Frische Luft in den eigenen vier Wänden ist nicht nur angenehm, sondern beugt einer zu hohen Luftfeuchtigkeit vor. Dank des Lüftens ist das Risiko einer Schimmelbildung deutlich niedriger und das Wohnklima verbessert sich.

Problematisch könnte es jedoch sein, wenn das Fenster ständig gekippt ist. Insbesondere im Winter stellt dies ein Risiko für die Bausubstanz und hinsichtlich der Wohnqualität dar.

Ist es überhaupt erlaubt, das Fenster ständig gekippt zu lassen und welche Möglichkeiten haben Vermieter, um dieses Verhalten zu ändern?

Probleme beim ständig geöffneten Fenster

Das Lüften ist wichtig, um ein angenehmes Wohnklima zu behalten. Doch gerade im Winter ist dies mit einigen Problemen verbunden. Bleibt da Fenster auf Kipp, ergeben sich daraus die folgenden Konsequenzen.

Auskühlen der Wohnung

Im Winter, wenn die Temperaturen deutlich sinken, sorgt das offene Fenster für einen starken Wärmeverlust. Moderne Gebäude werden aufwendig saniert, um eine effektive Isolierung zu erzielen. Bleibt das Fenster ständig offen, bringt auch die beste Bausubstanz nichts.

Die Mietwohnung, in der das Fenster geöffnet ist, kühlt aus. In vielen Fällen halten sich die Mieter nicht selbst in der kalten Wohnung auf. Sie befinden sich wahrscheinlich im Urlaub oder nutzen die Wohnung nur temporär. Daher fällt Ihnen möglicherweise gar nicht auf, dass die Temperaturen stark abfallen.

Problematisch ist hierbei, dass dies nicht nur die Wohnung betrifft, in der die Fenster gekippt sind. Auch die angrenzenden Wohnungen kühlen aus. Dies zeigt sich etwa an einem besonders kalten Fußboden oder einem verstärktem Heizbedarf. Die Kosten gehen in die Höhe und der Wärmeverlust^[1] zeigt sich daher auch auf finanzieller Ebene. Dies gilt umso mehr, wenn die Fenster im Treppenhaus ständig geöffnet sind.

Schimmelbildung

Eigentlich ist das Lüften eine wichtige Maßnahme, um der Schimmelbildung vorzubeugen. Sie trägt zum Ausgleich der Luftfeuchtigkeit bei, weshalb Schimmel sich nicht in den Räumen ausbreitet.

Anders ist es hingegen der Fall, wenn das Fenster dauerhaft gekippt bleibt. Im Winter könnte sich Kondenswasser bilden und zu nassen Fenstern in der Mietwohnung führen. Dieses tritt aufgrund der wärmeren Raumluft im Inneren im Vergleich zur kälteren Außenluft auf.

Bleibt das Fenster offen, zeigt sich meist bereits im ersten Winter eine deutliche Schimmelbildung am Fensterrahmen. Zunächst bilden sich kleine, schwarze Punkte, die sich zunehmend im Rahmen ausbreiten.

Wasserschaden

Bleibt das Fenster ständig geöffnet, könnte Regen in die Wohnung dringen. Dies ist nicht immer offensichtlich, doch bei ungünstigen Windbedingungen sind die Auswirkungen verheerend.

Das Wasser sammelt sich auf dem Boden, den Wänden und am Fenster. Wird das Wasser nicht rechtzeitig entdeckt, hinterlässt die Feuchtigkeit deutliche Spuren. Schäden am Boden treten auf und Schimmel könnte sich bilden.

Daher sollten bei Abwesenheit die Fenster immer geschlossen sein. Bei einem unvorhergesehenem Sturm kann der Regen in die Wohnung dringen und einen teuren Schaden hinterlassen.

Was können Vermieter tun?

Je nach Jahreszeit ist das dauerhaft geöffnete Fenster nicht wünschenswert und stellt eine Beeinträchtigung der Wohnverhältnisse dar. Doch welche Optionen haben Vermieter, um dieses Verhalten zu unterbinden?

Hinweis auf das richtige Lüftungsverhalten

Zunächst müssen Mieter auf das richtige Lüftungsverhalten hingewiesen werden. Möglicherweise handeln diese in Unwissenheit und sind sich nicht im Klaren darüber, welche Schäden im Winter auftreten, wenn das Fenster ständig geöffnet bleibt.

Für das optimale Lüftungsverhalten^[2] gibt es von verschiedenen Stellen eigene Merkblätter. Dort ist etwa genau beschrieben, wie das Stoßlüften aussehen sollte und wie auch ohne dauerhaft gekipptes Fenster ein angenehmes Raumklima erzielt wird.

Die Aufklärung über das richtige Lüftungsverhalten ist zudem die Voraussetzung weiterer Schritte. Erst wenn der Mieter sich nicht an die Vorgaben hält, ist das Erteilen einer Abmahnung rechtlich haltbar.

Abmahnung aussprechen

Der Mieter ist dazu verpflichtet, sorgsam mit der Mietsache umzugehen. Ein ständig geöffnetes Fenster ist mit verschiedenen Risiken verbunden. Neben dem Eindringen des Regens und der Bildung von Feuchtigkeit, besteht auch die Gefahr, dass Unbefugte in das Gebäude eindringen. Dies ist insbesondere im Erdgeschoss eine ernst zu nehmende Gefahr.

