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Auf einen Blick

  • Bei einem Jobwechsel kann Deine Baufinanzierung gefährdet sein, besonders während der Probezeit
  • Bring mehr Eigenkapital mit oder biete zusätzliche Sicherheiten, um das Risiko für Darlehensgeber zu senken
  • Ein Bürgschaft kann die Chancen Deiner Baufinanzierung erhöhen
  • Ein unbefristeter Arbeitsvertrag verbessert deutlich die Aussichten auf eine erfolgreiche Baufinanzierung

Eine der wichtigsten Voraussetzungen der Baufinanzierung ist ein stabiles Einkommen. Banken prüfen vor dem Abschluss die Kreditwürdigkeit, wobei das Arbeitsverhältnis eine wichtige Rolle einnimmt.

Stehst Du kurz vor oder nach einem Jobwechsel, könnte dies ein Hindernis für eine erfolgreiche Baufinanzierung sein. Darlehensgeber bewerten diese Unsicherheit als negativ und es droht die Absage der Baufinanzierung.

In diesem Artikel erfährst Du, wie mit dem Jobwechsel offen umgehst und trotzdem beste Aussichten für die Immobilienfinanzierung behältst. Dann wirkt sich der Wechsel des Arbeitgebers mitunter sogar positiv auf die Finanzierungskonditionen aus.

Probezeit abwarten

Grundsätzlich sind Banken darauf bedacht, dass Dein Einkommen möglichst sicher ist. Dies erlaubt eine höhere Planungssicherheit und mindert das Risiko eines Zahlungsausfalls. Daher besitzen Beamte auf Lebenszeit die besten Chancen für die Baufinanzierung und profitieren von günstigeren Konditionen.

Vermeiden solltest Du den Finanzierungsantrag, wenn Du Dich gerade in der Probezeit befindest. Zwar besitzt Du einen gesunden Optimismus und es bestehen gute Chancen auf eine Übernahme, doch Kreditinstituten ist das Arbeitsverhältnis zu unsicher.

Sicherheit des Einkommens
Sicherheit des Einkommens

Darlehensgeber bewerten in erster Linie, wie sicher Dein Einkommen ist. Daher haben es Arbeitnehmer in Probezeit oder mit einem befristeten Arbeitsvertrag deutlich schwerer. Beamte auf Lebenszeit hingegen besitzen die besten Chancen für die Baufinanzierung und sind als Kunden gerne willkommen, da das Ausfallrisiko minimal ist.

Während der Probezeit besteht kaum ein Kündigungsschutz[1]https://www.kanzlei-hasselbach.de/blog/kuendigung-probezeit und ohne Angabe von Gründen droht der Verlust des Arbeitsplatzes. Ebenso könntest Du auch zur Erkenntnis gelangen, dass der Arbeitsplatz nicht Deinen Vorstellungen entspricht und Du Dich lieber nach einer Alternative umschauen solltest.

All dies sind Faktoren, die die Finanzierung während der Probezeit erschweren. Falls möglich, solltest Du abwarten, bis die Probezeit beendet ist und in einen festen Arbeitsvertrag über geht.

Ist jetzt gerade, aber das Traumobjekt auf dem Markt und Du möchtest keinesfalls das Risiko eingehen, dass ein anderer Käufer schneller ist, ist die Finanzierung während der Probezeit unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

  • Höhere Eigenkapitalquote

Üblicherweise verlangen Banken eine Eigenkapitalquote von mindestens 30 Prozent. Dies stellt Deinen Eigenanteil dar und gewährt dem Darlehensgeber die Sicherheit, dass der Kredit unterhalb des Beleihungswertes bleibt.

Befindest Du Dich in der Probezeit, musst Du wesentlich mehr Eigenkapital mitbringen. Je höher Deine finanziellen Reserven sind, desto besser wirkt sich dies auf das Darlehen aus. Baue also vorab genügend Eigenkapital auf, um das Sicherheitsbedürfnis zu erfüllen.

  • Einbringen von Sicherheiten

Neben dem Eigenkapital ist auch das Einbringen anderer Sicherheiten vorteilhaft. Hierzu zählen eine abbezahlte Immobilie oder andere Wertgegenstände. Auf diese darf das Kreditinstitut im Falle von Zahlungsschwierigkeiten zurückgreifen, sodass das Finanzierungsrisiko wesentlich geringer ist.

