Wer träumt nicht davon, in denen eigenen vier Wänden zu leben und dort die Freiheit zu genießen? Diesem Traum steht grundsätzlich die Finanzierung im Wege. Denn ohne das entsprechende Kapital kannst Du weder den Kaufpreis noch die monatlichen Raten bedienen.

Verfügst Du über ein sicheres und ausreichend hohes Einkommen, könntest Du über den Hauskauf ohne Eigenkapital nachdenken. Dann überspringst Du die langjährige Phase des Eigenkapitalaufbaus und ziehst zeitnah in das eigene Haus ein.

Welche Voraussetzungen musst Du erfüllen, um ein Haus ohne Eigenkapital kaufen zu können und welche Vorteile bietet es?

Üblicher Anteil an Eigenkapital beim Hauskauf

Das Eigenkapital nimmt beim Erwerb einer Immobilie eine herausragende Stellung ein. Es zählt neben dem Fremdkapital und der Förderung, zu einer der Säulen der Baufinanzierung.

Zum Eigenkapital zählt im Wesentlichen Dein persönliches Sparvermögen. Dies befindet sich entweder als liquides Kapital auf Deinem Girokonto oder ist in Kapitalanlagen investiert. Wichtig hierbei ist, dass Du selbst die Verfügungsgewalt über das investierte Geld besitzt und es jederzeit abrufen kannst.

Dem Darlehensgeber dient das Eigenkapital als Absicherung bei der Finanzierung. Denn solltest Du nicht mehr in der Lage sein, die Raten zu bedienen, bleibt nur die Zwangsversteigerung^[1]. Dabei besteht das Risiko, dass der Verkaufspreis niedriger ausfällt als die noch offene Kreditsumme. In der Folge ist die offene Summe nicht gedeckt und der Bank entstünde ein Schaden.

Um sich dagegen abzusichern, verlangen Kreditinstitute, dass Du einen Teil der Finanzierung selbst übernimmst. Dadurch sinkt der Bedarf an Fremdkapital und würde die Immobilie geringfügig unter Wert verkauft, ist dennoch die Begleichung der offenen Forderung möglich.

Daher erwarten Banken, dass Du mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die Nebenkosten selbst trägst. Der Eigenkapitalanteil beträgt also rund ein Drittel der Gesamtkosten.

Planst Du den Immobilienkauf, solltest Du entsprechend über ausreichende Reserven verfügen. Banken erwarten einen gewissen Eigenkapitalanteil, um sich vor Kreditausfällen zu schützen. Ein Kauf komplett mit Eigenkapital ist jedoch selten sinnvoll.

Voraussetzungen für den Hauskauf ohne Eigenkapital

Möchtest Du nicht länger warten und lieber heute als morgen in den eigenen vier Wänden wohnen, ist dies an bestimmte Bedingungen geknüpft. Denn Kreditgeber vergeben solch ein hohes Darlehen nicht leichtfertig.

Beachte die nachstehenden Voraussetzungen, damit Du auch ohne Eigenkapital ein Haus kaufen kannst.

Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen

Getrennt voneinander zu betrachten sind beim Erwerb stets die Kaufsumme von den Kaufnebenkosten beim Hauskauf. Denn zusätzlich zum eigentlichen Preis entstehen weitere Aufwände, die Du zahlen musst.

Die Nebenkosten beim Hauskauf betragen grob betrachtet rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Diese setzen sich u.a. aus der Grunderwerbsteuer, den Notarkosten, Maklerkosten sowie den Finanzierungskosten zusammen.

Wichtig bei der Betrachtung ist, dass der Immobilienpreis den Wert des Hauses widerspiegelt. Es handelt sich also um ein neutrales Geschäft aus der Sicht Deines Vermögens. Du bezahlst zwar den Preis, erhältst aber im Gegenzug die Immobilie, die den entsprechenden Gegenwert besitzt.

