Eine Wohnung bietet häufig eine günstigere Möglichkeit, an Eigentum zu gelangen. Doch die Immobilienpreise sind so immens gestiegen, dass auch mit der Eigentumswohnungen Investitionen für die nächsten Jahrzehnte verbunden sind.

Bei einer solch finanziell hohen Belastung möchtest Du sichergehen, dass diese sich auszahlt. Die Wohnung soll genau Deinen Erwartungen entsprechen und nicht mit negativen Punkten einhergehen, die Dir bei der Besichtigung gar nicht aufgefallen sind.

Worauf musst Du achten, wenn Du eine Wohnung kaufst? Folgend erhältst Du einen Überblick über die wichtigsten Punkte, die eine Wohnung auszeichnen und die Du vor dem Kauf berücksichtigen solltest.

Lage beim Wohnungskauf bewerten

Einer der wichtigsten Punkte beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die Lage. Damit wird nicht nur zusammengefasst, ob sich die Immobilie in einer beliebten Gegend befindet. Es geht eher darum, die Infrastruktur zu bewerten und daran zu bemessen, wie die Nachfrage in der Zukunft aussehen wird. Denn die Investition in die Wohnung ist ein langfristiges Projekt, welches auf viele Jahrzehnte ausgelegt ist. Mehr als die derzeitige Einschätzung ist daher das Potenzial und die Entwicklung der Wohnung wichtig.

Befindet sich die Wohnung in einer ungünstigen Lage, stellt dies einen deutlichen Makel dar. Die Nachfrage ist geringer und damit droht ein längerer Leerstand. Selbst die schönste Wohnung nützt Dir nichts, wenn diese sich an einem Ort befindet, welcher kaum erreichbar oder wenig attraktiv ist.

Die Lage bietet zudem eine der größten Entwicklungschancen für die Wohnung als Kapitalanlage. Sicherlich könntest Du ein Objekt kaufen, welches sich bereits in bester Lage befindet. Doch dafür zahlst Du einen hohen Preis und viel Raum für eine Wertsteigerung^[1] bleibt kaum noch.

Höhere Renditechancen bieten Wohnungen, die sich derzeit eher in mittelmäßigen Lagen befinden. Sie liegen vielleicht etwas außerhalb der beliebten Szeneviertel und die Infrastruktur ist ausbaufähig. Dafür sind diese Wohnungen günstiger zu haben. Entscheidet sich die Stadt nun gezielt in dieser Gegend zu investieren, bedeutet dies eine große Wertsteigerung. Die Lage ist plötzlich viel attraktiver und die Mietpreise gehen in die Höhe.

Bewerte daher nicht nur die aktuelle Situation. Berücksichtige die Wachstumschancen und wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass sich die Lage in den nächsten Jahren oder Jahrzehnten zum Positiven entwickelt. Dann kannst Du ein Schnäppchen in einer derzeit eher ungünstigen Lage ergattern, wenn diese sich zukünftig zum Besseren wandelt.

Die folgenden Punkte sind bei der Bewertung der Lage zentral.

Verkehrsanbindung

Eine der zentralen Fragen ist, wie gut die Wohnung an die Verkehrsinfrastruktur angebunden ist. Damit ist nicht nur gemeint, dass sich Straßen in unmittelbarer Nähe befinden, die Dich schnell in das Zentrum bringen.

Immer wichtiger wird die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Private Fahrzeuge werden zunehmend aus den Städten verdrängt. Diese werden in den nächsten Jahren für die Mieter immer uninteressanter. Von höherer Bedeutung ist hingegen, ob eine Bushaltestelle, die S-Bahn oder U-Bahn in nur wenigen Minuten erreichbar sind und in einem kurzen Takt fahren.

Je besser die Verkehrsanbindung, desto eher ist es zu verkraften, wenn die Wohnung sich etwas außerhalb befindet. Damit werden auch die sogenannten „Speckgürtel“ immer interessanter, wenn diese an das Verkehrsnetz der Stadt angebunden sind.

