Das Treppenhaus gilt als Gemeinschaftsfläche, welches den Mietern gleichsam zur Nutzung bereitsteht. Entsprechend sind alle Mietparteien angehalten, sich verantwortungsvoll zu verhalten. Dies bezieht sich etwa auf die Vermeidung des Lärms sowie der Einhaltung der Regelungen zur Reinigung des Treppenhauses.

Öffnet ein Mieter ständig die Fenster im Treppenhaus, könnte dies insbesondere im Winter ein Ärgernis darstellen. Denn über die geöffneten Fenster geht Wärme verloren, was zu höheren Betriebskosten für alle Mietparteien führt.

Welche rechtliche Handhabe besitzen Vermieter, um Mieter auf eine ordnungsgemäße Nutzung des Treppenhauses hinzuweisen? Folgend erfährst Du, inwiefern das geöffnete Fenster eine Pflichtverletzung darstellt und welche Möglichkeiten bestehen, um dieses Verhalten zu verhindern.

Keine gesetzlichen Vorgaben zum Öffnen der Fenster

Im Gesetz bestehen keine konkreten Vorgaben dazu, wie lange oder häufig die Fenster im Treppenhaus geöffnet bleiben dürfen. Der Gesetzgeber sieht sich nicht in der Pflicht, hierfür Höchstgrenzen festzulegen. Entsprechend obliegt es den Regelungen im Mietvertrag sowie den Mietparteien, verantwortungsvoll mit der Gemeinschaftsfläche umzugehen.

Allgemeingültig ist lediglich, dass eine Sorgfaltspflicht der Mieter besteht. Sie müssen sorgsam mit der Gemeinschaftsfläche umgehen und sie in einem guten Zustand beibehalten. Dies betrifft die Nutzung eines Waschkellers ebenso, wie die Mülltonnen oder einen Raum zum Abstellen der Fahrräder. Es ist zu erwarten, dass die Mietparteien pfleglich mit diesen zur Verfügung stehenden Einrichtungen umgehen.

Auf der anderen Seite ist auch der Vermieter in der Pflicht, den vertragsgemäßen Zustand des Treppenhauses sicherzustellen. Treten dort Mängel in Erscheinung, muss Er diese zeitnah beheben, sodass keine Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung bestehen.

Auch bei den Fenstern besteht der Grundsatz, dass diese sich öffnen lassen müssen. Ein Verschließen der Fenster im Treppenhaus ist daher nicht unzulässig und würde einen Verstoß gegen die vereinbarte Nutzung darstellen. Das Lüften wäre für die Mieter nicht mehr möglich und die Wohnqualität darunter leiden.

So ärgerlich die ständig geöffneten Fenster im Treppenhaus auch sein mögen, dürfen Vermieter diese nicht grundsätzlich abschließen. Sie müssen sich weiterhin öffnen lassen. Andernfalls bestünde das Recht zur Durchsetzung einer Mietminderung, da die Nutzung des Treppenhauses eingeschränkt ist.

Gerechtfertigtes Öffnen der Fenster im Treppenhaus

Die Fenster im Treppenhaus müssen sich für die Mieter öffnen lassen. Ein geöffnetes Fenster stellt daher nicht unmittelbar eine Pflichtverletzung oder einen Mangel dar. Folgende Gründe rechtfertigen das Öffnen, selbst über einen längeren Zeitraum.

Geruchsbelästigung

Das Öffnen der Fenster ist anzuraten, wenn Nachbarn in Ihrer Wohnung kochen und die Gerüche sich durch das gesamte Treppenhaus verteilen. Um die Geruchsbelästigung durch die Nachbarn zu unterbinden, ist das vorübergehende Öffnen der Fenster erlaubt. So müssen es Mieter nicht ertragen, wenn die Nachbarn gerne mit Knoblauch oder ähnlich intensiv riechenden Zutaten kochen.

Nachdem das Kochen beendet wurde und die Gerüche verflogen sind, müssen die Fenster wieder verschlossen werden. Das dauerhafte Öffnen ist nicht gerechtfertigt und würde eine Beeinträchtigung darstellen.

Sollten Mietparteien ständig in einer Weise Essen zubereiten oder Gerüche verursachen, dass diese in die Nachbarwohnungen drängen, ist dieses Verhalten zu unterbinden. Neben dem Kochen könnten auch das Rauchen oder die Tierhaltung in der Wohnung zu solch einer Belästigung führen.