Demgegenüber steht den Nebenkosten nicht der Wert entgegen. Diese stellen eine Ausgabe dar, welche sich nicht im Immobilienwert niederschlägt. Daher verlangen Banken in der Regel, dass Du selbst bei einer 100 Prozent Finanzierung ohne Eigenkapital, die Nebenkosten selbst trägst.

Demnach ist auch bei der Vollfinanzierung ein geringer Eigenkapitalanteil notwendig. Dieser beträgt ca. 10 bis 15 Prozent der Kaufsumme. Verwende den Nebenkostenrechner für den Hauskauf, um einen genauen Überblick über die zu zahlende Summe zu erhalten.

In Ausnahmefällen ist auch eine 110 Prozent Finanzierung denkbar. Diese beinhaltet auch die Kaufnebenkosten, sodass hierbei keinerlei Eigenkapital erforderlich ist. Solch eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist an ein besonders sicheres Einkommen gebunden. Sie kommt in erster Linie bei der Baufinanzierung für Beamte infrage, die als unkündbar gelten und bei denen ein Kreditausfall unwahrscheinlich ist.

Sicheres Einkommen

Auch bei der gewöhnlichen Vollfinanzierung^[2], bei welcher Du lediglich die Nebenkosten trägst, ist das sichere Einkommen die Grundvoraussetzung. Denn ohne Eigenkapital einzubringen, muss der Kreditgeber zumindest darauf vertrauen, dass die zukünftigen Einnahmen verlässlich sind. Denn nur so können sie zu dem Entschluss kommen, dass der Kreditnehmer den Kredit bedient und es nicht zu einem Ausfall kommt.

Bei der Betrachtung des Einkommens bestehen aus Sicht der Banken unterschiedliche Abstufungen. Folgende Personengruppen sind zu unterscheiden, wobei die oben stehenden die besten Chancen für einen Hauskauf ohne Eigenkapital besitzen.

Mit dem sichersten Einkommen überzeugen Beamte am ehesten die Bank zur Vergabe einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Beamte auf Lebenszeit sind praktisch unkündbar und selbst im Alter liegt die Pension über dem Niveau der gesetzlichen Rente.

Daher gehen Kreditinstitute davon aus, dass das Einkommen auch in den nächsten Jahren und Jahrzehnten ausreicht, um die Raten zu zahlen. Das vorhandene Eigenkapital ist bei Beamten nebensächlich, da die Einkünfte als sicher gelten.

In Deutschland besteht ein strenger Schutz für Arbeitnehmer. Besitzen Sie einen unbefristeten Arbeitsvertrag, ist eine Kündigung nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt. Rein nach Belieben dürfen Arbeitgeber die Mitarbeiter nicht kündigen.

Anders als Beamte sind Arbeitnehmer den wirtschaftlichen Risiken ausgesetzt. Gerät das Unternehmen in eine Schieflage, droht die Kündigung. Daher sind Arbeitnehmer mit unbefristetem Vertrag etwas niedriger eingestuft als Beamte auf Lebenszeit.

Eher skeptisch sind Kreditgeber Selbstständigen gegenüber eingestellt. Hier gilt die Vorstellung, dass das Einkommen stärkeren Schwankungen unterliegt. Die Selbstständigkeit geht mit einigen Risiken einher, sodass die Baufinanzierung für Selbstständige an größere Hürden gebunden ist.

Eine Vollfinanzierung ist für diese Personengruppe in der Regel nicht möglich. Sie müssen für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung den üblichen Eigenkapitalanteil erbringen.

Keinerlei Schutz besteht für Arbeitnehmer in Probezeit. Der Arbeitgeber darf während der Probezeit ohne Angabe von Gründen das Arbeitsverhältnis auflösen. Somit ist der Arbeitsplatz äußerst unsicher.

Eine Baufinanzierung in der Probezeit ist nur mithilfe des Einbringens von einigen Sicherheiten möglich. Neben einem höheren Eigenkapitalanteil sind häufig auch Bürgschaften erforderlich. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist erst mit dem Übergang in das unbefristete Arbeitsverhältnis denkbar.

