Bei der Baufinanzierung entscheiden sich die meisten Darlehensnehmer für ein Annuitätendarlehen mit einer mehrjährigen Zinsbindung. Dies bedeutet, dass über diesen Zeitraum die monatliche Raten konstant bleiben, sodass eine hohe Planungssicherheit besteht.

Die Zinsbindung liegt im Durchschnitt bei 10 bis 15 Jahren, wobei längere Zinsbindungen bei der Baufinanzierung zu leicht höheren Zinsen führen. Denn der Kreditgeber verlangt für die höhere Sicherheit einen geringen Zinsaufschlag.

Läuft die Zinsbindungsfrist ab oder aus anderen Gründen ergibt sich die Situation, dass der aktuelle Kredit kaum fortführbar ist, kommt die Umschuldung ins Spiel. Diese beschreibt die Ablösung des laufenden Kredits durch ein neues Darlehen.

Wie genau funktioniert die Umschuldung eines Immobilienkredits und was ist dabei zu beachten? Befolge die nachstehenden Tipps, um mit der Umschuldung möglichst günstig den Hauskredit abzubezahlen und im besten Fall einige tausend Euro zu sparen.

Umschuldung des Immobilienkredits erklärt

Die Baufinanzierung hast Du bei Deiner aktuellen Bank abgeschlossen. Zu den bestehenden Konditionen läuft die Finanzierung und monatlich bezahlst Du die vereinbarten Raten. Da üblicherweise ein Annuitätendarlehen zur Anwendung kommt, bleibt die monatliche Gesamtbelastung konstant. Innerhalb des Darlehens findet jedoch eine Verschiebung des Zinsanteils zugunsten der Tilgung statt, sodass die Zinsbelastung mit geringerer Restschuld immer niedriger wird.

Selten ist jedoch vorgesehen, dass der Immobilienkredit zu den abgeschlossenen Konditionen bis zur vollständigen Tilgung läuft. Ein solches Volltilgungsdarlehen ist eher die Ausnahme, da dieses mit einem spürbaren Zinsaufschlag einhergeht.

Als Kompromiss kommt daher das Annuitätendarlehen mit langjähriger Zinsbindung zur Anwendung. Die Zinsbindungsfrist beträgt meist zwischen 10 und 15 Jahren, sodass für diesen Zeitraum keine Schwankungen der Raten vorliegen.

Läuft die Zinsbindung aus, ist der Abschluss eines neuen Immobilienkredits notwendig. Dieser kann entweder bei der jetzigen oder einer neuen Bank erfolgen.

Eine Umschuldung beschreibt bei der Immobilienfinanzierung die Ablösung des laufenden Kredits durch ein Darlehen einer neuen Bank. Es findet ein Wechsel der Kreditanbieter statt.

Der Zweck der Umschuldung besteht in der resultierenden Kostenersparnis. Denn die neue Bank bietet Dir bessere Konditionen, sodass Du über die Jahre einiges an Geld sparst. Die Zinsen sind niedriger und schnell kommt eine Ersparnis von mehreren tausend Euro zusammen.

Eine Umschuldung bei der Baufinanzierung ist jedoch an enge Voraussetzungen verknüpft. Du hast bereits einen Kreditvertrag abgeschlossen und bist eigentlich verpflichtet, diesen zu erfüllen. Die Umschuldung ist daher nur in bestimmten Fällen erlaubt und mit gewissen Kosten verbunden.

Prüfe daher genau, ob der Abschluss eines neuen Kredits tatsächlich mit einer Kostenersparnis einhergeht. Indem Du ständig den Markt beobachtest und insbesondere bei sinkenden Zinsen die Umschuldung durchführst, gelingt die Immobilienfinanzierung möglichst günstig.

Zu diesen Zeitpunkten ist die Umschuldung möglich

Vor dem Abschluss der Baufinanzierung ist eine gründliche Kalkulation erfolgt. Die Entscheidung ist sicherlich nicht leicht gefallen und die Unterschrift ging mit einiger Bedenkzeit einher. Ein Notar stand dabei zur Seite, um offene Fragen zu klären, sodass keine Unsicherheit mehr bestand.