Fußläufige Infrastruktur

Neben der Verkehrsinfrastruktur spielt es eine große Rolle, wie die Versorgung in direkter Nähe ist. Denn die wenigsten Menschen möchten morgens zum Bäcker direkt mit dem Auto fahren oder für kleinere Besorgungen auf den Bus warten.

Vorteilhaft ist es, wenn sich in der unmittelbaren Nachbarschaft die folgenden Einrichtungen befinden:

Für solche Bedürfnisse des Alltags möchten die wenigsten Mieter weite Wege in Kauf nehmen. Befinden sich diese Einrichtungen in der direkten Nachbarschaft und sind leicht zu erreichen, ist dies ein großer Pluspunkt.

Freizeiteinrichtungen

Neben den Grundbedürfnissen soll auch die Unterhaltung nicht zu kurz kommen. Nach der Arbeit noch mit den Kollegen oder Freunden einen Kaffee trinken oder sich in der Kletterhalle zu treffen, wertet die Lebensqualität ungemein auf.

Das Leben besteht nicht nur aus Arbeit und Verpflichtungen. Sind die Freizeiteinrichtungen schnell zu erreichen, lassen sich diese auch problemlos unter der Woche nutzen. So erhältst Du einen besseren Ausgleich vom Stress auf der Arbeit und lernst die zentrale Lage der Wohnung zu schätzen.

Bewohnerstruktur

Als Käufer einer Wohnung ist die Bewohnerstruktur ein wichtiges Merkmal, um die Lage zu bewerten. Wichtig sind hier etwa das Alter, die Anzahl der Personen pro Haushalt und die Einkommensverhältnisse.

Gilt die Gegend eher unter Studierenden als beliebt, wirst Du Abstriche bei der Miete machen müssen. Dies gilt umso mehr, wenn die Wohnung sich nicht als Wohngemeinschaft nutzen lässt. Befinden sich hingegen überwiegend ältere Personen im Umfeld, ist die Wahrscheinlichkeit gering, dass sich das Viertel kurzfristig zu einer Szenegegend entwickelt.

Je nach Struktur der Bewohner bestehen andere Ansprüche an die Lage. Während junge Menschen eher eine belebte Gegend bevorzugen, könnten ältere Personen mehr Wert auf Ruhe legen. Familien hingegen schätzen Spielplätze und Schulen in der Nähe als wichtiger ein.

Lärmbelastung

Ob jung oder alt – direkt neben einer viel befahrenen und lauten Hauptstraße möchten wohl die Wenigsten in den eigenen vier Wänden leben. Auch Flugzeuglärm oder aufwendige Bauarbeiten stellen einen Makel dar.

In einem Szeneviertel ist es für junge Leute eher zu verkraften, wenn es abends aufgrund der Cafés oder Bars mal lauter wird. Insgesamt ist es für die Wohnqualität aber vorteilhaft, wenn es ruhiger zugeht.

Stehen Erholungsmöglichkeiten zur Verfügung, schätzen dies die Mieter. Sie können sich im Park oder am See vom stressigen Stadtleben erholen und eine Auszeit gönnen. Solche Ruhepunkte sind sicherlich wichtig bei der Betrachtung der Lage.

Zustand der Wohnung untersuchen

Du hast nun die Lage grundlegend geprüft und bist zu dem Fazit gekommen, dass diese attraktiv für Mieter ist und in den kommenden Jahrzehnten eine hohe Nachfrage besteht. Dann geht es an den eigentlichen Kauf der Eigentumswohnung. Hierbei ist in erster Linie der Zustand der Wohnung wichtig. Denn davon hängt ab, ob der Preis fair ist und welche Sanierungskosten noch auf Dich warten.

Auch als handwerklicher Laie lässt sich der Zustand einer Wohnung bewerten, wenn Du auf die folgenden Punkte achtest. Für eine tiefergehende Bewertung lohnt sich jedoch die Besichtigung mit einem Sachverständigen. Dieser hat einen viel besseren Blick auf die Wohnung und kann Dir genauer sagen, wie der Zustand ist.

Checke die folgenden Punkte bei einer älteren Wohnung und Du wirst nicht plötzlich von teuren Sanierungsarbeiten überrascht.

