Der Traum vom Eigenheim wird von den meisten Menschen geteilt. Denn die wenigsten möchten wohl das gesamte Leben in einer Mietwohnung verbringen. Viel angenehmer ist die Vorstellung, den Lebensabend im eigenen Haus ausklingen zu lassen.

Doch der Immobilienkauf stellt eine große Herausforderung dar. Die Preise sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Eine Finanzierung bis zum Beginn der Rente ist nicht selten. Somit besteht eine große finanzielle Verpflichtung.

Beim Kauf der ersten Immobilie bestehen logischerweise noch keine Erfahrungswerte. Du hast kaum einen Überblick darüber, worauf Du achten musst und wie Du sicherstellst, dass Du mit dem Kauf am Ende glücklich bist.

Nachstehend erhältst Du einige Tipps, für den Immobilienkauf und damit Du diesen nicht bereust. Ebenso sind diese Hinweise wichtig, wenn Du die Immobilie als Investition betrachtest und eine möglichst hohe Rendite erzielen möchtest.

Erste Immobilie kaufen zur Selbstnutzung

Möchtest Du das Haus selbst nutzen, sind andere Faktoren entscheidend als beim Kauf einer Immobilie, die als Investment gilt. Wichtig sind hierbei in erster Linie der Zustand und die Lage. Beim Kauf der Immobilie solltest Du wissen, welche zusätzlichen Kosten auf Dich zukommen. Hat das Dach eine Sanierung nötig oder müssen weitere Renovierungsarbeiten getätigt werden, damit Du Dich wohlfühlst?

Je größer Dein handwerkliches Geschick, desto höher das Einsparpotenzial. Du musst weniger Handwerker beauftragen und kannst die meisten Arbeiten selbst durchführen. Dies ist praktisch, erfordert aber auch viel Zeit. Dies musst Du berücksichtigen, wenn Du neben dem neuen Eigenheim auch noch einer Vollzeitarbeit nachgehst und Zeit mit der Familie verbringen möchtest.

Im Haus solltest Du Dich wohlfühlen. Dies gilt nicht nur für heute, sondern auch die nächsten Jahre und Jahrzehnte. Wichtig ist hierfür die vorhandene Infrastruktur zur Bewertung der Lage. Wie weit entfernt ist die Schule für das eigene Kind, wo ist der nächste Arzt oder der Supermarkt?

Je weiter die Wege sind, desto höher ist der Zeitaufwand für das Erledigen dieser alltäglichen Dinge. Vorteilhaft ist es, wenn die meisten Einrichtungen fußläufig erreichbar sind. Dann bist Du nicht ständig auf das Auto angewiesen und sparst zudem Kosten.

Bei der Beurteilung der Lage musst Du zudem das Zukunftspotenzial beachten. Ist eine positive Entwicklung zu erwarten oder besteht ein Bevölkerungsrückgang^[1]? Insbesondere in den ländlichen Regionen ist absehbar, dass die Versorgung zukünftig immer mangelhafter wird. Somit könnten im Alter größere Probleme bestehen und die Immobilie eher als Belastung wahrgenommen werden.

Für die Kaufentscheidung wesentlich ist zudem das Bauchgefühl. Es spielen nicht nur rein rationale Faktoren eine Rolle. Du musst Dich darin wohlfühlen und das Gefühl haben, die richtige Entscheidung zu treffen. Lasse den Zustand vom Experten beurteilen und prüfe, ob die Finanzierung für Dich machbar ist. Dann steht dem Kauf der ersten Immobilie nichts im Wege und Du wirst dort schöne Erinnerungen sammeln.

Kauf einer Immobilie als Investitionsobjekt

Etwas anders sieht die Sachlage aus, wenn Du planst die Immobilie nicht selbst zu nutzen, sondern diese zu vermieten. Du siehst die Immobilie als Investition an, welche sich in Zukunft auszahlen soll. Angesichts der immer steigenden Mieten und Immobilienpreise, scheint dies eine vielversprechende Idee zu sein. Denn anstatt sich immer nur über die höheren Mieten aufzuregen, könntest Du selbst auf der Seite stehen, die davon profitiert.

Doch mit dem Vorhaben als Investition sind ganz andere Anforderungen mit der Immobilie verbunden. Hier zählen eher die harten Fakten und weniger das Gefühl, ob Du Dich mit dem Haus oder der Wohnung wohlfühlst. Du möchtest eine möglichst hohe Rendite erzielen, damit die Immobilie als Altersvorsorge dient und Du finanziell abgesichert bist. Auf dem Weg zur finanziellen Freiheit gelten Immobilien als wichtiges Finanzobjekt. Doch was gibt es bei der ersten Immobilie zu beachten, damit die Investition sich tatsächlich auszahlt?

