Wann gilt eine Küche als abgenutzt? Nutzungsdauer & Vermieterpflichten

Eine neue Einbauküche kann schnell mit Kosten im fünfstelligen Bereich einhergehen. Selten möchten Mieter so viel Geld in eine Wohnung investieren, wenn nicht klar ist, dass Sie dort für längere Zeit leben möchten.

In der Regel ist bei Einzug bereits eine Küche vorhanden. Diese wird per Ablöse vom Vormieter übernommen.

Es könnte aber auch sein, dass die Küche Bestandteil der Wohnung ist. Dann ist diese weiterhin Eigentum des Vermieters und die Nutzung wird mit der Miete abgegolten.

Gleichzeitig ergeben sich die typischen Pflichten des Vermieters. Dieser muss dafür sorgen, dass die Küche sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Hierfür gelten die üblichen Instandhaltungsregeln.

Nach welcher Dauer ist die Küche komplett abgewohnt und ein Austausch notwendig? Hier erfährst Du, wann ein Anspruch auf eine neue Küche besteht.

Küche als Bestandteil der Mietwohnung

Vermieter können selbst darüber entscheiden, mit welcher Ausstattung Sie die Wohnung anbieten. Soll diese komplett leer sein und ohne Küche vermietet werden oder gilt eine Einbauküche als vorteilhaft?

Eine Küche zu integrieren, ist durchaus sinnvoll. Sie hebt den Wert der Wohnung und stellt eine erhebliche Erleichterung für den Mieter dar. Dieser muss sich nicht mehr um den Kauf einer Küche bemühen und spart somit zunächst höhere Investitionskosten. Denn eine voll ausgestattete, moderne Küche kostet schnell mehr als 10.000 Euro.

Der Vermieter kann sich zum Einbau der Küche entscheiden und diese separat zur Verfügung stellen. Dann zahlen die Mieter neben dem Mietzins noch einen geringen Abschlag für die Nutzung der Küche. Damit scheint eine faire Vereinbarung getroffen zu sein, die für beide Seiten positiv ist.

Lediglich für Mieter, die bereits eine Küche besitzen und diese in die neue Wohnung umziehen möchten, ist die vorhandene Küche nachteilig. Sie müssen nun versuchen, die alte Ausstattung zu verkaufen, da diese in der neuen Wohnung kein Platz mehr findet.

Auch für Mieter, die andere Ansprüche oder Vorstellungen von der Küche besitzen, könnte es nachteilig sein, wenn diese bereits in der Wohnung vorhanden ist. Sie würden es bevorzugen, eine Einbauküche ganz nach Ihren Wünschen zu gestalten und das Geld auszugeben.

Somit ergeben sich sowohl Vor- als auch Nachteile mit der integrierten Küche in der Mietwohnung. Vermieter sollten vorab prüfen, ob der Einbau sinnvoll^[1] ist und ob die Mieter dies als vorteilhaft sehen.

Pflicht des Vermieters zur Reparatur der Küche

Ist die Küche fester Bestandteil der Wohnung und wird mitvermietet, ergeben sich daraus Pflichten für den Vermieter. Damit stellt die Küche einen ähnlichen Mietgegenstand dar, wie etwa die Dusche.

Der Mieter verpflichtet sich dazu, die Küche fachgerecht und sorgsam zu benutzen. Er muss damit verantwortungsvoll umgehen und darf keine Beschädigungen fahrlässig verursachen.

Dennoch kann es vorkommen, dass Elektrogeräte oder andere Gegenstände der Küche Schäden aufweisen. Die Kaffeemaschine funktioniert nicht mehr oder eine Tür hängt schief. Auch bei sorgsamer Nutzung lässt sich dies nicht immer vermeiden.

In diesen Fällen ist der Vermieter zur Reparatur der Küche verpflichtet. Er hat diese mitvermietet und trägt Sorge dafür, dass diese einwandfrei nutzbar ist.

Lediglich bei kleineren Maßnahmen ist der Mieter dafür zuständig, die Reparatur durchzuführen. Dies ist häufig mit der Kleinreparaturklausel^[2] im Mietvertrag festgeschrieben. Übersteigt die Reparatur die Kosten von 100 Euro nicht, muss diese der Mieter übernehmen. Dies betrifft etwa einen leckenden Wasserhahn oder andere kleinere Elemente, die ausgetauscht werden müssen.

