Für die Erfüllung des Traums vom Eigenheim kommst Du um eine Baufinanzierung kaum umher. Denn nur dank der Fremdfinanzierung erhältst Du das nötige Kapital zur Fertigstellung der eigenen vier Wände.

Die Baufinanzierung stellt eine der wichtigsten Entscheidungen des Lebens dar. Wähle die passenden Konditionen für Dich und zahle das Darlehen innerhalb der nächsten Jahrzehnte zurück.

In diesem Beitrag erfährst Du, worauf Du bei der Immobilienfinanzierung achten musst und wie Du die günstigsten Zinsen erhältst. Dann bist Du bestens vorbereitet für das Vorhaben und legst den Grundstein für eine erfolgreiche Finanzierung.

Aktuelle Lage der Immobilienfinanzierung

Im Rahmen der Baufinanzierung gibt es einige Faktoren, auf die Du keinen Einfluss besitzt. Die aktuelle Marktlage spielt eine wesentliche Rolle dafür, wie hoch die Zinsen sind und welche Preisregion für Dein Wunschobjekt infrage kommt.

Die vorangegangenen Jahre bis 2022 waren geprägt von einem Minimalzins. Die Europäische Zentralbank hat mit der Nullzinspolitik versucht, die Wirtschaft zu stützen. Das Ziel bestand darin, eine höhere Nachfrage zu erzeugen, um eine Rezession zu verhindern.

Was sich zunächst als erfolgreich erwies, stellte sich jedoch als Drahtseilakt heraus. Offensichtlich wurde über das Ziel hinausgeschossen und die Menge an günstigem Geld hat zu einer massiven Inflation geführt.

Die Auswirkungen dieser Politik sind derzeit auf dem Immobilienmarkt deutlich zu spüren. Um die Inflation einzudämmen und diese wieder in den avisierten Bereich von 2 Prozent zu bewegen, musste eine Anhebung des Leitzinses erfolgen.

Da der Zinssatz mit dem Leitzins verbunden ist, geht dies gesteigerten Zinsen bei der Baufinanzierung einher. Lagen diese vor wenigen Jahren noch bei weniger als 1 Prozent, sind heute Werte um die 4 Prozent realistisch.

Obwohl auf den ersten Blick die Baufinanzierung kostspieliger erscheint, ist auf der anderen Seite ein Rückgang der Immobilienpreise zu beobachten. Der Zinsanstieg geht mit einer geringeren Nachfrage einher, sodass Verkäufer darauf reagieren müssen und die Preise leicht reduzieren.

In diesem Sinne musst Du in der derzeitigen Marktlage selbst prüfen, ob das Eigenheim noch finanzierbar ist. Bringst Du mehr Eigenkapital mit und bist zu einem geringeren Teil auf die Fremdfinanzierung angewiesen, könntest Du sogar das ein oder andere Schnäppchen auf dem Markt finden.

Gehe bei der Umsetzung des Bauprojekts oder des Hauskaufs umso vorsichtiger vor. Vergleiche die Anbieter auf dem Markt, um den bestmöglichen Zins zu erhalten. Bereits geringe Abweichungen wirken sich auf den gesamten Finanzierungszeitraum spürbar aus.

Vertraue nicht dem erstbesten Berater, sondern informiere Dich selbst über den Grundrahmen der Baufinanzierung. Dann bist Du in Deiner Entscheidung sicherer und verfügst selbst über das notwendige Grundwissen, um die Finanzierung erfolgreich umzusetzen.

Budget für den Immobilienkauf berechnen

Der erste Schritt bei der Baufinanzierung besteht darin, das persönliche Budget festzulegen. Wie viel darf die Immobilie maximal kosten und welche monatliche Rate ist für Dich bedienbar?

Hierbei rein aus dem Bauch heraus zu entscheiden, wäre mit einem hohen Risiko verbunden. Du könntest ein Objekt wählen, welches Dich an die Grenzen des Budgets bringt. Die monatliche Rate aufzubringen, stellt eine große Herausforderung dar und sollte das Einkommen sinken, droht die Finanzierung zu scheitern.

Damit Du Dich nicht mit solchen Ängsten vor dem Hauskauf plagen musst, ist eine genaue Berechnung des Budgets wichtig. Nutze den nachstehenden Rechner, um den maximalen Kaufpreis der Immobilie herauszufinden.

Als Grundlage für die Berechnung ist das Führen eines Haushaltsbuches sinnvoll. Über mehrere Monate schreibst Du detailliert sämtliche Einnahmen und Ausgaben auf. Nur durch diese Dokumentation erhältst Du einen Überblick der tatsächlichen Zahlen. Oftmals weichen die eigene Einschätzung über das eigene Ausgabeverhalten mit der Realität ab, sodass möglicherweise weniger Geld am Ende des Monats für die Finanzierung übrig bleibt.

Berücksichtige beim Haushaltseinkommen insbesondere die langfristige Entwicklung. Ist absehbar, dass ein Partner die Arbeitszeit reduziert oder droht etwa die Arbeitslosigkeit?