Grundlagen beim ersten Immobilienkauf

Das Ziel sollte es sein, ein möglichst günstiges Preis-Leistungs-Verhältnis beim Kauf zu erzielen. Je besser das Verhältnis aus Kaufpreis und späteren Mieteinnahmen, desto höher die Rendite. Diese sollte zudem langfristig bestehen, weshalb auch die zukünftige Entwicklung bei der Beurteilung der Immobilie eine Rolle spielt.

Welche Faktoren sind entscheidend, wenn Du die erste Wohnung kaufen möchtest und damit keinen Fehlgriff erleidest? Die nachstehenden drei Faktoren sind wesentlich für den Erfolg der Investition.

Lage der Immobilie

Der Wert einer Immobilie und die möglichen Mieteinnahmen hängen von einigen Aspekten ab. Als der wohl wichtigste gilt jedoch die Lage. Daher sollte darauf Dein Hauptaugenmerk liegen, wenn Du die erste Immobilie kaufen willst.

Die Lage entscheidet darüber, wie hoch die Nachfrage nach der Wohnung oder dem Haus ist. Denn mit dieser steht und fällt die Rentabilität des Investments. Droht ein längerer Leerstand oder erzielst Du die gewünschte Miete nicht, droht das Vorhaben zu scheitern und ein Verlust könnte eintreten.

Um dieser Fehlentwicklung vorzubeugen, ist die Beurteilung der Lage wichtig. Bei dieser werden die Makro- und die Mikrolage unterschieden. Erstere bezieht sich auf die Gesamtsituation der Region. Wie sind die Jobaussichten, steigt die Bevölkerungszahl und ist die Verkehrsanbindung einwandfrei? Die Mikrolage^[2] bezieht sich hingegen auf das direkte Umfeld. Hierfür ist etwa die Infrastruktur entscheidend. Stehen fußläufig Schulen, Kindergärten oder Supermärkte zur Verfügung, ist dies vorteilhaft. Ebenso sollte das Freizeitangebot zufriedenstellend sein.

Die Lage beschreibt somit, wie hoch die Lebensqualität im direkten und erweiterten Umfeld ist. Wichtig ist hierfür nicht nur die derzeitige Situation. Natürlich erhältst Du eine höhere Sicherheit für die Investition, wenn Du Dich für eine beliebte Lage entscheidest, die bereits alle genannten Punkte erfüllt. Allerdings sind die Preise dort nicht zu verachten und die Finanzierung könnte zu einem Problem werden.

Für die erste Immobilie ist es empfehlenswert, wenn Du Dich für eine Lage entscheidest, die zwar gut ist, aber noch Potenzial aufweist. Dort sind die Immobilien noch etwas günstiger zu haben und in Zukunft sind größere Entwicklungschancen vorhanden. Damit ist zwar ein gewisses Risiko verbunden, wenn die Hoffnung einer Verbesserung nicht eintritt, doch die Investitionskosten sind geringer.

Vermeide es günstige Immobilien in Lagen zu kaufen, die keinerlei Potenzial aufweisen und bei denen absehbar ist, dass die Nachfrage zurückgeht. Lasse Dich von einem günstigen Kaufpreis nicht blenden, sondern beurteile die Lage mit einem ruhigen Kopf.

Finanzierung beim Kauf einer Immobilie

Neben der Lage beeinflusst die Finanzierung maßgeblich, ob sich der Kauf der ersten Immobilie lohnt. Denn selten wirst Du genügend liquide Mittel haben, um damit direkt die Immobilie zu kaufen. Vielmehr bist Du auf eine Fremdfinanzierung durch eine Bank angewiesen. Damit sind eigene Herausforderungen verbunden, die es zu beachten gilt.

Maßgeblich für die Finanzierung ist Deine Bonität. Du solltest eine saubere SCHUFA haben und ein sicheres Einkommen für den Hauskauf besitzen. Die Baufinanzierung für Selbstständige ist selbst dann komplizierter, wenn das Einkommen überdurchschnittlich hoch ist. Die besten Kreditkonditionen erhalten für gewöhnlich Beamte. Deren Einkommen gilt als sicher und auch im Alter übersteigt die Pension die durchschnittliche Rentenhöhe bei Weitem.

Auch die Höhe des Eigenkapitals entscheidet darüber, wie Deine Zinskonditionen ausfallen und ob sich der Kauf der Immobilie auszahlt. In Zeiten der Niedrigzinsphase war es keine Seltenheit, die Immobilie voll zu finanzieren und kein Eigenkapital einzubringen. Das Geld stand günstig zur Verfügung, sodass lieber sofort die Finanzierung stattgefunden hat, anstelle einer längeren Ansparphase.