Frische Luft im Treppenhaus

Ebenso ist das kurzzeitige Öffnen der Fenster im Treppenhaus zulässig, um frische Luft hineinzulassen. Die alte Luft ist abgestanden, riecht womöglich muffig und könnte bei empfindlichen Personen zu Kopfschmerzen^[1] führen.

Zum Lüften ist das Öffnen der Fenster im Treppenhaus natürlich erlaubt. Hierbei gilt die Empfehlung, dass eine Dauer von 10 bis 15 Minuten ausreicht, um den notwendigen Luftaustausch herbeizuführen.

Vertragsverletzung des Mieters

Hält sich ein Mieter nicht an diese Vorgaben und öffnet ständig die Fenster im Treppenhaus selbst zur kalten Jahreszeit, stellt dies eine Beeinträchtigung für sämtliche Mietparteien dar. Denn darüber geht die Wärmeleistung verloren, was mit einer Steigerung der Betriebskosten einhergeht. Daher sind Mieter dazu angehalten, speziell im Winter nur kurzzeitig die Fenster zu öffnen. Um ein Auskühlen des Gebäudes zu verhindern, sind die Fenster geschlossen zu halten.

Welche Maßnahmen erweisen sich als wirksam, um Mieter auf dieses Fehlverhalten hinzuweisen und zu verhindern, dass die Fenster ständig geöffnet werden?

Persönliches Gespräch suchen

Im ersten Schritt sind Vermieter dazu angehalten, das persönliche Gespräch zu suchen. Oftmals sind sich Mieter nicht darüber bewusst, zu welchen Problemen es führt, wenn die Fenster im Winter offen stehen.

Als Vermieter legst Du die Mehrkosten dar, die aufgrund der ständig geöffneten Fenster entstehen. Weise darauf hin, dass dieses Verhalten eine Pflichtverletzung darstellt und mit weiteren Konsequenzen verbunden ist, sollte es fortgesetzt werden.

Abmahnung aussprechen

Zeigt sich der Mieter von der persönlichen Ansprache unbeeindruckt und hält weiterhin die Fenster geöffnet, berechtigt dies zur Abmahnung. Die Abmahnung ist schriftlich vorzulegen und die genaue Pflichtverletzung zu beschreiben. Die schriftliche Abmahnung ist die Voraussetzung für weitere Schritte, um gegen den Mieter vorzugehen.

Kündigung als letztes Rechtsmittel

Sollten die Probleme weiter bestehen und die Betriebskosten entsprechend steigen, solltest Du dies als Vermieter nicht einfach hinnehmen. Hast Du zuvor eine gültige Abmahnung ausgesprochen, ist im nächsten Schritt eine Kündigung des Mietverhältnisses möglich.

Dabei musst Du Dich an die gesetzlichen Fristen halten. Denn so ärgerlich die geöffneten Fenster auch sein mögen, stellen diese keine so schwere Pflichtverletzung dar, dass eine fristlose Kündigung der Wohnung gerechtfertigt wäre.

Maßnahmen, wenn der Mieter ständig die Treppenhausfenster öffnet

Über die Nutzung der Gemeinschaftsflächen^[2] können unterschiedliche Vorstellungen bestehen. Während es für manche Mieter kein Problem darstellt, wenn die Fenster geschlossen sind, könnten andere Mietparteien darauf bestehen, diese doch häufiger zu öffnen.

Vorübergehend ist das Öffnen der Treppenhausfenster zulässig. Etwa, um einer Geruchsbelästigung durch die Kochgewohnheiten des Nachbarn aus dem Weg zu gehen oder frische Luft hineinzulassen.

Das Öffnen der Fenster ist jedoch nur kurzzeitig erlaubt. Besteht keinerlei Geruch mehr oder ist die abgestandene Luft verschwunden, sind die Fenster wieder zu schließen. Dies hat zum Ziel, die Heizkosten zu minimieren. Denn insbesondere im Winter geht über die geöffneten Fenster einige Energie verloren, die zu einem zusätzlichen Heizaufwand für die Mietparteien führen. Entsprechend sind Mieter angehalten, die Fenster geschlossen zu halten und nur kurzzeitig zu öffnen.

Hält sich ein Mieter nicht an diese Vorgabe, dann suche zunächst das persönliche Gespräch. Weise auf das Fehlverhalten hin und bestehe darauf, dass die Fenster geschlossen bleiben. Sollte sich das Verhalten nicht ändern, sind eine Abmahnung sowie eine Kündigung des Mietvertrages gerechtfertigt.

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