Dann solltest Du das Haushaltseinkommen lieber konservativ festlegen und kein unnötiges Risiko eingehen. Als Grundregel besteht die Vorgabe, dass die monatliche Rate nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens beträgt. Indem Du Deine Einkommenssituation im Budgetrechner realistisch abbildest, erhältst Du die passende Antwort darauf, wie hoch der maximale Preis der Immobilie sein darf.

Höhe des Eigenkapitals

Die Kreditvergabe geht für Banken mit einem Risiko einher. Es besteht die Befürchtung, dass Du als Darlehensnehmer nicht in der Lage bist, den vereinbarten Betrag pünktlich zurückzuzahlen.

Neben der Eintragung einer Grundschuld sind daher weitere Sicherheiten notwendig, um sich vor einem Schaden zu schützen. Der größte Punkt hierbei ist das Eigenkapital.

Das Eigenkapital stellen die finanziellen Mittel dar, die Kreditnehmer selbst einbringen. Es handelt sich um Rücklagen auf dem Sparkonto, Wertpapiere oder Vermögensgegenstände, die vor dem Kauf zu Geld gemacht werden.

Auch eine vorhandene Immobilie lässt sich als Eigenkapital einbringen, wenn diese zu einem Großteil abbezahlt ist. Sie dient ebenfalls als Sicherheit und die Bank darf bei einem Zahlungsausfall von ihrem Pfändungsrecht Gebrauch machen.

Übliche Eigenkapitalquote

Die Frage, die sich Dir stellt, ist wie viel Eigenkapital bei der Baufinanzierung Du einbringen musst. Denn bei einem Kaufpreis von mehreren hunderttausend Euro ist der Unterschied zwischen 10, 20 & 30 Prozent gewaltig. Du musst die entsprechenden Ersparnisse aufbringen, um den Kauf der Immobilie zu realisieren.

Während der Niedrigzinsphase war bei einwandfreier Bonität und einem sicheren Einkommen selbst eine 110 Prozent Finanzierung möglich. Dies bedeutet, dass neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten vom Darlehen getragen werden. Als Käufer bringst Du keinerlei eigenes Geld ein.

Allein die Sicherheit des Einkommens und das Versprechen die Rate wie vereinbart zu zahlen reichen aus, um die Baufinanzierung abzuschließen. Das Risiko war für den Kreditgeber überschaubar und das günstige Geld sollte in Umlauf gebracht werden.

Mit dem Zinsanstieg gilt eine Vollfinanzierung als weniger geläufig. Die Zinsbelastung ist zu hoch, sodass Käufer sowie Banken davon Abstand nehmen.

Als Durchschnitt gilt eine Eigenkapitalquote von rund einem Drittel des Kaufpreises. Beträgt der Kaufpreis 600.000 Euro, müsstest Du nach dieser Grundregel ca. 200.000 Euro selbst einbringen.

Dies bedeutet, dass dem eigentlichen Kauf eine lange Ansparphase vorausgeht. Du musst einige Jahre im Voraus die Immobilienfinanzierung planen und die Rücklagen aufbauen.

Neben dem Kaufpreis sind auch die Nebenkosten beim Hauskauf zu berücksichtigen. Diese betragen in etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Diese musst Du ebenfalls als Käufer aus der eigenen Tasche bezahlen.

Lediglich bei der 110 Prozent Finanzierung, die derzeit unüblich ist, wäre die Finanzierung der Nebenkosten über den Kredit möglich. Rechne also in der aktuellen Zinslage damit, dass Du die Nebenkosten eigenständig zahlen musst.

Auswirkungen des Eigenkapitals

Sind Deine Rücklagen gering, wäre es vorteilhaft, den Eigenkapitalanteil zu senken. Du könntest die lange Ansparphase überspringen und direkt das Eigenheim kaufen.

Eine Anpassung des Eigenkapitalanteils wirkt sich in einigen Punkten auf die Finanzierung aus. Dabei sind folgende Konsequenzen zu bedenken, wenn Du Dich für dafür entscheidest, weniger Eigenkapital einzubringen.

Ist die Eigenkapitalquote zu gering, könnte der Darlehensgeber das Risiko als zu hoch bewerten. Er möchte die Finanzierung nicht über den Beleihungswert ausführen. Ist das Eigenkapital zu niedrig, droht die Absage der Baufinanzierung. Dies ist insbesondere bei höheren Bauzinsen wahrscheinlich.

Unterschreitest Du die übliche Empfehlung von einem Drittel, steigt das Finanzierungsrisiko. Ein Ausfall der Raten könnte mit einem offenen Restbetrag einhergehen, falls die Zwangsversteigerung nicht den gewünschten Erlös erzielt.

Um sich vor diesem Risiko abzusichern, geht eine niedrigere Eigenkapitalquote mit einem höheren Zins einher. Bringst Du die geforderten 30 Prozent des Kaufpreises selbst ein, musst Du keinen Risikoaufschlag hinnehmen.

Förderung

Die Baufinanzierung setzt sich aus drei Säulen zusammen. Diese beruht auf dem Eigenkapital, dem Fremdkapital sowie den Förderungsmöglichkeiten.

Das Nutzen staatlicher Förderungen ist für Dich günstiger als der Kredit auf dem freien Markt. Du erhältst günstigere Zinsen und teilweise einen Zuschuss zu Deinem Bauvorhaben.

