Baufinanzierung – Wann ist die erste Rate beim Hauskauf fällig?

Der Vertrag ist unterschrieben und die Baufinanzierung fest vereinbart. Es wird ernst und Du bist nun verpflichtet, die Darlehenssumme Schritt für Schritt zurückzuzahlen. Doch gerne würdest Du warten, bis die erste Rate fällig wird. Schließlich ist die Immobilie noch nicht fertiggestellt und gleichzeitig die Miete zu bezahlen, stellt eine hohe Belastung dar.

Wann ist die erste Rate im Rahmen der Baufinanzierung fällig und beginnt die reguläre Rückzahlung? Nachstehend erfährst Du mehr über den zeitlichen Ablauf des Darlehens.

Beginn der Kreditrückzahlung beim Hauskauf

Zu unterscheiden ist grundsätzlich, ob es sich um einen Kauf oder den Neubau einer Immobilie handelt. Dementsprechend variieren die Abläufe der Finanzierung.

Beim Hauskauf besteht der Vorteil darin, dass dieses sofort nutzbar ist. Nachdem der Eigentümer wechselt, darfst Du die Immobilie selbst nutzen, insofern sie nicht vermietet ist. Dies bedeutet, dass eine Doppelbelastung nur für einen geringen Zeitraum auftritt. Meist umfasst dies lediglich einen Monat, in welchem Du den Umzug vollziehst.

Ebenso unterscheiden sich auch die Auszahlungsmodalitäten des Kreditgebers. Denn beim Hauskauf erhältst Du das Darlehen als Gesamtes ausgezahlt. Die Immobilie befindet sich bereits im fertigen Zustand, sodass nicht die Gefahr besteht, dass die Auszahlung erfolgt, ohne eine Gegenleistung zu erhalten. Der Kreditgeber sichert sich eine Grundschuld zu und erhält die Immobilie als Sicherheit. Die komplette Auszahlung des Darlehens ist dementsprechend relativ risikolos.

Nach der Auszahlung besteht der Anspruch des Kreditgebers, dass die Rückzahlung erfolgt. Geht das Geld auf Deinem Konto ein, könnte bereits im Folgemonat die erste Rate fällig sein. Dementsprechend sollten beim Kauf sowie Umzug keine Verzögerungen auftreten, um eine Doppelbelastung zu vermeiden.

Zu welchem Zeitpunkt genau die erste Rate von der Bank erwartet wird, ist im Darlehensvertrag bestimmt. Du kannst zur Sicherheit nochmals nachfragen und eine Bestätigung erhalten. Sei Dir beim Hauskauf aber bewusst darüber, dass ein längeres Aufschieben der Rückzahlungsrate unüblich ist. Lege daher genügend Geld zur Seite, um die Umzugskosten^[1] sowie mögliche Mietaufwendungen, weiterhin bedienen zu können.

Darlehensrückzahlung bei Baufinanzierung eines Neubaus

Anders als beim Hauskauf ist die Finanzierung eines Neubaus mit einem höheren Risiko verbunden. Es ist keine Seltenheit, dass Verzögerungen und Probleme während der Bauphase eintreten. Um sich vor einem größeren Schaden zu schützen, erfolgt keine komplette Auszahlung des Darlehens mit dem Baubeginn.

Vielmehr sind die Zahlungen an den jeweiligen Baufortschritt geknüpft. Erst mit dem Abschluss der Bauphase, erfolgt die nächste Auszahlung, um den Hausbau Stück für Stück zu finanzieren. Dadurch besteht nicht die Gefahr, dass ein Bauunternehmen die komplette Summe erhält, ohne den Bau abzuschließen.

Vom Baubeginn bis zum schlüsselfertigen Zustand des Hauses vergeht gerne mehr als ein Jahr. Diese Zeit ist notwendig, um sorgfältig vorzugehen und Mängel zu vermeiden. Während der Bauphase ist es daher üblich, weiterhin in der Wohnung zu leben, womit die Mietkosten verbunden sind.

Da eine Doppelbelastung aus monatlicher Kreditrate und der Miete für die wenigsten Bauherren stemmbar ist, gibt es hierfür verschiedene Modelle. Diese setzen für gewöhnlich darauf, dass eine Tilgung erst zu einem späteren Zeitpunkt und nicht bereits zum Baubeginn erfolgt.

Zinsen auf bezahlte Teilbeträge

Die Tilgung von Beginn an würde eine zu hohe Belastung darstellen. Doch ganz ohne Gegenleistung stellt der Kreditgeber das Kapital nicht zur Verfügung. Er sichert sich üblicherweise die Zahlung von Zinsen zu.