Wurde der Mieter bereits über das ordentliche Lüftungsverhalten aufgeklärt, ist eine schriftliche Abmahnung gerechtfertigt, falls das Fenster weiterhin dauerhaft geöffnet bleibt. Dann liegt eine unnötige Gefährdung der Mietsache vor, die durch den Mieter zu unterlassen ist.

In den meisten Fällen sollte die Abmahnung ihre Wirkung entfalten und ein klarer Hinweis dafür sein, dass das gekippte Fenster keine „Lappalie“ ist. Denn es drohen ernsthafte Schäden und eine Minderung der Wohnqualität.

Fenster eigenmächtig schließen

Kommt der Mieter der Aufforderung nicht nach und bleibt das Lüftungsverhalten unverändert, müssen weitere Maßnahmen getroffen werden. Keinesfalls dürfen Vermieter jedoch eigenmächtig die Wohnung betreten. Dies stellt ein Verstoß gegen die Unverletzlichkeit der Wohnung^[3] dar. Nur der Mieter darf bestimmen, wer die Wohnung betreten darf. Verschafft sich der Vermieter eigenmächtig einen Zutritt, um das Fenster zu schließen, verstößt dies in der Regel gegen das Gesetz. Selbst wenn sich der Mieter im Urlaub befindet, darf der Vermieter nicht vorsorglich das Fenster schließen, um einen Schaden abzuwenden.

Das Betreten der Wohnung und das Schließen des Fensters sind lediglich dann erlaubt, wenn ein Notfall vorliegt. Dies könnte sein, wenn starker Sturm auftritt oder bereits ein Wasserschaden vermutet wird. Die Grenzen sind jedoch sehr eng gesteckt und der Schutz der eigenen Wohnung wird hoch angesehen. Daher sollten Vermieter sich vorab mit der Polizei in Verbindung setzen, um im Ernstfall gemeinsam die Wohnung zu betreten.

Kündigung des Mietverhältnisses

Widersetzt sich der Mieter der Aufforderung nach einem veränderten Lüftungsverhalten, ist in bestimmten Fällen eine Kündigung des Mietverhältnisses zulässig.

Dies ist insbesondere dann möglich, wenn bereits Schäden aufgetreten sind. Bei einer deutlichen Schimmelbildung oder einem Wasserschaden liegt eine Pflichtverletzung des Mieters vor. Diese muss der Vermieter nicht hinnehmen, sondern kann sich im Rahmen einer Kündigung des Mietverhältnisses dagegen wehren.

Eine fristlose Kündigung ist dann gerechtfertigt, wenn der Mieter während des Urlaubs das Fenster geöffnet lässt und durch dieses das Regenwasser eintritt. Mit diesem Verhalten ist ein hohes Gefahrenpotenzial verbunden, weshalb eine fristlose Kündigung möglich ist.

Kündigung wegen gekippter Fenster ist rechtens

Mit der Frage, ob Vermieter ein gekipptes Fenster einfach akzeptieren müssen, haben sich in einigen Fällen Gerichte beschäftigt. Das Landgericht Berlin musste bewerten, ob die Kündigung einer Mieterin zulässig war, die mit den geöffneten Fenstern begründet wurde.

Konkret ging es darum, dass die Mieterin sich über einen längeren Zeitraum nicht in der Wohnung aufhielt. Für eine ausreichende Belüftung öffnete Sie die Fenster im Bad sowie der Küche. Dieser Zustand hielt auch über die Wintermonate an, was aufgrund der eisigen Temperaturen mit dem Risiko des Einfrierens der Wasserleitungen einherging.

Die Mieterin habe eine grobe Pflichtverletzung begangen und durch das Auskühlen der Wohnung hätte es zu einem Rohrbruch kommen können. Eine ordentliche Kündigung war seitens der Vermieterin daher zulässig. Unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist hat das Landgericht Berlin mit dem Urteil 65 S 268/13^[4] bestätigt, dass geöffnete Fenster zur Beendigung des Mietvertrags führen können.

Wenn der Mieter das Fenster ständig gekippt lässt

Das ständig gekippte Fenster stellt kein ordnungsgemäßes Lüftungsverhalten dar. Insbesondere im Winter steigen die Heizkosten der umliegenden Mietparteien und die Gefahr einer Schimmelbildung ist gegeben. Ebenso besteht das Risiko, dass es in die Wohnung reinregnet und ein Wasserschaden auftritt.

Vermieter sollten darauf drängen, dieses Verhalten zu unterbinden. Dies geschieht zunächst, indem der Hinweis auf ein korrektes Lüften erfolgt.

Lässt der Mieter jedoch das Fenster weiterhin ständig gekippt, ist eine Abmahnung zulässig. Treten zudem bereits Schäden auf, ist auch eine Kündigung möglich. Das ständig geöffnete Fenster stellt eine Pflichtverletzung des Mieters dar, welche mit entsprechenden Konsequenzen geahndet werden kann.

Häufige Fragen