Bei der Immobilienfinanzierung ist der Darlehensgeber auf eine möglichst hohe Sicherheit bedacht. Er möchte das Risiko minimieren, dass es zu Zahlungsausfällen oder anderen Problemen während der Finanzierungsphase kommt.

Ein wichtiger Aspekt für die Risikobewertung ist der Beleihungsauslauf. Hierbei handelt es sich um das Verhältnis der aufgenommenen Darlehenssumme zum Beleihungswert.

Wie beeinflusst der Beleihungsauslauf die Finanzierung und weshalb ist dies ein Faktor, den Du dringend berücksichtigen musst?

Definition des Beleihungsauslaufs

Der Beleihungsauslauf dient der Risikobewertung im Rahmen der Immobilienfinanzierung. Er gibt grob an, wie hoch der Anteil der Fremdfinanzierung im Verhältnis zum Eigenkapital ist.

Ein hoher Beleihungsauslauf bedeutet, dass nur wenig Eigenkapital eingebracht wurde und entsprechend viel Fremdkapital erforderlich ist. Dadurch steigt das Risiko für den Darlehensgeber, dass es zu Zahlungsausfällen kommt oder im Falle einer Zwangsversteigerung noch offene Forderungen verbleiben.

Banken sind daher daran interessiert, den Beleihungsauslauf möglichst niedrig zu halten. Denn dies zeigt an, dass eine größere Sicherheit besteht.

Maßgeblich für den Grad der Sicherheit ist der Beleihungswert. Dieser beträgt rund 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises, sodass dort bereits ein Sicherheitspolster enthalten ist. Je näher das Fremdkapital an den Beleihungswert gelangt, desto größer ist das Finanzierungsrisiko. Die Immobilie ist stärker belastet und es besteht die Gefahr, dass ein Teil des Darlehens nicht mehr gedeckt ist.

Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Wert der Immobilie plötzlich abnimmt. Liegt ein hoher Beleihungsauslauf vor, was bedeutet, dass das Darlehen näher am Beleihungswert liegt, könnte eine Nachbesicherung erforderlich sein. Die Bank verlangt zur Deckung des Darlehens das Einbringen weiterer Sicherheiten, um nicht auf offenen Forderungen sitzenzubleiben.

Beleihungsauslauf berechnen

Der Beleihungsauslauf orientiert sich am Beleihungswert. Letzterer bezieht sich wiederum auf den Kaufpreis, wobei Banken einen Sicherheitsabschlag von 10 % vornehmen. Der Beleihungswert beträgt entsprechend etwa 90 Prozent des Kaufpreises.

Im Ergebnis erhältst Du einen Prozentwert, der angibt, wie nah das Fremdkapital am Beleihungswert liegt. Ein Wert von 100 % bedeutet, dass die Kreditsumme exakt dem Beleihungswert der Immobilie entspricht. Dies würde mit einem höheren Risiko für die Darlehensgeber einhergehen, da bei einer Zwangsversteigerung der Erlös häufig deutlich niedriger ausfällt.

Liegt der Beleihungsauslauf hingegen nur bei 50 % bedeutet dies, dass der Immobilienwert den Anteil des Fremdkapitals deutlich übersteigt. Somit bietet die eingetragene Grundschuld eine größere Sicherheit und die Gefahr, dass selbst bei einer Pfändung offene Forderungen verbleiben, ist unwahrscheinlich.

Bei der Berechnung der Kreditsumme sind sämtliche Darlehen zu berücksichtigen. Im Sinne der drei Säulen der Baufinanzierung sind also sowohl der Kredit der Bank als auch der KfW^[1] einzubeziehen.

Einfluss des Beleihungsauslaufs auf die Immobilienfinanzierung

Als Orientierung für die Risikobewertung der Baufinanzierung bestehen verschiedene Grenzwerte. Diese können auf den ersten Blick zur Verwirrung beitragen, da die Begriffe ähnlich klingen, aber unterschiedliche Bedeutungen besitzen.

Verkehrswert

Die Grundlage stellt zunächst der Verkehrswert dar. Dies ist vereinfacht gesagt der Marktwert, den die Immobilie besitzt. Bei einem Verkauf würde ein fairer Preis dem Verkehrswert entsprechen. Zur Berechnung stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung, die sich auf den erneuten Bau der Immobilie, den Ertrag oder einen Vergleich mit ähnlichen Immobilien bezieht. Vom Verkehrswert gehen sämtliche Grenzen aus, die Banken für die Vergabe des Darlehens heranziehen.