Eine Fördermaßnahme bezieht sich auf das klimafreundliche Bauen sowie das Sanieren. Die KfW fördert hierbei Objekte^[1], die energiesparend sind und einem modernen Standard entsprechen. Dies kommt der Umwelt zugute und schont die Ressourcen, weshalb diese Bauweise staatliche gefördert wird.

Informiere Dich bei der KfW, welche Programme aktuell laufen. Stelle einen Antrag und bei Bewilligung profitierst Du von günstigeren Zinsen.

Eine Alternative stellt der Wohn-Riester^[2] dar. Hierbei handelt es sich um eine Form der privaten Altersvorsorge. Du schließt einen Sparvertrag ab und erhältst eine staatliche Zulage, wenn Du die Immobilie selbst nutzt.

Das Konstrukt ist jedoch komplex und die Verzinsung mit 2 Prozent im Jahr relativ gering. Am freien Kapitalmarkt sind mitunter höhere Renditen möglich, sodass Du genau prüfen solltest, ob diese Variante für Dein Vorhaben ideal ist.

Nebenkosten beim Hauskauf

Der Kaufpreis einer Immobilie bewegt sich bereits in Sphären, die Käufer an die Grenzen des Budgets bringen. Doch damit sind längst nicht alle Kosten abgegolten.

Neben dem eigentlichen Kaufpreis sind weitere Nebenkosten fällig. Diese sind bei Abschluss des Kaufvertrages, üblicherweise aus dem Eigenkapital, zu zahlen.

Bei der Finanzierung musst Du also genügend Rücklagen aufbauen, um auch die Nebenkosten selbst zu tragen. Diese bewegen sich in der Regel bei 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Notar- und Grundbuchkosten

Der Kauf einer Immobilie ist an bestimmte gesetzliche Vorschriften gebunden. Ein reiner Privatverkauf zwischen zwei Personen ist unzulässig.

Vom Gesetz her vorgeschrieben ist, dass der Kauf einer Immobilie nur unter Einbindung eines Notars eine Rechtsgültigkeit besitzt. Der Notar gilt als neutrale Partei, welcher aufklärend zur Seite steht und eine Benachteiligung verhindern soll.

Der Notar ist für die Erstellung des Kaufvertrages zuständig und stellt sicher, dass sämtliche Unterlagen vollständig und gültig vorliegen. Sollten Fehler unterlaufen, ist der Notar haftbar.

Die Notar- und Grundbuchkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Es bestehen also feste Vorgaben und der Notar darf nicht frei die Gebühren beschließen.

Die Kosten richten sich prozentual nach der Höhe des Kaufpreises. Sie liegen bei ca. 2 Prozent des Kaufpreises. Nutze den Notarkostenrechner, um eine genaue Aufschlüsselung der Gebühren zu erhalten.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Es handelt sich um eine Steuer, die an die Bundesländer fließt und zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Sie stellt eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen dar.

Lediglich beim Kauf zwischen Verwandten in gerader Linie entfällt die Grunderwerbsteuer. So erhalten etwa Kinder beim Kauf der Immobilie der Eltern eine geringe Vergünstigung.

Maklerprovision

Makler besitzen bei der Abwicklung von Immobilien einen wechselhaften Ruf. Gesetzlich vorgeschrieben sind Sie nicht. So verzichten so mancher Käufer und Verkäufer auf Makler und übernehmen die Tätigkeiten lieber in Eigenregie.

Demgegenüber stellen Makler für Verkäufer häufig eine enorme Erleichterung dar. Sie übernehmen die Vermarktung, verfügen über mehr Erfahrung und nehmen eine große Last von den Schultern.

Makler erhalten für Ihre Tätigkeit keine feste Gebühr, sondern eine Provision. Diese ist nicht mehr gesetzlich festgelegt, sondern seit Ende 2020 frei verhandelbar. Zudem besteht die Vorgabe, dass die Provision zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer zu tragen ist. Die bis dato übliche Praxis, dass der Verkäufer die Maklerprovision allein auf den Käufer abwälzt, ist somit nicht mehr erlaubt.

Die Provision beträgt insgesamt ca. 7 Prozent. Für Dich als Käufer bedeutet dies einen Anteil von 3,5 Prozent am Kaufpreis.

Möchtest Du diese Kosten sparen, kannst Du gezielt auf die Suche nach Immobilien ohne Makler gehen. Neben Angeboten in Online-Portalen sind auch Off-Market-Immobilien interessant, die nicht auf dem freien Markt zum Verkauf stehen. Häufig handelt es sich um Objekte aus der direkten Nachbarschaft, von denen Du am ehesten über Mundpropaganda erfährst.

Beratung bei Vermittlern vs. Banken

Du hast Dein Budget berechnet und bereits einige Objekte im Auge. An welche Personen solltest Du Dich wenden, um den nächsten Schritt bei der Baufinanzierung zu gehen?

Grundsätzlich bestehen die Optionen, entweder einen Vermittler oder direkt eine Bank aufsuchen. Dabei sind folgende Unterschiede zu beachten.