Hole Dir verschiedene Angebote ein und vergleiche die Immobilienfinanzierung. Wenige Prozentpunkte Unterschied können das gesamte Vorhaben bereits ins Wanken bringen, da diese sich bei einer Kreditlaufzeit von 20 bis 30 Jahren enorm auswirken.

Mietrendite

Die letzte Zielgröße ist die Mietrendite. Möchtest Du die Immobilie vermieten, gibt die Höhe der Mietrendite an, wie lohnenswert das Investment ist. Die Mietrendite berechnet sich aus den gesamten Mieteinnahmen minus den Ausgaben. Als Ziel sollte eine Mietrendite von mindestens 3% bestehen. Mit etwas Geschick sind auch höhere Mietrenditen im Bereich von 4 bis 5% möglich. Für die erste Immobilie ist aber ein Wert von 3% realistisch und sollte angestrebt werden.

Die Mietrendite gibt darüber Auskunft, wie profitabel das Investment war. Damit siehst Du direkt, ob sich der Kauf auszahlt. Beachte zudem, was von der Miete tatsächlich übrig bleibt, um besser abzuschätzen, ob Du tatsächlich einen Gewinn erzielst.

Nicht enthalten in der Mietrendite ist die Wertsteigerung der Immobilie. Nimmt diese an Wert zu, kannst Du dies beim Verkauf ebenfalls als Rendite betrachten. Somit vermehrst Du auf mehreren Wegen mithilfe der Immobilie Dein angelegtes Geld und bist nicht ausschließlich auf die Miete angewiesen.

Vorgehensweise beim Kauf der ersten Immobilie

Du weißt nun über die entscheidenden drei Faktoren Bescheid, die wesentlich für den Erfolg und Misserfolg des Vorhabens sind. Möchtest Du die erste Immobilie erwerben, gehst Du wie folgt vor.

Ansparphase

Eine 110% Finanzierung ist zwar keine Seltenheit, doch geht mit schlechteren Konditionen einher. Zudem bist Du wesentlich abhängiger von der Bank. Besser ist es, wenn Du zunächst etwas Geld ansparst, um Eigenkapital einzubringen. Ein Notgroschen sollte zudem bestehen, um unvorhergesehene Kosten stemmen zu können. Je höher das eingebrachte Eigenkapital, desto besser sind die Zinskonditionen. Versuche mindestens 10 bis 20% der Finanzierungssumme als Eigenkapital aufzubringen.

Planung der Immobilienfinanzierung

In Abhängigkeit Deiner finanziellen Möglichkeiten steht jetzt die Finanzplanung an. Du musst Dir Gedanken darüber machen, wie umfangreich die Investition ausfallen soll. Planst Du den Kauf einer Eigentumswohnung, um diese zu vermieten oder soll es gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus sein?

Je nach gewünschtem Objekt könnte sich der Finanzierungsrahmen im niedrigen sechsstelligen bis mittleren siebenstelligen Bereich bewegen. Für die erste Immobilie ist es ratsam, kein zu großes Risiko einzugehen und lieber mit einem günstigeren Objekt zu beginnen. Direkt ein Mehrfamilienhaus für eine Millionensumme zu kaufen stellt eine größere Herausforderung dar, deren Komplexität Du möglicherweise nicht überblickst.

Objektsuche

Hast Du Dein ungefähres Budget festgelegt, geht es nun an die eigentliche Objektsuche. Du hast Dir ein klares Limit für den Kaufpreis gesetzt. Jetzt kannst Du auf den üblichen Portalen schauen, ob interessante Immobilien verfügbar sind. Neben dem Internet lohnt sich auch der Blick in die Zeitung oder das Besichtigen der Nachbarschaft. Nicht alle Immobilien stehen direkt in Internetportalen frei zur Verfügung, sondern werden auf anderen Wegen angeboten.

Bewerte gründlich die Immobilie und ziehe einen Experten hinzu, um keine Baumängel^[3] zu übersehen. Wähle ein Objekt, welches Zukunftspotenzial besitzt und eine möglichst hohe Rendite verspricht. Ein Modulhaus erweist sich häufig als günstigere Option.

Kaufvereinbarung

Nach dem Finden des Objekts nimmst Du Kontakt mit dem Verkäufer auf. Du verhandelst den Kaufpreis und kommt es zu einer Übereinstimmung, musst Du die Immobilienfinanzierung konkretisieren. Nachdem Du bei der Bank grob eine Budgetgrenze erhalten hast, kannst Du mit dem vereinbarten Kaufpreis den Kreditgeber aufsuchen und die Finanzierung sicherstellen. Du erhältst nun die finalen Konditionen und hast einen besseren Überblick darüber, welche finanzielle Belastung auf Dich zukommt. Neben dem Kaufpreis musst Du auch mit Kaufnebenkosten von rund 10% rechnen.

