Das ist in der Pauschalmiete enthalten

In Deutschland wird bei der Berechnung der Miete üblicherweise zwischen der sogenannten Kaltmiete und der Warmmiete unterschieden. Die Kaltmiete, oft auch als Nettomiete bezeichnet, umfasst lediglich die Nutzung der Wohnfläche selbst. Sie basiert in der Regel auf der Größe der Wohnung sowie dem individuell festgelegten Mietpreis pro Quadratmeter, der im Mietvertrag geregelt ist. Die Kaltmiete deckt somit ausschließlich die reine Überlassung der Wohnräume an den Mieter ab und schließt alle weiteren Kosten aus, die durch das Wohnen entstehen.

Neben der Kaltmiete fallen jedoch weitere monatliche Ausgaben an, die unter dem Begriff Nebenkosten oder Betriebskosten zusammengefasst werden. Zu diesen Nebenkosten zählen beispielsweise die Kosten für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausmeisterdienste, Allgemeinstrom und gegebenenfalls auch die Kosten für einen Aufzug oder die Gartenpflege. Werden diese Nebenkosten zum monatlichen Mietpreis hinzugerechnet, ergibt sich daraus die sogenannte Warmmiete, also die Summe aus Kaltmiete und den regelmäßig anfallenden Nebenkosten. Die Nebenkosten werden üblicherweise im Rahmen einer jährlichen Abrechnung präzise aufgeschlüsselt. So zahlt der Mieter monatliche Vorauszahlungen, und je nach Verbrauch oder tatsächlichen Kosten wird am Jahresende entweder eine Nachzahlung fällig oder es gibt eine Rückerstattung.

Eine Alternative zu diesem klassischen Modell stellt die Pauschalmiete dar. Bei der Pauschalmiete werden keine gesonderten Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart. Stattdessen ist im Mietvertrag ein fester Pauschalbetrag für die gesamte Nutzung der Wohnung inklusive sämtlicher Nebenkosten vorgesehen. Der Mieter zahlt also einen einheitlichen Gesamtbetrag, mit dem sämtliche Kosten – zum Beispiel für Heizung, Wasser, Strom und andere Betriebskosten – abgedeckt sein sollen. Eine jährliche Nebenkostenabrechnung mit möglichen Nachforderungen oder Rückzahlungen entfällt in diesem Fall vollständig. Auch die Abgrenzung zwischen Kalt- und Warmmiete ist bei der Pauschalmiete damit obsolet, da bereits alle Kostenbestandteile in der vereinbarten Summe enthalten sind.

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche Pauschalmiete im deutschen Mietrecht überhaupt zulässig ist – insbesondere vor dem Hintergrund des Verbraucherschutzes, der Umlagefähigkeit einzelner Kosten und möglicher Risiken für Mieter und Vermieter. Wie unterscheidet sich die Pauschalmiete rechtlich von den herkömmlichen Mietformen, welche Vorteile und Nachteile ergeben sich daraus für beide Mietvertragsparteien und welche besonderen Regelungen sind dabei zu beachten? Abschließend gilt es zu klären, welche gesetzlichen Bestimmungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie in der deutschen Rechtsprechung den Rahmen für die Vereinbarung einer Pauschalmiete setzen.

Mit Risiken für Vermieter verbunden

Die Pauschalmiete stellt die einfachste Form der Mietzahlungen dar. Als Mieter musst Du Dir keine Sorgen darüber machen, wie hoch der Stromverbrauch oder die Heizkosten sind. Mit der monatlichen Zahlung sind diese Kostenpunkte bereits abgegolten. Eine teure Nachzahlung^[1] musst Du nicht befürchten.

In der Praxis sind solche Pauschalmieten bei privaten Mietverträgen selten. Dies ist in erster Linie darauf zurückzuführen, dass der Vermieter nicht auf die höheren Nebenkosten sitzen bleiben möchte. Denn steigen unerwartet die Strom- oder Energiekosten, muss der Vermieter diese allein tragen.

Das Eintreiben der höheren Betriebskosten ist bei einer Pauschalmiete nicht erlaubt. Somit ist der Vermieter dem Risiko der steigenden Preise ausgesetzt.

Des Weiteren besteht rechtlich die Einordnung, dass Pauschalmieten häufig nicht erlaubt sind. Grundlage ist hierfür die Heizkostenverordnung^[2]. Diese schreibt vor, dass bei zentraler Versorgung eine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgen muss. Da Mehrfamilienhäuser üblicherweise über eine Zentralheizung verfügen, dürfen die Heizkosten oder das Warmwasser nicht in der Pauschalmiete enthalten sein.

Die Heizkosten müssen separat bei der Erfassung der Nebenkosten ausgewiesen sein. So sind die Mieter angehalten, nicht unnötig Energie zu verbrauchen und profitieren beim sparsamen Umgang von den niedrigeren Nebenkosten.

Würden die Heizkosten bereits in der Pauschalmiete enthalten sein, sieht der Gesetzgeber die Gefahr eines unnötigen Energieverbrauchs. Um möglichst keine Energie zu verschwenden, ist daher eine verbrauchsabhängige Berechnung der Heizkosten vorgeschrieben. Hält sich der Vermieter nicht an diese Vorgabe, ist sogar eine Kürzung der entstandenen Heizkosten von bis zu 15 Prozent möglich.

Pauschalmiete nur exklusive Heizkosten

Möchten Vermieter die Nebenkostenabrechnung möglichst einfach gestalten, ist zumindest eine Reduktion der aufgeführten Betriebskosten möglich. Anstatt sämtliche Nebenkosten einzeln aufzuführen, ist die Pauschalmiete unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.

