Für den Kauf einer Immobilie oder zu anderen Zwecke könnte ein hoher Kapitalbedarf bestehen. Etwa, weil Du den Umbau Deines Hauses anstrebst oder andere Kosten zu begleichen sind.

Bist Du bereits im Besitz eines abbezahlten Hauses, ist damit ein hoher Wert verbunden. Dieser ist jedoch illiquide und steht Dir nicht direkt als Kapital zur Verfügung, welches Du frei ausgeben kannst.

Dank der Kapitalbeschaffung gelingt es Dir, den Wert Deiner Immobilie zu Geld zu machen. Es handelt sich um ein Darlehen, bei welchem das abbezahlte Haus als Sicherheit dient. Dadurch erhältst Du einen Kredit zur freien Verwendung und kannst Dir davon einige Wünsche erfüllen.

Doch wie genau ist der Ablauf der Kapitalbeschaffung und welche Vorteile sind damit verbunden?

Definition der Kapitalbeschaffung

Als Kapitalbeschaffung gelten sämtliche Maßnahmen, um einen Kapitalbedarf zu decken. Dieser könnte aus den unterschiedlichsten Gründen auftreten. Meist handelt es sich jedoch um den Wunsch, eine Immobilie zu finanzieren.

Zu unterscheiden ist die Art der Kapitalbeschaffung aus dem Eigenkapital oder Fremdkapital^[1]. Zum Eigenkapital zählt sämtliches Sparvermögen, über welches Du verfügst. Dies könnte Geld auf dem Girokonto, ein Bausparvertrag oder Anlagen am Kapitalmarkt sein.

Als Fremdkapital gilt sämtliches Geld, welches ein Darlehensgeber Dir zur Verfügung stellt. Dieser verlangt im Gegenzug eine Sicherheit sowie ein zuverlässiges Einkommen. Deine Kreditwürdigkeit ist maßgeblich dafür, ob Du den Kredit erhältst.

Im Allgemeinen ist die Kapitalbeschaffung also nicht ausschließlich im Immobilienbereich angesiedelt. Es könnte sich auch zur Deckung eines Kapitalbedarfs handeln, welcher aus anderen Gründen entstanden ist.

Kapitalbeschaffung mithilfe der eigenen Immobilie

Benötigst Du einen Kredit, steht für den Darlehensgeber im Vordergrund, dass Du als sicherer Schuldner giltst. Du musst pünktlich die vereinbarten Raten zahlen und sollte es zu einem Ausfall kommen, dient eine Sicherheit zum Ausgleich des Schadens.

Angesichts dessen haben Immobilienbesitzer gute Karten, um eine Zusage über die Kreditsumme zu erhalten. Sie wenden sich an die Bank und geben die vorhandene Immobilie als Sicherheit an. Diese schützt das Kreditinstitut vor einem möglichen Zahlungsausfall. Befindest Du Dich in einer finanziellen Notlage und kannst die Raten nicht mehr bedienen, macht die Bank von ihrem Pfandrecht Gebrauch und leitet die Zwangsversteigerung ein.

Sei Dir also bewusst, dass die Kapitalbeschaffung mittels der eigenen Immobilie auch mit einem Risiko verbunden ist. Nimm keinesfalls leichtfertig einen Kredit auf, sondern nutze weniger riskante Alternativen. Erst, wenn diese Möglichkeiten nicht bestehen, ist die Beleihung der Immobilie die letzte Variante, um das benötigte Kapital zu erhalten.

Beleihung der Immobilie

Dein Eigenheim ist nicht nur mit einem emotionalen Wert für Dich verbunden. Häuser haben in den vergangenen Jahren eine deutliche Wertsteigerung erfahren. Nicht selten durchbrechen eher durchschnittliche Objekte die Marke von einer Million Euro, falls sie sich in einer begehrten Lage befinden.

Diese hohe Bewertung könntest Du Dir zunutze machen, indem Du die Immobilie beleihst. Dies bedeutet, dass Du einen Kredit aufnimmst und dabei das Haus als Sicherheit zur Verfügung stellst.

Ähnlich wie zu Beginn der Immobilienfinanzierung erhält der Kreditgeber eine Grundschuld auf das Objekt. Diese ist im Grundbuch eingetragen und erlaubt die Verpfändung, insofern Du nicht mehr in der Lage bist, die Raten zu zahlen.

Dadurch steht dem Darlehensgeber eine größere Sicherheit zur Verfügung. Ein Schadensfall ist dadurch unwahrscheinlich und die Aussicht auf die Bewilligung einer höheren Kreditsumme steigt.