Äußerer Eindruck

Anhand des äußeren Erscheinungsbildes lässt sich eine erste Einschätzung darüber abgeben, ob das Objekt gut gepflegt oder eher vernachlässigt wurde. Ist die Fassade erst in jüngster Vergangenheit erneuert worden oder bröckelt der Putz bereits von den Wänden?

Wichtig ist zudem, ob sich Stellen zeigen, an denen eine höhere Feuchtigkeit vorhanden ist. Dies deutet auf ein Schimmelrisiko und einer Beschädigung der Bausubstanz hin.

Eine einwandfreie Fassade und ein gepflegter Zustand weisen darauf hin, dass sich kein Sanierungsstau angehäuft hat. Allerdings sollte ein guter äußerlicher Eindruck auch kein Hinwegtäuschen über Mängel hinsichtlich der Bausubstanz sein. Ein genauer Blick ins Innere ist weiterhin notwendig, um mögliche Mängel aufzudecken.

Dach

Ein bedeutsamer Kostenpunkt bei einem Mehrfamilienhaus ist das Dach. Weist dieses Schäden auf, drohen ein Wasserschaden und umfangreiche Sanierungsarbeiten.

Für gewöhnlich erreicht es eine Lebensdauer von 50 bis 80 Jahren. Dies ist abhängig von der Bauweise und der ausgeführten Qualität.

Wurde das Dach erst vor einem kürzeren Abstand erneuert, ist dies ein gutes Zeichen. Andernfalls könnte eine Sanierung schnell bis zu 100€ pro m² kosten, welche auf die Eigentümer umgelegt werden.

Prüfe, ob es im Dachboden Hinweise auf eine schadhafte Decke gibt. Dringt auf dem Dachboden Feuchtigkeit^[2] ein, ist eine baldige Sanierung notwendig.

Heizungsanlage

Die energetischen Rahmenbedingungen der Häuser spielen eine immer wichtigere Rolle. Getrieben von steigenden Energiepreisen und aus den Einsparungen der schädlichen Treibhausgase, besteht das Ziel, so wenig Wärme wie möglich zu verlieren. Dafür sind eine effiziente Heizungsanlage sowie eine ordnungsgemäße Dämmung notwendig.

Als modern und kosteneffizient gelten Wärmepumpen. Diese nutzen die natürliche Erdwärme, um die Wohnungen auf eine angenehme Temperatur zu halten. Sie arbeiten somit fast unabhängig von fossilen Brennstoffen und stellen einen Vorteil gegenüber Heizungsanlagen mit Gas oder Öl dar.

Boden & Wände

Die Wohnung sollte nicht nur funktional, sondern auch gemütlich sein. Ein abgewohnter Teppich trübt den Eindruck und muss wahrscheinlich entfernt werden.

Immer mehr im Trend liegen natürliche Holzböden. Mit Dielen oder Parkett lässt sich eine angenehme Atmosphäre erschaffen. Doch an den natürlichen Materialien geht die Zeit nicht spurlos vorüber. Zeigen sich Verfärbungen oder andere Gebrauchsspuren, könnte ein Austausch notwendig sein. Mitunter reicht es aber aus, wenn die Dielen lediglich abgeschliffen und neu lackiert werden. Dann könnten diese für viele Jahre wieder gute Dienste erweisen.

Natürlich müssen auch die Wände und Decken in einem einwandfreien Zustand sein. Schaue, ob dort noch umfangreiche Umbauarbeiten stattgefunden haben. Eventuell wurden Wände versetzt oder Türen zugemauert. Zeigt sich ein einheitliches Bild, spricht dies für eine gute Bausubstanz.

Fenster

Moderne, große Fenster tragen wesentlich zum Gesamteindruck der Wohnung bei. Sie lassen viel natürliches Licht in die Räume und erzeugen eine positive Grundstimmung.

Doch auch aus funktionaler Sicht sind die Fenster bedeutsam. Denn sie sind ein Teil der Wärmeisolierung und eine häufige Schwachstelle, wenn es um die Feuchtigkeit in der Wohnung geht.