Einwandfreie Kreditwürdigkeit

Die Finanzierungssumme überschreitet regelmäßig in den sechsstelligen Bereich. Leichtfertig vergeben Banken das Kapital nicht. Routinemäßig führen sie eine Hintergrundprüfung der Kreditwürdigkeit durch. Damit wird aufgedeckt, ob in der Vergangenheit Zahlungen versäumt wurden oder gar eine Privatinsolvenz vorlag.

Kreditnehmer müssen sich auf solch eine Prüfung einstellen und frühzeitig daran arbeiten, dass keinerlei negative Merkmale bestehen. Dies bedeutet, dass Du selbst Deine Schufa-Auskunft einholst und dort mögliche Negativeinträge korrigierst.

Achte darauf, dass Du Deine Rechnungen pünktlich zahlst und nicht aus Unachtsamkeit etwas vergisst. Indem Du Dich als zuverlässiger Schuldner erweist, ist die Bank einer Vollfinanzierung aufgeschlossener.

Niedriges Zinsumfeld

Des Weiteren spielen auch die Immobilienzinsen eine Rolle bei der Wahrscheinlichkeit einer 100 Prozent Finanzierung. Befinden sich die Zinsen auf einem hohen Niveau, steigen die Finanzierungskosten. Je mehr Fremdkapital Du aufnimmst, desto höher ist die monatliche Belastung. Daher gilt bei hohen Immobilienzinsen eigentlich der Hinweis, möglichst viel Eigenkapital einzubringen.

Der Hauskauf ohne Eigenkapital ist vorwiegend dann realistisch, wenn die Zinsen niedrig sind. Dann sind die Auswirkungen einer höheren Kreditsumme, selbst über Jahrzehnte gesehen, nur geringfügig. Prüfe dies mit dem Baufinanzierungs-Rechner selbst nach, um den Finanzierungsaufwand bei variierenden Zinssätzen zu erfahren.

Sind die Zinsen niedrig, dann wähle eine möglichst lange Sollzinsbindung für die Baufinanzierung. Dadurch erhältst Du eine bessere Planungssicherheit und musst bei der Anschlussfinanzierung nicht mit plötzlichen Mehrkosten rechnen.

Wie viel Kredit kannst Du Dir leisten?

Eine der wohl wichtigsten Fragen für Dich ist, wie hoch die Darlehenssumme ausfällt, die die Bank Dir gewährt. Dadurch entscheidet sich, ob Du die Finanzierung für Dein Traumhaus erhältst oder die Ansprüche senken musst.

Pauschal lässt sich die Frage nicht beantworten. Es kommt auch hier auf Deine individuelle Situation und der finanziellen Sicherheit an. Banken prüfen jede Kreditanfrage und berücksichtigen zahlreiche Faktoren, um die mögliche Kreditsumme zu errechnen.

Grob solltest Du ein Maximum von rund 30 Prozent des Haushaltseinkommens für die Finanzierung einplanen. Liegt der Verdienst bei 7.000 Euro netto, wäre ein monatlicher Finanzierungsaufwand von ca. 2.300 Euro zu rechtfertigen. Mit dem Annuitätenrechner lässt sich nachvollziehen, wie hoch die Kreditsumme entsprechend diesen Angaben ist.

Natürlich darfst Du Dich nicht allein auf solch eine Faustformel verlassen. Ist absehbar, dass eine Person längere Zeit in Elternzeit geht oder aus anderen Gründen aus dem Arbeitsleben ausscheidet, ist die Finanzierungssumme entsprechend niedriger anzusetzen.

Berücksichtige, dass die Immobilienfinanzierung ein langfristiges Projekt über mehrere Jahrzehnte darstellt. Somit ist es ratsam, mögliche Veränderungen der Arbeitssituation früh zu beachten und einen gewissen Puffer bei der Finanzierung beizubehalten. Dann droht nicht gleich der Zahlungsausfall, wenn das Einkommen sinken oder die Ausgaben sich erhöhen.