Dies bedeutet, dass die Zinsen sich auf das ausbezahlte Kapital beziehen. Mit dem ersten Teilbetrag bei Baubeginn sind die Zinsaufwendungen noch relativ gering. Mit jedem Fortschritt der Bauphase steigen jedoch die Zinskosten. Ist der Kredit vollständig ausbezahlt, werden damit auch die gesamten Zinsen fällig, die Du im Baufinanzierungsrechner kalkulieren kannst. Dann beginnt für gewöhnlich auch die Tilgung und die erste komplette Rate ist an den Kreditgeber zu zahlen.

Bereitstellungszinsen & bereitstellungsfreie Zeit

Das Kreditinstitut zahlt das Kapital beim Neubau stückchenweise aus. Die Auszahlung ist an die Baufortschritte gekoppelt, um das Zahlungsrisiko zu minimieren.

Dennoch muss die Bank selbst das Geld vorhalten, welches noch nicht ausbezahlt wurde. Dies ist für die nächste Auszahlung reserviert und darf nicht genutzt werden. Da das Geld nicht zur Verfügung steht, geht dies mit Opportunitätskosten für die Bank einher. Denn diese kann das Kapital zum Beispiel nicht für die Kreditvergabe verwenden.

Um diese Kosten aufzufangen, verlangt sie Bereitstellungszinsen. Diese liegen unter den vereinbarten Bauzinsen, können allerdings trotzdem einen beachtlichen Zinsaufwand darstellen. Denn zahlst Du 0,25 Prozent monatlich an Zinsen für das reservierte Kapital, ergeben sich daraus auf ein Jahr bezogen Zinsaufwendungen im vierstelligen Bereich.

Als Entgegenkommen einigen sich Kreditnehmer und Kreditgeber häufig auf eine bereitstellungsfreie Zeit^[2]. Für den vereinbarten Zeitraum fallen keine Bereitstellungszinsen an. Die Dauer beträgt für gewöhnlich 6 bis 12 Monate. Demnach sollte der Bau innerhalb dieser Zeitspanne abgeschlossen sein, damit keine Bereitstellungszinsen auftreten.

Beachte, dass auch während der bereitstellungsfreien Zeit, die Zinsen für das bereits ausgezahlte Kapital fällig werden. Mit der ersten Auszahlung musst Du einen Zinsaufwand berücksichtigen, welcher sich dank der bereitstellungsfreien Zeit wenigstens etwas reduzieren lässt.

Beginn der Rückzahlung der Kreditraten

Ab wann Du die erste komplette Rate zurückzahlen musst, ist auch hier eine Frage des Vertrages. Dort ist vereinbart, zu welchem Zeitpunkt die Rückzahlung beginnt. Meist fällt diese mit der kompletten Auszahlung zusammen, sodass in der Folge die erste Rate fällig ist.

Achte genau auf die Gestaltung der Baufinanzierung, um möglichst eine Doppelbelastung aus Miete sowie Tilgung bzw. Zinsen zu vermeiden. Indem Du eine bereitstellungsfreie Zeit vereinbarst und die Rückzahlung an den Bauabschluss verknüpfst, hältst Du die finanziellen Aufwendungen überschaubar und diese übersteigen nicht Dein vorhandenes Budget.

Fälligkeit der ersten Rate

Der Kaufvertrag oder die Baufinanzierung sind unterschrieben und so langsam wird es ernst. Die Planung ist abgeschlossen und jetzt ist es Deine Pflicht, den Zahlungsvereinbarungen nachzukommen.

Zu welchem Zeitpunkt die erste Rate fällig ist, hängt davon ab, ob es sich um einen Kauf oder Neubau handelt. Beim Immobilienkauf ist die Rate im Allgemeinen nach der Auszahlung der Gesamtsumme zu zahlen. Längere Wartezeiten sind nicht vorgesehen, sodass Du zügig den Zahlungsverpflichtungen nachkommen musst.

Bei einem Neubau geschieht die Auszahlung des Darlehens stückchenweise. Mit dem Abschluss der Bauphase fließt das neue Kapital, sodass das Eigenheim Schritt für Schritt voranschreitet. Mit der ersten Auszahlung zahlst Du darauf bereits Zinsen, sodass eine monatliche Mehrbelastung auftritt. Ist der Bau abgeschlossen und das Darlehen komplett ausbezahlt, beginnt für gewöhnlich die Tilgung.

Berücksichtige bei der Planung die möglichen Verzögerungen und Mehrkosten. Halte genügend Kapital zurück, sodass unvorhergesehene Mehrbelastungen nicht zu einem Platzen der Baufinanzierung führt.