  • Bürge aufnehmen

Möglich ist auch die Aufnahme eines Bürgens in den Kreditvertrag. Dieser haftet mit Seinem Privatvermögen und kommt für mögliche Zahlungsausfälle auf, wenn es Dir nicht mehr möglich ist, die Raten zu zahlen.

Aufgrund der hohen Verantwortung kommen eigentlich nur die eigenen Eltern als Bürgen infrage. Sie müssen Ihrerseits über eine ausreichende Bonität verfügen[2]https://www.buergschaft24.de/warum-wird-meine-bonitaet-fuer-eine-buergschaft-geprueft/ , damit Kreditinstitute die gewünschte Sicherheit erhalten.

Finanzierung bei unbefristetem Arbeitsvertrag

Deutlich besser sind die Aussichten, wenn der Jobwechsel mit einem unbefristeten Arbeitsvertrag verbunden ist. In Deutschland besteht für Arbeitnehmer ein umfassender Kündigungsschutz, sodass der Verlust des Arbeitsplatzes an große Hürden gebunden ist. Entsprechend positiv ist die Bewertung, wenn ein unbefristeter Arbeitsvertrag vorliegt.

Kannst Du solch ein Arbeitsverhältnis nachweisen, legen Banken dies kaum negativ aus. Es beeinträchtigt die Chancen für Deine Baufinanzierung in der Regel nicht. Steigerst Du durch den Arbeitgeberwechsel Dein Einkommen, ist dies sogar positiv für Deine Bonität.

Interessierst Du Dich für eine Immobilie und hast gleichzeitig das Angebot für einen Jobwechsel auf dem Tisch liegen mit einem unbefristeten Arbeitsvertrag, dann zögere nicht. Erhöhst Du Dein Einkommen, führt dies zu deutlich besseren Aussichten für die Finanzierung.

Jobwechsel als positives Signal
Jobwechsel als positive Maßnahme

Erhältst Du beim neuen Arbeitgeber einen unbefristeten Arbeitsvertrag und steigerst Dein Einkommen, wirkt sich dies positiv auf die Immobilienfinanzierung. Dennoch solltest Du die Probezeit abwarten und erst mit dem festen Arbeitsvertrag die Baufinanzierung anfragen.

Einzig die kürzere, gesetzliche Kündigungsfrist musst Du beachten. Denn beginnst Du eine neue Beschäftigung, ist die Frist noch relativ kurz und verlängert sich in Abhängigkeit der Länge der Betriebszugehörigkeit.

Erzielst Du allerdings ein höheres Einkommen, überwiegt die Steigerung den etwas schwächeren Kündigungsschutz, sodass der Jobwechsel ein positives Signal darstellt. Weitere Schwierigkeiten sind damit hinsichtlich der Baufinanzierung also nicht zu erwarten.

Jobwechsel während der Baufinanzierung

Während der Baufinanzierung könnte die Sorge bestehen, dass bei einem Jobwechsel das Kreditinstitut plötzlich den Darlehensvertrag kündigt. Schließlich ist die Probezeit mit einem Risiko verbunden und unter solchen Voraussetzungen hättest Du die Immobilienfinanzierung wahrscheinlich gar nicht erst erhalten.

Doch ist die Gefahr realistisch, dass bei einem Jobwechsel die Kündigung des Kreditvertrages droht?

Tatsächlich besitzen Banken nach § 490 BGB[3]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__490.html das Recht einer außerordentlichen Kündigung. Hierzu steht im Gesetzestext geschrieben:

„Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen“

Dies hat zur Folge, dass Banken bei einem Wertverlust der Immobilie oder bei dauerhaft reduzierten Einkommensverhältnissen das Darlehen außerordentlich kündigen dürfen. Um diesem Risiko entgegenzuwirken, fordern Darlehensgeber unter anderem eine Nachbesicherung, falls ein Teil des Kredits droht ungedeckt zu sein.

In der Praxis ist die Durchsetzung solch einer Kündigung nicht nur schwierig, sondern steht üblicherweise auch dem Interesse der Bank entgegen. Sie besitzen durch die Grundschuld ein umfangreiches Grundpfandrecht, sodass die Verwertung der Sicherheit im Regelfall bedeutet, dass die Rückzahlung des Darlehens aus dem Erlös der Zwangsversteigerung gedeckt ist, selbst wenn meist ein deutlicher Preisabschlag hinzunehmen ist.

Insofern ist ein Immobiliendarlehen nicht mit einem gewöhnlichen Privatdarlehen vergleichbar. Der § 490 BGB ist in Bezug auf die Immobilienfinanzierung eher theoretischer Natur.

