Der eigene Partner, Familie oder Freunde könnten bei Dir für längere Zeit zu Besuch sein. Sie stecken vielleicht selbst gerade in finanziellen Schwierigkeiten und verbringen die Nacht auf Deinem Sofa oder bleiben für einen ausgedehnten Urlaub. Diese Art der Gastfreundschaft scheint für Dich selbstverständlich und so möchtest Du den Besuch nicht zum Gehen drängen.

Doch für den Vermieter könnte dieses Verhalten zu Problemen führen. Über einen kurzen Aufenthalt ist kaum etwas einzuwenden. Ab wann muss der zusätzliche Gast aber gemeldet werden und welche Konsequenzen ergeben sich daraus, wenn Personen ungemeldet mit Dir in der Wohnung leben?

Wie lange darf der Besuch ungemeldet bleiben?

Dein Privatleben geht den Vermieter grundsätzlich nichts an. Es ist nicht erforderlich jeden Besuch zu melden und Bescheid zu geben, welche Personen gerade die Nacht bei Dir verbringen. Dies sollte selbstverständlich sein und in den wenigsten Fällen werden Vermieter so hartnäckig sein, dass Sie bei jedem Besuch direkt nachhaken. Insbesondere das Betreten der Wohnung ist verboten, sodass neugierige Vermieter nicht eigenständig prüfen dürfen, wer nun noch bei Dir lebt.

Etwas anders sieht es aus, wenn der Besuch sich nicht nur kurzzeitig bei Dir aufhält. Für einen längerfristigen Aufenthalt gelten andere Regelungen. Denn dann besteht ein gerechtfertigtes Interesse daran, mehr über diese Person zu erfahren. Schließlich soll der Hausfrieden gewahrt bleiben und der Vermieter möchte einen sachgemäßen Gebrauch der Wohnung sicherstellen. Ist die Wohnung zu klein oder sind Schäden durch den neuen Mitbewohner zu befürchten, liegt es nahe, dass der Vermieter sich gegen den Einzug wehren möchte.

Geregelt ist dies im §540 BGB Abs. 1 Satz 1^[1]. Dort ist festgehalten, dass die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters nicht einem Dritten zum dauerhaften Gebrauch überlassen werden darf. Der Vermieter muss über diesen Sachverhalt zunächst informiert werden.

In der Praxis sieht die Regelung so aus, dass der Dritte für rund 6 bis 8 Wochen in der Wohnung leben darf, ohne dass eine Meldung an den Vermieter erforderlich ist. Erst danach tritt der dauerhafte Gebrauch in Erscheinung, sodass eine Aufnahme in den Mietvertrag erforderlich ist.

Damit besteht eine überaus mieterfreundliche Rechtslage. Für knapp zwei Monate darf Dein Partner oder ein Freund in der Wohnung mit Dir leben, ohne dass eine Mitteilung an den Vermieter erforderlich ist. Damit besteht ausreichend Zeit, um finanziell wieder auf einem gesünderen Fundament zu stehen und sich eine eigene Wohnung zu suchen.

Zustimmung des Vermieters

Nach einer Dauer von 6 bis 8 Wochen ist eine Meldung an den Vermieter erforderlich. Es erfolgt eine Änderung des Mietvertrags, in welchem die zusätzliche Person aufgenommen wird.

Unterschieden wird hierbei nahe Familienangehörige, zu denen die eigenen Eltern, Kindern oder der Ehepartner zählen sowie andere Dritte. Bei nahen Familienangehörigen ist keine Zustimmung für den Einzug erforderlich. Es ist aber eine Meldung an den Vermieter zu machen, um entsprechend den Mietvertrag zu ändern. Sowohl für die nahen Familienangehörigen als auch einen festen Partner besteht aber der Anspruch darauf, in die Wohnung einzuziehen. Eine Ablehnung ist daher in der Praxis nicht möglich.

Möchte jedoch eine andere Person einziehen, könnte es sich um eine Untervermietung handeln. Hierfür ist eine Zustimmung des Vermieter erforderlich. Er ist nicht dazu verpflichtet, grundsätzlich jede Person zu akzeptieren.

Besteht der Verdacht, dass der neue Untermieter den Hausfrieden stört, einen wahrnehmbaren Lärm verursacht und daher nicht im Haus erwünscht ist, darf der Vermieter die Zustimmung verweigern. Ebenso ist das Aussprechen eines Hausverbots möglich, sodass selbst ein Besuch nicht mehr erlaubt ist.

Rechte des Vermieters

Meist möchte der Vermieter weitere Informationen zur Person erfahren, die in die Wohnung einziehen soll. Dadurch stellt Er sicher, dass der Mieter in die Hausgemeinschaft passt und ein Schaden an der Mietwohnung nicht zu erwarten ist. Auf diese Weise lässt sich bereits ein Mietnomade erkennen und der Einzug eines Messies verhindern.

Erhöhung der Nebenkosten

Die Umlage der allgemeinen Betriebskosten ist auf Grundlage verschiedener Faktoren möglich. Diese können sich etwa auf die Wohnungsgröße, aber auch auf die Anzahl der Personen im Haushalt beziehen.

