Bist Du in der glücklichen Lage eine vermietete Immobilie zu besitzen, geht dies mit kontinuierlichen Einnahmen einher. Du profitierst nicht nur von dem Wert des Hauses, sondern die Mieteinnahmen bessern Dein Haushaltsbudget auf.

Die Vermietung geht jedoch auch mit einem Aufwand einher. Dieser wird oftmals unterschätzt und insbesondere, wenn Mieterwechsel stattfinden, sind die Sorgen groß, dass diese sich als unzuverlässig erweisen.

Daher könntest Du Dich dazu entscheiden, das vermietete Haus lieber zu verkaufen und die Einnahmen anzulegen. So erhältst Du ebenfalls eine Rendite, ohne dem Stress mit den Mietern ausgesetzt zu sein.

Doch lässt sich ein vermietetes Haus verkaufen und welche Besonderheiten treten dabei auf? Erfahre, wie Du dabei korrekt vorgehst und welche Möglichkeiten des Verkaufs bestehen.

Rechtliche Grundlage beim Verkauf des vermieteten Hauses

Dem Mieter stehen einige Rechte zu, die Ihn davor schützen, dass sich Seine Wohnsituation verändert. Dennoch ist es weiterhin Deine Immobilie und Du darfst frei entscheiden, ob Du diese behalten oder verkaufen möchtest.

Der Verkauf eines vermieteten Hauses ist grundsätzlich nicht anders als bei einer leer stehenden Immobilie. Du suchst nach einem passenden Käufer und mit dem Kaufvertrag wird dieser der neue Eigentümer. Der Mieter ist in diesem Prozess nicht zwingend involviert. Es stellt lediglich ein Geschäft zwischen dem Verkäufer und Käufer dar.

Zu beachten ist jedoch, dass das Mietverhältnis vom Kauf der Immobilie unangetastet bleibt. Der Mieter darf darin weiterhin wohnen und ein Sonderkündigungsrecht besteht nicht. Dies ist unter dem Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht^[1]“ zu verstehen.

Möchten Kaufinteressenten selbst in dem Haus leben, ist dies mit einigen Hürden verbunden. Sie müssen warten, bis die Laufzeit des Mietvertrags ausläuft oder bei einem unbefristetem Vertrag einen regulären Kündigungsgrund angeben. Somit darf der Mieter weiterhin im Haus leben, während der Käufer kein Recht besitzt, direkt selbst einzuziehen.

Ein Verkauf eines vermieteten Hauses spricht demnach eher Käufer an, die die Immobilie als Investition ansehen und darin nicht selbst leben möchten. Ansonsten ist der Verkauf eines vermieteten Hauses aber gleich, wie bei einer selbst genutzten Immobilie. Der Mieter besitzt auf den Verkaufsprozess keinen Einfluss und besitzt kein Vetorecht oder ähnliche Handlungsmöglichkeiten.

Gründe für einen Verkauf der vermieteten Immobilie

Eigentümer einer vermieteten Immobilie zu sein, ist das Ziel einiger Investoren. Sie investieren viel Zeit und Geld, um ein geeignetes Haus und Mieter zu finden. Weshalb also solltest Du Dich gerade dafür entscheiden, den gegenteiligen Weg einzuschlagen und das Vermietertum aufgeben?

Hohe Kapitalbindung

In der Immobilie ist einiges an Kapital gebunden. Du musstest viel Geld investierten und zugleich die Zinsen bezahlen, um Eigentümer des Hauses zu werden.

Mit etwas Geschick hat der Verkehrswert der Immobilie deutlich zugelegt. Sie ist abbezahlt und die Mieteinnahmen erscheinen im Verhältnis dazu relativ gering.

So könnten einige Gründe dafür sprechen, warum Du das Haus zu verkaufen solltest, um die hohe Kapitalbindung aufzulösen. Das Geld steht Dir dann wieder frei zur Verfügung und ist nicht an die Immobilie gebunden.

Alternative Investitionsmöglichkeiten

Hast Du genau kalkuliert, wie hoch die Mietrendite tatsächlich ist? Unter Berücksichtigung sämtlicher Abschreibungen und dem Arbeitsaufwand, könnte sich herausstellen, dass Du jährlich nur wenige Prozent an Rendite erwirtschaftest. Diese steht einem relativ hohen Klumpenrisiko^[2] gegenüber. Denn gerätst Du einmal an Mietnomaden oder treten andere unvorhergesehene Schäden auf, ist der Gewinn der letzten Jahre aufgebraucht.

Daher könntest Du Dich dafür entscheiden, das Geld lieber anderweitig zu investieren. Möglicherweise ist es für Dich interessanter, das Kapital lieber für mehrere Eigentumswohnungen aufzuwenden, um die Risiken zu diversifizieren.