Unabhängige Vermittler

Als Ansprechpartner könntest Du Dich an einen Vermittler wenden, der auf die Baufinanzierung spezialisiert ist. Wichtig ist hierbei, dass es sich um einen unabhängigen Berater handelt. Er sollte nicht die Höhe der Provision vor Augen haben, sondern neutral die einzelnen Finanzierungsangebote vergleichen und für Dich die günstigste Variante bereitstellen.

Am ehesten erhältst Du eine neutrale Beratung, wenn die Bezahlung auf Honorarbasis geschieht. Hierbei zahlst Du bei positivem Finanzierungsabschluss den vereinbarten Betrag. Dieser unabhängig vom gewählten Finanzierungspartner. Dadurch ist sichergestellt, dass der Honorarberater nicht im eigenen Interesse handelt, sondern Du die besten Konditionen erhältst.

Vorab ist ein gründlicher Vergleich erforderlich. Die Qualität der Beratung variiert stark, sodass Du Dir Erfahrungsberichte einholen solltest. Lies Dir die Google-Bewertungen durch und entscheide Dich für einen seriösen Vermittler, welcher in Deinem Interesse handelt.

Der Vorteil eines solchen Vermittlers ist der umfassende Marktvergleich. Du bist nicht an eine bestimmte Bank gebunden, sondern anhand der Finanzierungsdaten findet automatisiert eine Abfrage bei sämtlichen Kreditgebern statt. Somit ist eher sichergestellt, dass Du die persönlich besten Finanzierungskonditionen erhältst.

Neben Honorarberatern kannst Du Dich auch an größere Vermittler wenden. Diese besitzen einige Jahrzehnte an Erfahrung, sind an zahlreichen Standorten persönlich vertreten und überzeugen mit einer umfangreichen Beratung.

Banken

Für die Immobilienfinanzierung ist auch Deine Bank ein geeigneter Ansprechpartner. Der Vorteil ist, dass bereits eine Geschäftsbeziehung besteht. Die Bank kann besser Deine Kreditwürdigkeit einschätzen und der gesamte Prozess ist häufig schneller.

Positiv ist es, wenn Du einen festen Ansprechpartner bei der Bank besitzt. Dieser klärt Dich über sämtliche Fragen bei der Baufinanzierung auf und Du fühlst Dich sicher aufgehoben. Auch nach Abschluss der Finanzierung besteht der persönliche Kontakt, sodass mitunter unkompliziert Anpassungen möglich sind.

Allerdings muss Dir klar sein, dass die Konditionen oftmals zu Deinem Nachteil sind. Es findet kein kompletter Marktvergleich statt, sodass Du nicht den bestmöglichen Zins erhältst. Über die gesamte Finanzierungsdauer gesehen kommen deutliche Mehrkosten auf Dich zu.

So mag die Beratung zwar positiv sein und es besteht bereits ein Vertrauensverhältnis, doch musst Du dies teuer bezahlen. Zum Vergleich kannst Du Deine Bank bei der Finanzierung einbeziehen. Verlasse Dich aber nicht allein auf dieses Angebot, sondern wende Dich an die bekannten Kreditvermittler, um einen umfassenden Markteinblick zu erhalten.

Konditionen der Baufinanzierung

Du hast eine erste Anfrage für die Finanzierung beim Kreditvermittler oder der Bank gestellt. Anschließend erhältst Du die Finanzierungsbestätigung, welche die Grundlage für weitere Verhandlungen mit dem Verkäufer darstellt. Sie gibt an, dass Du das nötige Kapital erhältst, um den Kaufpreis zu zahlen.

Im Detail ist zu prüfen, ob die angegebenen Konditionen Deinen Vorstellungen entsprechen oder Du diese anpassen möchtest. Folgende Variablen gilt es bei der Baufinanzierung zu beachten.

Grundlagen Annuitätendarlehens

Die private Immobilienfinanzierung geschieht in der Regel mittels eines Annuitätendarlehens. Dies stellt die simpelste Variante dar und geht mit einem geringen Finanzierungsrisiko einher.

Die Basis für diese Kreditvariante stellt die Annuität dar. Dies ist die Summe, die sich aus dem Tilgungs- und Zinsanteil zusammensetzt, die über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Die monatlichen Raten bleiben für Dich als Kreditnehmer gleich, sodass eine sichere Planbarkeit besteht. Eine plötzliche Erhöhung der Raten, wie dies bei einem variablen Darlehen der Fall sein könnte, tritt beim Annuitätendarlehen nicht auf.

Charakteristisch für das Annuitätendarlehen ist, dass der Zinsanteil zunächst relativ hoch ist. Dieser bezieht sich auf die Restschuld, sodass die Tilgung zu Beginn der Laufzeit niedriger ausfällt.

Im Verlaufe der Kreditlaufzeit verschiebt sich das Verhältnis. Mit zunehmender Tilgung reduziert sich die Restschuld, sodass der Zinsanteil sinkt. In Summe bleibt die monatliche Rate aber gleich, sodass keine unerwartete Mehrbelastung auftritt.

Nutze den Annuitätenrechner, um mit den angegebenen Konditionen die monatliche Rate zu berechnen. Diese bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich.