Beleihungswert

Der Beleihungswert bezieht sich auf den Kaufpreis, wobei ein Sicherheitspuffer von mindestens 10 % berücksichtigt sind. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass der Wert nicht sicher zu ermitteln ist und leichten Schwankungen unterliegt. Denn auch wenn die letzten Jahre von einer positiven Wertentwicklung geprägt waren, könnte der Wert der Immobilie sinken. Dies muss nicht zwingend mit dem Zustand des Objekts zusammenhängen, sondern könnte auch höheren Zinsen am Markt geschuldet sein. Der Beleihungswert beträgt also weniger als 90 % des Verkehrswertes.

Beleihungsgrenze

Die maximale Darlehenssumme wiederum orientiert sich an der Beleihungsgrenze. Dabei sind erneut Sicherheitsabschläge berücksichtigt, sodass die Grenze bei rund 60 bis 70 % des Verkehrswertes liegt. Sollte es zu einer Pfändung der Immobilie kommen und eine Zwangsversteigerung erfolgen, fällt der Erlös häufig deutlich niedriger aus. Daher liegt die Beleihungsgrenze deutlich unter dem Beleihungswert.

Optimale Höhe des Beleihungsauslaufs

Je höher der Beleihungsauslauf, desto größer ist das Finanzierungsrisiko für den Darlehensgeber. Daher bietet es sich aus verschiedenen Gründen an, mehr Eigenkapital einzubringen und den Anteil des Fremdkapitals zu reduzieren.

Bei einem Beleihungsauslauf von 100 % liegt ein hohes Risiko vor, was häufiger zu einer Absage der Baufinanzierung führt. Lediglich für Beamte oder andere Berufsgruppen mit sicherem Einkommen ist die Darlehensvergabe in diesem Bereich möglich. Allerdings müssen auch Sie höhere Zinssätze hinnehmen, welche das gesteigerte Finanzierungsrisiko widerspiegeln. Sollte eine Zusage für die Baufinanzierung erfolgen, ginge dies mit einem deutlichen Mehraufwand einher.

Liegt der Beleihungsauslauf bei 85 % steigen die Chancen für die Baufinanzierung. Die meisten Banken bewerten das Risiko als überschaubar und sind mit der Eigenkapitalquote zufrieden. Dennoch könnte ein geringer Zinsaufschlag erfolgen, wenn Dein Einkommen als unsicher gilt. Eine Baufinanzierung für Selbstständige könnte zudem selbst bei einem Beleihungsauslauf von 85 % kritisch sein, da Ihre Kreditwürdigkeit niedriger bewertet wird.

Folgt aus der Darlehenshöhe ein Beleihungsauslauf von 75 % sind dies gute Nachrichten. Du bringst genügend Eigenkapital ein, sodass das Finanzierungsrisiko gering ist. Banken stehen der Kreditvergabe aufgeschlossener gegenüber und erheben keinen Risikoaufschlag beim Zinssatz. Demzufolge erhältst Du die besten Konditionen und die Kreditsumme liegt unterhalb der Beleihungsgrenze.

Das weitere Einbringen von Eigenkapital bringt jedoch kaum Vorteile mit sich. Die Zinskonditionen verbessern sich kaum und das Kapital ist unnötig gebunden. Sind die Zinsen relativ günstig, solltest Du das Kapital lieber als Rücklage behalten, da der Beleihungsauslauf von 75 % bereits eine möglichst hohe Sicherheit bietet.

Der Beleihungsauslauf bei der Immobilienfinanzierung

Kreditinstitute verwenden verschiedene Kennzahlen, um das Finanzierungsrisiko zu bewerten. Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis des Fremdkapitals im Verhältnis zum Beleihungswert.

Je höher der Beleihungsauslauf, desto größer ist das Risiko und desto schlechter fallen die Zinskonditionen aus. Versuche bei einem Wert von weniger als 85 % zu bleiben, damit Du gute Chancen für die Finanzierung besitzt und kaum ein Risikoaufschlag auf den Zinssatz anfällt.

Indem Du mehr Eigenkapital einbringst, reduzierst Du den Beleihungsauslauf, was Darlehensgeber als positives Zeichen bewerten. Prüfe vorab also genau, wie viel Eigenkapital Du für die Finanzierung einbringen solltest, um bessere Finanzierungskonditionen zu erhalten.

Häufige Fragen