Du könntest Dich auch ganz aus dem Vermietertum zurückziehen und lieber in passive ETFs investieren. Diese erzielen ebenso eine beachtliche Rendite, ohne dass dies mit einem Stress für Dich einhergeht.

Geld für Altersvorsorge

Das Geld aus dem Verkauf der Immobilie könntest Du auch ganz simpel für einen schönen Lebensabend nutzen. Die Rente fällt ohnehin relativ gering aus und das Kapital aus dem Hausverkauf kommt da gerade recht.

Auf diese Weise kannst Du Dir noch einige Träume verwirklichen. Ferne Reisen oder andere Anschaffungen sind mit dem Verkaufserlös locker finanzierbar. Somit ist auch dies ein Argument für den Verkauf der Immobilie, wenn Du nicht auf die regelmäßigen Einnahmen angewiesen bist, sondern lieber direkt einen größeren Geldbetrag bevorzugst.

Geeigneten Käufer für die vermietete Immobilie finden

Ist das Haus vermietet, sind die Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt. Käufer können dort nicht direkt selbst einziehen, sondern müssen warten, bis die Mieter selbst ausziehen, falls diese zur Selbstnutzung gedacht ist.

Daher ist der Kreis der Kaufinteressenten wesentlich kleiner, als bei Häusern, die selbst bewohnt sind. Dort sind Käufer freier in der Entscheidung, wie Sie mit der Immobilie vorgehen.

Möchtest Du die Immobilie zum Verkauf anbieten, könntest Du Dich als Erstes an den derzeitigen Mieter wenden. Dieser lebt bereits in dem Haus und ist die Wohnsituation zufriedenstellend, könnte dieser an einem langfristigen Kauf interessiert sein. Sprich daher den Mieter an, ob dieser das Haus dauerhaft kaufen möchte, anstatt monatlich die Miete an Dich zu bezahlen.

Ansonsten sind vermietete Häuser in erster Linie für Investoren interessant. Die gewerblichen Vermieter möchten die Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern eine möglichst hohe Rendite erzielen. Der Kauf ist für Sie vielversprechend, wenn das Verhältnis aus Kaufpreis und Miete günstig erscheint. Sei bei dieser Art der Käufer darauf gefasst, dass langwierige Verhandlungen folgen werden. Denn Sie sind nicht auf den Kauf angewiesen und es besteht kein emotionaler Wert, wie dies bei privaten Immobilienkäufern der Fall ist.

Die Zielgruppe der vermieteten Häuser unterscheidet sich von jenen, die eine Immobilie zum selbst bewohnen finden möchten. Sei Dir dessen bewusst, wenn Du die Inserate aufgibst und stelle die entsprechenden Informationen bereit.

Kein Vorkaufsrecht für Mieter

Eventuell hast Du beim Verkauf einer vermieteten Immobilie davon gehört, dass der Mieter ein Vorkaufsrecht besitzt. Damit wird Er vorrangig behandelt und dürfte die Immobilie zu den geforderten Konditionen kaufen.

Solch ein Recht besteht üblicherweise nur bei einer Eigentumswohnung. Befinden sich diese in einem Mehrfamilienhaus, welches erst nach Abschluss des Mietvertrags in Wohneigentum aufgeteilt wurde, besitzt der Mieter ein Vorkaufsrecht.

Für Mieter eines Einfamilienhauses gilt ein solches Vorkaufsrecht nicht. Du bist also nicht gezwungen, dem Mieter das Haus zum Kauf anzubieten.

Dennoch ist es sinnvoll, den Mieter in den Prozess zu involvieren. Du könntest Ihm dennoch ein Angebot unterbreiten und selbst wenn Er dieses nicht annimmt, bist Du auf die Kooperation zwecks Besichtigungen angewiesen. Zwar darf der Mieter streng genommen die Besuche nicht verweigern, insofern diese rechtzeitig angekündigt sind, doch könnte Er in der Praxis dennoch den Verkauf erschweren. Setze auf einen respektvollen Umgang und berücksichtige auch die Sorgen des Mieters, damit der Verkauf ohne Probleme über die Bühne geht.

Verminderter Immobilienwert

Vom Verkauf des geerbten Hauses versprichst Du Dir einen maximalen Erlös. Diesen investierst Du entweder anderweitig oder finanzierst damit Deinen Lebensabend.

Um einen realistischen Verkaufspreis anzusetzen, ist eine umfangreiche Bewertung der Immobilie durchzuführen. Hierfür stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung, welche Dir helfen, den Verkehrswert zu berechnen.

Üblicherweise findet ein Vergleich mit ähnlichen Immobilien in der näheren Umgebung statt. Wurden in der näheren Vergangenheit Verkäufe erzielt, dienen die dortigen Preise als Anhaltspunkt für die eigene Bewertung. Je nach Zustand sowie Eigenschaften der Häuser, ist eine Anpassung des Preises gegeben.