Der Immobilienkredit stellt eine schwerwiegende Verpflichtung dar. Die Bank stellt meist eine Summe im sechsstelligen Bereich zur Verfügung und verlangt von Dir die Einhaltung des geschlossenen Vertrags.

Entsprechend ist eine Umschuldung nicht spontan möglich, nur weil eine andere Bank mit günstigeren Zinsen lockt. Du bist grundsätzlich verpflichtet, den Vertrag einzuhalten.

Die Ablösung des bestehenden Kredits ist daher nur zu bestimmten Zeitpunkten zulässig. Hierzu sind folgende Gelegenheiten zu beachten.

Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Die Länge der Zinsbindung darf prinzipiell frei gewählt werden. Je länger die Laufzeit, desto höher ist allerdings der Sicherheitsaufschlag, der zu einer Erhöhung der Zinsen führt. Üblich sind Zinsbindungsfristen von 10 bis 15 Jahren. Insbesondere zur Phase des Niedrigzinses war eine langfristige Bindung sinnvoll, um sich vor steigenden Zinsen abzusichern.

Zwar geht der Kreditnehmer diese Verpflichtung freiwillig ein, doch räumt der Gesetzgeber einen besonderen Schutz ein. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 des BGB^[1] besteht ein Sonderkündigungsrecht nach einer Laufzeit des Kredits von 10 Jahren.

Der Gesetzgeber räumt die Möglichkeit ein, nach 10 Jahren den Kredit ohne Entschädigung abzulösen. Sollten die Zinsen gesunken sein, darfst Du ohne Mehraufwand die Umschuldung durchführen und von der niedrigeren monatlichen Rate profitieren.

Beachte also, dass bei einer Zinsbindungsfrist von mehr als 10 Jahren Du nicht erst bis zum Ablauf der Zinsbindung warten musst. Nach 10 Jahren besteht immer die Möglichkeit einer Umschuldung ohne Zahlung einer Entschädigung.

Auslauf der Zinsbindung

Läuft die aktuelle Zinsbindung aus, wird das Darlehen mit einem variablen Zinssatz fortgeführt. Dieser passt sich dem aktuellen Marktniveau an, sodass die monatlichen Raten schwanken. Eine Planungssicherheit ist nicht gegeben und Kreditnehmer sollten diese Situation vermeiden.

Daher ist bereits 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung eine Prüfung der Anschlussfinanzierung ratsam. Dabei führst Du einen Vergleich der Kreditkonditionen auf dem freien Markt durch und erhältst zugleich ein Angebot Deiner aktuellen Bank.

Sind die Konditionen der Anbieter günstiger, ist die Umschuldung sinnvoll. Läuft die Zinsbindung ab, ist dies mit keinen Mehrkosten verbunden.

Berechtigtes Interesse mit Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung

Der Gesetzgeber hat zudem eine weitere Option der Umschuldung in § 490 BGB^[2] vorgesehen. Nach einer Frist von 6 Monaten, beginnend ab der vollständigen Auszahlung des Darlehens, ist unter bestimmten Bedingungen die Umschuldung zulässig.

Voraussetzung hierfür ist das Vorliegen eines berechtigten Interesses. In der Praxis trifft dies zumeist auf den Verkauf der Immobilie zu. Auch das Einbringen der Immobilie für die Besicherung eines neuen Kredits zählt zu den erlaubten Gründen für die Umschuldung.

Nicht zulässig sind hingegen rein wirtschaftliche Gründe. So ist die Ablösung nicht erlaubt, nur weil der Kredit bei einem anderen Anbieter günstiger wäre.

Sollte ein berechtigtes Interesse vorliegen, ist jedoch die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung^[3] vorgesehen. Die Umschuldung ist demzufolge mit einigen Mehrkosten verbunden, die Du dringend berücksichtigen musst.

Besonderheit des variablen Darlehens

Bei einem variablen Darlehen passen sich alle drei Monate die Zinsen dem aktuellen Marktniveau an. Dies geht kaum mit einer Planungssicherheit einher, ist aber mit einer maximalen Flexibilität verbunden.