Tilgung

Die Tilgung beschreibt die eigentliche Rückzahlung des Kreditbetrags. Diese Summe reduziert direkt die Restschuld, während der Zins lediglich als Aufwand gilt, welcher keinen Einfluss auf die Kredithöhe besitzt.

Die Höhe des Tilgungssatzes beeinflusst maßgeblich die Länge der Kreditlaufzeit. Je höher die Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt.

Als Richtlinie gilt, dass das Darlehen bis zum Renteneintritt komplett getilgt sein sollte. Mit dem Ausscheiden aus dem Arbeitsleben sinkt das verfügbare Einkommen meist, sodass die Vorgabe der Banken besteht, dass zu diesem Zeitpunkt das Haus abbezahlt sein muss.

Entsprechend besteht die untere Grenze des Tilgungssatzes bei einer Laufzeit bis zur Rente. Dabei ist jedoch zu beachten, dass der Zinsaufwand zunimmt.

Üblich ist eine anfängliche Tilgungsrate von 2 Prozent. Die Laufzeit des Kredits ist zudem abhängig vom Sollzins. Je höher der Sollzins, desto schneller ist bei gleichbleibendem Tilgungssatz der Kredit zurückgezahlt.

Dies mag wenig intuitiv klingen, ist aber dem Umstand geschuldet, dass beim Annuitätendarlehen die monatliche Rate konstant bleibt. Vereinfach erklärt bedeutet ein höherer Zins, dass im späteren Verlauf eine stärkere Verschiebung zugunsten der Tilgung stattfindet.

Wähle den Tilgungssatz so, dass der Kredit vor Rente komplett getilgt ist. Um den Zinsaufwand zu minimieren, gilt eine monatliche Rate von 30 Prozent des Nettoeinkommens für die Baufinanzierung als optimal. Lege die Tilgung entsprechend dieser Grundregeln fest, um die Baufinanzierung erfolgreich durchzuführen.

Sondertilgung

Mit Zahlung der monatlichen Raten findet bereits die Tilgung des Kredits statt. Zusätzlich könntest Du im Kreditvertrag vereinbarten, dass Sondertilgungen erlaubt sind.

So könntest Du zum Beispiel festschreiben, dass eine Sondertilgung von 5 Prozent der anfänglichen Darlehenssumme zulässig sei. Da dies jedoch zu Einnahmeverlusten der Bank führt, könnte dies mit einem geringen Zinsaufschlag einhergehen.

Ist zu erwarten, dass Du in Zukunft größere Einmalzahlungen aus dem Jobverhältnis oder aus einem Erbe erhältst, lohnt sich die Zusicherung der Sondertilgung. So reduzierst Du auf einen Schlag die Restschuld und minderst die Zinsbelastung.

Nutzt Du die Sondertilgung nicht aus, stellt sie allerdings eine Mehrbelastung dar. Somit solltest Du von dieser Option nur Gebrauch machen, wenn Du mit hoher Wahrscheinlichkeit davon Gebrauch machst.

Zinsbindung

In Deutschland ist es üblich bei der Baufinanzierung auf die Kombination des Annuitätendarlehens mit einer festgelegten Zinsbindung zu setzen. Diese Variante bietet über die Zinsbindungsfrist die maximale Sicherheit und Du hast einen genauen monatlichen Tilgungsplan vor Augen. Du weißt im Vorhinein, wie hoch die Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung ist und kannst frühzeitig mit der Planung der Anschlussfinanzierung beginnen. Die genaue Vorgehensweise der Anschlussfinanzierung erläutere ich im späteren Kapital für Dich.

Bedeutsam ist, wie lang die Zinsbindung bestehen soll. Kürzere Fristen gehen mit einem niedrigeren Zins einher, während lange Bindungen mit einem geringen Zinsaufschlag verbunden sind.

Üblich sind Bindungsfristen von 10 bis 15 Jahren. über diesen Zeitraum bleibt der Zins konstant und Veränderungen am Markt wirken sich nicht auf Deine Finanzierung aus.

Erscheint der Zinssatz relativ günstig, ist eine längere Zinsbindung sinnvoll. So erhältst Du eine größere Sicherheit und bist vor Zinssteigerungen geschützt.

Schätzt Du ein, dass in Zukunft die Zinsen sinken werden, ist eine kürzere Frist nachvollziehbar. Allerdings besteht das Risiko, dass die Prognose sich nicht bewahrheitet und die Zinsen sogar noch steigen. Somit geht Deine „Wette“ auf sinkende Zinsen nicht auf.

Die Dauer der Zinsbindung hängt demnach von Deiner eigenen Sicherheitspräferenz und der derzeitigen Zinssituation ab. Im Allgemeinen ist eine Dauer von 10 bis 15 Jahren üblich.

Vergleich durchführen

Nachdem Du zunächst eine einfache Finanzierungsbestätigung erhalten hast, bist Du jetzt mit den Details der Baufinanzierung vertraut. Du bist Dir eher darüber bewusst, wie hoch der Tilgungssatz ausfällt und wie lange die Sollzinsbindung bestehen soll.

Mit diesen Vorgaben ist ein umfassender Marktvergleich durchzuführen. Hierfür musst Du nicht selbst sämtliche Banken kontaktieren, sondern wendest Dich an einen Vermittler.