Achte darauf, ob sich am Fensterrahmen oder in der Nähe schwarze Punkte abzeichnen. Diese könnten auf eine Feuchtigkeitsansammlung hindeuten und das Schimmelwachstum begünstigen.

Zudem sollten die Fenster dicht schließen. Eine Doppelverglasung gilt mittlerweile als Standard, der erfüllt sein sollte.

Küche & Bad

Ebenso sind die Küche und das Bad wichtige Bestandteile. Befindet sich bereits eine Einbauküche in der Wohnung, musst Du schauen, ob diese Schäden aufweist. Lassen sich sämtliche Schränke noch einwandfrei schließen oder treten etwa in der Spüle Undichtigkeiten auf? Nach einem Zeitraum von 10 bis 25 Jahren gilt eine Küche als abgewohnt. Dann ist eine Erneuerung angebracht, um einen hohen Standard in der Wohnung sicherzustellen.

Ähnliches gilt auch für das Badezimmer. Hier deuten Verkalkungen und andere Ablagerungen auf einen abgewohnten Zustand hin. Lasse das Wasser laufen und schaue, ob sämtliche Sanitäranlagen dicht sind oder ob an einer Stelle das Wasser austritt. Dann bist Du im Klaren darüber, ob weitere Investitionen notwendig sind oder mit kleineren Schönheitsreparaturen sich die Wohnung vermieten lässt.

Wohnatmosphäre

Für den Zustand der Wohnung sind nicht nur die „harten“ Fakten entscheidend. Natürlich sollte sich die Bausubstanz in einer einwandfreien Verfassung befinden. Doch auch das subjektive Empfinden ist wichtig, wenn Du Dich in der Wohnung aufhältst.

Hierfür ist etwa entscheidend, wie viel natürliches Licht in die Wohnung dringt und ob der Ausblick sehenswert ist. Auch der Schnitt spielt eine Rolle, welcher zum Gesamteindruck beiträgt. Letztlich entscheidet auch das Bauchgefühl, ob sich die Mieter für die Wohnung entscheiden und bereit sind, den Mietpreis zu zahlen.

Die Hausgemeinschaft

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist diese nicht losgelöst, vom Haus oder den Nachbareinheiten zu betrachten. Die Wohnung ist Teil einer Eigentümergemeinschaft. Mit dem Kauf solltest Du auch schauen, ob es auf zwischenmenschlicher Basis mit den anderen Eigentümern passt oder es zu Konflikten kommt. Denn auch die schönste Wohnung nützt Dir nichts, wenn es ständig zu Problemen mit den Nachbarn kommt oder gegensätzliche Ansichten hinsichtlich der Verwaltung des Gebäudes bestehen.

Verwaltung des Hauses der Eigentümer

Für die Wohnung bist Du als Eigentümer selbst verantwortlich. Du trägst die Instandhaltung und falls Schäden auftreten, bist Du dafür zuständig.

Die Wohnung ist als Teil des gesamten Hauses zu betrachten. Daher ist die Verwaltung des Gebäudes ein wichtiger Punkt, den Du vorab bedenken musst.

Im Rahmen der Eigentümerversammlung wird festgelegt, wie die Verwaltung geregelt ist. In den meisten Fällen wird ein externer Dienstleister damit beauftragt, sich um die Verwaltung zu kümmern. Damit verringert sich der Aufwand, allerdings ist dies mit Kosten verbunden, die auf alle Eigentümer umgelegt werden.

Zudem wird gemeinsam entschieden, wie das Zusammenleben geregelt ist und welche Investitionen durchgeführt werden. So wird zusammen bestimmt, ob etwa eine Erneuerung der Fassade angestrebt wird oder wie die Hausordnung gestaltet ist.

Informiere Dich vorab, wie die Verwaltung geregelt und die Eigentümerversammlung in den letzten Jahren abgelaufen ist. Dadurch erhältst Du einen Eindruck von den Eigentümern und wie diese zur Verwaltung des Hauses stehen.

Nachbarn

Planst Du selbst in der Wohnung zu leben, werden die Nachbarn zu einem wesentlichen Bestandteil Deines Alltags. Du lebst mit Dir völlig fremden Menschen in einem gemeinsamen Haus. Da die Eigentumswohnung mit hohen Kosten einhergeht, planst Du dort wahrscheinlich langfristig zu leben.

