Rückwirkende Mietminderung – Wann ist sie erlaubt?

Eine Mietminderung ist immer dann eine Option, wenn Schäden oder Mängel am Mietobjekt auftreten. Diese reduzieren die Wohnqualität, sodass es nicht fair erscheint, als Mieter den kompletten Mietzins zu bezahlen.

Häufig begeben sich Vermieter erst an die Beseitigung des Mangels, wenn Sie finanzielle Auswirkungen Ihrer Untätigkeit spüren. Die Mietminderung^[1]https://www.homeday.de/de/immobilienvermietung/mietminderung/ ist daher ein beliebtes Mittel, um den Vermieter auf die Bedeutung des Mangels hinzuweisen und Ihn zum Handeln zu bewegen.

Üblicherweise wird die Mietminderung erst dann durchgeführt, wenn der Mangel dem Vermieter angezeigt wird. Nach Ablauf der Frist tritt die Minderung in Kraft.

Doch ist es auch möglich, eine Mietminderung rückwirkend geltend zu machen und welche Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein? Sei Dir über Deine Rechte im Klaren und akzeptiere es nicht einfach, wenn die Wohnung nur eingeschränkt nutzbar ist. Eine rückwirkende Mietminderung könnte zügiger zu einer Lösung beitragen.

Gewöhnliche Mietminderung

Eine Mietminderung ist immer dann möglich, wenn ein so starker Mangel auftritt, dass die Wohnqualität deutlich beeinträchtigt ist. Der vereinbarte Zustand wird vom Vermieter nicht eingehalten, sodass dies einer Pflichtverletzung gleichkommt. Zu den Gründen einer Mietminderung zählen u. a.:

Dies sind nur wenige Gründe, die zu einer Mietminderung berechtigen. Ob dies bei Dir im konkreten Fall rechtlich erlaubt ist, solltest Du am besten mit einem Anwalt abklären. Denn es kommt immer auf den Einzelfall und die Betrachtung Deiner Situation an. So unterscheidet sich die Höhe der Mietminderung anhand der spürbaren Auswirkungen der Mängel. Ist der Vermieter für den Mangel jedoch nicht verantwortlich, wie es etwa bei langsamem Internet häufig der Fall ist, darfst Du eine Mietminderung nicht durchsetzen.

Um die Mietminderung umzusetzen, ist zunächst eine Mängelanzeige notwendig. Denn fairerweise musst Du dem Vermieter die Möglichkeit geben, auf den Mangel zu reagieren. Finden sich etwa Mäuse im Keller ein, mag dies zwar eine Einschränkung darstellen, doch sofort die Miete zu kürzen wäre etwas zu harsch. Der Vermieter muss in einer angemessenen Frist den Mangel beseitigen und entsprechende Maßnahmen ergreifen.

Erst nachdem die Frist verstrichen und der Vermieter den Mangel nicht beseitigt hat, ist die Mietminderung umsetzbar. Somit stellt dies eine Lösung dar, welche den Vermieter nicht benachteiligt und die Interessen beider Parteien berücksichtigt.

Möglichkeit der rückwirkenden Mietminderung

Im Allgemeinen ist eine Mietminderung erst mit der Mängelanzeige und dem Abwarten einer gewissen Frist erlaubt. Denn der Vermieter muss die Möglichkeit besitzen, sich eigenständig um die Mängelbehebung zu kümmern.

Während dieser Zeit zahlst Du weiterhin die volle Miete. Dies könnte jedoch unter Vorbehalt geschehen. Denn Du möchtest das Mietverhältnis nicht belasten und vertraust darauf, dass der Vermieter sich um den Mangel kümmert.

Stellt sich jedoch heraus, dass der Vermieter den Mangel ignoriert und die Gutgläubigkeit ausnutzt, könnte eine rückwirkende Mietminderung in Anspruch genommen werden. Da die Zahlung der vollen Höhe nur unter Vorbehalt geschehen ist, ist es nun möglich, einen Teil der Summe zurückzufordern.

Zahlung unter Vorbehalt

Besteht eine größere Unsicherheit über das Ausmaß des Mangels und scheint der Sachverhalt kompliziert, könnte eine sofortige Reduktion der Miete mit einem zu großen Risiko einhergehen. Dann könnte im Raum stehen, dass die Miete nicht vollständig bezahlt wurde, was ein Grund für eine fristlose Kündigung ist. Die Mietminderung ist daher immer Vorsicht zu genießen und sollte nur in Begleitung professioneller Unterstützung durchgeführt werden. Hierzu dienen etwa der Anwalt oder der Mieterschutzbund als erste Ansprechpartner.

Möchtest Du den Schritt zum Anwalt aber noch nicht wagen, sondern zunächst den weiteren Verlauf abwarten, könnte die Mietzahlung unter Vorbehalt stattfinden. Hierbei weist Du den Vermieter auf den Mangel hin und setzt eine Frist zur Beseitigung.