Die großen Kreditvermittler besitzen eine Schnittstelle zu mehr als 400 Banken, über welche die Abfrage erfolgt. So erhältst Du die besten Konditionen und sparst über die gesamte Kreditlaufzeit einige tausend Euro.

Erfolgreicher Abschluss der Baufinanzierung

Der Vergleich ist durchgeführt und der nächste Schritt ist notwendig, um die Baufinanzierung abzuschließen. Welche Prozesse laufen hierfür ab und welche Unterlagen musst Du vorbereiten, um den Kauf möglichst zügig abzuschließen?

Prüfung der Bonität

Für die Zusage des Kredites musst die Bank Deine Bonität prüfen. Daraus ergibt sich eine Bewertung, wie zuverlässig Du die monatlichen Raten zahlen wirst. Das Risiko eines Zahlungsausfalls soll minimal sein, sodass der Kreditgeber gründlich Deine Kreditwürdigkeit untersucht.

Als Grundlage dienen die Schufa-Auskunft, Einkommensnachweise sowie Steuerbescheide. Auch das Eigenkapital ist ein Hinweis darauf, wie sicher Dein finanzielles Fundament ist.

Besonders bei der Schufa-Auskunft ist darauf zu achten, dass keine negativen Einträge vorhanden sind. Hole Dir frühzeitig eine kostenlose Selbstauskunft ein, um Deine hinterlegten Daten zu prüfen. Möglicherweise befinden sich dort Einträge, die längst geklärt oder schlicht fehlerhaft sind.

Für den Nachweis Deines Einkommens wendest Du Dich an Deinen Arbeitgeber. Nutze die Vorlage für den Einkommensnachweis, damit die Bearbeitung für Deinen Arbeitgeber möglichst einfach ist.

Auch das Vorlegen von Kontoauszügen ist hilfreich, um die monatlichen Einnahmen zu untermauern. So besteht eine Sicherheit über Deine Einkünfte und dass die monatlichen Raten mit Deinem Budget vereinbar sind.

Für Selbstständige ist das Erstellen eines Einkommensnachweises kaum eine Option. Hier gelten die Steuerbescheide der letzten als Grundlage zur Bewertung der Bonität. Kreditgeber sehen das Einkommen im Allgemeinen als unsicherer an. Über die Steuerbescheide lässt sich zumindest sagen, dass die Einkünfte in der Vergangenheit für die Finanzierung der Immobilie ausreichend waren.

Als Bestätigung für die Finanzierung bestehen Banken darauf, einen Nachweis über das vorhandene Eigenkapital zu erhalten. Je nach Form des Eigenkapitals musst Du die Kontoauszüge, Depotauszüge oder das Grundbuch einer vorhandenen Immobilie vorlegen.

Notwendige Unterlagen

Neben dem finanziellen Hintergrund sind auch die Informationen zur Immobilie wichtig. Denn für die Baufinanzierung spielt der Verkehrswert eine wichtige Rolle. Aus der Bewertung der Immobilie ergibt sich der Beleihungswert, welcher als Grenze für die Darlehenshöhe gilt.

Folgende Unterlagen sind dem Kreditgeber vorzulegen. Bereite dies selbst vor oder wende Dich an den Makler, um die notwendigen Dokumente frühzeitig zu erhalten.

Anschlussfinanzierung

Nach Abschluss der Baufinanzierung musst Du während der Zinsbindungsfrist keinerlei Entscheidung treffen. Du zahlst die monatliche Rate und es besteht lediglich die Option der Sondertilgung, falls diese im Kreditvertrag vereinbart wurde.

Mit Auslaufen der Zinsbindung ist jedoch ein besonders Augenmerk auf die Finanzierung zu legen. Würdest Du Dich nicht um eine Anschlussfinanzierung kümmern, wechselt der feste Zins in einen variablen Zins, der sich alle drei Monate anpasst.

Um solche Schwankungen zu verhindern, ist der Abschluss eines neuen Darlehensvertrages sinnvoll. Dafür stehen folgende Optionen zur Verfügung.

Prolongation

Die Prolongation stellt im Grunde eine Fortführung des Kreditvertrages beim aktuellen Darlehensgeber dar. Dieser kommt vor Ablauf der Zinsbindung auf Dich zu und übermittelt ein Angebot mit den aktuellen Konditionen. Stimmst Du diesen Anpassungen zu, ist damit die Anschlussfinanzierung abgeschlossen.

Diese Variante erweist sich als simpel und ist mit kaum einem Aufwand verbunden. Es reicht aus, schriftlich den neuen Vertragsbedingungen zuzustimmen. Weitere Unterlagen sind nicht erforderlich.

Allerdings geht die Prolongation wahrscheinlich mit Mehrkosten einher. Denn seit Abschluss des ursprünglichen Kreditvertrages haben sich die Marktbedingungen geändert. Ein externer Anbieter könnte Dir bessere Konditionen bieten und eine niedrige monatliche Rate ermöglichen.

So erweist sich die Prolongation zwar als einfach, aber oftmals etwas teurer. Du musst entscheiden, ob Du diese geringen Mehrkosten bei der Anschlussfinanzierung hinnehmen möchtest.