Ist die Immobilie vermietet, kommt auch das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bei diesem wird der Wert anhand der erzielbaren Erträge ermittelt.

Grundsätzlich ist bei einem vermieteten Haus zu erwarten, dass der Verkaufspreis niedriger anzusetzen ist. Denn die meisten Kaufinteressenten eines Einfamilienhauses möchten dort selbst wohnen. Der Verkaufspreis fällt daher häufig um 20 bis 30 Prozent niedriger aus.

Dass die Immobilie vermietet ist, gilt dementsprechend nicht als Vorteil, sondern als Hindernis. Zwar ist dies für Investoren interessanter, aber in Deutschland sind die meisten Einfamilienhäuser zur Selbstnutzung gedacht, sodass der Kreis der Kaufinteressenten eingeschränkt ist. Die Nachfrage nach vermieteten Häusern ist deutlich geringer, was sich negativ auf den erzielbaren Verkaufspreis auswirkt.

Mieter vor dem Verkauf des Hauses zum Auszug bewegen

Ist das Haus vermietet, musst Du für gewöhnlich einen Abschlag beim Verkaufspreis hinnehmen. Profitabler ist es, wenn Du die Immobilie ohne Mieter verkaufst. Folgende Möglichkeiten bieten sich Dir, um den Mieter zum Auszug zu bewegen^[3] und damit den Verkaufspreis zu steigern.

Auszugsprämie

Ein unvermietetes Haus geht mit einem höheren Verkaufspreis einher. Vorab könntest Du berechnen, wie hoch die Steigerung ausfällt, falls der Mieter auszieht.

Um diesen von einer Auflösung des Mietvertrags zu überzeugen, könntest Du eine Auszugsprämie anbieten. Der Mieter erhält mit dem Auszug einen netten finanziellen Anreiz, sodass dies mehr als nur die Umzugskosten deckt.

So stellt die Auszugsprämie zwar zunächst einen Kostenpunkt dar, wird aber durch den höheren Verkaufspreis mehr als gedeckt. Somit ist diese Option für beide Seiten profitabel.

Eigenbedarfskündigung

Der Mieter muss auf das Geldangebot nicht eingehen und könnte darauf bestehen, das Mietverhältnis fortzuführen. Dann steht Dir noch der Weg einer Eigenbedarfskündigung offen. Hierbei musst Du jedoch sicherstellen, dass diese rechtens ist und nicht anfechtbar ist.

Für die Eigenbedarfskündigung musst Du sowohl die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten als auch nach § 573 BGB^[4] ein berechtigtes Interesse nachweisen. Dies liegt vor, wenn Du selbst oder ein Familienmitglied in das Haus einziehen möchten.

Nach der Anmeldung des Eigenbedarfs muss das Haus vor einem Verkauf mindestens drei Jahre bewohnt sein. Ein sofortiger Verkauf nach Auszug des Mieters ist nicht erlaubt.

In der Praxis folgt der Eigenbedarfskündigung häufig ein Rechtsstreit. Es wird geprüft, ob die Kündigung lediglich als Vorwand gilt oder ein berechtigtes Interesse vorliegt.

Sei daher darauf gefasst, dass dieser Weg deutlich länger dauert und mit Gerichtskosten einhergehen könnte. Die Auszugsprämie ist deutlich unkomplizierter und sich mit dem Mieter zu einigen, spricht für einen schnelleren Verkaufserfolg.

Der Verkauf eines vermieteten Hauses

Die Wertsteigerungen der Immobilien in den vergangenen Jahren sind Dir nicht verborgen geblieben. Du möchtest davon profitieren, indem Du Dein eigenes Haus verkaufst. Ist dieses vermietet, wirft dies jedoch einige zusätzliche Fragen auf.

Im Allgemeinen steht die Vermietung einem Verkauf nicht entgegen. Der Mieter hat kein Recht, den Verkauf zu untersagen oder darauf einen Einfluss zu nehmen. Du darfst die Immobilie eigenständig verkaufen, sodass die Eigentümer wechseln.

Zu beachten ist jedoch, dass das Mietverhältnis, vom Verkauf des Hauses unangetastet bleibt. Der Mietvertrag behält weiterhin seine Gültigkeit, sodass der Käufer nicht selbst im Einfamilienhaus einziehen kann.

Dies führt dazu, dass der Verkaufspreis vermieteter Häuser oftmals niedriger ist. Ein Abschlag von mehr als 20 Prozent ist zu erwarten. Dementsprechend könnte es für Dich vorteilhafter sein, den Mieter vor dem Verkauf zum Auszug zu bewegen. Kalkuliere genau, ob sich der Verkauf eines vermieteten Hauses für Dich lohnt oder Du warten möchtest, bis das Mietverhältnis beendet ist.

Häufige Fragen