Der Kredit steht Dir zur freien Verfügung. Du erhältst das Kapital und darfst es etwa für die Sanierung verwenden oder weil Du Deinen Traumurlaub verwirklichen möchtest.

Sei bei einem reinen Konsumentenkredit jedoch gewarnt. Denn diesem steht kein nachhaltiger Wert entgegen, sodass Du das Geld nur mit größter Vorsicht ausgeben darfst. Es keinesfalls geschenkt, sondern schlimmstenfalls droht der Verlust des Eigenheims.

Voraussetzungen zur erfolgreichen Beleihung

Steht eine Immobilie als Sicherheit zur Verfügung, müssen wenige Voraussetzungen erfüllt sein, damit diese sich tatsächlich positiv auf die Kapitalbeschaffung auswirkt. Hierzu gehören:

Niedrige Restschuld

Die Immobilie muss entweder teilweise oder vollständig abbezahlt sein. Idealerweise liegt die Restschuld bei weniger als 20 Prozent. Dadurch ist auch eine höhere Beleihung und Absicherung beider Kredite möglich.

Besteht bereits eine Grundschuld, wird der neue Darlehensgeber nachrangig behandelt^[2]. Kannst Du die Kreditraten nicht mehr begleichen, würde sich zunächst der „erste“ Gläubiger an der Verwertung der Immobilie bedienen. Der nachrangige Gläubiger erhält, was noch übrig ist.

Ist die Restschuld zu hoch, könnte dies bedeuten, dass ein Gläubiger Seine Forderungen nicht vollständig begleichen kann. Daher sollte die Restschuld nicht höher als 20 Prozent sein.

Von Vorteil ist es, wenn keinerlei Grundschuld mehr im Grundbuch eingetragen ist. Dann würde der Kreditgeber bei der Beleihung sich vollständig aus der Verwertung ausgleichen.

Hohe Kreditwürdigkeit

Obwohl die Immobilie einen hohen Verkehrswert besitzt, besteht das vorrangige Ziel, dass Du die vereinbarte monatliche Rate zahlst. Fällt der Ratenkredit aus, ist dies für den Darlehensgeber von Nachteil. Bei einer Zwangsversteigerung findet ein Verkauf unter dem Wert statt und sie ist mit einem größeren Aufwand verbunden.

Daher gilt, dass Dein Einkommen sicher genug sein muss, um den Ratenkredit zu begleichen. Die beste Bewertung hierfür erhalten Beamte auf Lebenszeit, während Selbstständige einige Abstriche hinnehmen müssen.

Nießbrauch als Hindernis

Des Weiteren ist auch zu prüfen, ob der Wert der Immobilie durch bestimmte Merkmale gemindert ist. Zu beachten ist hierfür ein möglicher Nießbrauch, durch welchen die eigenen Eltern etwa in der Immobilie wohnen bleiben.

Solche eine Vereinbarung mindert den Verkehrswert erheblich. Ein Verkauf am freien Markt ist dann kaum mehr möglich, sodass die Kapitalbeschaffung deutlich komplizierter ist.

Maximales Darlehen

Planst Du ein Unternehmen zu gründen oder eine zweite Immobilie zu finanzieren, sind diese Vorhaben mit einem großen Kapitalbedarf verbunden. Du möchtest so viel Kapital wie möglich aufnehmen. Welcher Wert ist hierfür realistisch?

Als Grundlage dient der Verkehrswert einer Immobilie. Dieser gibt an, welchen Preis die Immobilie beim Verkauf auf dem freien Markt erzielen könnte. Zur Bewertung werden verschiedene Verfahren genutzt. So ist ein Vergleich mit ähnlichen Objekten und deren realisierten Preisen möglich.

Maßgeblich für die Bewertung sind zudem die Mikro– und Makrolage sowie der Zustand der Immobilie. Besteht ein Investitionsstau oder ist die Entwicklung der direkten Umgebung negativ, sinkt der Verkehrswert.

Der Verkehrswert stellt die erste Grundlage für die Beleihung dar. Zusätzlich erheben Banken auf diesen Wert einen Abschlag, da Schwankungen am Markt zu erwarten sind. Daraus ergibt sich der Beleihungswert.