Fremder Kreditanbieter

Ähnlich wie zu Beginn der Baufinanzierung ist auch bei der Anschlussfinanzierung ein kompletter Marktvergleich sinnvoll. Du wendest Dich an einen Vermittler, der anhand der Restschuld und aktuellen Konditionen sämtliche Finanzierungsanbieter abfragt.

Auf diese Weise stellst Du sicher, das günstigste Angebot am Markt zu erhalten. Der Aufwand ist jedoch um einiges höher, da eine erneute Prüfung Deiner Bonität erforderlich ist. Du musst also sämtliche Unterlagen anfertigen, um Dein Einkommen sowie die Rücklagen nachzuweisen.

Scheust Du diese Arbeit nicht, lohnt sich der Abschluss der Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank. Der Aufwand hierfür ist aber vergleichbar mit der ursprünglichen Baufinanzierung, sodass Du die Dokumente am besten frühzeitig vorbereitest.

Forward Darlehen

Eine besondere Form stellt das Forward Darlehen dar. Bei diesem frierst Du den Zins zum aktuellen Zeitpunkt ein und darfst diesen für die Anschlussfinanzierung nutzen.

Ist der Zinssatz gerade günstig und erwartest Du eine Zinssteigerung, ist das Forward Darlehen zu empfehlen. Du schützt Dich vor einem drohenden Zinsanstieg und erhältst eine bessere Planungssicherheit.

Je länger der Zeitraum ist, über den Du den Zins „einfrierst“, desto höher ist allerdings der Zinsaufschlag. Denn die größere Sicherheit lässt sich der Kreditgeber bezahlen. Diesem drohen Einnahmeverluste, falls der Zins steigt und demzufolge ist ein geringer Aufschlag zum aktuellen Zinssatz zu zahlen.

Besonderheiten nach Berufsgruppe

Für die Baufinanzierung relevant ist hauptsächlich Dein Einkommen und dessen Sicherheit. Je verlässlicher die Einkünfte, desto geringer ist das Finanzierungsrisiko.

Als Arbeitnehmer mit unbefristetem Arbeitsvertrag besteht in Deutschland eine hohe Zuverlässigkeit. Eine Kündigung ist nur unter besonderen Voraussetzungen zulässig, sodass die Bank sich darauf verlassen kann, dass Dein Einkommen stabil bleibt.

Für diese Arbeitssituation gilt ein Eigenkapital von 30 Prozent als guter Richtwert. Doch welche Besonderheiten ergeben sich für andere Berufsgruppen bezüglich der Baufinanzierung?

Beamte

Die höchste Sicherheit bei der Immobilienfinanzierung weisen Beamte auf Lebenszeit vor. Ihr Einkommen gilt als ungefährdet, da eine Kündigung mit einigen Hürden versehen ist. Das größte Risiko geht von einer Berufsunfähigkeit aus, wogegen sich Beamte bei der Baufinanzierung absichern sollten.

Aufgrund der Verlässlichkeit des Einkommens vergeben Banken die Kredite zu den bestmöglichen Konditionen an Beamte. Auch ist es Ihnen erlaubt, einen geringeren Eigenkapitalanteil einzubringen. So ist auch ohne längere Ansparphase bereits zu Beginn der Beamtenlaufbahn eine langfristige Finanzierung möglich.

Arbeitnehmer mit befristetem Vertrag

Unsicherer ist das Einkommen für Arbeitnehmer mit befristetem Vertrag. Dieser gilt meist für eine Laufzeit von einem Jahr. Nach Ablauf drohen die Arbeitslosigkeit und Einkommenseinbußen.

Daher sind Banken bei der Vergabe des Darlehens an Arbeitnehmer mit befristetem Vertrag deutlich vorsichtiger. Sie verlangen das Einbringen von Sicherheiten und mitunter mehr Eigenkapital. Auch geringere Zinsaufschläge aufgrund des Finanzierungsrisikos sind üblich.

In dieser Situation ist die Finanzierung nur möglich, wenn großzügige Rücklagen vorhanden sind. Andernfalls nehmen Darlehensgeber Abstand und es folgt die Absage der Baufinanzierung.

Steht bereits ein unbefristeter Arbeitsvertrag in Aussicht, lohnt sich das Abwarten. Unter diesen Voraussetzungen des Hauskredits ist die Finanzierung günstiger und die Risikoaufschläge entfallen.

Selbstständige

Ähnlich ergeht es auch Selbstständigen. Ihre Einkünfte sind unsicherer und stärkeren Schwankungen unterlegen. Während Arbeitnehmer ein festes Grundgehalt im Monat erhalten, ist dies bei Selbstständigen selten der Fall.

Demzufolge schätzen Banken das Finanzierungsrisiko als wesentlich höher ein. Selbstständige müssen über einige Jahre nachweisen, dass die Tätigkeit das notwendige Einkommen erbringt. Hierfür sind die Steuerbescheide der vergangenen Jahre maßgeblich.

Zudem verlangen Banken meist einen Eigenkapitalanteil von bis zu 50 Prozent. Sie müssen also größere Rücklagen aufbauen.