Denn solche Darlehen darfst Du mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen und die Umschuldung durchführen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist hierbei nicht vorgesehen, sodass die Finanzierung bei der neuen Bank zunächst nicht mehr Mehrkosten einhergeht.

Optionen für die Umschuldung

Strebst Du eine Veränderung der Finanzierung an, stehen dafür verschiedene Varianten zur Verfügung. Informiere Dich über die folgenden Optionen und triff wohlüberlegt Deine Entscheidung.

Prolongation bei gleicher Bank

Die einfachste Form der Anschlussfinanzierung ist die Prolongation. Vor Ablauf der Zinsbindung kommt üblicherweise Deine Bank bereits mit einem Angebot auf Dich zu. Darin eröffnet sie Dir die Möglichkeit, zu den beschriebenen Konditionen den Kredit fortzuführen. Anstatt in ein variables Darlehen überzugehen, schließt sich der Kredit zu den aktualisierten Bedingungen an.

Vorteilhaft bei dieser Form ist der geringe Aufwand. Du musst der Prolongation lediglich zustimmen und die Baufinanzierung läuft bei Deiner gewohnten Bank weiter. Das Einreichen neuer Unterlagen ist nicht erforderlich.

Allerdings fällt ein umfassender Marktvergleich weg. Es ist nicht gesichert, dass die Konditionen konkurrenzfähig sind. Die angebotenen Zinsen liegen häufig im oberen Bereich, sodass diese Variante vergleichsweise teuer ist.

Anschlussfinanzierung bei neuer Bank

Günstiger ist die Umschuldung, wenn Du dafür einen Marktvergleich durchführst. Diesen musst Du nicht selbst erledigen, sondern wendest Dich für die Beratung bei der Baufinanzierung an einen unabhängigen Honorarberater. Dieser gibt die Rahmenbedingungen Deiner Finanzierung an und automatisch erfolgt ein Vergleich von meist über 400 Banken.

Auf diese Weise erhältst Du bereits in Kürze einen Überblick darüber, welche Anbieter für Dich die günstigsten Konditionen bereitstellen. Danach erfolgt eine detailliertere Prüfung Deiner Umschuldung.

Dies erfordert das Einbringen verschiedener Dokumente und geht mit einem höheren Aufwand einher. Dieser ist vergleichbar mit dem Abschluss der ursprünglichen Finanzierung.

Scheust Du diese Arbeit nicht, erhältst Du die Gewissheit, die günstigsten Konditionen am Markt zu nutzen. Dadurch sparst Du dank der Umschuldung einiges an Geld im Vergleich zur Prolongation.

Forward-Darlehen abschließen

Bereits mit einigem Vorlauf ist der Abschluss eines Forward-Darlehens möglich. Mit diesem sicherst Du Dir die aktuellen Zinskonditionen am Markt zu und „frierst“ diese ein. Nach Ablauf der Zinsbindung tritt das Forward-Darlehen in Kraft.

Nützlich ist diese Variante, wenn Du glaubst, dass die Zinsen in naher Zukunft steigen werden. Du erhältst eine größere Planungssicherheit und die Anschlussfinanzierung ist frühzeitig abgeschlossen.

Allerdings verlangen Darlehensgeber pro Monat des Vorlaufs einen geringen Zinsaufschlag. Je länger Du die Zinsen „einfrierst“, desto höher ist entsprechend der Sicherheitszuschlag.

Entscheide Dich für das Forward-Darlehen, wenn Zinssteigerungen als sicher gelten. Andernfalls ist eine Umschuldung die deutlich günstigere Option.

Kosten der Umschuldung

Je nach Zeitpunkt und gewählter Variante sind mit der Umschuldung verschiedene Kosten verbunden. Diese treten primär dann auf, wenn Du Dich aus dem vereinbarten Vertrag lösen möchtest.

Günstig ist zunächst die Prolongation, da dort mit dem Abschluss des neuen Kredits keinerlei Kosten anfallen. Dabei musst Du jedoch die etwas angehobenen Zinsen beachten. So sparst Du zwar die Einmalkosten, zahlst monatlich aber eine höhere Rate.