Vor- und Nachteile der Vollfinanzierung

Dass die Bank Dir eine Vollfinanzierung gewährt, deutet auf eine hohe Kreditwürdigkeit hin. Häufiger droht eine Absage bei der Kreditvergabe und die Baufinanzierung ohne Eigenkapital scheitert.

Hat Dir die Bank die Möglichkeit einer Vollfinanzierung eingeräumt, ist eine Abwägung sinnvoll, ob Du nicht dennoch Eigenkapital einbringen solltest. Folgende Vor- und Nachteile sind mit der 100 Prozent Finanzierung verbunden.

Vorteile

Dank der Vollfinanzierung ist keine langjährige Ansparphase erforderlich, um das Eigenkapital aufzubauen. Dies ist insbesondere bei der Baufinanzierung für junge Familien interessant, die zwar über ein sicheres Arbeitsverhältnis verfügen, aber noch die Zeit hatten, das Geld zu sparen. So ist die Erfüllung des Traums vom Eigenheim ohne Wartezeit möglich.

Sind die Immobilienzinsen niedrig, ist es rentabel, das zur Verfügung stehende Geld lieber am Kapitalmarkt zu investieren. Dort sind Renditen von 5 Prozent jährlich^[3] in einem ETF realistisch. Da die Rendite über dem Zinsaufwand liegt, lohnt es sich für den langfristigen Vermögensaufbau das Eigenkapital lieber am Kapitalmarkt als in das Haus zu investieren.

Vermieter können von einer Steigerung der Rendite profitieren. Ganz ohne Eigenkapital ist zwar zu erwarten, dass zunächst der Cash-Flow negativ ist, doch lässt sich schneller eine zweite Immobilie finanzieren. Auf diese Weise steht dem Aufbau eines größeren Immobilienportfolios nichts mehr im Wege.

Nachteile

Bringst Du keinerlei Eigenkapital ein, spiegelt sich das gesteigerte Ausfallrisiko in den Zinsen wider. Diese sind etwas höher, als wenn Du einen Teil selbst finanzierst. Ist das Zinsniveau ohnehin niedrig, sind die Steigerungen aber überschaubar.

Ohne Eigenkapital ist die Immobilie zu Beginn noch zu 0 Prozent getilgt. Dementsprechend sind die monatlichen Raten höher. Auch der Zinsaufwand steigt, da dieser sich an der Tilgungssumme orientiert. Der Tilgungsrechner hilft Dir bei der Kalkulation, um zu erfahren, ob sich das zusätzlich Eigenkapital nicht doch lohnt.

Bei der Vollfinanzierung besteht kaum ein finanzieller Spielraum. Du musst monatlich verlässlich die Raten bedienen, welche einen Großteil des Haushaltsbudgets einnehmen. Größere Veränderungen der Arbeitssituationen solltest Du meiden, da das Einkommen sinken könnte. Sei Dir bei Abschluss der Hausfinanzierung sicher, dass Du für die nächsten Jahrzehnte mit Deinem Arbeitsplatz zufrieden bist. Der Volltilgungsrechner hilft Dir dabei zu kalkulieren, wann der Kredit abbezahlt ist.

Das Eigenheim ganz ohne eigenes Kapital kaufen

Für den Immobilienkauf gilt eigentlich der Grundsatz, dass Du selbst einen Eigenkapitalanteil einbringst. Dieser dient als Sicherheit gegenüber dem Darlehensgeber und reduziert Deinen monatlichen Finanzierungsaufwand.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es jedoch möglich, die Immobilienfinanzierung ganz ohne Eigenkapital durchzuführen. Dies ist der Fall, wenn Dein zukünftiges Einkommen absolut sicher ist und die Zinsen sich auf einem niedrigen Niveau befinden.

Prüfe, ob der Hauskauf ohne Eigenkapital für Dich als Beamter oder Arbeitnehmer mit unbefristetem Arbeitsvertrag eine Option ist. Dann ziehst Du schon bald in das Eigenheim, ohne erst mühsam das Eigenkapital ansparen zu müssen.