Teurer wird es hingegen, wenn der Mieter nicht sorgsam mit der Küche umgegangen ist. Hat er die Beschädigungen zu verantworten, könnte der Vermieter Schadensersatz fordern. Daher müssen Mieter stets verantwortungsvoll mit der Küche umgehen und diese pfleglich behandeln.

Nutzungsdauer der Küche

Der Schadensersatz ist allerdings nur dann zu leisten, wenn die Küche noch einen Wert besitzt. Je nach Alter könnte die Küche bereits vollständig abgeschrieben sein.

Für eine Küche wird eine Nutzungsdauer zwischen 10 und 25 Jahre angenommen. Nach diesem Zeitraum gilt die Küche als abgewohnt. In der Praxis orientiert sich die Einschätzung, ob die Küche abgewohnt ist, aber nicht allein an der Dauer. Dies richtet sich vielmehr danach, wie gebrauchsfähig die Küche noch ist.

Ist die Küche vielleicht etwas in die Jahre gekommen, aber noch einwandfrei nutzbar, ist ein Austausch nicht vorgeschrieben. Der Mieter muss dann damit leben, dass das Küchendesign nicht mehr den modernen Standards entspricht.

Anders sieht es aus, wenn der Zustand fragwürdig ist. Sind Türen defekt oder die Elektrogeräte stark veraltet, muss der Vermieter die verwohnte Küche ersetzen. Diese muss gleichwertig mit der vorhandenen Küche sein. Der Vermieter trägt hierbei die Kosten und die neue Küche befindet sich ebenfalls in seinem Eigentum.

Selbstständig werden die wenigsten Vermieter das Geld in die Hand nehmen und in eine neue Küche investieren. Du musst Deinen Vermieter selbst darauf hinweisen, dass ein Austausch notwendig ist. Berufe Dich hierbei auf Dein Mietrecht, dass Du eine abgewohnte Küche nicht dulden musst.

Wertberechnung der Küche

Sollte ein Schaden auftreten oder möchtest Du eine Ablöse für die Küche verlangen, solltest Du Dir bewusst darüber sein, wie hoch der Wert nach einer festgelegten Nutzungsdauer ist. Hierfür haben sich gängige Regeln etabliert, die sich auf die Wertminderung beziehen.

Grob lässt sich sagen, dass eine Küche im ersten Jahr nach der Anschaffung rund 25 Prozent an Wert verliert. Demnach tritt dort der höchste Wertverlust auf, was insbesondere bei der Ablöse an einen Nachmieter eine Rolle spielt. Denn selbst wenn Du pfleglich mit der Küche umgehst, könnte diese nicht den Vorstellungen des neuen Mieters entsprechen. Daher ist nach dem Einbau ein deutlicher Abschlag hinzunehmen.

In jedem Folgejahr beträgt die Wertminderung ca. 4 Prozent. Dies entspricht einer üblichen Abnutzung der Küche. Nach fünf Jahren beträgt der Wertverlust der Formel folgend insgesamt 25 + 16 Prozent = 41 Prozent.

Sollten mittlerweile kleine Schäden oder Mängel vorhanden sein, ist dies bei der Wertberechnung zu berücksichtigen. Orientiere Dich an diese Grundregel, um den Zeitwert der Küche zu berechnen.

Die Küche in der Mietwohnung

In eine Mietwohnung möchtest Du wahrscheinlich nicht allzu viel Geld investieren. Die Küche stellt einen großen Kostenpunkt dar und handelt es sich um eine individuelle Einbauküche, lässt sich diese schlecht nach dem Auszug in der neuen Wohnung verwenden.

Um die Wohnung aufzuwerten, kümmern sich Vermieter häufig um die Küche. Dieser vermietet dann die Wohnung mit Küche zu einem höheren Mietpreis oder die Nutzung der Küche wird separat monatlich abgegolten.

Der Mieter ist dazu verpflichtet, die Küche pfleglich zu behandeln. Mängel muss er sofort melden und insofern diese nicht in seiner Schuld liegen, kommt der Vermieter dafür auf.

Mit der Zeit lässt der Zustand der Küche nach. Als Mieter möchtest Du sicherlich keine alte und kaum mehr funktionale Küche nutzen. Die übliche Lebensdauer der Küche beträgt 10 bis 25 Jahre. Treten dann immer mehr Defekte auf und ist die Küche nur noch eingeschränkt nutzbar, gilt diese als abgewohnt. Als Vermieter darfst Du Dich nun auf einen Austausch der abgewohnten Küche berufen. Mache von diesem Recht gebrauch und nimm nicht einfach hin, dass der Vermieter Dir eine alte Einbauküche in die Wohnung stellt.