Gleichzeitig erwähnst Du, dass die Zahlung der vollen Miete nur vorbehaltlich erfolgt. Dieser Hinweis ergibt sich aus den Angaben in §536b BGB^[2]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536b.html . Nimmst Du den Mangel einfach hin und zahlst die vollständige Miete, ist eine spätere Rückforderung nur noch in Ausnahmefällen möglich. Die Rechtslage sagt daher, dass die Zahlung nach der Mängelanzeige nur unter Vorbehalt stattfinden sollte.

Voraussetzungen an die rückwirkende Mietminderung

Tritt ein Mangel auf, welcher ab diesem Zeitpunkt die Wohnqualität einschränkt, kannst Du sofort die Mängelanzeige durchführen. Schwieriger wird es hingegen, wenn der Mangel bereits über einen längeren Zeitraum vorliegt, dieser ab Dir nicht bekannt war. Entdeckst Du die Einschränkung erst zu einem späteren Zeitpunkt, könnte eine rückwirkende Mietminderung erfolgen, selbst wenn die Mängelanzeige erst nach Eintritt des Mangels vorliegt.

Solch ein Sachverhalt könnte auftreten, wenn sich herausstellt, dass die Wohnfläche wesentlich kleiner ist als im Mietvertrag vereinbart. Erst einige Monate nach dem Einzug führst Du eine genaue Vermessung durch und erhältst dadurch die Gewissheit, dass die Wohnfläche geringer ausfällt. Berechtigterweise möchtest Du nun die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

Die Rechtsprechung gibt in diesem Fall dem Mieter recht. Ist die Wohnfläche mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag ausgewiesen, ist eine nachträgliche Rückforderung erlaubt. Dies ergibt sich aus einem Urteil des BGH aus dem Jahre 2004^[3]https://www.berliner-mieterverein.de/recht/bgh/bgh0417.htm . Somit ist dort auch eine rückwirkende Mietminderung erlaubt, wenn die Mängelanzeige zu einem späteren Zeitpunkt erfolgte.

Fortsetzung der Mietzahlungen

Weiterhin ist Vorsicht geboten, wenn der Mieter die Zahlungen in voller Höhe weiter leistet. Dann könnte der Eindruck entstehen, dass Er sich mit dem Mangel abgefunden hat und die Einschränkungen der Wohnqualität unerheblich sind.

Diese Annahme gilt im Allgemeinen ab einer Dauer von 6 Monaten. Danach wird es umso schwieriger, das Recht der Mietminderung durchzusetzen.

In der Praxis bedeutet dies, dass in jedem Fall die Mietzahlung nach Bekanntwerden des Mangels zunächst vorbehaltlich einer Rückforderung erfolgen muss. Dadurch gibst Du an, Deine Rechte zu kennen und bestätigst, dass der Vermieter den Mietmangel beseitigen muss.

Danach solltest Du aber keinesfalls tatenlos bleiben. Ist auch nach wenigen Monaten noch keine Besserung in Sicht, musst Du von der Mietminderung Gebrauch machen und diese durchsetzen. Dies ist auch rückwirkend möglich, da die Zahlung bisher vorbehaltlich erfolgt ist. Wartest Du nach der Mängelanzeige zu lange, verwirkst Du Dein Recht auf die Mietminderung.

Rückwirkend eine Mietminderung durchsetzen

Die Mietminderung ist ein wichtiges Instrument, um den Vermieter auf einen Mangel hinzuweisen und die Beseitigung einen gewissen Nachdruck zu verleihen. Denn solange die Miete weiterhin in voller Höhe bezahlt wird, könnte der Vermieter sich nicht dazu veranlasst sehen, den Aufwand zur Lösung des Problems zu betreiben.

Eine rückwirkende Mietminderung geht mit größeren finanziellen Einbußen für den Vermieter einher. Daher ist diese nur unter bestimmten Voraussetzungen legitim.

Dazu gehört, dass Du die Miete nach Bekanntmachung des Mangels ausdrücklich mit dem Vorbehalt einer Rückforderung der zu viel gezahlten Summe zahlst. Dadurch ist der Vermieter sich den Konsequenzen der Mängelanzeige bewusst. Die Mietminderung musst Du dann allerdings innerhalb der ersten 6 Monate durchsetzen, falls der Mangel weiterhin besteht.

Eine rückwirkende Mietminderung ist zudem auch möglich, wenn der Mangel erst zu einem späteren Zeitpunkt bekannt wird. Dies betrifft in der Regel die Wohnfläche, welche sich erst nach dem Einzug als zu klein herausstellen könnte. Weicht diese um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten Größe ab, ist eine rückwirkende Mietminderung ab dem Einzug erlaubt.

Da die Mietminderung ein eher komplexer Sachverhalt darstellt, solltest Du diesen Prozess lieber anwaltlich begleiten lassen. Dadurch gehst Du rechtssicher vor und kommst nicht etwa in Zahlungsverzug der Miete.

Häufige Fragen