Noch vor dem Kauf solltest Du das Gespräch mit den Nachbarn suchen. Stelle Dich vor und halte etwas Small Talk, um einen ersten Eindruck zu erhalten. So erkennst Du, ob große Differenzen bestehen.

Ebenso kannst Du im Gespräch herausfinden, ob die Nachbarn noch weitere Informationen zu der Wohnung haben. Würden diese Dir zum Kauf raten oder gibt es Mängel, die für Dich bisher nicht ersichtlich waren?

Dank der Nachbarn könntest Du eine wichtige Entscheidungshilfe erhalten. Dann fällt Dir die Wahl leichter, ob sich der Kauf der Wohnung lohnt.

Kaufvertrag

Du fühlst Dich wohl, die Wohnung entspricht Deinen Ansprüchen und die Finanzierung ist mit Deinem Budget vereinbar. Im nächsten Schritt ist der Kaufvertrag zu entwerfen, in welchem die Details über die Eigentumswohnung festgehalten sind. Dabei sind folgende Bestandteile zu beachten.

Teilungserklärung

Im Mehrfamilienhaus muss Klarheit darüber bestehen, wie genau die Eigentumsverhältnisse aussehen. Dies ist mittels der Teilungserklärung einsehbar. Der Aufteilungsplan zeigt an, wie die einzelnen Wohnungen abgegrenzt sind und wo sich die Gemeinschaftsräume befinden.

In der Teilungserklärung ist zudem die Gemeinschaftsordnung festgehalten. Darin sind sämtliche Vorschriften zur Nutzung der gemeinschaftlichen Flächen aufgeführt. Dies umfasst z.B. die Räum- und Streupflicht, aber auch, inwiefern eine gewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten vorgesehen ist.

Hausgeld

Als Eigentümer der Wohnung besteht die Verpflichtung, das gesamte Gebäude gepflegt und in einem ordentlichen Zustand zu halten. Hierfür fallen allgemeine Kosten an, die über das Hausgeld an die Eigentümer verteilt werden.

Im Kaufvertrag sollte festgehalten sein, in welcher Höhe das Hausgeld anfällt. Dieses schwankt zwar je nach tatsächlichen Ausgaben jährlich, stellt aber bereits eine Orientierung dar und bewahrt Dich vor unerwartet hohen Kosten.

Verzugszinsen

Der Verkäufer möchte sicherstellen, dass der Kaufpreis fristgemäß eingeht. Um sich vor Verzögerungen zu schützen, darf Er Verzugszinsen festlegen. Diese sind fällig, falls die vereinbarte Zahlung zu spät eingeht.

Prüfe im Kaufvertrag, ob die festgelegten Verzugszinsen^[3] den gesetzlichen Regelungen entsprechen. Sind diese zu hoch, dann weise den Verkäufer darauf hin und verlange eine Anpassung.

Vorlage des Grundbuchauszugs

Eine der wichtigsten Grundlagen für den Kauf der Wohnung stellt das Grundbuch dar. Vor der Unterschrift ist zu prüfen, ob die Angaben im Kaufvertrag mit dem tatsächlichen Grundbuchauszug übereinstimmen. Ergeben sich Abweichungen, etwa bei der Belastung der Immobilie oder den Miteigentumsanteilen, sind diese zu berichtigen.

Bestehe auf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese stellt bereits vor dem Abschluss des Eigentümerwechsels sicher, dass die Wohnung nicht weiteren Interessenten angeboten wird. So kann es nicht dazu kommen, dass ein anderer Käufer Dir das Objekt noch wegschnappt.

Notertermin vereinbaren

Gesetzlich besteht die Vorschrift, dass der Kauf einer Immobilie bzw. Wohnung nur unter Einbeziehung eines Notars rechtsgültig vollzogen werden kann. Der Notar gilt als neutrale Partei, welche die Interessen sowohl des Käufers als auch Verkäufers wahrt.

Beachte, dass mit der Beauftragung des Notars bereits verbindliche Kosten anfallen. Eine Absage des Notartermins solltest Du unbedingt vermeiden.