Für Selbstständige ist die Baufinanzierung mit einigen Hürden verbunden. Nur mit der Bereitstellung der zusätzlichen Sicherheiten gelingt das Vorhaben.

Probleme bei der Baufinanzierung

Dank der gründlichen Planung und Vorbereitung ist die Finanzierung gesichert. Die monatlichen Raten fließen pünktlich, wodurch die Restschuld sinkt.

Dennoch könnten bestimmte Fälle während der Finanzierung eintreten, die zu einem Einkommensverlust führen. Du bist nicht mehr in der Lage, die Raten zu bedienen und es droht der Verlust des Eigenheims.

Welche Optionen bestehen, um Dich vor diesem Horrorszenario zu schützen?

Absicherung

Bei Abschluss der Baufinanzierung besteht die Möglichkeit gleichzeitig eine Versicherung abzuschließen. Sie greifen in bestimmten Situationen, wie der Arbeitslosigkeit während der Baufinanzierung oder einem Todesfall. Die beiden folgenden Versicherungsmodelle sind für die Immobilienfinanzierung am geläufigsten.

Die Restschuldversicherung übernimmt die Zahlung der Raten in den vereinbarten Fällen. Hierzu können die Arbeitslosigkeit, Krankheit oder der Tod zählen.

Die Versicherungsbedingungen sind individuell verhandelbar, eine allgemeine Vorlage gibt es nicht. So kannst Du die Restschuldversicherung genau nach Deinen Vorstellungen anpassen. Allerdings besteht auch die Gefahr, dass der Versicherungsanbieter nicht wie vereinbart zahlen möchte. Lies Dir den Vertrag genau durch, um tatsächlich abgesichert zu sein.

Eine eher allgemeine Alternative zur Absicherung des Todesfalls stellt die Risikolebensversicherung dar. Hierfür gibt es einige standardisierte Konzepte, welche beim Tod eine festgelegte Summe auszahlen.

Die Versicherungsprämie sollte mindestens die Restschuld der Immobilie abdecken, sodass zumindest das Eigenheim nach dem Tod des Partners nicht auf dem Spiel steht. Zudem dient eine höhere Versicherungssumme auch zur Deckung der täglichen Lebenshaltungskosten.

Die Risikolebensversicherung bezieht sich in erster Linie auf den Todesfall. Weitere Risiken werden von dieser Variante nicht abgesichert.

Anpassung der Tilgung

Fällt es Dir schwer, die monatlichen Raten zu zahlen, ist eine Anpassung des Tilgungssatzes möglich. Dies ist immer dann anzuraten, wenn langfristig absehbar ist, dass die Raten das eigene Budget übersteigen.

Im Kreditvertrag ist festgehalten, ob die Möglichkeit einer Tilgungsanpassung besteht. Zumeist ist dies nach bestimmten Laufzeiten seitens des Darlehensgebers erlaubt.

Spätestens mit der Anschlussfinanzierung kannst Du die Finanzierungskonditionen verändern. Beachte jedoch, dass die Reduzierung der Tilgung mit einer längeren Kreditlaufzeit einhergeht. Hierbei musst Du die Altersgrenze berücksichtigen, sodass keine komplette Wahlfreiheit besteht.

Aussetzen der Raten

Ist der Einkommensverlust nur vorübergehend, zum Beispiel bei der Arbeitslosigkeit oder der Elternzeit, könntest Du eine Aussetzung der Raten in Betracht ziehen. Diese bezieht sich allerdings nur auf die monatliche Tilgung. Die Zinsen musst Du weiterhin bedienen.

Durch das Aussetzen der Raten bleibt die Grundschuld konstant. Es erfolgt keinerlei Tilgung, aber den Zinsaufwand trägst Du weiterhin. Daher ist diese Variante nur die letzte Option, um ein Scheitern der Finanzierung abzuwenden.

Baufinanzierung für den Traum von den eigenen vier Wänden

In Deutschland leben die meisten Menschen zur Miete. Diese bietet eine hohe Flexibilität und es ist keine hohe Einmalzahlung erforderlich.

War die Situation für Mieter in der Vergangenheit komfortabel, zeigen sich neuerdings vermehrt die negativen Seiten. Der angespannte Wohnungsmarkt führt zu enormen Mietsteigerungen, sodass die Wohnungssuche zu einem Albtraum wird.

Daher ist der Wunsch verständlich, sich langfristig ein stabiles Nest aufzubauen. Anstatt das Geld dem Vermieter zu überweisen, fließt es besser in die Tilgung und dient dem Vermögensaufbau, der auch den nachfolgenden Generationen zugutekommt.

Die Baufinanzierung ist die Grundlage für die Erfüllung des Traums. Denn die Immobilie komplett mit dem Eigenkapital zu bezahlen, ist weder realistisch noch erstrebenswert. Beachte die hier vorgestellten Grundlagen der Baufinanzierung, um die besten Konditionen zu erhalten und umfassend informiert zu sein. So musst Du Dich nicht allein auf den Kreditvermittler oder Berater verlassen, sondern bist selbst in der Lage, die Konditionen genau zu verstehen und diese nach Deinen Vorstellungen zu gestalten.

Häufige Fragen