Zieht ein neuer Mietbewohner bei Dir ein, könnte der dauerhafte Besuch zur Erhöhung der Nebenkosten führen. Dies entlastet in geringerem Maße die anderen Mietparteien im Haus zulasten Deines neuen Mitbewohners. Zudem musst Du bedenken, dass sich auch die verbrauchsabhängigen Nebenkosten erhöhen. So wirst Du wahrscheinlich mehr Strom, Wasser und Gas verwenden.

Untersagung des Einzugs

Bestehen berechtigte Zweifel an der Eignung des neuen Mitbewohners, darf der Vermieter den Einzug untersagen. Damit ist eine dauerhafte Überlassung der Wohnung nicht erlaubt. Ein kurzfristiger Besuch ist davon allerdings nicht betroffen. Somit darf die Person weiterhin bei Dir mal übernachten, insofern kein Hausverbot ausgesprochen wurde.

Ebenso kann der Vermieter die Zustimmung verweigern, wenn die Wohnung zu klein ist. Ist diese kleiner als 25m² bestehen berechtigte Zweifel daran, dass dort mehrere Personen dauerhaft leben können. Um eine Überbelegung zu verhindern, könnte er von einer Erlaubnis absehen.

Kündigung der Wohnung

Hält sich der Bewohner für längere Zeit in der Mietwohnung auf und wird dies dem Vermieter nicht angezeigt, stellt dies eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung dar. Der Mieter darf nicht selbstständig entscheiden, wer dauerhaft die Wohnung nutzen darf, sondern dies liegt in der Verantwortung des Vermieters.

Der Mieter begeht eine schwerwiegende Vertragsverletzung. Daraus könnte sich eine ordnungsgemäße Kündigung des Mietervertrags ableiten. Es ist daher dringend darauf zu achten, den Sachverhalt mit dem Vermieter zu klären, bevor ein neuer Mitbewohner sich dauerhaft in der Mietwohnung aufhält.

Gesetzliche Meldepflicht

Neben dem Vermieter sind auch öffentliche Stellen daran interessiert zu erfahren, wo die Mieter leben. Denn in Deutschland besteht eine gesetzliche Meldepflicht^[2]. Demnach musst Du Deinen aktuellen Wohnort der Meldebehörde mitteilen.

Diese Pflicht ist wesentlich strenger als dem Vermieter gegenüber. Bereits nach einem Aufenthalt von zwei Wochen muss sich der Besucher bei der Meldebehörde melden. Dort ist die Wohnung dann als Erst- oder Zweitwohnsitz anzumelden.

Wird diese Frist verpasst, ist ein geringes Ordnungsgeld fällig. In der Praxis zeigen sich viele Behörden aber kulant und verzichten darauf, wenn die Frist nicht zu lange verpasst wurde.

Verbleib des Partners in der Wohnung bei Todesfall

Die Wohnung könnte gemeinsam von einem Ehepaar genutzt werden. Der Mietvertrag läuft jedoch nur auf einen Ehepartner. Verstirbt dieser, stellt dies für die hinterbliebene Person ein Problem dar. Es ist fraglich, welche Rechte Sie an der Wohnung besitzt.

Damit für diese Situation keine Unsicherheit besteht, hat der Gesetzgeber hierzu eine konkrete Regelung geschaffen. Diese ist in §563 BGB^[3] wie folgt formuliert.

Auch ohne in der Wohnung gemeldet zu sein oder im Mietvertrag zu stehen, besteht das Recht, den Mietvertrag wie gehabt fortzuführen. So besteht im Todesfall nicht das Risiko, dass der Verlust der Wohnung droht.

Voraussetzung hierfür ist, dass ein gemeinsamer Hausstand geführt wurde. Die Partner haben gemeinsam in der Wohnung gelebt, sodass das Recht auf Fortführung des Mietvertrags besteht.

Nicht gemeldete Bewohner in der Mietwohnung

Im Mietrecht müssen die Interessen des Mieters sowie des Vermieters gegeneinander abgewogen werden. Während der Mieter von Seinem Besuchsrecht Gebrauch macht und Familienmitglieder oder Freunde einlädt, möchte der Vermieter gerne selbst bestimmen, wer sich dauerhaft in der Wohnung aufhält.

Bis zu einer Dauer von 8 Wochen darf der Besuch bei Dir leben, ohne dass eine Zustimmung des Vermieters notwendig ist. Besteht danach jedoch weiterhin der Wunsch nach einem dauerhaften Aufenthalt, ist dies beim Vermieter anzumelden.

Bei nahen Familienangehörigen oder dem festen Partner ist eine Ablehnung kaum möglich. Die Anmeldung ist daher nur Formsache und dient dazu, den Mietvertrag entsprechend anzupassen.

Geht es jedoch um Freunde oder entfernte Bekannte, ist eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Dieser könnte seine Zustimmung verweigern, wenn die neuen Mitbewohner sich nicht sozialverträglich verhalten oder die Wohnung zu klein ist.

Keinesfalls darfst Du dauerhaft Besucher in der Mietwohnung eigenständig aufnehmen. Dies stellt eine Vertragsverletzung dar und könnte eine Kündigung nach sich ziehen. Informiere Deinen Vermieter frühzeitig, sodass Ihr eine gemeinsame Lösung findet.

Häufige Fragen