Finanzierung der Wohnung

Ist die Wohnung an sich für Dich interessant und die Entscheidung gefallen, musst Du jetzt die Finanzierung regeln. Da dieser Schritt Dein Leben in den nächsten Jahrzehnten wesentlich beeinflusst, muss die Finanzierung wohlüberlegt sein.

Wende Dich an Deine vertraute Bank und vergleiche Onlineangebote, um einen möglichst genauen Überblick über die Finanzierungsangebote zu erhalten. Keinesfalls solltest Du einfach dem nächstbesten Berater vertrauen und auf das Angebot eingehen. Vergleiche eigenständig die Finanzierungsmöglichkeiten, um die bestmöglichen Konditionen zu erhalten.

Eigenkapital

Für das Eigenheim ist die Zinssituation ein wichtiger Gradmesser, wie viel Eigenkapital Du bereitstellen solltest. In Zeiten des Niedrigzins war es möglich und häufig sinnvoll, eine Wohnung komplett ohne Eigenkapital zu finanzieren. Sogar die 110% Finanzierungen, bei denen die Nebenkosten über den Kredit liefen, waren keine Seltenheit.

Dennoch ist der Niedrigzins nicht der gewöhnliche Zustand. Um die Kreditraten zu senken und erfolgreicher bei der Suche nach einer Baufinanzierung zu sein, solltest Du einen gewissen Anteil an Eigenkapital mitbringen. Mindestens die Nebenkosten solltest Du selbst decken. Darüber hinaus erscheint ein Eigenkapitalanteil von 10 bis 20% vernünftig, um damit die Zinsbelastung zu senken.

Halte zudem gewisse Rücklagen bereit, um Kapital im Falle einer Sanierung aufbringen zu können. Die Eigentumswohnung geht mit einer finanziellen Verantwortung einher. Tritt plötzlich ein Schaden auf, solltest Du genügend finanzielle Reserven haben, um diesen beheben zu können.

Kaufnebenkosten

Möchtest Du Deine erste Immobilie kaufen, ist nicht nur der Kaufpreis entscheidend. Es kommen weitere Kaufnebenkosten auf Dich zu, die Du im Budget berücksichtigen musst. Zu den Kaufnebenkosten zählen:

Insgesamt solltest Du Kaufnebenkosten von 15% des Kaufpreises einplanen. Diese solltest Du zumindest als Eigenkapital beim Wohnungskauf aufbringen.

Zinsbindung

Die Zinsen sind Schwankungen unterlegen und damit verändert sich auch Deine Finanzierungssituation. Möchtest Du eine größere Planungssicherheit haben, dann lege eine Zinsbindung fest. Üblich sind Zeiträume von 10 Jahren, in denen Du einen festen Zinssatz erhältst. Damit hast Du zumindest in dieser Zeit einen genauen Überblick darüber, wie hoch die monatliche Belastung ist.

Hast Du den Eindruck, dass die Zinsen gerade besonders günstig sind, dann wähle eine längere Zinsbindung. Andernfalls solltest Du Vorbereitungen treffen, falls die Anschlussfinanzierung mit höheren Kosten verbunden ist. Halte eine Reserve bei der Finanzierung bereit, sodass Du auch höhere Zinsen bedienen kannst.

Die wichtigsten Punkte beim Wohnungskauf

Der Kauf einer Wohnung muss wohlüberlegt sein. In der Regel sind die Kosten so hoch, dass damit eine Entscheidung getroffen wird, die Dich die nächsten 30 Jahre begleitet. Bist Du mit der Kaufentscheidung unglücklich oder hast eine Fehlinvestition getätigt, stellt dies eine hohe Belastung dar.

Beachte die hier vorgestellten Aspekte, damit Du beim Kauf einer Wohnung genau weißt, was auf Dich zukommt. Egal, ob als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung – Du musst Dich gründlich vorbereiten und vor allem auf einer stabilen finanziellen Basis stehen. Dann könnte mit einem guten Händchen die Eigentumswohnung der Weg in eine sichere Zukunft ohne Geldsorgen sein.

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