerdings, dass nur Mängel in Seinem Verantwortungsbereich zur Minderung berechtigen. Entsteht durch Straßenarbeiten ein enormer Baulärm, ist eine Mietminderung gegenüber dem Vermieter unzulässig.

Mängelanzeige

Zudem musst Du dem Vermieter die Chance geben, den Mangel zu beseitigen. Hierfür fertigst Du ein Dokument an, in welchem sämtliche Mängel und das Datum des Auftretens angegeben sind. Nutze die Vorlage für die Mietminderung, um mit geringem Aufwand die Mängelanzeige durchzuführen.

In dem Dokument setzt Du zudem die Frist und verdeutlichst damit dem Vermieter, dass Er zum Handeln verpflichtet ist. Verstreicht die Frist, setzt Du in der Konsequenz die angeführte Mietminderung durch.

Höhe der Mietminderung

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Höhe der Mietminderung. Zwar dienen Urteile aus der Praxis als Orientierung, doch besteht keine allgemeingültige Tabelle, die Dir aufzeigt, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf.

Es ist daher im Einzelfall zu betrachten, wie hoch die Beeinträchtigung Deiner Wohnung ist. Je schwerwiegender der Mangel, desto höher darf die Mietminderung sein.

Wende Dich am besten an einen Anwalt oder den Mieterschutzbund, um eine ausführliche Beratung zu erhalten. So bist Du Dir sicher, dass die Mietminderung in der Höhe gerechtfertigt ist.

Ziehe die Mietminderung von der Bruttomiete ab und behalte den Betrag ein. Dann sieht sich der Vermieter zum Handeln gezwungen und möchte nicht längerfristig auf die Mieteinnahmen verzichten.

Keine Zustimmung des Vermieters erforderlich

Hast Du als Mieter die Mängelanzeige angefertigt und an den Vermieter versandt, hast Du Deine Pflicht erfüllt. Im Dokument ist eine Frist aufgeführt und verstreicht diese, darfst Du die angekündigte Minderung umsetzen.

Eine Zustimmung des Vermieters ist demnach nicht erforderlich. Meldet Er sich nicht und bleibt untätig, darfst Du weiterhin die Miete kürzen.

Widerspruch bei der Mietminderung

Die Mietminderung stellt das letzte Mittel dar, wenn der Vermieter sich bisher nicht darum kümmert, einen Mangel zu beseitigen. Durch die Kürzung entgehen dem Vermieter monatlich die Einnahmen, sodass ein stärkerer Druck zur Mangelbeseitigung besteht.

Der Vermieter wiederum muss nicht jegliche Forderungen des Mieters akzeptieren und teilweise sind Mietminderungen ungerechtfertigt. In diesen Fällen hilft der Widerspruch, um zu verdeutlichen, dass die Vorgehensweise des Mieters aus Sicht des Vermieters nicht in Ordnung war.

Kommt es nicht zu einer einvernehmlichen Einigung, muss ein Gericht über den Fall entscheiden. So könnte sich der Konflikt in die Länge ziehen und für beide Seiten einen zusätzlichen Aufwand bedeuten.

Häufige Fragen