Steht die Finanzierung, ist der Notar der nächste Ansprechpartner auf der Liste. Mit diesem fertigen Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag an. Es erfolgt die Eintragung im Grundbuch und damit bist Du offiziell Eigentümer der Immobilie geworden. Achte bei der späteren Übergabe darauf, dass der Zustand wie vereinbart ist und sich keine versteckten Mängel zeigen.

Vermietung

Zum Erzielen des Gewinns musst Du indessen den Mieter finden, die Deine Immobilie bewohnen möchten. Du kannst Dich entweder selbst darum kümmern oder eine Hausverwaltung beauftragen. Bei einem Mehrfamilienhaus nimmt Dir die Verwaltung jede Menge Arbeit ab. Eine einzelne Eigentumswohnung kannst Du hingegen noch allein gut verwalten und benötigst keinen externen Dienstleister. Als Alternative ist auch der Kauf einer vermieteten Wohnung denkbar, bei welcher Du das Mietverhältnis einfach weiterführst.

Nach Einzug des Mieters sollte bald das erste Geld auf dem Konto eingehen. Du hast erfolgreich die erste Immobilie gekauft und ein zusätzliches Standbein gesichert.

Chancen und Risiken beim Immobilienkauf

Die Wertsteigerung wird oftmals als gegeben angesehen und die Investition in eine Immobilie als sichere Kapitalanlage bewertet. Doch wie sieht die Realität aus und wie schneidet die Immobilie im Vergleich etwa zu Aktien oder anderen Möglichkeiten der Altersvorsorge ab?

Vorteile

Das Wohnen gilt als Grundbedürfnis des Menschen. Daher gilt als sicher, dass auch in Zukunft eine gewisse Nachfrage nach Wohnungen und Häusern besteht. Befindet sich Dein Objekt in einer halbwegs belebten Gegend, in welcher kein Bevölkerungsschwund droht, wird auch in einigen Jahrzehnten die Nachfrage konstant bleiben. Damit gilt auch die Rendite auf sicheren Beinen.

Die gesetzliche Rente reicht in den wenigsten Fällen noch aus, um davon zu leben. Mit der Immobilie generierst Du weitere Einnahmen und erhältst ein zusätzliches finanzielles Standbein. Zudem könntest Du Dich dazu entscheiden, die Immobilie im Alter selbst zu bewohnen, um die Wohnkosten zu verringern.

Belässt Du Dein Geld einfach auf dem Sparkonto, frisst die Inflation den Wert auf. Dein Geld wird dadurch immer weniger wertvoll, obwohl gar nichts damit passiert. Die Immobilien hingegen steigen im Wert, ähnlich der Inflation. In der Vergangenheit lag die Wertentwicklung zum Großteil sogar über der Inflation, sodass dadurch ein Gewinn möglich war.

Gefahren

In populären Gegenden ist die Nachfrage nach Mietwohnungen ungebrochen hoch. Doch es gibt auch Regionen, die einen Bevölkerungsrückgang verzeichnen. Es könnte sein, dass die Immobilie nicht durchgängig vermietet wird. Dann trägst Du die Kosten, ohne jedoch Einnahmen zu erzielen.

Mit der Immobilie geht ein hoher Verwaltungsaufwand einher. Du musst Dich um die Steuern kümmern, die Nebenkosten korrekt abrechnen und sicherstellen, dass die Immobilie sich in einem guten Zustand befindet. Zwar könnte eine Hausverwaltung Dir Arbeit abnehmen, doch um ein passives Einkommen handelt es sich keinesfalls. Unterschätze nicht den Arbeitsaufwand, der mit der ersten Immobilie einhergeht.

Erfolgreich mit der ersten Immobilie den Grundstein legen

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren enorm angestiegen. Da ist es kein Wunder, dass immer mehr Anfänger auf den Immobilienmarkt drängen und probieren ebenfalls davon zu profitieren. Anstatt sich immer nur über die höheren Preise aufzuregen, könntest Du selbst auf der Seite der Verkäufer stehen und einen Gewinn erzielen.

Doch im aufgeheizten Immobilienmarkt ist die Investition keinesfalls ein Selbstläufer. Beachte die hier vorgestellten Punkte, um beim Kauf der ersten Immobilie keinen Fehlgriff zu tätigen. Dann zahlt sich die Immobilie als Kapitalanlage aus und Du wirst auch als Einsteiger einen Gewinn erzielen. Dies könnte der Einstieg in den Immobilienmarkt darstellen und ein profitables Geschäft für Dich sein.

Häufige Fragen