Bei der Betrachtung, ob sich die Umschuldung für Dich lohnt, musst Du sowohl die einmaligen Umschuldungskosten als auch die Zinskonditionen berücksichtigen. Erst dann ist aus finanzieller Sicht ein Vergleich möglich, sodass Du die günstigste Variante findest.

Vorfälligkeitsentschädigung

Möchtest Du vor Ablauf der Zinsbindung eine Umschuldung durchführen, ist dies unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Diese stellt eine Entschädigung des Kreditgebers für die nicht bezahlten Zinsen dar.

Die genaue Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist zumeist im Kreditvertrag festgeschrieben. Sie variiert leicht von Bank zu Bank, sodass Du selbst kalkulieren musst, wie hoch die Strafzahlung ausfällt.

Durchschnittlich beträgt die Vorfälligkeitsentschädigung etwas mehr als 10 Prozent der Restschuld. Ist ein Darlehensbetrag von 300.000 Euro noch offen, musst Du mit einer Zahlung von mindestens 30.000 Euro für die Umschuldung rechnen.

Entscheidest Du Dich für die Umschuldung mit Ablauf der Zinsbindung oder nach einer Dauer von 10 Jahren, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung. Zu diesen Zeitpunkten ist die Umschuldung entsprechend wesentlich günstiger.

Notar- und Grundbuchkosten

Im Rahmen einer Umschuldung sind auch die Notar- und Grundbuchkosten zu beachten. Entweder es findet eine Übertragung der Grundschuld an den neuen Darlehensgeber statt oder es ist der aufwendigere Weg über die Löschung sowie Neueintragung erforderlich.

Die Kosten hierfür sind abhängig von der Darlehenssumme. Daher gilt wiederum der Grundsatz, dass je höher die Restschuld ist, die Kosten für die Umschuldung steigen.

Nutze den Notarkostenrechner, um die genauen Gebühren zu erfahren. Dies hilft Dir bei der Einschätzung, ob sich die Umschuldung lohnt.

Lohnt sich die Umschuldung für Darlehensnehmer?

Eine Umschuldung ist eine Entscheidung, mit der Du versuchst, die finanzielle Last zu reduzieren. Du optimierst die Zinszahlungen und profitierst von einer niedrigeren Rate.

Zur Betrachtung, ob die Umschuldung rentabel ist, musst Du die einmaligen Kosten mit der Zinsersparnis gegenüberstellen. Denn auch wenn die Umschuldungskosten auf den ersten Blick hoch erscheinen, könnte sich dieser Vorgang für Dich langfristig lohnen.

Verwende den Baufinanzierungsrechner und berechne dort die Differenz zwischen der Prolongation sowie der Umschuldung. Beziehe zudem die einmaligen Kosten für die Umschuldung ein.

Läuft die Zinsbindung aus, dann akzeptiere nicht das erste Angebot Deiner jetzigen Bank, sondern vergleiche verschiedene Kreditanbieter. Insbesondere falls die Zinsen stärkeren Schwankungen unterlegen waren oder die finanziellen Rahmenbedingungen sich veränderten, profitierst Du von der Umschuldung.

Ist Dein Einkommen deutlich gestiegen, kannst Du die Tilgung erhöhen und dadurch die Laufzeit sowie den Zinsaufwand reduzieren. Nutze den Umschuldungskredit, um möglichst günstig die Finanzierung fortzusetzen.

Dank Umschuldungskredit günstigere Konditionen erhalten

Mit dem Abschluss der Baufinanzierung hast Du Dich an die Bank gebunden und vereinbart, den Kredit zu den entsprechenden Konditionen abzubezahlen. Dies bedeutet allerdings nicht, dass Du dauerhaft bei Deinem jetzigen Kreditanbieter bleiben musst.

Prüfe genau, ob mit der Anschlussfinanzierung eine Umschuldung für Dich günstiger ist. Indem Du den neuen Kredit bei einem anderen Anbieter abschließt, erhältst Du die besten Zinskonditionen und senkst Deine monatliche Belastung.

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