Doch die Kreditsumme ist ebenfalls nicht dem Beleihungswert gleichzusetzen. Je nach Bank setzt diese eine Beleihungsgrenze fest, welche bei 70 bis 80 Prozent liegen. Du musst also zunächst den Sicherheitspuffer beachten und aus diesem Wert ergibt sich eine Beleihung^[3] von 70 bis 80 Prozent. Unter Berücksichtigung dieser Abschläge erhältst Du also ca. 60 Prozent des Verkehrswertes tatsächlich ausgezahlt.

Vorgehensweise

Bist Du an der Kapitalbeschaffung mittels Deiner Immobilie interessiert, ist dafür folgende Vorgehensweise zu beachten. So gelingt es Dir, als Hausbesitzer den Kredit sinnvoll zu nutzen.

Finanzierungsbedarf prüfen

Im ersten Schritt musst Du genau kalkulieren, wie hoch der Finanzierungsbedarf ist. Um eine teurere Nachfinanzierung des Hauses zu vermeiden, plane lieber mit einem großzügigeren Budget.

Allerdings musst Du bei höheren Kreditsummen auch die Zinsbelastung und insbesondere den Zinseszins beachten. Mit längerer Finanzierungsdauer fallen die Zinsen stärker ins Gewicht, sodass Du genau berechnen musst, ob sich die Kreditaufnahme in dieser Höhe für Dich lohnt.

Maximale monatliche Rate

Ausgehend von Deinem Haushaltsbudget erhältst Du eine Einschätzung darüber, ob Du Dir die monatlichen Raten überhaupt leisten kannst. Spiele verschiedene Szenarien mit den bereitgestellten Rechnern durch, um zu erfahren, wo Deine Belastungsgrenze liegt.

Führe ein Haushaltsbuch, um die Einnahmen den Ausgaben gegenüberzustellen. Dadurch vertraust Du nicht nur Deinem Gefühl, sondern erhältst verlässliche Daten zur maximalen monatlichen Rate.

Kreditantrag stellen

Für Dich selbst weißt Du jetzt über die Höhe der benötigten Kreditsumme Bescheid. Vergleiche verschiedene Angebote am Markt und entscheide Dich für den Kredit, der Dir am günstigsten erscheint.

In Kürze erhältst Du das Kapital zur freien Verfügung. Bediene monatlich die Raten, damit nicht die Gefahr besteht, dass die Immobilie einer Zwangsversteigerung unterliegt.

Vorteile der Kapitalbeschaffung mit einer abbezahlten Immobilie

Die Kapitalbeschaffung mit einer abbezahlten Immobilie ist für die Eigentümer nicht ohne Risiko. Welche Vorteile ergeben sich aus dieser Vorgehensweise?

Die Immobilie dient als Sicherheit und gewährt einen wesentlich höheren Kreditrahmen. Ohne diese Sicherheit würde die Bank ausschließlich Deinem Einkommen vertrauen. Entsprechend niedriger fällt der bewilligte Ratenkredit aus. Erst durch das Beleihen des Eigenheims ist es möglich, Kredite im sechsstelligen Bereich zu erhalten.

Stellst Du der Bank die Immobilie als Sicherheit zur Verfügung, ist das Finanzierungsrisiko für den Darlehensgeber überschaubar. Bei einem Ausfall der Kreditraten darf die Bank die Immobilie verpfänden. Dadurch ist ein Schaden unwahrscheinlich.

In der Folge musst Du für den Ratenkredit nur einen geringen Risikoaufschlag bezahlen. Die Zinsen sind dadurch wesentlich günstiger als ohne Bereitstellung der Immobilie.

Immobilien beleihen zur Kapitalbeschaffung

Besteht ein größerer Finanzbedarf, können Hausbesitzer sich am Wert der eigenen Immobilie bedienen. Ist das Eigenheim zu mindestens 80 Prozent abbezahlt, ist die Beleihung möglich, um einen günstigen Ratenkredit zu erhalten.

Aus dem Verkehrswert und der Beleihungsgrenze leitet sich die maximale Darlehenssumme ab. Verfügst Du über ein sicheres Einkommen, gewährt Dir die Bank diesen Kredit zur freien Verfügung.

Sei Dir allerdings auch der Gefahr bewusst, dass eine Zwangsversteigerung droht, falls Du die Raten nicht mehr bedienen kannst. So ist Beleihen des Hauses zwar mit günstigeren Konditionen verbunden, geht aber auch mit einem gewissen Risiko einher. Alternativ ist ein Umbaukredit günstiger, wenn Du das Kapital als Investition in die Immobilie benötigst.

Häufige Fragen