Hierzu muss der Mietvertrag so gestaltet sein, dass die Pauschalmiete exklusiv der Heizkosten berechnet wird. Es handelt sich demnach um eine Teil-Inklusivmiete, bei welcher lediglich die Bruttomiete sowie die Heizkosten separat abrechnet werden.

Die weiteren Nebenkosten, zu denen u.a. die folgenden Punkte zählen, sind dann bereits in der Miete enthalten:

Sinnvoller Ansatz bei kurzzeitig vermieteten Gewerbeflächen

Die Pauschalmiete stellt für Mieter und Vermieter eine besonders einfache Vereinbarung dar. Der Aufwand zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung entfällt und für Mieter ergeben sich keine plötzlichen Nachzahlungen.

Die Heizkostenverordnung wirkt in dieser Hinsicht jedoch einschränkend. So müssen die Kosten für die Heizung und das Warmwasser stets einen verbrauchsabhängigen Anteil besitzen.

Besonders praktisch ist die Pauschalmiete dennoch für Gewerbeflächen, deren Mietdauer relativ kurz ist. Bei ständig wechselnden Mietern ist die Umlage sämtlicher Nebenkosten mit einem enormen Aufwand verbunden. Daher bietet sich hier die Pauschalmiete an, um den Arbeitsaufwand zu verringern.

Allerdings greift die Heizkostenverordnung auch bei gewerblichen Mietern. Daher sind die Pauschalmieten auch hier nur exklusiv der Heizkosten zu betrachten.

Dennoch sollten Vermieter darauf achten, welche Art von Gewerbe betrieben wird. So könnten sich die Stromkosten stark unterscheiden, was bei der Höhe der Pauschalmiete zu berücksichtigen ist.

Anreiz für höheren Energiestandard

Der Gesetzgeber steht der Pauschalmiete kritisch gegenüber und hat bei diesem Mietmodell zumindest bei den Heizkosten Einschränkungen erlassen. So besteht die Befürchtung, dass bei einer Betriebskostenpauschale inklusive der Heizung, der Energieverbrauch unnötig steigen würde.

Ob dies in der Praxis tatsächlich zutrifft, ist bisher jedoch kaum ergründet. Erste Ergebnisse aus einem Versuchsmodell in Cottbus^[3] zeigen, dass die Bewohner auch ohne separate Aufführung der Heizung den eigenen Verbrauch relativ gut einschätzen. Ein Mehrverbrauch würde somit nicht zwingend auftreten, wenn die Mieter als umweltbewusst gelten und ohnehin sparsam mit der Energie umgehen.

Jedoch ist die Übertragung des kleinen Versuchsmodells auf sämtliche Mietverträge in Deutschland schwierig. Es handelte sich um eine kleine Personengruppe, welche über einen hohen Bildungsstand verfügt und sich selbst als umweltfreundlich einschätzte. Bei der Betrachtung sämtlicher Mieter ergibt sich wahrscheinlich ein niedrigeres Energiebewusstsein, sodass ein Mehrverbrauch zu erwarten sei.

Sinnvoll ist die Pauschalmiete in diesen Fällen nur, wenn gleichzeitig der Ausbau der regenerativen Energien vorangetrieben würde. Dabei sollten die Mehrfamilienhäuser selbst die Energie z.B. über Solardächer erzeugen, sodass sie sich weitestgehend selbst versorgen. Ein höherer Verbrauch würde dann keine nennenswerte Belastung für das Stromnetz darstellen.

Ebenso gilt der Hinweis, dass die Häuser möglichst energieeffizient gestaltet sein müssen. Hohe Standards bei der Dämmung würden zu einem geringeren Verlust der Wärme führen, sodass der Energieverbrauch minimal sei. Eine Pauschalmiete sei dann mit weniger Risiken verbunden und würde zu einer enormen Vereinfachung führen.

Vereinbarung der Miete inkl. Betriebskosten

Für Vermieter und Mieter führt die Unterscheidung zwischen der Kalt- und Warmmiete zu Unsicherheiten sowie einem größeren Aufwand. Mieter müssen monatlich Vorauszahlungen leisten und bei gestiegenen Energiepreisen sind Nachzahlungen zu erwarten. Ebenso müssen Vermieter die Nebenkosten genau aufschlüsseln und diese transparent darlegen.

Wesentlich unkomplizierter ist die Vereinbarung, dass die Betriebskosten bereits mit der Mietzahlung abgegolten sind. Mieter überweisen lediglich eine Zahlung im Monat und müssen keine Nachzahlung fürchten.

Doch ganz so einfach ist die Umsetzung in der Praxis nicht. Denn der Gesetzgeber hat diesem Modell einige Grenzen gesetzt. So müssen die Heizkosten für jede Wohnung separat aufgeführt sein. Eine Pauschale ist hier unzulässig und laut Heizkostenverordnung ist ein verbrauchsabhängiger Teil zwingend vorgeschrieben.

Vermieter dürfen also lediglich jene Betriebskosten in der Pauschalmiete aufführen, die nicht mit den Heizkosten in Verbindung stehen. Demzufolge ist weiterhin eine jährliche Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Wesentlich vorteilhafter ist die Pauschalmiete bei der kurzzeitigen Vermietung. Bei gewerblichen Mietern, die ständig wechseln, erlaubt die Pauschale eine deutliche Erleichterung. Daher sollten Vermieter insbesondere bei Gewerbeflächen prüfen, ob sich die Pauschalmiete als Alternative lohnt.