Zu beachten ist allerdings, dass mit dem Jobwechsel keine Einkommensverluste auftreten sollten. Denn es gilt weiterhin die Grundempfehlung, dass die monatliche Rate ein Drittel des Haushaltseinkommens nicht übersteigen darf.

Führt der Jobwechsel zu einem geringeren Einkommen, droht eine finanzielle Schieflage. Die Raten könnten nicht mehr bezahlbar sein und die Bank dürfte dann vom Pfändungsrecht der Immobilie Gebrauch machen.

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Anschlussfinanzierung berücksichtigen

Beim Jobwechsel musst Du auch das Timing beachten. Ungünstig ist es, wenn der Wechsel des Arbeitsverhältnisses auf den gleichen Zeitraum fällt wie der Auslauf der Zinsbindung.

Denn befindest Du Dich wieder in der Probezeit, besitzt dies größere Auswirkungen auf die Anschlussfinanzierung. Mit Ablauf der Zinsbindung führst Du wiederum einen umfassenden Marktvergleich durch, um die besten Zinskonditionen zu erhalten. Der Vorgang ist hierbei ähnlich wie beim Abschluss der erstmaligen Baufinanzierung.

Befindest Du Dich während dieses Vorgangs in der Probezeit, steht dies einem erfolgreichen Kreditabschluss entgegen. Versuche daher den Jobwechsel so zeitlich zu gestalten, dass Du bei der Suche der Anschlussfinanzierung Dich wieder in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis und nicht in der Probezeit befindest.

Andernfalls könnte nur die Prolongation infrage kommen. Dabei führst Du die Finanzierung beim jetzigen Kreditinstitut zu aktualisierten Konditionen fort. Dies mag zwar simpel sein und dem Problem der Probezeit aus dem Weg gehen, doch sind damit häufig Mehrkosten verbunden, da kein Marktvergleich stattfindet.

Ein neuer Job und die Baufinanzierung

Du sehnst Dich nach einem Wechsel des Arbeitsplatzes, möchtest Dein Einkommen steigern und die nächste Stufe der Karriereleiter erklimmen?

Dann sollte dieser Schritt gut geplant sein, wenn Du gleichzeitig auf der Suche nach einer Immobilie bist und eine Finanzierung abschließen musst. Zwar mag der Wechsel an sich nicht wirklich negativ sein, doch steht insbesondere die Probezeit oder ein befristeter Arbeitsvertrag der Baufinanzierung im Wege.

Verfügst Du derzeit über eine unbefristete Anstellung, solltest Du genau überlegen, ob Du diese aufgeben möchtest. Der Jobwechsel ist nur dann ratsam, wenn es für Dich kein Problem ist, den Immobilienkauf bis nach Beendigung der Probezeit zu verschieben. Zudem sollte beim neuen Arbeitgeber ein unbefristeter Arbeitsvertrag in Aussicht stehen.

Kläre diese Rahmenbedingungen vor dem Wechsel ab, um die Baufinanzierung nicht zu gefährden. Richtig geplant geht der neue Arbeitsplatz sogar mit Vorteilen einher und führt ohnehin zu einer höheren persönlichen Zufriedenheit für Dich.

Häufige Fragen

Für einen Immobilienkredit solltest Du idealerweise über einen stabilen Arbeitsplatz verfügen. Mindestens zwei Jahre ununterbrochene Anstellung im selben Unternehmen sind meist Voraussetzung. Deine Einkommenssicherheit ist für Kreditgeber von Bedeutung, da sie die Rückzahlungsfähigkeit des Kredits bestimmt.

Die Übernahme einer Baufinanzierung ist grundsätzlich möglich. Bei einem Immobilienkauf kann der bestehende Kredit vom Käufer übernommen werden. Dies muss jedoch mit der finanzierenden Bank abgesprochen werden und es bedarf deren Zustimmung.

Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienkrediten variiert stark und hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter Restlaufzeit des Kredits, Zinsniveau und verbleibende Darlehenssumme. Üblicherweise liegt sie zwischen 1% und 5% der noch ausstehenden Darlehenssumme.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, vorzeitig aus einem Hauskredit zu kommen. Dazu zählen die komplette Tilgung des Darlehens, ein Verkauf der Immobilie oder eine Umschuldung. Jede dieser Optionen hat eigene Vor- und Nachteile, die individuell zu prüfen sind.

Sebastian Jacobitz

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